CC BY
105
11 (35) - 2010
Макроэкономика
ПЯТЬ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ЗАКОНОВ
ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК НЕОТЪЕМЛЕМОЙ
СОСТАВЛЯЮЩЕЙ ГЛОБАЛЬНОГО ФИНАНСОВОГО РЫНКА В ТРАНЗИТИВНОЙ
ЭКОНОМИКЕ*
с. г. СТЕРНИК,
доктор экономических наук, профессор кафедры антикризисного управления E-maIl: [email protected] Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации
Г. М. СТЕРНИК, кандидат технических наук, профессор кафедры экономики и управления городским строительством
E-maIl: [email protected] Российская экономическая академия им. Г. В. Плеханова
Авторами выявлены признаки, характеризующие ситуацию на рынке недвижимости с точки зрения соотношения темпов роста цен и доходов населения, рассчитаны соответствующие зависимости на примере рынка жилья Москвы с 1998 по 2009 г. и на этой основе построена комплексная типология рынков по склонности к образованию ценовых пузырей.
Полученные результаты позволили сформулировать и объяснить пять макроэкономических законов функционирования рынка недвижимости в транзитивной экономике как неотъемлемой составляющей глобального финансового рынка.
Ключевые слова: финансы, рынок, недвижимость, цена, пузырь, зависимость, доход, эластичность, макроэкономика, цикл, типология.
* Статья предоставлена Информационным центром Издательского дома «Финансы и кредит» при Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации.
Развитие любого отраслевого розничного рынка в национальной экономике зависит от соотношения трех фундаментальных факторов:
— степени глобальной потребности населения в экономическом благе, формирующем данный рынок (приоритета в структуре потребностей);
— степени дефицита данного экономического блага (развития адекватного предложения);
— доходов населения (экономической доступности блага и эластичности платежеспособного спроса по цене и по доходам населения).
Понятно, что на рынке жилья в переходной (транзитивной) экономике России:
— глобальная потребность действует долгосрочно как основополагающий генератор развития;
— адекватное предложение хронически отстает от глобального спроса по количеству и качеству;
— экономическая доступность блага в целом пока мало соответствует доходам населения.
При этом необходимо подчеркнуть, что в России жилье значительно чаще приобретается за «серые доходы» населения и значительно реже — за счет семейных накоплений или прочих легальных доходов, ипотеки и др.
Таким образом, в ближайшие десятилетия, пока глобальный дефицит жилья в России не будет исчерпан, циклы реального роста рынка в основном будут прямо связаны с мировым и национальным глобальным финансовым рынком через механизм «рост денежной массы — рост суммарных доходов населения — рост рынка жилья».
Поэтому главный вывод многолетних исследований развития рынка недвижимости России с момента его образования [1—13] можно сформулировать в виде следующего принципа.
Ключевым фактором развития рынков недвижимости в переходных экономиках (приоритетно исследуемым страновым и региональным макроэкономическим статистическим показателем) является показатель суммарного легального и теневого доходов населения с учетом изменяющейся склонности к потреблению, инвестированию, сбережению и накоплению. При этом в разные периоды развития рынков данный показатель зависит от преобладающих механизмов образования доходов (макроэкономических денежных потоков):
— либерализации предпринимательской деятельности и приватизации;
— периодов интенсивных бюджетных инвестиций в различные программы (предвыборные кампании, региональные национальные проекты и др.);
— «газово-нефтяного» роста;
— «ипотечно-нефтяного» роста и др.
Ниже кратко охарактеризованы пять макроэкономических законов функционирования рынка недвижимости как неотъемлемой составляющей глобального финансового рынка в транзитивной экономике, а затем более подробно показано, как именно формируются эти законы в зависимости, в конечном счете, от единственного фактора — эластичности спроса по цене и по доходам при изменении суммарных доходов населения.
Одним из главных свойств рынка недвижимости как динамической системы, как подсистемы макроэкономики и подсистемы региональных экономик является цикличность параметрического развития в условиях неравномерности пространственного развития. Циклы на рынке недвижимости характеризуются апериодичностью (полуциклы
имеют различную длину) и полиамплитудностью (высота каждого полуцикла может существенно отличаться).
За время одного цикла рынок недвижимости проходит ряд фаз: подъем (рост), перепроизводство (насыщение), спад (рецессия), восстановление (оживление). В практике анализа рынка удобно объединять несколько фаз в полуциклы, или периоды (например, фазы рецессии и спада — в период спада, фазы восстановления и подъема — в период подъема). И наоборот, выделять внутри фаз отдельные стадии (например, стадия депрессивной стабилизации после спада, стадия стабилизации после бума), которые могут быть как кратковременными, так и более или менее длительными.
Перечисленные комбинации динамических состояний в среднесрочном периоде позволили выявить следующие экономические типы рынков в изучаемых статистических кластерах (от межрегиональных и региональных рынков до зон торговли конкретным продуктом в конкретном функциональном сегменте локального рынка): стартующий, взлетающий, растущий, развивающийся, стабильный, развитый, перегретый, надутый, кризисный, депрессивный. Фиксирование экономического типа рынка целесообразно для удобства его дальнейшего финансового инвестиционного анализа, поскольку подразумевает комплекс предсказуемых свойств, закономерностей и тенденций для выбора статистических гипотез. С экономико-математической точки зрения данные типы рынков различаются по вектору (знаку), степени (амплитуде) и продолжительности различий сравнительной динамики доходов населения и цен предложения недвижимости на данном рынке за определенное время. Рассмотрим подробнее, как именно осуществляется анализ состояния и экономического типа рынков недвижимости.
Закон выравнивания уровня цен с мировыми городами-аналогами при старте рынка. Опубликованные ранее результаты исследований авторов показали, что существует общий для стартующих рынков устойчивый закон изменения стоимости жилья при старте рынка: рост цен от начальных, дорыночных, с последующей стабилизацией на уровне мировых рыночных цен, соответствующих ценам в городах-аналогах при развитом рынке. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения цен) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока населения и т. п., но постепенно во всех городах цены достигают
стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.
Таким образом, выявленная закономерность становления и развития рынка недвижимости в странах с переходной экономикой состоит в том, что регулярной смене фаз колебаний предшествует более или менее длительная фаза роста цен до уровня городов-аналогов, вследствие чего «колесо» фазовых переходов принимает вид греческой буквы р (рис. 1).
Закон долгосрочного роста цен на дефицитном рынке. Следующий устойчивый закон развивающегося рынка состоит в том, что его дефицитность способствует долгосрочному превышению спроса над предложением (при условии хотя бы небольшого роста среднедушевых доходов населения региона) и долгосрочному росту цен на жилье.
Закон среднесрочной цикличности динамики цен при высокомрасслоении населения по доходам. Одновременно высокое расслоение доходов населения приводит к среднесрочным колебаниям платежес-
Уровень городов-аналогов
Амплитуда колебаний
Стартовый уровень
Старт
Переход« сгабилизациии
Рис. 1. Основная закономерность становления переходных рынков
Рис. 2. Долгосрочный и среднесрочный законы становления и развития рынков недвижимости стран с развивающейся рыночной экономикой
пособного спроса, когда стремительный рост цен приводит к уходу с рынка не успевающего угнаться за ним слоя покупателей. В результате этот рост цен не является равномерным, а носит волнообразный характер: темпы роста цен колеблются с периодом 2,5—3,5 года («колесо» циклических колебаний цен движется по «поднимающейся/опускающейся» дороге). И это — третий устойчивый закон развития рынка недвижимости в странах с переходной экономикой (рис. 2).
Закон связанной цикличности различных показа -телей развития рынка (цены, общий и новый объем предложения, объем спроса, сделок, ипотечных сделок). Приведенные ниже результаты исследования рынка жилья показали, что цикличность среднесрочных колебаний цен дополняется цикличностью других показателей рынка. Так, динамика объема спроса и предложения также циклична, и ее циклы совпадают с циклами колебания темпов роста цен, но имеют с ними высокую отрицательную корреляцию (с определенным временным лагом, например, для жилья Москвы — отчетырех до восьми месяцев). Этот лаг отражает моменты наступления равновесия спроса и общего предложения на рынке.
Объем вновь поступившего предложения на вторичном рынке, как и на первичном, малоэластичен по цене — он незначительно возрастает при росте цены, несколько снижается при ее стабилизации. В моменты наиболее высокого спроса и низкого общего предложения объем нового предложения практически уравнивается с общим.
Объем сделок (реализованный спрос):
— при низком спросе — меньше объема спроса и значительно меньше объема общего и нового предложения;
— при растущем спросе — меньше объема спроса и общего предложения и может превышать объем нового предложения;
— при высоком спросе и низком объеме общего предложения — значительно меньше объема спроса и меньше объема общего и нового предложения.
Таким образом, объем сделок может при росте спроса не только повы-
Рыночные колебания
шаться, но и понижаться — в случае образования дефицита предложения, а при снижении спроса — сначала повышается (поскольку снижается дефицит товара), а потом понижается.
Объем ипотечных сделок колеблется в противо-фазе с ростом цен и опережает его на три — четыре месяца.
Общий объем предложения и объем спроса колеблются в противофазе с одинаковым периодом, продолжительность которого совпадает с продолжительностью цикла колебания темпов роста цен.
Темп колебаний объема сделок вдвое выше — за полпериода колебания объема предложения и объема спроса сделки совершили полный период колебаний.
Динамика соотношения объемов спроса, предложения и сделок выражается законом «креста DST», показанным на рис. 3. Применительно к полупериоду роста спроса от низшей до высшей точки:
— при росте спроса объем сделок T(Transaction) растет и близок к объему спроса D (Demand);
— при дальнейшем росте спроса идет снижение общего предложения («вымывание» предложения), и при достижении равновесия спроса и общего предложения S0 (Supply) объем сделок уменьшается и ограничивается объемом предложения.
Типология рынков недвижимости по эластичности цен при изменении темпов роста доходов населения. В первом приближении темп роста платежеспособного спроса населения на рынке жилья можно выразить трудноверифицируемой в российских условиях величиной — темпом роста среднедушевых доходов. Известно, что недвижимость приобретается не за текущие доходы, а за сбережения, однако повышение темпов роста
D, T,
So
D = So
D = Sn
Рис. 3. Крест DST: соотношение спроса D, сделок I, общего предложения S0 и нового предложения S в динамике (спрос растет)
текущих доходов уменьшает склонность населения к сбережению, а снижение—увеличивает и тем самым приводит к падению платежеспособного спроса на рынке жилья.
Понятно, что в целом платежеспособный спрос зависит от таких факторов, как колебание денежной массы в стране, темпы инфляции, дополнительные (сверх доходов) вливания денег на рынок через кредитование покупателя (прежде всего ипотечное), перелив инвестиционных капиталов на рынок жилья и превращение недвижимости в инструмент их сохранения и преумножения. А также от множества психологических, иррациональных факторов (публичные высказывания и тем более действия представительной и законодательной властей, недоверие населения к финансовой политике, обострение обстановки перед выборами различного уровня и ожидание изменений в экономической политике) и др. Не останавливаясь на влиянии каждого фактора платежеспособного спроса, в основу типизации рынка недвижимости по признаку склонности к образованию ценовых пузырей можно положить сопоставление величин dP / P — темпов роста цен на рынке жилья P (Price) и dI/1 — темпов роста доходов населения I (Income).
В качестве третьего признака типа рынка введен индикатор В, показывающий значение эластичности цены жилья по изменению доходов: В = dP / dI х I / P.
Среднемесячные цены на рынке жилья, как и среднемесячные доходы населения, подвержены значительным флуктуациям. Понятно, что тип рынка должен определяться на долгосрочном и среднесрочном периодах, поэтому не целесообразно менять тип рынка при таких флуктуациях, если они продолжаются менее трех месяцев. При этом надо различать краткосрочную динамику (период T = S, т. е. короткий (Short) — 1—3 мес.), среднесрочную (T = M, т. е. средний (Middle) — от 6—12 мес. до трех лет) и долгосрочную (T = L, т. е. длинный (Long) — три года и более).
Средний за период ежемесячный темп роста цен и доходов вычисляется по формуле da / a = (an / a0) 1/n — 1, где an — значение переменной в последнем месяце исследуемого периода; a0 — зна-
Время
n
е
п
0
1
■я >
о 5
£ I
Е —I
тз го Е го
I
й я 4
рэ Й О
Ч й »
О ^ СР
€
а ''
ш
8 Э и й
ы 43
СР
о ■с 5
СР
11 о Е м
СТ\
¡3 - №
СР СР
й о
о о , оо -I
л
о о я
0
1
¡3 СР I
X
о й о
¡3
рэ
Ю Я О СР
О 43
^ а о
О (7* О "
я 2 ^
X
43 4^ V,
8 я О N » 5=| 2 2
Е 5
СР
а
-о в -о х
оо
о о
СТ\
43
о» Й СР
м о
а а
СР X
43 в <<
п Я н
О о н рэ
СТ\
8 ^ СР О
X
I О м
о 43
а ж СР 43
ас о
I
СР СР
о р н
X ¡5 43
Л Л
а а Е Е
а?
а
л ■а
ге о л
п -
•а
О! _
X Ьа о
X §
о »
=
№ о
»
]а о
£
Н- н- Ы Ы Ы
(Л © (Л О СЛ О
о о о о о о
о о о о о о о
СР СР р
о 43 о л X
СР
я о Й СР
о» рэ
□
О Й
о »
а а
СР
о» а
§
N
СР
н
Й -3
-о а ■о а
9 N
СР
а а л
'м4 и
о о
а
о »
а ас Т2
а
а -2 о
ас я о й
ей
СР
» Я
м о
о н
а 43
В СР
СР я
а ас
я
3
п *
■е
О! _
]а о
X §
о »
=
№
о
о 43
о £
Декабрь Июнь Декабрь Июнь Декабрь Июнь Декабрь Июнь Декабрь Июнь Декабрь Июнь Декабрь Июнь Декабрь Июнь Декабрь Июнь Декабрь Июнь Декабрь Июнь Декабрь
Й О Е ® 43 рэ О» О
н а а я о м
ас 2
о ¡7?
а |
СР СР
Я ^
о л
рэ ср
В о
я Й
рэ 43
а
43
а
о
3
о о
О
СТ\
о й
а Е
^ о
2 "
И СР
5=( а
а
о-
1
н л н о
оо ¡1
Е 5=1
О О
-о о
^ 5ч
\ м
2 е
и
а\ СР Й " л а
>< о
О 5=1
2 . а
Э ^ Е р3
о й
ьн й
К й
СР Я
а о
»
ас х вс а ^
СР
а
I
СР
о
СР СР
о и
я 2 а я
в а
рэ 2 а я
СР
И Ы и ь (А о\
о о о о о о
о о о о о о
о о о о о о
о о о о о о
с\
£ Й 3 0
о Й ■е 3 8 =
Й Б
Н-^ Л
Е Ё
§ 5
л » В "в
Р| » й
° I
3 в-Е §
£ -
■в
а Й
о а
8 о
СР ^
3 Р
^ 2
м л
ж ^
а
о ч
о н
8 СР Й СР о
а ч
М рэ »
н м
„ СР
Л 5ч
а
& СР О 54 о
Й » В Ш Й о
° 5
ё » О "
оо в
» -о
а ^
ч 5ч
о «
а й
Й 4
Со
2 ^ 5ч В в X
д II
° I
« а ч « Е а н
Июнь 1990 Декабрь 1990 Июнь 1991 Январь 1992 Июль 1992
Декабрь 1992 ||
Июнь 1993 !!
Декабрь 1993 И Июнь 1994 || Декабрь 1994 И
Июнь 1995 И
Декабрь 1995 И Июнь 1996 !! Декабрь 1996 И Июнь 1997 || Декабрь 1997 И
Июнь 1998 И
Декабрь 1998 II Июнь 1999 И Декабрь 1999 И
Июнь 2000 ||
Декабрь 2000 И
Июнь 2001 ||
Декабрь 2001 И
Июнь 2002 II
Декабрь 2002 И
Июнь 2003 ||
Декабрь 2003 И Июнь 2004 || Декабрь 2004 И
Июнь 2005 II
Декабрь 2005 И Июнь 2006 И Декабрь 2006 И Июнь 2007 || Декабрь 2007 И
Июнь 2008 II
Декабрь 2008 И
О 2
а ч
СР ]Ч
8 о
И I
£ 8 съ р
оооооооо оооооооо ооооооооо
° I
а 2
| §
Я СР
рэ о
§ Й
§
И Р3
ч- Й
о ср
^ Я
0 е
м 3
аСР ж
¡д Ж
Я О
е з
1 к
§ а
5 17?
3 ^
§ 1
Я Со
Е ^
В о
СР м
ас о
о 43
СР
5=1 нн а К
ср рэ
□
О
ас я а £
ср рэ
Е
)ч
а а
рэ
а
43
СР ]Ч
Й 8
О В
N *
СР рэ
3 СР
а
™ СР
Й 2
СО си
►Й °
43 Й
Н Л
Я Я в о м ас
54
а
СР Й СР
1
X
а
рэ
я
О Н О 43
0
2 а
43
в »
Й СР
а
1
N
СР
43"
а
о
Й 1 X рэ
СР
н
о
5 а
ЬР ^
К М
" а
^ й
рэ а
е а
а ""
рэ ср
а "
в та »
)ч
а
а ^
рэ ср 2 а
7? В
СР
а
§ н-1 5 О
а 43 а и ё
43
а
х I
о
М О 43 СР
Л СР
1
СР »
□
О о Й
Й а
СР
2
2 СР
о
X
В
СР
а
43
Й £
В
СР ►I
О □
СР
43 В О ]Ч
рэ
О!
а1
и
(Л
м о
ка. Данная стадия характеризовалась следующими параметрами:
— длительность периода T = 13 месяцев;
— темп роста цен dP / P = — 0,033;
— темп роста доходов dI / I = — 0,088;
— эластичность цен по доходам В = 0,38.
Стадия «Депрессивная стабилизация» (сентябрь
1999 г. — июнь 2000 г.). До середины 2000 г. в течение 10 мес. наблюдалась стагнация цен после спада. За это время цены в Москве практически не изменились (с 656 до 652 долл. /м2), доходы выросли — с 217 до 306 долл. /мес. (на 41 %). В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно —0,06 % и 3,5 % в месяц. Такое поведение обозначим как депрессивная стабилизация. Данная стадия характеризовалась параметрами: T = 10 месяцев; dP / P = — 0,0006, dI / I = 0,035, В = — 0,028.
С середины 2000 г. началась стадия послекри-зисного восстановления рынка жилья Москвы, которая ознаменовала собой начало долговременного периода устойчивого роста.
Долл./ м2, Долл./мес.
Рис. 7. Кризис на рынке жилья Москвы 1998—1999 гг.
1000
600 400 200 0
Долл./м2, Долл./мес.
-Доходы, долл./мес. -Прирост доходов, %
у = 2,093х + 256,3
1 Г = °-013 Ь
Рис. 8. Депрессивная стабилизация на рынке жилья Москвы 1999—2000 гг.
Фаза устойчивого роста рынка жилья Москвы (июнь 2000 — август 2008 гг.). С 2000 г. восемь лет экономика России находилась в состоянии долговременного устойчивого роста, и рынок недвижимости как один из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов рос опережающими темпами — 25—30 % ежегодно. С июля 2000 г. по август 2008 г. цены выросли с 652 до 7 460 долл. /м2 (в 11,4 раза). Темпы роста цен, за редкими кратковременными исключениями, не переходили в отрицательную плоскость. Эта динамика хорошо аппроксимируется уравнением второго порядка. Среднедушевые доходы москвичей выросли за это время в 4,6 раза— с 306 до 1 402 долл. /мес. (рис. 9 и 10).
Фундаментальными причинами такой тенденции на рынке жилья являлись историческое отставание России по душевой обеспеченности жильем, высокий процент ветхого фонда, недостаточный темп строительства и предложения жилья в условиях растущего платежеспособного спроса населения. В конце 2008 г. началось снижение доходов населения, быстро перешедшее в снижение цен на рынке жилья.
Однако восьмилетний рост был не равномерным, а волнообразным: месячные темпы роста цен то повышались до 8— 10 % и более, то снижались до нуля и даже кратковременно — в область коррекции. Таких волн с 2000 г. отмечено четыре. Период колебания темпов роста цен составил в Москве 2,5 года, в других городах 2,5—3,5 года. Цены предложения жилья и среднедушевые доходы в этот период росли ускоряющимися темпами, в среднем составлявшими соответственно 2,5 и 1,5 % в месяц. Такое поведение цен является признаком развивающегося, дефицитного рынка. Он характеризовался следующими параметрами: T = 99 мес.; dP / P = 0,025; dI /1 = 0,015; В = 1,61.
Далее рассмотрим подробнее отдельные стадии второго этапа развития рынка жилья.
Стадия «Послекризис-ное восстановление» (июль
% 90
-30
-60
^ ✓ У /
Цены, долл./кв. м Прирост цен, %
%
90 60 30 0
-30 -60
Долл./ м2 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
14 12 10 8 6 4 2 0 -2
22222222
И
а
2 В
с
4 0 5 0 5 0 5 0 6 0 6 0
02 02 02 02 02 02
А м м м := М
V® Я о V® V®
¡- ¡а В е
и © о
2 В
Рис. 9. Период 8-летнего роста доходов населения в Москве (в рублях)
Долл./мес. 2200
% 240
Рис. 10. Период 8-летнего роста доходов населения Москвы в долларах США
Долл./ м2, Долл./мес.
^ ф ^ ф ~ ^ ^ ^
О ^ ¿8 ¿>< ^ Л? „^ ЛГ 4 ^ ^ А Ь<Г
* </ <// ✓✓ * / * ^ ^ ^ /
Рис. 11. Послекризисное восстановление рынка жилья Москвы в 2000—2001 гг.
2000 г. — декабрь 2001 г.). На этой стадии цены плавно выросли с 652 до 940 долл. /м2 (на 44 %), доходы — с 306 до 415 долл. /мес. (на 41 %). В среднем темпы роста составляли соответственно 2,1 и 1,7 % в месяц. Такое поведение цен обозначим как признак растущего рынка, не склонного к образованию ценового пузыря (рис. 11). Он характеризовался следующими параметрами: T= 18 мес. dP / P = 0,021; <и / I = 0,017; В = 1,16.
Стадия «Стабилизация — 2002» (январь — август 2002 г.). После окончания восстановительной стадии рынок Москвы перешел к стабилизации, которая продолжалась с января по август 2002 г. На этой стадии цены и доходы практически не росли. В среднем темпы роста составляли соответственно 0,40 и 0,44 % в месяц. Такое поведение цен обозначим как признак стабильного рынка, не склонного к образованию ценового пузыря. Он характеризовался следующими параметрами: T = 9 мес.; dP / P = 0,0040, dI /1= 0,0044, В = 0,91 (рис. 12).
Стадия «Нефтяной рост» (сентябрь 2002 г. — июнь 2004 г.). К осени 2002 г. в связи с обострением политической ситуации вокруг Ирака начался рост мировых цен на нефть, вследствие чего выросли темпы роста ВВП России, доходов населения, и в том числе — цен на жилье вначале в Москве, а потом и в других городах.
Цены в Москве выросли с 975 до 1 950 долл. /м2 (на 100 %), доходы — с 425 до 672 долл. /мес. (на 56 %). В среднем темпы роста цен и доходов составляли соответственно 3,2 и 2,0 % в месяц (рис. 13). Такое поведение обозначим как признак растущего рынка, не склонного к образованию ценового пузыря. Он характеризовался следующими параметрами: T= 22 мес.; dP / P = 0,032; сЧ / I = 0,020; В = 1,60.
Стадия «Стабилизация — 2004» (июль 2004 г. — июнь 2005 г.). С весны 2004 г., несмотря на продолжавшееся подорожание нефти, темпы роста цен на жилье в Москве начали снижаться и к июлю снизились практически до нуля. Причины перелома тенденции, вызванного резким сокращением платежеспособного спроса по причине банковского и девелоперского микрокризиса, замораживанием ряда строек, демонстрациями обманутых дольщиков, лежали в политической плоскости. Рост напряженности в отношениях власти и крупного бизнеса в связи с делом ЮКОСа привел к резкому увеличению оттока капитала из страны (7,5 млрд долл. за первое полугодие) и замедлению темпов роста доходов населения.
1000
800
600
400
200
0
Долл./м2, Долл./мес. 1000
800 600 400 200 0
-Доходы, долл./мес. -Прирост доходов, %
-Цены, долл./кв. м - Прирост цен,%
240 180 120 60 0 -60
/V
.У ^ ^ #
Рис. 12. Стабилизация рынка жилья Москвы в 2002 г.
Долл./мес. 2000
%
200
150
100
50
0
-50
т т т т V т .V тд 1г V V т у т Т ^ V V
УУ*УУ/У^га/^УУУУУ ^ ^ ^
у/у*/*'
^ те- г
Рис. 13. «Нефтяной рост» рынка жилья Москвы в 2002—2004 гг.
Долл./ м2, Долл./мес.
2400 2000 1600 1200 800 400 0
%
300 240 180 120 60 0 -60
Рис. 14. Стабилизация рынка жилья Москвы в 2004—2005 гг.
Стадия стабилизации продолжалась год — до июня 2005 г. За год цены в Москве выросли с 1 950 до 2 094 долл. /м2 (на 7 %), доходы — с 672 до 847 долл. /мес. (на 26 %). В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно 0,6 и 1,9 % в месяц (рис. 14). Такое поведение цен обозначим как признак стабильного рынка. Он характеризовался следующими параметрами: Т = 12, dP / Р = 0,006, dI / I = 0,019, В = 0,32.
Стадия «Ипотечно-нефтяной рост» (июль 2005 г. — ноябрь 2006 г.). К середине 2005 г. сложилась позитивное сочетание как внешних, так и
внутренних факторов. Для рынка недвижимости начал работать дополнительный источник спроса, вызванный активизацией ипотечного кредитования. Объемы ипотеки все еще были не столь значительны, тем не менее можно обозначить эту стадию как ипотечно-нефтяной рост.
Стадия роста продолжалась почти полтора года — до ноября 2006 г. За это время цены в Москве выросли с 2 094 до 4 822 долл. /м2 (на 130 %), доходы — с 847 до 1 218 долл. /месс. (на 44 %). В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно 5,0 и 2,2 % в месяц. Большой разрыв между темпами роста цен и доходов свидетельствует о вкладе дополнительного к доходам граждан (ипотечного) финансирования рынка жилья.
Такое поведение цен обозначим как признак растущего рынка с частичным перегревом вследствие ипотечно-кредитной поддержки. Назовем этот перегрев перегревом первого рода. Несмотря на признаки склонности рынка к образованию ценового пузыря, исход стадии — не схлопывание пузыря, а переход к стабилизации. Данный факт объясняется тем, что эта стадия явилась отрезком динамики развивающегося, дефицитного рынка, в котором при продолжении роста доходов населения обеспечен устойчивый волнообразный рост цен. Данная стадия характеризовалась следующими параметрами: Т = 17 мес.; dP / Р = 0,050; dI /1= 0,022; В = 2,27.
Стадия «Стабилизация — 2007» (декабрь 2006 г. — сентябрь 2007 г.). К
концу 2006 г. произошел отток с рынка жилья Москвы покупателей, не способных угнаться за беспрецедентным ростом цен. С декабря темпы этого процесса снизились до нуля, а в отдельные месяцы переходили в отрицательную плоскость. Стадия стабилизации продлилась до сентября 2007 г. В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно 0,2 и 0,5 % в месяц (рис. 16).
Данная стадия характеризовалась следующими параметрами: Т = 10 мес.; dP / Р = 0,002, dI / I = 0,005, В = 0,40.
5000
Долл./ м2, Долл./мес.
4500 -4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
— Доходы, долл./мес.
— Прирост доходов,
%
540 480 420 360 300 240 180 120 60 0 -60
/ / / / / / / / / / / / / Рис. 15. Ипотечно-нефтяной рост рынка жилья Москвы в 2005—2006 гг.
Долл./мес. 5000 4000 3000 2000 1000 0
%
90 60 30 0
-30 -60
Рис. 16. Стабилизация рынка жилья Москвы в 2007 г.
Долл./ м2, Долл./мес. 8000
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
Рис. 17. «Ипотечно-спекулятивно-нефтяной» рост рынка жилья Москвы
в 2007—2008 гг.
Стадия «Ипотечно-спекулятивно-нефтяной рост» (октябрь 2007 г. — август 2008 г.). С лета 2007 г. началась реализация покупателями накопленного платежеспособного спроса при новом стабильном уровне цен, и к октябрю спрос превысил предложение, возобновился рост цен. Его темпы к весне 2008 г. достигли 5—6 % в месяц, и он продолжался до августа.
За это время цены в Москве выросли с 4 822 до 7 462 долл. /м2 (на 55 %), доходы — с 1 218 до 1 488
долл. /мес. (на 22 %). В среднем темпы роста цен и доходов составляли соответственно 3,9 и 1,4 % в месяц. Такое существенное различие объясняется следующим. В первую очередь, это происходило в условиях продолжавшегося роста нефтяных цен, изменения сальдо оттока капитала в сторону притока, дальнейшего увеличения объемов ипотечного кредитования. Но значительную роль сыграл еще один фактор, действие которого частично сказалось еще на предыдущей стадии роста цен — фактор «инвестиционных» (спекулятивных) покупок, объемы которых в начале 2008 г., по некоторым оценкам, достигли 30 %. Жилье в некоторой степени начало приобретать черты финансового инструмента.
Такое поведение цен обозначим как признак перегретого рынка с частичной ипотечно-кредит-ной и спекулятивной поддержкой. Несмотря на усиление признаков склонности рынка к образованию ценового пузыря, это был все еще перегрев первого рода, и исход стадии прогнозировался не в виде схлопывания пузыря, а в виде перехода к стабилизации. Однако начавшийся мировой финансово-экономический кризис отменил долгосрочную тенденцию устой -чивого волнообразного роста цен на жилье в Москве, вследствие чего рынок без стабилизации перешел непосредственно в стадию кризиса.
Данная стадия характеризовалась следующими параметрами: T = 11 мес.; dP / P = 0,039; dI / I = 0,014; В = 2,82 (рис. 17).
Стадия «Начало кризиса — 2008». С сентября 2008 г. началась первая, кризисная, стадия нового долгосрочного периода развития рынка жилья. Она имела характерные признаки типа рынка (снижение цен и доходов), вполне совпадающие с признаками кризиса — 1998.
За это время цены в Москве снизились с 7 462 до 5 541 долл. /м2 (на 36 %), доходы — с 1 488 до 808
%
100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60
Долл./м2, Долл./мес.
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
366,6х + 7940,
80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80
Су Г
Рис. 18. Кризис 2008 г. на рынке жилья Москвы
Долл./м2 200
50
-Цены
-Приросты
у - 1,872х + 97,03 R2 - 0,993
Рис. 19. «Старт» рынка жилья Москвы в 1990—1991 гг.
Долл./ м2
800 700 600 500 400 300 200 100 0
я я я
^
к л л л л л л н
¡¡^ V® V® V® V® <я 1 <я
1а < н X V и ё О о и ч £ м е у
Рис. 20. «Взлет» рынка жилья Москвы в 1991—1992 гг.
долл. /мес. (на 46 %). В среднем темпы роста цен и доходов составили соответственно — 4,8 и — 9,7 % в месяц.
Данная стадия характеризовалась следующими параметрами: T = 6 мес.; dP / P = — 0,048; dI / I = — 0,097; В = 0,49 (рис. 18).
Для полноты исследования рассмотрим ситуацию на рынке жилья Москвы в самом начале перехода от «нерынка» к рынку в 1990—1992 гг.
Стадия «Старт рынка» (июнь 1990 г. — апрель 1991 гг.). Экономические показатели и доходы
населения падают, а цены на жилье растут: T = М; dP/ P> 0; Л/ К 0; В< 0. Такая ситуация наблюдалась в Москве и других городах России в первой половине 1990-х гг. Причиной этого феномена являлось незначительное предложение на рынке в начале перехода от «нерынка» к легальному рынку (с июня 1990 г. до апреля 1992 г.): приватизация квартир только начиналась, объемы продаж (в основном в кооперативных домах) составил менее 2 тыс. квартир. Средняя цена продажи начиналась с 100 долл. /м2 и к апрелю выросла до 118 долл. /м2 (рис. 19).
Стадия «Взлет рынка» (май 1991 г. — декабрь 1992 г.). С весны 1991 г. доходы населения начали резко снижаться, объем предложения увеличивался незначительно, причем достаточно быстро сформировался узкий слой зажиточных людей. Объем продаж в 1991—1992 гг. составил, по оценкам авторов, около 10 тыс. квартир (для сравнения — после 1994 г. ежегодный объем продаж составлял 65—85 тыс. квартир); начался резкий рост цен, и к декабрю они выросли до 708 долл./м2 — в 6 раз (рис. 20).
Обобщение полученных результатов. Изучение истории западных рынков и новейшей 18-летней истории рынка недвижимости России позволило выделить 10 типов рынка по склонности к образованию ценовых пузырей.
Тип 1. Развитый (насыщенный). Цены на жилье и доходы населения в долгосрочном периоде растут, но темпы роста цен не превышают темпов роста доходов: T= L; dP / P > 0; dI / I > 0; В < 1. На рынке жилья России такой ситуации в долгосрочной динамике пока не наблюдалось. В развитых рыночных экономиках США и Европы эта ситуация была характерна в 80-х и 90-х годах прошлого века, когда цены были практически стабильны (рост в пределах инфляции — плюс-минус 2—3 % в год). Фактически рынки находились в верхней точке фазы роста, в стадии стабилизации на буме. Такие рынки можно отнести к типу развитого (насыщенного) рынка. Имеется в виду, что рынок насыщен по объему предложения и рост
%
25
20
15
10
5
0
-5
-10
-15
0
Таблица 1
Значение признаков для различных типов рынка жилья
№ п/п Примеры статистических Обобщенные
Тип рынка значений признаков в Москве значения признаков
dP / P dI / I Т В dP / P dI / I Т В
1 Развитый (насыщенный) нет > 0 > 0 L < 1
2 Развивающийся (дефицитный) 0,025 0,015 99 1,61 > 0 > 0 L > 1
3 Растущий 0,021; 0,032 0,017; 0,020 18; 22; 1,16; 1,60; > 0 > 0 М > 1
4 Перегретый 0,050; 0,039 0,022; 0,014 17; 11 2,27; 2,82 > 0 > 0 М > 2
5 Стабильный 0,0040; 0,006; 0,002 0,0044; 0,019; 0,005 9; 12; 10 0,91; 0,32; 0,40 > = 0 > = 0 М < 1
6 Надутый нет > 0 > = 0 L > 2
7 Падающий (кризисный) —0,033; — 0,948 —0,088; — 0,097 13; 6 0,38; 0,49 < 0 < 0 М < 1
8 Депрессивный —0,0006; 0,035; 10; —0,028; < = 0 < 0 > М (L) < = 0
9 Стартующий 0,017 —0,015 11 —1,10 > 0 < 0 М < — 1
10 Взлетающий 0,090 —0,020 20 —4,50 > 0 < 0 М < — 4,5
доходов населения не сопровождается значительным ростом цен.
Тип 2. Развивающийся (дефицитный). Характеризуется следующими признаками: в долгосрочном периоде цены и доходы растут, при этом темпы роста цен выше темпов роста доходов (Т = L; (1Р/ Р > 0; dI/ I> 0; В > 1). Такая ситуация характерна для развивающихся рынков в периоды роста экономики, когда потребность населения в жилье велика вследствие низкой обеспеченности жильем и недостаточных объемов строительства, что приводит к дефициту жилья на рынке. Высокие темпы роста цен на жилье (в течение 2000—2008 гг. они удваивались каждые 2,5—3 года) вызывают желание принять такой долгосрочный тренд за ценовой пузырь в соответствии с принятым его классическим определением.
Однако необходимо указать на то, что такие темпы роста цен вызываются не ростом среднедушевых доходов, а ростом доходов узкого слоя покупателей — высокодоходной группы людей, число которой равно числу предложений квартир на рынке. Перспективы снижения темпов роста цен на жилье в долгосрочной перспективе можно было связывать только с увеличением темпов строительства и предложения жилья — либо с долгосрочным падением доходов населения и платежеспособного спроса (что и произошло осенью 2008 г. по внешним причинам, не связанным с назреванием ценового пузыря на рынке жилья). Данный тип рынка назовем развивающимся, дефицитным.
Тип 3. Растущий. Как и предыдущий тип, он характеризуется ростом цен и доходов, при этом темпы роста цен в среднесрочном периоде превышают темпы роста доходов: Т = М; (1Р / Р > 0; dI/ I > 0; В > 1. Т. е. этот тип рынка отличается от пре-
дыдущего только одним признаком — продолжительностью периода. Такая ситуация наблюдалась на рынке жилья Москвы в середине 2000 г. — конце 2001 г., в конце 2002 г. — начале 2004 г. В рамках долгосрочного развивающегося, дефицитного рынка после стадии роста цен в среднесрочном периоде происходит переход к стабилизации. Данный тип рынка будем называть растущим.
Тип 4. Перегретый. Этот тип тоже растущий, но темпы роста цен более чем вдвое превышают темпы роста доходов: Т = М; (1Р / Р > 0; dI/ I> 0; В > 2. Такая ситуация наблюдалась на рынке жилья Москвы в конце 2005 г. — начале 2006 г., в конце 2007 г. — начале 2008 г. Данный тип рынка можно назвать перегретым, но это перегрев первого рода — наличие ценового пузыря, назревающего, но рассасывающегося под влиянием долгосрочной тенденции к росту цен на развивающемся, дефицитном рынке.
Тип 5. Стабильный. Такая ситуация наблюдалась в различных городах России при наступлении стадии стабилизации после стадии быстрого роста цен. Все признаки близки к типу 1 (стабилизация на буме), но происходит это в среднесрочном периоде, темпы роста цен и доходов близки к нулю: Т = М; (1Р/ Р> 0; (II/ I> 0; В < 1. В условиях долгосрочного устойчивого роста цен на развивающемся, дефицитном рынке (тип 2) ситуация заканчивается переходом к новой стадии роста. Например, в Москве — в 2002 г., с июня 2004 г. по июнь 2005 г., в январе — октябре 2007 г. Данное поведение рынка явилось результатом постепенного ухода с него покупателей, не способных (по уровню доходов) угнаться за ростом цен. Понятно, что к этой ситуации понятие развитого, насыщенного рынка можно отнести лишь
условно. Ближе к содержанию ситуации подходит название стабильный.
Тип 6. Надутый. Цены на жилье в долгосрочном периоде растут значительно быстрее доходов, и при этом доходы населения практически не растут или даже снижаются: Т = L; dP / Р > 0; dI/ I> 0; В > 2. Эта ситуация возникает на рынке недвижимости вследствие, например, избыточного кредитования покупателей, когда происходит искусственное повышение платежеспособного спроса. На рынке жилья городов России в долгосрочном периоде такой ситуации пока не наблюдалось, но события на рынках США (где в кредитование были вовлечены низкодоходные слои населения при растущем в среднем уровне доходов) и других стран (в первую очередь стран Балтии, где весь рост экономики строился на кредитовании потребительского спроса, а не на росте производства) показывают яркие примеры такой ситуации. Рано или поздно такой пузырь (назовем его пузырем второго рода) схлопывается, и рынок вступает в стадию кризиса. Назовем этот тип рынка надутым.
Тип 7. Кризисный (падающий). Темпы роста цен и доходов отрицательные, но цены на жилье в среднесрочном либо долгосрочном периодах падают быстрее падения доходов: Т = М (Ь); dP / Р < 0; dI / I < 0; В < 1. Такая ситуация наблюдалась на рынке жилья городов России во время кризиса 1998—1999 гг., и ее новое начало в мире наблюдалось в 2007 г., а в России — с сентября 2008 г. Выход из кризиса, несмотря на замедление темпов строительства жилья и снижение вследствие этого объемов предложения, возможен только после начала восстановления роста текущих доходов населения (поскольку их снижение повышает склонность к сбережению) и достижения равновесия между повышающимся спросом и снижающимся предложением. От данной ситуации возможен переход либо к депрессивной стабилизации (тип 7), либо к послекризисному восстановлению (тип 3). Тип рынка — падающий (кризисный).
Тип 8. Депрессивный. Снижаются в долгосрочном периоде доходы населения и цены на жилье, но темпы их снижения практически одинаковые и
Тип 1. Развитый насыщенный рынок (В <1, Т = Ц)
Период
Тип 3. Растущий рынок (В > 1, Т = М)
Период
Тип 5. Стабильный рынок (В<1, Т = М)
Период
Тип 7. Падающий (кризисный) рынок (В < 1, Т = М)
Период
Тип 9. Стартующий рынок (В <(-1), Т = М)
Период
Тип 2. Развивающийся рынок (В > 1, Т = Ц)
р
^^^---
Период
Тип 4. Перегретый рынок (В > 2, Т = М)
Период
Тип 6. Надутый рынок (В > 2, Т = Ц)
I
Период
Тип 8. Депрессивный рынок (В <=0, Т = M /Ц )
Период
Тип 10. Взлетающий рынок (В <(-4,5), Т = М)
Период
Рис. 21. Типология рынков по эластичности цен к темпам роста доходов населения
близкие к нулю: Т= МЩ; dP /Р< 0; Л/1< 0 >; В< 0. В период прошлого кризиса экономика, а с ней и рынок недвижимости менее года находились в стадии депрессивной стабилизации — уже в 2000 г. началось и в 2001 г. закончилось послекризисное восстановление (цены на жилье в долларовом выражении вышли на докризисный уровень). Динамика цен в 1998—2001 гг. носила и-образный характер. Новый кризис обещает быть более продолжительным и глубоким и носить L-образный характер: полгода — год — падение, 2—3 года—депрессивная стабилизация и лишь затем новый подъем, темпы которого не будут высокими. Тип рынка — депрессивный.
Тип 9. Стартующий. Экономические показатели и доходы населения падают, а цены на жилье начинают расти от самого низкого уровня, но вначале растут невысокими темпами: Т = М; (Р / Р > 0; (I/ I < 0; В < 0. Такая ситуация наблюдалась в Москве и других городах России в первой половине 1990-х гг. Такой тип рынка можно назвать стартующим.
Тип 10. Взлетающий. В условиях снижения средних доходов населения и ограниченного предложения находится достаточно платежеспособных покупателей для того, чтобы цены резко взлетели, стремясь к уровню, соответствующему городам-аналогам с развитым рынком жилья. Такой тип рынка следует назвать взлетающим.
На рис. 21 показан условный вид динамики показателей, определяющих тип рынка жилья, и реальные примеры, рассчитанные выше для вторичного рынка жилья Москвы.
Примеры типизации различных сегментов рынков недвижимости городов России. В III квартале 2007 г. проводилось исследование целесообразности размещения технопарков в различных городах России, одной из промежуточных задач которого был анализ различных сегментов рынка недвижимости — купли-продажи жилья, его строительства и продажи, аренды офисов и торговых помещений. В результате была выполнена типизация этих рынков, в дальнейшем положенная в основу прогнозирования тенденций их развития и расчета экономической эффективности проектов застройки (табл. 2).
Таблица 2
Примеры типизации сегментов рынка
Город Экономический тип города и рынка Сегмент рынка Фаза рыночного цикла Стадия развития рынка Соотношение спрос / предложение ТЬп сегмента рынка
Санкт-Петербург Мегаполис с адекватно-стабильным внутренним и высоким миграционным платежеспособным спросом, структура предложения в наиболее качественных классах всех сегментов находится в начале ускоряющегося развития. Запол-няемость площадей колеблется в разных классах площадей в соответствии с фазами рыночного цикла Рынок купли-продажи жилья Рост Стабилизация на буме Равновесие В среднесрочном периоде — стабильный, в долгосрочном — развивающийся
Рынок строительства и продажи жилья Рост Стабилизация на буме Равновесие То же
Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала Развивающийся
Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала То же
Нижний Новгород Крупный промышленно-торговый региональный центр, бывший закрытый город с населением около 1,5 млн чел., адекватно-стабильным внутренним и ограниченным миграционным спросом во всех сегментах. Объем и структура предложения во всех сегментах (кроме торговых) находится в начале ускоряющегося развития, первичное предложение площадей высокого класса ограничено. Заполняемость площадей высокая Рынок купли-продажи жилья Рост Переход к стабилизации Превышение спроса В среднесрочной перспективе — перегретый, в долгосрочной — развивающийся
Рынок строительства и продажи жилья Рост Рост Превышение спроса То же
Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала Развивающийся
Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала То же
Продолжение табл. 2
Город Экономический тип города и рынка Сегмент рынка Фаза рыночного цикла Стадия развития рынка Соотношение спрос / предложение Тип сегмента рынка
Тюмень Крупный региональный Рынок купли- Рост Рост Превышение В среднесрочной перс-
центр нефтегазодобыва- продажи жилья спроса пективе — перегретый,
ющей промышленности с в долгосрочной —
населением 0,5 млн чел., развивающийся
с адекватно-стабильным
внутренним и высоким Рынок стро- Рост Рост Превышение То же
миграционным спросом во всех сегментах. Объем ительства и продажи жилья спроса
и структура открытого
первичного предложения во всех сегментах ограничены ввиду развитого корпоративного строительства для собственных нужд. Заполняемость площадей высокая Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала Развивающийся
Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала То же
Казань Крупный региональный Рынок купли- Рост Рост Превышение В среднесрочной
административно-полити- продажи жилья спроса перспективе — пере-
ческий центр с населением гретый, в долгосроч-
более 1 млн чел., с адекват- ной — развивающийся
но-стабильным внутренним
и ограниченным миграци- Рынок стро- Рост Рост Превышение То же
онным спросом во всех сег- ительства и спроса
ментах, с особым локальным продажи жилья
менталитетом и спецификой
психографических харак- Рынок аренды Рост Рост Спрос превыша- Развивающийся
теристик. Объем и струк- офисов ет предложение,
тура предложения во всех доля вакантных
сегментах находятся в начале площадей мала
ускоряющегося развития, первичное предложение площадей высокого класса отсутствует. Заполняемость площадей высокая Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала То же
Обнинск Второй по величине город Рынок купли- Рост Стабили- Равновесие Развивающийся
(Калужская Калужской области, распо- продажи жилья зация на
область) ложенный близко к границе буме
с Московской обл., с населением более 108 тыс. чел., из них 50 % — работающие. Моноотраслевой наукоград. Рынок строительства и продажи жилья Рост Стабилизация на буме Равновесие Развивающийся
Внутренний спрос на все виды площадей ограничен населением, миграционный — развитием экономической базы рабочих мест. Первичное открытое предложение во всех сегментах практически отсутствует. Заполняемость
Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала Стартующий
Рынок аренды торговых помещений и Рост Рост Спрос превышает предложение, дефицит пред- Стартующий
площадей высокая складов ложения
Черного- Муниципальное образова- Рынок купли- Незна- Депрес- Спрос незна- Стартующий
ловка (Мос- ние в 45 км к северо-восто- продажи жилья читель- сивная чительный,
ковская ку от Москвы, включающее ный стабиль- дефицит пред-
область) сам город и несколько сел, рост ность ложения
Окончание табл. 2
Город Экономический тип города и рынка Сегмент рынка Фаза рыночного цикла Стадия развития рынка Соотношение спрос / предложение Тш сегмента рынка
с населением 21 тыс. чел., (в том числе 0,5 тыс. селян), с моноотраслевой градообразующей экономикой (завод химической физики). Внутренний спрос на все виды площадей ограничен населением, миграционный — ограничен барьером для входа. Первичное открытое предложение во всех сегментах практически отсутствует. Заполняемость Рынок строительства и продажи жилья Депрессия Депрессивная стабильность Спрос незначительный, отсутствие предложения Стартующий
Рынок аренды офисов Депрессия Депрессивная стабильность Спрос незначительный, отсутствие предложения Отсутствует (административные барьеры)
Рынок аренды торговых помещений и складов Незна-читель-ный рост Депрессивная стабильность Спрос незначительный, предложение недостаточно Стартующий
Выводы.
1. Выявлены признаки, характеризующие ситуацию на рынке недвижимости с точки зрения соотношения темпов роста цен и доходов населения, и на этой основе построена комплексная типология рынков по склонности к образованию ценовых пузырей.
2. Показано, что из 10 выявленных типов рынков склонностью к образованию ценовых пузырей обладают четыре: тип 2 (развивающийся, дефицитный), 3 (растущий), 4 (перегретый) и 6 (надутый).
3. Показано, что типы 2, 3 и 4 представляют собой пузыри первого рода — склонные к рассасыванию, т. е. к переходу рынка к стабилизации в среднесрочном периоде и насыщению — в долгосрочном. И только тип 6 представляет собой пузырь второго рода — склонный к схлопыванию, т. е. к переходу рынка в долгосрочном периоде к падающему (кризисному) типу.
4. Полученные результаты позволяют при постоянном мониторинге рынка отслеживать динамику его поведения, предсказывать возможность назревания и схлопывания пузырей и вырабатывать меры по предотвращению схло-пывания.
5. Полученные результаты позволили сформулировать и объяснить пять макроэкономических законов функционирования рынка недвижимости в транзитивной экономике как неотъемлемой составляющей глобального финансового рынка.
Список литературы
1. Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости. М.: АКСВЕЛЛ, 2005. 204 с.
2. Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. М.: РГР, 1998. 60 с.
3. Стерник Г. М. Рынок недвижимости России как сектор рыночной экономики. В сб. «Федеральный справочник», вып. 6. М.: Родина-ПРО, 2000.
4. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: Экономика, 2009.
5. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Закон соотношения объема спроса, предложения и сделок на рынке недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. № 12.
6. Стерник Г. М, Стерник С. Г. Некоторые закономерности соотношения темпов роста цен и объемов спроса, предложения и сделок на рынке недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 3.
7. Стерник Г. М, Стерник С. Г. Основная закономерность развивающегося рынка недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. № 11.
8. Стерник Г. М, Черных Е. В. Исследование пространственно-параметрической модели рынка жилья Московской области // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2004. № 3.
9. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 8.
10. Стерник С. Г. Инвестиционный анализ рынка недвижимости России (вводные теоретические положения) // Финансы и кредит. 2009. № 38.
11. Стерник С. Г. Основные понятия о территори-ально-дифференцированном инвестиционном анализе (экономико-географическом зонировании) рынка недвижимости // Проблемы преобразования и регулирования социально-экономических систем: СПб, ИПРЭ РАН. 2009. № 41.
12. Стерник С. Г. Развитие системы статистических индексов в финансовом анализе инвестиций на рынке недвижимости // Финансы и кредит. 2009. № 40.
13. G. M. Sternik. Stage of Real Estate Market Development in Moscow region started / / Vilnus: Privati erdve. 2006. № 1 (16).
