CC BY
357
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТ
ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ
Проблемы учета НДС при оценке объектов коммерческой недвижимости с использованием разных подходов*
Л.А. Бастригина
заместитель генерального директора ООО «Топ-Консалт», член экспертного совета некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (г. Москва)
Ю.М. Федорова
доцент кафедры саморегулирования и непрерывного образования федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет геодезии и картографии» (г. Москва)
Любовь Аркадьевна Бастригина, [email protected]
Вопрос о корректности учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) в рыночной стоимости объектов оценки возник на начальном этапе развития оценочной деятельности в России и периодически обсуждался в специализированных печатных изданиях, на форумах тематических сайтов оценщиков и в процессе прямых дискуссий представителей оценочного сообщества. Острота проблемы обусловлена тем, что Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3 [2-4] не конкретизируют порядок учета НДС в рыночной стоимости.
Частично эту проблему пытаются решать саморегулируемые организации оценщиков (далее - СРО) на уровне собственных стандартов. Например, в пункте 5.2.12 стандарта «Оценка недвижимости» СРО «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» указано следующее: «В Отчете явным образом должно быть указано, включает ли итоговая величина стоимости налог на до-
бавленную стоимость» * 1. Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь» (НП «СОО «Сибирь») в правилах и стандартах оценочной деятельности рекомендует указывать «итоговую величину стоимости (аренды) объекта оценки (с указанием учета/неучета НДС в составе итоговой величины)» 2.
Эта проблема актуальна и для потребителей оценочных услуг. В первую очередь к ним относятся кредитные организации, пытающиеся прояснить ситуацию с помощью утверждения внутренних требований, рекомендаций, регламентирующих писем и актов.
В ходе дискуссий, проходивших в 20052006 годах на портале «Вестник оценщика» (appraiser.ru), сформировался однозначный вывод о том, что рыночная стоимость не может быть с НДС или без НДС, так как она не зависит от системы налогообложения. Этот вывод полностью соответствует конкретному определению, данному в пункте 3.3 Международных стандартах оценки 2007 (МСО 1, «Рыночная стоимость как база оценки»): «Рыночную стоимость сле-
* Первую публикацию материала статьи см. // Вопросы оценки. 2013. № 4.
1 URL: http://smao.ru/ru/community/smaos/4_4.html
2 URL: http://www.soosibir.ru/etc.htm?id=172
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 11 (158) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
дует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов» [6].
В пункте 36 Международных стандартов оценки 2011 дано следующее определение рыночной стоимости: «Рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки» 3.
Это означает, что рыночная стоимость не зависит от системы налогообложения, ее величина диктуется исключительно рынком. Оценщик должен иметь веские основания для исключения из рыночной стоимости НДС либо для включения этого налога, при этом в отчете должны быть приведены соответствующие обоснования.
Россия, вступив во Всемирную торговую организацию, признала главенство международных договоров по отношению к национальному законодательству. Тем не менее согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 сентября 2012 года № 3139/12 [10] если в отчете нет прямого указания на учет (неучет) НДС, то «в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя налог на добавленную стоимость, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога». При этом суд руководствовался статьей 12 Закона об оценочной деятельности, согласно которой «итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной
и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки». Таким образом, в случае если определение рыночной стоимости осуществляется для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются НДС, то предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает НДС.
Основываясь на приведенных нормах международного и российского законодательства, постараемся разобраться, в каких подходах и каким образом учитывается или не учитывается НДС в рыночной стоимости объекта.
Затратный подход
«Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки» [2, п. 15].
Согласно требованиям главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) деятельность по строительству, связанная с недвижимым имуществом, облагается НДС, поэтому при составлении сметы на строительство объекта и при определении договорной цены на строительство объекта в обязательном порядке учитывается НДС. Соответствен-
3 Международные стандарты оценки 2011 / пер. с англ. ; под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. М. : Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2013. С. 30.
© Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТ
ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ
но, построить объект, идентичный или аналогичный объекту оценки, не оплатив строительной организации НДС, невозможно, поэтому при оценке рыночной стоимости с использованием затратного подхода НДС подлежит учету в строительных затратах. Здесь нет противоречия Международным стандартам оценки, так как включение НДС в затраты на строительство связано не с совершением сделки купли-продажи объекта, а с производством строительных работ, по окончании которых сделка может как произойти, так и не произойти (например если объект строился для собственного потребления). Нетрудно заметить, что это не противоречит и постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 сентября 2012 года № 3139/12 [10].
Строго говоря, согласно статье 171 НК РФ организациям, которые примут на учет построенный объект в качестве основных средств, предоставляются вычеты по НДС в общеустановленном порядке. При этом обязательным условием для принятия НДС к вычету является использование построенного объекта для осуществления операций, облагаемых НДС. Но эта тема не связана с оценкой рыночной стоимости, поэтому не подлежит развитию в настоящей статье.
Сравнительный подход
«Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах» [2, п. 14].
При применении этого подхода следует выяснять у продавца, какова реальная запрашиваемая цена за объект (или какова реальная цена, за которую продан объект). Иными словами, нас интересует не сам факт включения или невключения в цены аналогов НДС, а либо фактическая цена, которую нужно уплатить за объект при заключении
сделки, либо цена, которая уже уплачена, то есть выясняются реальные цены на рынке безотносительно к величине налогов, включенных в эти цены. Как известно, рынком движет закон спроса и предложения, поэтому имеется тенденция к выравниванию цен за равнозначные объекты, не связанные с оптимизацией налогообложения, размерами ставок или льготным налогообложением. То, что по итогам сделки продавец будет обязан перечислить в бюджет НДС и в каком размере (по полной ставке, по льготной ставке, взаимозачет «НДС исходящий против НДС входящего» и т. д.), не является предметом или условием сделки, поэтому оценщик не должен в этом разбираться.
Например, мы приходим в магазин, чтобы купить товар. Сравнив предложения нескольких продавцов, мы нашли необходимый товар по приемлемой цене. Для принятия решения о покупке нам не надо выяснять, какие налоги платит продавец. За меньшую цену этот товар мы не найдем, то есть цена товара будет для покупателя рыночной ценой, которая не зависит от системы налогообложения. Так же и с недвижимостью - для оценки объекта мы рассматриваем предложения о продаже аналогичных объектов. У продавцов мы должны выяснить цены, за которые предполагается продажа объектов; для нас это будет рыночная цена, то есть цена, по которой возможна покупка объекта на рынке. Содержит ли эта цена НДС, налог на доходы физических лиц или другие налоги, нас как покупателей не интересует, так как мы не можем приобрести этот объект за меньшую цену.
Если мы на основе аналогов рассчитали рыночную стоимость объекта и по цене, равной этой стоимости, совершили сделку, то, выступая уже не покупателями, а продавцами, мы должны будем уплатить с этой цены налог. Но здесь уже рассматривается не рыночная стоимость, а цена сделки, в результате которой был получен доход. Таким образом, если на этапе кор-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 11 (158) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ректировки цен аналогов «очистить» их от НДС, то их рыночная стоимость окажется заниженной. Следовательно, при реализации сравнительного подхода исключение из рыночной стоимости НДС является некорректным.
Иногда в задании на оценку есть условие о том, что оценщик должен указать стоимость объекта с НДС и без НДС. В этом случае необходимо правильно «разнести» рыночную стоимость единого объекта недвижимости между земельным участком и улучшениями (подробно этот вопрос рассмотрен в статье Л.А. Бастригиной и В.М. Мишакова «К вопросу о корректности учета НДС в рыночной стоимости и проблемах разделения НДС при оценке единого объекта недвижимости» [13]).
Доходный подход
Самая неоднозначная ситуация с корректным учетом НДС в рыночной стоимости возникает при использовании доходного подхода. В отчетах, подготовленных разными оценщиками, представлены различные расчеты, связанные с НДС, то есть отсутствует единообразие. В связи с этим этот подход рассмотрим более подробно, чем остальные.
«Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки» [2, п. 13].
При реализации подхода рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект с учетом изменения стоимости денег во времени. На практике при применении доходного подхода к оценке недвижимости сначала рассчитывают потенциальный валовой доход на основе рыночных ставок арендной платы. Здесь, так же как при оценке с использованием сравнительного подхода, у арендодателей необходимо собирать информацию о цене,
© Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
за которую на практике можно получить объект в аренду, так как зачастую в объявлениях о сдаче в аренду объектов указана арендная плата с припиской, что она не включает НДС. При этом даже если арендатор пользуется упрощенной системой налогообложения, то оценщик должен выяснить размер именно той арендной платы, которую арендатор должен перечислить на счет арендодателя при аренде объекта. Какие налоги впоследствии платит арендатор, оценщик не должен выяснять, так как на этапе определения потенциального валового дохода задача оценщика ограничивается установлением рассчитанного на основе рыночных ставок максимального дохода, который может принести объект оценки при условии 100-процентной загрузки. Далее выясняется наличие скидок на недозагрузку и потери при сборе арендной платы, и оценщик рассчитывает эффективный (действительный) валовой доход. Этот вид дохода является доходом арендодателя, или выручкой от сдачи объекта в аренду.
В соответствии со статьей 146 НК РФ «Объектом налогообложения признаются следующие операции: 1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав...».
Поскольку сдача объекта в аренду представляет собой не что иное, как передачу части имущественных прав собственника арендатору (передаются права пользования и владения либо только права пользования), эффективный валовой доход (выручка арендодателя) является объектом налогообложения по НДС. Таким образом, при построении модели для расчета стоимости с применением методов дисконтирования и капитализации в рамках доходного подхода эффективный валовой доход (выручка арендодателя) должен быть очищен
-9789, [email protected]
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТ
ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ
от НДС в силу требований НК РФ 4. При этом, поскольку речь идет об оценке рыночной, а не инвестиционной стоимости, специфичные факторы (например льготные ставки налогообложения), не характерные для участников рынка в целом, не должны влиять на ставку налога. В модели расходы на уплату НДС могут учитываться в операционных расходах, но наиболее часто они исключаются из арендных ставок, что арифметически одно и то же.
Далее в соответствии с алгоритмом оценки с использованием доходного подхода вычисляют операционные расходы, которые также ведутся без учета НДС, поскольку в бухгалтерском учете входящий и исходящий НДС взаимно погашаются 5.
После дисконтирования или капитализации чистого операционного дохода (в зависимости от примененного метода) рассчитывают рыночную стоимость объекта недвижимости. Далее многие оценщики умножают рыночную стоимость, рассчитанную с применением доходного подхода, на коэффициент 1,18, делая вывод о том, что так происходит учет НДС в рыночной стоимости. Давайте разберемся, почему это не является корректным.
Согласно методологии оценки доходный подход наиболее предпочтителен при оценке рыночной стоимости недвижимости для тех потребителей, которые ориентированы на получение доходов, приносимых объектом.
Вопрос: если рыночная стоимость объекта, рассчитанная (для простоты) методом капитализации, равна 100 тысячам денежных единиц, принесет ли этот объект чистый доход собственнику на 18 процентов выше, чем рассчитанный? Логичным выглядит ответ «нет». При корректном расчете
дополнительному доходу просто неоткуда взяться.
Согласно НК РФ при продаже объекта обязанность по уплате НДС лежит на получателе доходов. Возникает следующий вопрос: готов ли разумный покупатель недвижимости платить текущему собственнику (продавцу) рыночную стоимость за объект на 18 процентов больше, чем стоимость, рассчитанную методом капитализации доходов, приносимых объектом, чтобы компенсировать продавцу налог для уплаты в бюджет? Опять же логичным выглядит ответ «нет». Тогда на каком основании стоимость объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, должна увеличиваться на 18 процентов? Потому что арендные ставки очищены от НДС? Нет, очищение арендных ставок от НДС (или учет НДС в операционных затратах) диктуется требованиями НК РФ и является типичной ситуацией при сдаче недвижимости в аренду. После того как был капитализирован чистый операционный доход и рассчитана рыночная стоимость, она не подлежит корректировке на величину налогов, подлежащих уплате любой из сторон сделки [8, п. 36].
Далее необходимо акцентировать внимание на следующем: если собственник объекта принимает решение о его продаже, то доход, полученный при этом, подлежит налогообложению по ставке НДС. Соответственно, собственник платит НДС и при получении доходов в виде арендной платы, и при продаже объекта. Дело в том, что это разные сделки, не связанные друг с другом, в каждой из которых возникает налогооблагаемая база, поэтому какие-либо противоречия со сказанным ранее здесь не возникают, равно как не возникают основа-
4 Рассмотрение частных случаев сдачи в аренду недвижимости физическими лицами выходит за рамки настоящей статьи.
5 Согласно определению «чистый операционный доход - это действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений» [15]. Здесь имеются в виду налогообложение по налогу на прибыль и иные налоги, которые платятся из прибыли. НДС уплачивается из выручки, соответственно, обязательство по его уплате возникает «на входе».
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 11 (158) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ния для увеличения рыночной стоимости, рассчитанной с применением доходного подхода, на величину НДС.
Теперь рассмотрим частный случай применения комбинированных методов расчета рыночной стоимости, в частности оценку рыночной стоимости земельного участка методом остатка. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 7 марта 2002 года № 568-р, метод предусматривает два алгоритма реализации. Остановимся на втором алгоритме:
• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Собственно, все этапы оценки указанным методом и корректность учета НДС в итоге каждого этапа были уже рассмотрены, поэтому нам остается свести все рассуждения воедино:
1) затраты на воспроизводство или замещение улучшений должны учитывать НДС, так как иная альтернатива строительства объекта (без возмещения НДС строительной организации) отсутствует;
2) несмотря на то, что чистый операционный доход не содержит НДС, рыночная стоимость, рассчитанная на его основе, не
© Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
подлежит увеличению на размер налога, так как разумный покупатель не станет компенсировать продавцу НДС, обязанность по уплате которого у него возникает после получения доходов от продажи объекта;
3) следовательно, стоимость единого объекта недвижимости, рассчитанная методом капитализации дохода, не подлежит корректировке на величину налога - налог уплачивается с дохода, а рыночная стоимость является не доходом, а наиболее вероятной ценой продажи;
4) далее из рыночной стоимости единого объекта недвижимости вычитают затраты на замещение (воспроизводство) улучшений. Указанные затраты не должны очищаться от НДС в связи с отсутствием возможности для подрядных организаций построить объект без оплаты НДС.
Две составляющие в методе остатка -учет НДС в затратах на замещение (воспроизводство) улучшений и уплата НДС при продаже объекта (рыночная стоимость которого рассчитана с использованием доходного подхода) - не связаны между собой и разнесены во времени, поэтому кажущаяся необходимость приведения показателей к базе с НДС или без НДС не оправдана экономически и не следует из логики расчета и логики налогооблагаемой базы по налогу на добавленную стоимость. Как уже отмечалось, НДС уплачивается с дохода, а не с рыночной стоимости, цены и прочих показателей. НДС возникает только тогда, когда возникает доход. Если придерживаться описанной логики расчетов, то при оценке единого объекта недвижимости с применением доходного подхода нет необходимости увеличивать рассчитанную стоимость этого объекта на размер налога на добавленную стоимость.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
2. Общие понятия оценки, подходы и тре-
-9789, [email protected]
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТ
ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ
бования к оценке : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.
3. Цель оценки и виды стоимости : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255.
4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.
5. Портал «Вестник оценщика». URL: appraiser.ru
6. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 / пер. с англ. И. Л. Ар-теменкова, Г. И. Микерина, Н. В. Павлова,
А. И. Артеменкова ; под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. М. : Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2009.
7. URL: http://smao.ru/ru/community/smaos /4_4.html
8. URL: http://smao.ru/files/dok_novosti/ 2013/perevod_mco.pdf
9. URL: http://www.soosibir.ru/etc.htm ?id=172
10. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 сентября 2012 года № 3139/12.
11. Международные стандарты оценки 2011 / пер. с англ. ; под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. М. : Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2013.
12. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ.
13. Бастригина Л. А., Мишаков В. М. К вопросу о корректности учета НДС в рыночной стоимости и проблемах разделения НДС при оценке единого объекта недвижимости // Оценочная деятельность. 2011. № 3-4.
14. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 7 марта 2002 года № 568-р.
15. Практические приемы и методы оценки стоимости недвижимости и основы оценки иных видов собственности. М. : Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова ; Школа профессиональной оценки и экспертизы собственности, 1998. Ч. I.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] I 39
