CC BY
142
ПРОБЛЕМЫ СОЗДАНИЯ ТСЖ
Юдина Е.В.
3.4. ПРОБЛЕМЫ СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ: ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
Юдина Екатерина Валерьевна, соискатель.
Место учебы: Московский государственный университет им. М.В.Помоносова.
Подразделение: кафедра гражданского права. E-mail: [email protected]
Аннотация: В работе анализируются актуальные вопросы создания и деятельности товарищества собственников жилья, исследуется судебная практика в данной сфере. Отмечаются недостатки правового регулирования товарищества собственников жилья. Автором предлагаются пути разрешения затронутых проблем.
Ключевые слова: многоквартирный дом, товарищество собственников жилья, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
PROBLEMS CREATING HOMEOWNERS: LEGAL ASPECTS Yudina Ekaterina Valerievna, competitor.
Place of study: Moscow state university named after
M.V.Lomonosov.
Department: Civil law chair. E-mail: ek.yudina2015 @ yandex.ru
Annotation: This paper analyzes the current issues of creation and activity of the homeowners association, studied jurisprudence in this area. There are gaps of legal regulation of the homeowners association. The author suggests ways to resolve the issues involved.
Keywords: condo, homeowners, the general meeting of owners of premises in an apartment building.
Раздел VI Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определяет правовой статус товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ), порядок его создания, деятельность и управление ТСЖ11.
ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Представляется, что в настоящее время ТСЖ является достаточно перспективной формой управления, так как дает возможность собственникам помещений избежать необоснованных расходов, которые неизбежно будут заложены в договоры с управляющими организациями, а также эффективно контролировать использование финансовых средств, переданных ими ТСЖ.
Последние годы сопровождаются серьезными изменениями как гражданского, так и жилищного законодательства. Так, изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ в 2011 году, затронули и вопросы создания и деятельности ТСЖ.2
В научной литературе справедливо отмечается, что раздел VI ЖК РФ, является одним из самых неудачных разделов Кодекса3. Это связано с тем, что законода-
1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.07.2013) // Собрание законодательства РФ. 2005, N 1 (часть 1), от. 14.
2 Федеральный закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2011. N 23. Ст. 3263.
3 Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие. М: Изд-во Тихомирова М.Ю..2011.С. 34.
тель не учел ключевые недостатки Федерального закона от 15.06.1996 «О товариществах собственников жилья»1 4.
Представляется, что немалая доля из них приходится на процедуру создания ТСЖ, требующую как более четкой законодательной регламентации, так и согласованной правоприменительной практики.
Следует отметить, что по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г. и Основами положения раздела VI ЖК РФ являются новыми. В то же время право собственников квартир многоквартирного дома на образование товарищества собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом до введения в действие ЖК РФ было предусмотрено в п. 1 от. 291 Г ражданского кодекса РФ5 (далее - ГК РФ). В соответствии с п. 2 этой статьи ТСЖ является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Определение ТСЖ содержится в ч. 1 от. 135 ЖК РФ. Им признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме.
По общему правилу решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (простое большинство голосов). Таким образом, членами ТСЖ не обязательно будут все собственники жилых помещений в многоквартирном доме. Достаточно, чтобы собственники жилых помещений, желающие создать ТСЖ, обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов может и не совпадать с числом собственников жилых помещений: так, одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен от. 45 ЖК РФ.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить остальным собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок такое сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Как показывает судебная практика, к проведению общего собрания собственников в многоквартирном
4 Федеральный закон от 15.06.1996 «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 2002. N 1. Ст. 2, N 12. Ст. 1093. Утратил силу с 01.03.2005.
5 Г ражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51 - ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
97
2'2014
Пробелы в российском законодательстве
доме необходимо относиться с должной осмотрительностью. Каждый шаг должен соответствовать закону, и тут необходимо учитывать все нюансы. Так, при составлении протокола общего собрания собственников в многоквартирном доме о создании ТСЖ может быть по невнимательности пропущен один пункт, и по заявлению заинтересованного лица протокол уже может быть признан недействительным. Подобный вопрос рассматривался в судебной практике.
ООО «...» обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному унитарному предприятию «Жилкомсервис» муниципального образования «Город Архангельск» (далее - МУП «Жилкомсервис») об истребовании документов по многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: город Архангельск... Решением Арбитражного суда Архангельской области от 24.11.2006 и Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2007 в удовлетворении требований ООО «...» отказано.
Письмом от 12.09.2007 N 5439/01-4 МУП «Жилкомсервис» отказало в передаче технической и иной документации, связанной с управлением домом, сославшись на отсутствие в тексте протокола общего собрания собственников помещений дома решения о выборе способа управления многоквартирным домом.
На собрании были рассмотрены два вопроса: о выборе управляющей организации ООО «ДомКом» и о согласии на условия заключения договора на управление домом управляющей организацией ООО «ДомКом» на срок до одного года с передачей в полном объеме полномочий, предусмотренных статьей 1012 ПС РФ и статьями 44, 162 ЖК РФ.
Кроме того, обществом не представлены доказательства полномочий лиц, подписавших протокол; отсутствуют сведения о собственниках, принявших участие в голосовании. Нет сведений о содержании документа, направленного собственникам для заочного голосования, в частности ставился ли перед собственниками вопрос о выборе способа управления.
В данном случае протокол общего собрания является недействительным. Соответственно последовал вывод о том, что на общем собрании собственников квартир должно быть принято и отражено в протоколе решение о выборе способа управления многоквартирным домом; помимо этого, данный вопрос должен быть отражен в повестке собрания.
Еще одним основанием признания решения общего собрания собственников жилых помещений о создании ТСЖ недействительным является размещение информации о проведении собрания о создании ТСЖ на информационных досках у входов в подъезды дома, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен такой способ уведомления.
В соответствии с п. 4 от. 45 Жилищного кодекса РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом (если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме),
или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Так, в Определении Свердловского областного суда от 07.06.2011 по делу N 33-7511/2011 суд пришел к выводу, что доказательств того, что истцу были направлены заказной почтой уведомления о проведении оспариваемого собрания, материалы дела не содержат. При этом из списка собственников, ознакомившихся с уведомлением о проведении общего собрания, следует, что ни один из истцов не был уведомлен о проведении оспариваемого собрания. Поэтому суд первой инстанции признал размещение информации о проведении собрания на информационных досках у входов в подъезды дома недопустимым извещением о проведении оспариваемого собрания.
В соответствии с ч. 2 от. 136 ЖК РФ ТСЖ может быть также создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженернотехнического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.
В этом случае решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, а также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов (квалифицированное большинство голосов).
Следует признать, что ч. 2 от. 136 ЖК РФ имеет не слишком высокий уровень законодательной техники, что связано с неоднозначностью в толковании данной нормы. Определение товарищества собственников жилья указывает на то, что таким товариществом признается «объединение собственников помещений в многоквартирном доме» (ч. 1 от. 135 ЖК РФ).
Вместе с тем ч. 2 от. 136 ЖК РФ допускает создание товариществ собственников жилья не только в одном многоквартирном доме, но также при объединении нескольких многоквартирных домов; нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений, отвечающих требованиям, установленным в рассматриваемой норме.
98
ПРОБЛЕМЫ СОЗДАНИЯ ТСЖ
Юдина Е.В.
Указанные в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ два случая прежде были предусмотрены ст. 5 Федеральном законе от 15.06.1996 «О товариществах собственников жилья», но при этом общее определение товарищества собственников жилья как некоммерческой организации было более универсальным. Что же касается случаев создания товариществ, указанных в п. 1 и 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, то совершенно очевидно, что такие ТСЖ никак не могут являться объединениями собственников помещений в многоквартирном доме, как это предусмотрено общим определением, установленным в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ. Применение указанных коллизионных норм ЖК РФ на практике весьма проблематично, поэтому законодателю следовало бы устранить отмеченные противоречия.
ЖК РФ не дает ответа и на вопрос, что следует понимать под расположенными «близко» зданиями, строениями, сооружениями. В частности, не ясно, можно ли понимать под такими зданиями весь дачный или коттеджный поселок, дома в котором могут находиться на определенном удалении друг от друга, или речь идет только о дачных или жилых домах, расположенных в непосредственной близости (на одной улице и т.п.).
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Часть 1 ст. 136 ЖК ограничивает их право на объединение в несколько товариществ. Даже если между собственниками помещений сложились неприязненные отношения, они не вправе объединиться с собственниками соседних многоквартирных домов для создания ТСЖ. Ситуация, при которой часть собственников помещений является членами одного товарищества, а часть собственников помещений в том же многоквартирном доме - членами другого товарищества, исключается ЖК РФ.
ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, которая осуществляется на основании ст. 51 ГК РФ и Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»6.
Следует отметить, что не меньшие сложности возникают, когда необходимо создать ТСЖ в уже построенном многоквартирном доме. Необходимость создания и государственной регистрации ТСЖ в таком доме возникает, в частности, если собственников помещений по каким-либо причинам не устраивает существующий порядок управления домом.
Единственным учредительным документом любого ТСЖ является устав. При этом юридическое значение устава состоит также в том, что устав это локальный нормативный документ, обязательный для всех членов данного товарищества и самого товарищества как юридического лица.
Основой для составления устава ТСЖ является Примерный устав товарищества собственников жилья, утвержденный Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищнокоммунальному хозяйству от 03.08.1998 N 35 . Однако важно учесть, что данный приказ был подготовлен на основе Федерального закона от 15.06.1996 «О товариществах собственников жилья», который признан утратившим силу. Более того в данном Примерном уставе не могли быть учтены требования ЖК РФ. В связи
6 Новикова Н. Судебная практика по делам, связанным с оспариванием решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, и спорам о создании и ликвидации ТСЖ // Жилищное право. 2012. N 8.
с этим целесообразно использовать современные образцы устава ТСЖ, разработанные в соответствии с требованиями ГК РФ и ЖК РФ7.
Представляется, что в ст. 139 ЖК РФ предпринята неудачная попытка определить особенности создания ТСЖ в многоквартирных домах, которые находятся на стадии строительства и не введены в эксплуатацию в установленном порядке. В таких случаях учредителями ТСЖ являются не собственники помещений в многоквартирном доме (ст. 135 и 136 ЖК РФ), а лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах на основании соответствующих договоров, актов органов государственной власти и (или) местного самоуправления, иных юридических документов.
Представляется, что затронутые проблемы требуют осмысления и должны быть учтены при совершенствовании правового регулирования ТСЖ.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51 - ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.07.2013) // Собрание законодательства РФ. 2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
3. Федеральный закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2011. N23. Ст. 3263.
4. Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3431.
5. Федеральный закон от 15.06.1996 «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 2002. N 1. Ст. 2, N 12. Ст. 1093 (утратил силу).
6. Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3431.
7. Приказ Минземстроя РФ от 03.08.1998 N 35 «Об утверждении Примерного устава товарищества собственников жилья» // Бюллетень строительной техники, N 1, 1999.
8. Тихомиров М.Ю. Устав товарищества собственников жилья с комментариями. 3-е изд., с изм. и доп. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010.
9. Приказ Минземстроя РФ от 03.08.1998 N 35 «Об утверждении Примерного устава товарищества собственников жилья» // Бюллетень строительной техники, N 1, 1999.
10. Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011.
7 Тихомиров М.Ю. Устав товарищества собственников жилья с комментариями. 3-е изд., с изм. и доп. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010
99
