CC BY
51
УДК 336.221
ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ ПРИ ВВЕДЕНИИ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ
В. В. ПЕЧЕНКИНА,
доктор экономических наук, профессор кафедры проектирования зданий и экспертизы недвижимости Е-mail: [email protected]
Л. С. ОКУНЕВА,
магистрант кафедры проектирования зданий и экспертизы недвижимости Е-mail: [email protected] Сибирский федеральный университет
В статье рассмотрены понятие и виды земельно-имущественных комплексов, проблемы оценки рыночной стоимости для определения налогооблагаемой базы кондоминиумов. На основе зарубежного опыта предложен подход к увеличению налоговых сумм в бюджет при переходе к единому налогу на недвижимость.
Ключевые слова: кондоминиум, налог, недвижимость, рыночная стоимость, налогооблагаемая база.
Имущество представляет собой совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей. Важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые [1, ст. 130]. Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое.
Имущественный комплекс представляет собой не случайный набор отдельных видов имущества, а совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению. Поскольку имущественные комплексы предполагают использова-
ние по общему назначению, то их можно отнести к сложным вещам. Такие вещи образуют единое целое [1, ст. 134]. В гражданском обороте выделяют два основных вида имущественных комплексов: предприятие и кондоминиум.
Предприятие как имущественный комплекс включает наряду с недвижимостью (земельными участками и их частями, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция) обязательственные права требования и пользования, долги (обязательства), а также некоторые исключительные права — на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги. Таким образом, объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на три группы:
- движимые и недвижимые вещи, предназначенные для осуществления деятельности предприятия (здания, сооружения, сырье, предназначенные к сбыту товары и т. д.);
- имущественные права и обязательства предприятия, включая права на безналичные денежные средства;
20 (62) - 2011
Налоги и налогообложение
- исключительные права (право на объекты
интеллектуальной собственности, на фирму,
товарный знак).
Предприятием признается только тот имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие является особой разновидностью сложной вещи.
Кондоминиум представляет собой разновидность имущественного комплекса. Кондоминиум (от латинского con (cum) — вместе, заодно и dominium — владение, власть) является общей собственностью, это объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (домовладельцев). В границах единого комплекса каждому собственнику на правах частной, государственной, муниципальной или иной формы собственности принадлежат жилые помещения (квартиры, комнаты) и (или) нежилые, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом и являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и (или) нежилое помещение [4].
В соответствии с федеральным законодательством кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения) находятся в частной или публичной собственности конкретного круга владельцев, а остальные части (имущество) — в их общей долевой собственности [2].
Основанием для создания кондоминиумов могут являться: приватизация жилищного фонда в многоквартирных домах, реорганизация жилищно-строительных и жилищных кооперативов, создание кондоминиума в строящемся жилом доме будущими домовладельцами, объединения домовладельцев в жилых массивах малоэтажной постройки (земли с разрешенным использованием под индивидуальную застройку). В этих случаях частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать поступившее в их общую собственность имущество: лифты, чердаки, подвалы, подсобные помещения, лестничные клетки и лестницы, крыши домов, электрическое, водяное, сантехническое, инженерное и другое имущество и, что очень важно, придомовую территорию — земельный участок (или его части). Все имущество не только должно находиться в общей
собственности домовладельцев, оно должно содержаться в надлежащем порядке, своевременно обслуживаться и ремонтироваться.
Кондоминиум, как и предприятие, не может рассматриваться в отрыве от владельцев — субъектов права. Как имущественный комплекс, кондоминиум связан со своими владельцами, конкретными субъектами, имеющими реальные права на него, т. е. он принадлежит собственникам, по инициативе которых был создан.
Особенностью кондоминиума является его налогообложение, поскольку налогоплательщиком является не владелец земельно-имущественного комплекса, а собственник доли имущества в этом комплексе. Таким образом, налогом облагается не земельно-имущественный комплекс в целом, а каждая отдельная квартира (или ее часть) и пропорциональная ей часть стоимости общего имущества кондоминиума и земельного участка.
В России не существует налога на недвижимость, который охватывал бы обложение главных видов недвижимого имущества — строений и земли. Налогообложение земли осуществляется в виде земельного налога, а строений — регулируется законами о налоге на имущество организаций и физических лиц. Одной из проблем налогообложения недвижимости является определение величины налогооблагаемой базы для имущественного налога физических лиц, которой является стоимость объекта недвижимости по оценке бюро технической инвентаризации (БТИ). Она зачастую в несколько раз ниже реальной (рыночной) стоимости, а иногда и намного выше.
При определении стоимости недвижимого имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка — систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.
В настоящее время разработаны методики оценки объектов недвижимости для налогообложения. Например, Методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, разработанная Госстроем России, Российским государственным центром инвентаризации и учета объектов недвижимости, ГУП «Ростехинвентаризация», основывается на затратном методе оценки недвижимости, который предполагает в качестве определения действительной инвентаризационной стоимости недвижимости ее полную восстановительную стоимость, умноженную на коэффициенты, учитыва-
ющие физический и функциональный износ [3]. В общем виде модель оценки объектов недвижимости, предлагаемая этой методикой, имеет вид
С = ($з.у х Ф + $ X N — Фи) + (¿о.б X N — Фи), где С — стоимость недвижимости;
$зу — площадь земельного участка, м2;
Сн — нормативная или рыночная стоимость
1 м2 земли;
$3 — площадь здания (м2) или объем (м3); N — укрупненные сметные нормы на возведение здания, объектов благоустройства; Фи — износ здания, объектов благоустройства; $об — площадь объектов благоустройства. Методикой определен порядок оценки объектов недвижимости, который включает следующие этапы проведения работ:
- оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;
- определение восстановительной стоимости и стоимости замещения зданий, строений, расположенных на земельном участке;
- установление всех видов износа;
- определение действительной инвентаризационной стоимости зданий, строений, комнат, объектов благоустройства на территории земельного участка;
- определение стоимости земельно-имущественного комплекса и стоимости доли собственника на имущество в кондоминиуме.
При оценке земельного участка определяется его кадастровая стоимость (постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»). В случае ее отсутствия используется рыночная стоимость при наличии правоустанавливающих документов на него.
Практика показывает, что труднее всего обеспечить полный учет объектов недвижимости и их оценку для налогообложения. Одной из проблем, препятствующей созданию в короткие сроки оптимальной методики оценки является то, что оценка недвижимости для целей налогообложения, с одной стороны, массовая, с другой — конкретная, так как не стоит забывать, что недвижимость является специфическим товаром.
Оценка недвижимости на основе рыночной стоимости для целей налогообложения приведет к более высоким налогам на здания и землю, стимулируя их более рациональное использование и понуждая собственников, использующих недвижимость неэффективно, передавать ее тем, кто сможет использовать ее с наибольшей выгодой.
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом рынке при соблюдении определенных условий. Подразумевается, что есть некое множество сделок, по которому вычисляют эту среднюю цену. Министерство финансов РФ утверждает, что оценку имущества станут производить не по рыночной стоимости БТИ (инвентаризационной стоимости), а по некоей массовой оценке, которая приближена к рыночной. После корректировки стоимость объекта недвижимости будет примерно на 30 % ниже рыночной, и при расчетах рыночную оценку начнут просто умножать на коэффициент 0,7. Но такая поправка не сделает налогообложение по рыночной стоимости экономически эффективным и справедливым в глазах населения.
Для определения кадастровой стоимости рекомендуется использование массовой оценки затратным подходом, который основан на том, что стоимость существующего объекта недвижимости равна сумме стоимости земли и затрат на возведение сооружения за вычетом износа. Основные преимущества метода массовой оценки: объективность, универсальность, статистическая корректность. Используя стандартные наборы данных, модели массовой оценки и процедуры обеспечения качества, можно осуществлять оценку большого числа объектов недвижимости при небольших затратах. Не стоит забывать о недостатках массовой оценки. Это — упрощенный подход к оценке, неспособность оценивать уникальные объекты, сложность построения модели.
Учитывая все особенности кондоминиума как земельно-имущественного комплекса, можно сделать вывод о том, что оценивать его нужно в целом, а не отдельные элементы. Оценивая кондоминиум в целом, необходимо учитывать специфические особенности инженерных сетей, оборудования, благоустройства, материалов стен, характеристики фундаментов и перекрытий и других конструктивных элементов всего объекта, что даст возможность точнее определить рыночную стоимость.
Подобный опыт распространен в Финляндии. Владельцы квартир в Финляндии не платят ежегодный налог на недвижимость. Собственник квартиры в многоквартирном доме несет расходы в общих исходных издержках акционерного общества, владеющего домом. Общими статьями расходов являются коммунальные услуги: энергия, вода, обслуживание строения и территории, налоги акционерного общества, возможные долги по кредитам общества и. т. д.
20 (62) - 2011
Налоги и налогообложение
Возможностью повышения собираемости налогов может стать изменение налогоплательщика, т. е. субъектом налогообложения будет кондоминиум, а сумму налога на недвижимость, пропорционально доле собственника, можно будет включать в возмещаемую за счет жильцов статью затрат, таких же, как жилищные или коммунальные услуги. В свою очередь это позволит в течение года более равномерно распределить налоговую нагрузку на жильцов.
Проблема оценки вводимого в эксплуатацию объекта налогообложения тоже требует решения. Использование в качестве налогооблагаемой базы рыночной стоимости будет не совсем рациональным, так как она очень подвижна. По данным Федеральной службы государственной статистики [5], за последние 10 лет средняя стоимость на первичном рынке изменилась с 6 921 до 39 179, 72 руб./м2 (см. таблицу).
В новостройках в качестве налогооблагаемой базы учитывается инвентаризационная стоимость. Принцип определения инвентаризационной стоимости для квартир в новостройках тот же, что и для всех остальных, с той лишь разницей, что в этом случае не учитывается их износ. Согласно нормативам Росстроя, износ жилья в первые пять лет эксплуатации составляет менее 1 %, поэтому и разница в инвентаризационной стоимости квартир в только что построенных домах и в домах, построенных пять лет назад, почти неощутима.
Инвентаризационная стоимость жилья — это разность между его восстановительной стоимостью и стоимостью износа. Показатель «восстановительная стоимость» учитывает качественные характеристики помещений, в том числе строительный
объем помещений, наличие подвальных помещений и мансард, материалы, из которых изготовлены стены и кровля, характеристики фундамента и перекрытий, показатели благоустройства зданий (наличие коммунальных услуг). Конструктивные элементы оцениваются по восстановительной стоимости и в соответствующих долях формируют стоимость здания в целом. Кроме того, оценивается этажность, оборудование санитарных узлов квартир, архитектурные дополнения, планировка и отделка, а также техническое состояние квартиры.
Перерасчет инвентаризационной стоимости производится ежегодно и изменяется на величину коэффициента инфляции, утверждаемого правительством. Этот коэффициент значительно больше процента износа, за счет чего происходит увеличение налогооблагаемой базы и, следовательно, налога на имущество.
Во многих странах введен единый налог на недвижимость, ставка которого является переменной или фиксированной величиной. Примером могут служить такие страны, как Канада, Великобритания, Германия, Голландия, Испания, Швеция.
В Канаде единый налог на недвижимость существует во всех провинциях, обычно на местном уровне, и в целом основывается на ежегодно оцениваемой стоимости недвижимости (рыночной стоимости земли со всеми сооружениями, которые на ней находятся). Ставки различаются в зависимости от вида имущества и в различных административно-территориальных единицах.
В Великобритании в качестве налогооблагаемой базы используется предполагаемая сумма годовой арендной платы. В Германии недвижимое имущество органами местного самоуправления
Средняя стоимость вводимого в эксплуатацию жилья, руб./м2
Тип жилья 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
I квартал
Типовые квартиры 6 921 10 565 10 357 12 869 19 424 22 106 29 827 51 737 40 476 39 014
Квартиры улучшенной 7 651 11 274 10 669 13 815 19 677 21 851 30 699 43 935 42 067 37 706
планировки
Пквартал
Типовые квартиры 8 237 10 591 10 390 14 714 19 811 23 710 33 553 53 381 40 151 39 179
Квартиры улучшенной 9 332 11 252 10 699 15 653 19 877 23 055 33 507 44 780 40 618 38 356
планировки
III квартал
Типовые квартиры 9 425 10 817 10 696 17 007 19 349 23 966 38 378 51 374 37 148 -
Квартиры улучшенной 10 455 11 448 11 183 17 826 20 611 23 893 36 442 44 799 38 881 -
планировки
IVквартал
Типовые квартиры 10 590 10 915 10 871 18 549 20 546 27 306 42 616 40 946 37620 -
Квартиры улучшенной 11 357 11 545 11 353 19 027 21 037 27 046 39 976 41 711 37 628 -
планировки
ежегодно облагается налогом на недвижимость вне зависимости от его назначения (коммерческое использование или нет) по общей федеральной ставке, равной 0,35 %. Результат корректируется с учетом местного коэффициента, который может составлять от 280 до 600 %, в силу чего конечная сумма налога составляет от 0,98 до 2,1 % налоговой стоимости имущества.
Учитывая зарубежный опыт введения налога на недвижимость, в Российской Федерации можно предложить следующее. Поскольку кондоминиум является имущественным комплексом, включающим земельный участок и улучшения на нем (здания и сооружения), для налогообложения необходимо оценивать его рыночную стоимость как комплекса в целом. Это позволит снизить затраты на проведение оценки (так как оценивается не каждая квартира отдельно, а кондоминиум в целом) и учесть все особенности кондоминиума, включая форму управления.
Товарищество собственников жилья (или другая форма управления кондоминиумом) на основании рыночной стоимости кондоминиума (из отчета об оценке) уплачивает налог на недвижимость, возмещая его из средств собственников путем включения в квитанции на оплату коммунальных
и жилищных услуг суммы пропорционально доли собственности каждого в кондоминиуме.
Такой подход освободит собственника от дополнительных затрат времени на поиск независимого оценщика, заключение договора и его оплату, а также уплату налога. Кроме того, при переходе к налогообложению недвижимости на основе ее рыночной стоимости этот подход позволит снизить налоговую нагрузку на собственников, поскольку сумма налога может быть распределена равномерно нагод.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
2. Исаков В. Б. Комментарий к Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики». М.: Юрайт, 1999.
3. Методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения // Вестник оценщика. URL: http://www.appraiser.ru.
4. Тихомиров М. Ю. Гражданское право. Словарь-справочник. М., 1996.
5. Федеральная служба государственной статистики. URL: http://www.gts.ru.
Нужны статьи
в электронном виде?
На сайте Электронной библиотеки «dilib.ru» собран архив электронных версий журналов Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» с 2006 года и регулярно пополняется свежими номерами.
Доступ к ресурсам библиотеки осуществляется на платной основе: моментальная оплата электронными деньгами, банковской картой, отправкой SMS на короткий номер. Возможны и другие способы оплаты.
Подробности на сайте библиотеки: www.dilib.ru
дЕньги@так.гиЕ II mstü
VISA
ilndex
money-yandex-ru
