CC BY
60
Проблемы оценки земли в Москве
В.Ю. Коновалов
начальник сектора методологического обеспечения и рыночной оценки земель Московского земельного комитета, кандидат технических наук
Современная Москва - это мегаполис, развитие которого отражает современный этап развития государства. На этом этапе наиболее актуальными представляются вопросы регулирования земельных отношений как эффективного средства разрешения экономических проблем современного периода.
Земля в Москве - один из важнейших ресурсов развития и функционирования города - является одновременно и базисом производственной деятельности, и объектом недвижимости.
В странах с развитой рыночной экономикой платное землепользование - это мощный рычаг воздействия на развитие городов (например, в США именно недвижимость является основной формой налогообложения).
На территории Москвы, составляющей 6/1000 процентов территории государства и размещающей около 6 процентов российского населения, сосредоточено более 30 процентов всех инвестиций. В сферу арендных отношений вовлечено более 23 тыс. гектаров земли. Землепользователи, уплачивающие земельный налог, занимают территорию площадью 15,7 тыс. гектаров.
За 2002 год земельные платежи и плата за право аренды составили 10 млрд рублей или 4 процента в доходной части бюджета (в 2001 году их доля составляла менее 3 процентов). В связи с индексацией ставок земельных платежей в 1,8 раза в 2003 году планируется получить гораздо больше средств. Общие поступления в доходной части бюджета города Москвы от земельноимущественного комплекса в 2003 году должны составить более 11 процентов.
Однако резкий рост ставок, т. е. налоговой нагрузки на землепользователя, порождает проблему неплатежей. Мы приближа-
емся к такому этапу, когда последующее увеличение налоговой нагрузки на недвижимость потребует снижения других видов налогового бремени. Поэтому в настоящее время одной из основных задач повышения эффективности управления земельными ресурсами является оптимизация взимания арендной платы, земельного налога и платы за право аренды или продажи земли в собственность. В целях дальнейшего повышения эффективности землепользования необходимо совершенствование системы оценки земель.
В связи с этим в Москве развиваются два направления оценки:
1) индивидуальная оценка, представляющая собой оценку прав на заключение договоров аренды земельных участков. (В Москве пока еще собственности на землю не существует, за исключением 1 земельного участка, проданного в Зеленограде в порядке проведения эксперимента);
2) массовая (или кадастровая) оценка в целях установления экономически обоснованных ставок земельных платежей.
В Москве практика оценки прав аренды земельных участков (до 49 лет) существует уже более 10 лет. За это время Московским земельным комитетом (Москомзем) накоплен и обобщен богатый практический опыт продаж прав аренды земельных участков. Сформирована обширная нормативная база.
С 1993 года по настоящее время на конкурсных комиссиях было реализовано более 14000 прав аренды земельных участков, в том числе более 1500 прав долгосрочной аренды на общую суммы 1,1 млрд долл. США.
Только за 2002 год с выкупом прав аренды были оформлены 221 договор долгосрочной и 1355 договоров краткосрочной
аренды земельных участков на общую сумму более 100 млн долл. США.
Средняя цена продаж прав долгосрочной аренды земельных участков за 2001 год составила 1,04 млн долл. США/га или 116 процентов к средней цене продаж 2000 года. В 2002 году в связи с увеличением инвестиционной активности в периферийных зонах города и сокращением свободных земельных участков в его центре средняя цена продаж несколько снизилась, но тем не менее составила около 1,0 млн долл. США/га.
В настоящее время размеры платы за право на заключение договора аренды земельного участка по территориально-экономическим зонам Москвы находятся в следующих диапазонах:
• от 300 000 до 800 000 долл США/га в периферийных районах города (20-69 территориально-экономических оценочных зон);
• от 5 000 000 до 10 000 000 долл США/га в центре города (1-9 территориально-экономических оценочных зон).
Расчет стоимости прав аренды земельных участков осуществляется в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными постановлением правительства Москвы от 13.11.2001 № 1022-ПП «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка». Эта методика разработана на основе анализа продаж прав аренды земельных участков. В ней учитываются местоположение земельного участка в системе городской инфраструктуры и уровень ее развития, целевое назначение земельного участка, а также произведенные и предполагаемые качественные улучшения.
Методика базируется на едином подходе для расчета размера платы за право краткосрочной и долгосрочной аренды земельного участка, предназначенного как для осуществления строительства, так и для обслуживания расположенных на земельном участке зданий, сооружений. При этом префектуры административных округов имеют право утверждать стоимости прав аренды земельных участков не ниже, чем рассчитанные по методике Москомзема. Это позволит и в дальнейшем оперативно корректировать расчетную стоимость прав
аренды в соответствии с рыночными тенденциями путем корректировки базовых размеров платы за право аренды земельного участка.
В связи с принятием Земельного кодекса Российской Федерации в Москве осуществляется подготовка к продаже земельных участков в собственность. В этих целях совершенствуется нормативная правовая база с учетом как интересов города, так и интересов инвесторов и землепользователей.
В этих условиях опыт Москвы по продаже прав аренды земельных участков можно рассматривать в качестве подготовительного этапа к введению собственности на землю и созданию полноценного земельного рынка.
В тоже время имеется ряд проблем, связанных с реализацией требований федерального законодательства, а также с их экономической целесообразностью.
1. Статьей 2 Закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлен верхний предел стоимости земли в размере 30-кратной ставки земельного налога при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений. Москва выступает за изменение верхней границы до уровня рыночной стоимости земли, т. к. в связи с низкими ставками земельного налога выполнение этого требования приведет к недополучению денег в бюджет.
В 2003 году тридцатикратная ставка земельного налога в среднем по Москве составляет: 349200 х 30 = 10 476 000 р./га (или 327 375 долл. США). Т. е. предельная ставка выкупа земельных участков в собственность, установленная федеральным законодательством, в 3,5 раза ниже сложившихся среднерыночных цен продаж прав аренды земельных участков в Москве.
В такой ситуации непродуманный, без подсчета экономической целесообразности переход к повсеместной продаже земельных участков в собственность может привести к весьма негативным последствиям, в
том числе к снижению поступлений в бюджеты всех уровней. Ведь ясно, что стоимость земли не должна быть ниже стоимости прав ее аренды:
С.з. = Спр.ар. + привед ^Лр.пл. - привед ХЗем.нал.,
где С.з. - стоимость земельного участка;
привед ^Ар.пл. - приведенные капитализированные ставки арендной платы за 49 лет;
привед ХЗем.нал. - приведенные капитализированные ставки земельного налога за 49 лет.
Нетрудно подсчитать упущенную выгоду города.
С учетом ежегодных земельных платежей средняя по городу стоимость земли должна составить не менее следующей суммы:
С.з. = 1 000 000 + 24300 х 49 - 10912 х 49 = 1 000 000 + 1190700 - 534688 = 1 655 312 долл. США/га (а не 327375 долл. США).
Таким образом, город недополучит около 1 327 937 долл. США/га.
2. Другой проблемой является существенный разрыв между ставками арендной платы и ставками земельного налога. В 2003 году в Москве действуют следующие средние по городу ставки земельных платежей:
• земельного налога - 349 200 р./га (или 10 912 долл. США/га);
• арендной платы - 777 600 р./га (или 24 300 долл. США/га).
Т. е. арендная плата за землю в городе Москве в среднем в 2,22 раза превышает ставки земельного налога. Между тем собственники земли обладают большим объемом прав на землю по сравнению с арендаторами. Переход на взимание земельных платежей на основе кадастровой и рыночной стоимости земли и дальнейшее совершенствование системы налогообложения на основе земельной ренты должны устранить возникшее противоречие.
Однако изменение ставок земельного налога не представляется возможным в связи с тем, что Законом Российской Федерации «О плате за землю» ставки земельного налога устанавливаются директивно для всех субъектов Российской Федерации.
3. Еще одной серьезной проблемой является то, что в соответствии со сложившейся в Москве за 10-летний период (с 1993 года) практикой предоставления земель в аренду, продажа прав аренды земельных участков осуществляется как сделка купли-продажи между Московской городской администрацией и лицом, ставшим победителем торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка. Этот платеж предусмотрен в соответствующей доходной статье бюджета города Москвы.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» не предусмотрены продажи прав аренды земельных участков в качестве самостоятельных платежей. Они определяются как размер арендной платы.
Исполнение указанного федерального постановления может привести к разрушению практики продаж прав аренды и, как следствие, к недополучению средств в бюджет города.
Государственная кадастровая оценка земель города Москвы проведена в строгом соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/337.
В процессе оценки были обработаны данные более чем по 70 тыс. объектам жилого фонда, 5 тыс. объектам нежилого фонда и 3 тыс. земельных участков с выкупленными правами аренды. В результате были получены удельные показатели кадастровой стоимости земель по каждому кадастровому кварталу города по 14-ти видам функционального использования земель. Это позволяет перейти к более детальному территориально-экономическому зонированию по кадастровым кварталам.
Результаты кадастровой оценки земель показали, что периферийные и серединные зоны города оказались недооцененными, в
том числе земли вокруг третьего транспортного кольца. За счет того, что кадастровая оценка производилась по более мелким территориальным единицам - кадастровым кварталам (кадастровых кварталов около 1500, а территориально-экономических зон -69) - появилась возможность устранить недостатки существующего территориальноэкономического деления, при котором ставки на границах зон изменяются в 5 и более раз.
К сожалению, в настоящее время результаты государственной кадастровой оценки не могут быть применены для целей налогообложения, поскольку не внесены соответствующие изменения в Закон Российской Федерации «О плате за землю». Как уже упоминалось, этот закон не предусматривает возможности использования данных кадастровой оценки для определения ставок земельного налога, а устанавливает их директивно для всех субъектов Российской Федерации.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации основные начала определения размеров арендной платы за земельные участки утверждает Правительство Российской Федерации. Однако они до сих пор не утверждены, а в соответствии с действующим порядком ставки арендной платы и земельного налога взаимосвязаны.
Также в федеральном законодательстве отсутствует четкое определение понятия
«кадастровая стоимость». Ввиду этого имеются неоднократные попытки его подмены понятием «рыночная стоимость», что вносит сумятицу в существующий порядок. Например, имеет место хождение проектов федеральных законов, в которых предлагается устанавливать рыночную стоимость на основе кадастровой стоимости.
Противоречия между федеральной нормативной базой и сложившейся практикой субъектов Российской Федерации в области оценки главным образом возникло из-за недостаточной проработанности этого вопроса, отсутствия четких целей и задач, а также из-за недостаточного взаимодействия федеральных органов власти как на горизонтальном, так и на вертикальном уровнях.
Введение системы государственной аттестации оценщиков и государственных служащих, занимающихся вопросами оценки недвижимости, а также установление четких стандартов и требований должны способствовать устранению сложившихся противоречий, а наряду с постепенным, обдуманным введением собственности на землю и установлением ее свободного рыночного оборота по реальным рыночным ценам - повысить ценность земель Москвы и, соответственно, их инвестиционную привлекательность, что явится существенным вкладом в российскую экономику.
