CC BY
36
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ
УДК 657
ПРОБЛЕМЫ ОФОРМЛЕНИЯ ЗЕМЛИ В СОБСТВЕННОСТЬ И
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ФИНАНСОВОГО, УПРАВЛЕНЧЕСКОГО И СТРАТЕГИЧЕСКОГО УЧЕТА ВНЕШНЕГО И ДОВЕРИТЕЛЬНОГО
УПРАВЛЕНИЯ
Т.В. Аникьева, А.А. Чилек
В статье проанализированы наиболее актуальные проблемы приобретения права собственности на земельные участки, рассмотрены различные способы признания права собственности на землю, выявлены противоречия действующего законодательства, предложены пути их решения. Рассмотрен комплекс методологических и организационно-методических положений функционирования системы агентских отношений в сфере собственности, связанных со становлением, организацией и совершенствованием финансового, управленческого и стратегического учета внешнего и доверительного управления.
Ключевые слова: собственность; земля; права; законодательство; финансовый учет; управленческий; стратегический; управление.
PROBLEMS OF SECURING LAND RIGHTS AND IMPROVEMENT OF FINANCIAL, MANAGING AND STRATEGIC MEASUREMENT OF SUPERVISORY AND
TRUSTED CONTROL
T.V. Anikieva, A.A. Chilek
In this article we analysed the most acute problems of the securing land rights, considered different ways of securing land rights, found out the discrepancies of the existing legislative system and offered the ways of their solution. We also considered the complex of methodological, organizational cases of the functioning system of agent relations in the sphere of property, connected with the formation, organization and development of financial, managing and strategic management of supervisory and trusted control.
Key words: property; land; rights; legislation; financial management; managing; strategic; management.
В СССР все земельные участки принадлежали государству, гражданам они предоставлялись либо в постоянное (бессрочное) пользование, либо в пожизненное наследуемое владение. Трудно недооценить их значение для советского гражданина: для многих дачные участки являлись существенным продовольственным подспорьем. С 1990 года на земельные участки начали оформлять право собственности. В переходный период, от одной страны к другой, не уделялось должного внимания документальному оформлению. Свидетельства о праве собственности выдавали на основании заявления. Выдача свидетельств не фиксировалась в реестре. Именно здесь кроется большинство проблем с дачными участками. Многие граждане и сейчас не имеют права собственности на дачные участки, полученные еще в СССР.
В Советском Союзе участки принадлежали садоводческому товариществу или колхозу/совхозу. При владении дачным участком в садовом товариществе дачнику передавался участок, который был за ним закреплен. Если земельный участок, обычно крупный земельный массив, принадлежал колхозу, то в собственность оформлялась доля (паи) в общем массиве без указания конкретных границ. Сейчас огромное количество людей владеют своими участками без зарегистрированного права собственности, что позволено за-
коном, но ограничивает права граждан на отчуждение земельного участка. То есть участком можно пользоваться, но нельзя распоряжаться. Для продажи или дарения такого участка необходимо оформлять право собственности.
Земельные участки в собственность передавались путем их приватизации. В пределах определенных норм участки передавались (и передаются до сих пор) бесплатно, если земельный участок по размерам превышал определенные нормы, то он передавался за плату. Бесплатно земельные участки или доля на земельный участок также предоставлялись работникам некоторых предприятий, в основном сельскохозяйственных, и лицам, проживающим на предоставляемой территории.
Неразбериха в правах собственности, а часто и в границах участка привлекает незаконных скупщиков земельных участков и делает земельный бизнес и земельную отрасль крайне коррумпированной.
Именно в 90-х годах XX века началась массовая скупка земельных участков у колхозов и совхозов, борьба за лучшие земельные участки в садоводствах, поджоги домов наиболее несговорчивых дачников, что часто приводило к их смертельному исходу. Появляются крупные землевладельцы, строятся коттеджи, особняки, стоимость которых исчисляется миллионами, в самых престижных районах городов и пригородов.
Скупка земельных участков в бывших колхозах часто производилась путем выкупа у пайщиков их долей в общем массиве земельных участков, подделкой документов, составлением фиктивных договоров, преднамеренном банкротстве колхоза с последующей продажей участков за долги, внесение участков в уставный капитал нужной компании, рейдерскими захватами и многими другими схемами. Законными и незаконными способами земля переходила из рук в руки миллионами квадратных метров. Незаконные способы часто оспаривались в суде, но небезуспешно.
В 2000-е годы ситуация в целом изменилась. Сейчас наибольшую активность на рынке представляют те игроки, которые имеют административные ресурсы. Земельные участки массово скупаются в одной земельной категории и в последующем переводятся в другую земельную категорию. Чаще всего у земель меняется разрешенный вид использования под дачное строительство или под индивидуальное жилищное строительство, чтобы построить еще один дачный или коттеджный поселок, либо земля переводится в категорию земель промышленности, чтобы на привлекательном земельном участке можно было построить торговый центр, кафе или автозаправочную станцию. Если производить перевод категории земельного участка или менять его разрешенный вид использования полностью официально, то данная процедура занимает от 1 до 3 лет. Конечно же, девелоперы не могут позволить себе такие сроки перевода, и закономерно, что ускорение процессов способствует росту коррупции именно в земельной отрасли и часто ставит под сомнение будущие права собственности [4].
Спустя 22 года с того момента, как земля стала предметом рыночных отношений, остаются нерешенными следующие проблемы.
В стародачных поселках многие участки до сих пор не оформлены в собственность. Данный факт вызван отсутствием первичных документов на земельный участок: договоров, свидетельств, расписок, актов, выписок.
Другой очень распространенной проблемой является отсутствие точно указанного места нахождения участка. В этом случае необходимо согласовать границы земельного участка и провести землеустроительные работы. Для решения данной проблемы необходимо измерить границы земельного участка с привлечением специализированной организации и после получить кадастровый паспорт на земельный участок с указанием местонахождения [4].
Спорные вопросы о праве собственности на земельный участок - когда на один участок претендуют сразу несколько граждан. При этом возможна ситуация, что у обоих есть на руках документы, подтверждающее это право, выданные в начале 90-х годов, или документы еще советского периода. Дачный поселок принадлежит организации (товари-
ществу) с начала 90-х годов, но у этой организации отсутствуют или не правильно оформлены документы. Ограничения в использовании земельного участка из-за проходящих сетей, установленных сервитутов, отчуждение части участка другому лицу, условное деление одного участка или дома на несколько семей.
В огромном количестве в недавно организованных дачных поселках назревает критическая ситуация из-за коммуникаций. Каждый год на рынке появляется более тысячи новых поселков, но девелоперы не в состоянии обеспечить все эти поселки коммуникациями. Вопрос стоит не только о порядочности или непорядочности девелоперов, что тоже имеет место быть, но и изношенности и маломощности инфраструктуры района. Если внутрипоселковые дороги, водоснабжение и канализация - вопрос решаемый для большей части поселков, то недостаток мощности электросетей района - ключевая проблема большинства новых поселков. В этот же пункт можно отнести отсутствие технических условий на подведение коммуникаций по той же причине [2].
Часто граждане сталкиваются с такой ситуацией: вроде бы они имеют все основания для оформления участка в собственность с обозначенными границами, но пробуксовка начинается со стороны соседей, председателя правления или других лиц. В этом случае самым быстрым и надежным вариантом, но не самым приятным, будет обращение в суд. В судебном порядке можно существенно ускорить устранение тех проблем, которые не имели решения долгие годы. Даже если у дачника нет никаких документов на участок, но он пользовался им все эти долгие годы (более 15 лет), суд признает его право на данный участок.
Для упрощения процедуры переоформления земельного участка из права постоянного бессрочного пользования законодатель специально ввел исключение из общего порядка оформления земельных отношений. В соответствии п. 2.6 ст. 3 Федерального закона № 137-Ф3 отказ в выдаче кадастрового паспорта земельного участка и предоставление кадастровой выписки о земельном участке не являются основанием для отказа в принятии решения о предоставлении земельного участка и заключении договора купли-продажи или договора аренды в отношении такого земельного участка.
В свою очередь Минэкономразвития России выпустило приказ № 475 от 13.09.2011 г. «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок». В п. 6 указан перечень документов, в котором прописано, что в случае, если заявление о приобретении прав на земельный участок подано с целью переоформления прав на него, то заявитель может представить лишь выписку из кадастра.
На практике в большинстве случаев названная норма оказалась неработающей. Органы власти, занимающиеся оформлением земли в собственность, отказывают в оформлении перехода прав если участок не прошел межевания. Свой отказ они мотивируют тем, что без проведения межевания имеется неопределенность объекта, который заявитель просит передать ему в собственность.
Суды эту позицию государственных органов поддерживают и признают отказы госорганов правомерными. Свою позицию суды обосновывают ссылкой на ст. 554 ГК РФ, в которой закреплено, что описание местонахождения земельного участка, его границ, схематичное его изображение на карте, указание данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, является существенным условием договора купли-продажи.
Однако, совершенно непонятно, почему это требование распространяется судом на приобретение земли в случаях переоформления права постоянного бессрочного пользования в собственность. Кроме того, в указанной норме лишь говориться о том, что договор должен содержать сведения, позволяющие установить предмет сделки, это возможно сделать и без межевания.
В то же время наметилась тенденция к изменению такой судебной практики. Так в п. 2 Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. установлено, что для индивидуализации предмета
договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости [5].
Таким образом, высшая судебная инстанция разъяснила, что, основополагающим признаком, инициализирующим земельный участок, является его кадастровый номер. При наличии кадастрового номера у участка все остальные его характеристики могут уточняться в ходе процедуры уточнения границ участка (п. 3 ст. 25 Федерального закона № 221-ФЗ). Тем более, что изменение площади участка, произошедшее в результате уточнения его границ, никак не влияет на права пользования этим участком.
Следует отметить, что законодательство не содержит требований обязательного уточнения границ участка перед переоформлением земли в собственность из права постоянного бессрочного пользования.
Из изложенного следует вывод, что для исполнения законодательной воли уполномоченные органы власти и судебные инстанции должны пересмотреть свою необоснованную позицию в части требования обязательного уточнения границ и проведения землеустроительных работ перед выкупом участка из права постоянного бессрочного пользования. Это существенно облегчит процедуру переоформления земель землепользователям и проведение земельной реформы.
Переход России на рыночные отношения привел к появлению и использованию новых видов деятельности в сфере собственности: доверительное управление собственностью юридических и физических лиц, внешнее управление предприятиями, административное управление собственностью, управление реорганизационными и реструктуризаци-онными процессами. Во всем мире эти процессы ежегодно оцениваются в триллионы долларов [3].
Управление собственностью построено на агентских отношениях, которые довольно разнообразны и объединяются в три основные группы:
- агентские отношения в процессах внешнего управления собственностью;
- агентские отношения в области доверительного управления собственностью;
- агентские отношения в сфере административного управления собственностью.
Основная цель агентских отношений в сфере собственности связана с наращиванием стоимости институциональных единиц.
В России долгое время отсутствовала какая-либо информация по внешнему, доверительному управлению собственностью, хотя ежегодно десятки тысяч российских организаций проходят через ее процедуры санации, наблюдения, конкурсного производства, внешнего и доверительного управления.
Эффективность управления собственностью определяется необходимостью учета стоимости транзакций внутри фирмы, как экономических отношений между агентами-менеджерами и принципалами-собственниками в отношении результатов управления, в виде рыночной стоимости чистых активов и справедливой стоимости чистых пассивов. Это позволит уйти от котлового метода определения результатов управления с организацией финансового, управленческого, стратегического учета собственности в разрезе видов деятельности на базе использования интернациональной модели финансового учета [5].
В развитых странах эти процессы являются самостоятельными видами деятельности, по которым определяются, учитываются, анализируются и контролируются финансовые результаты.
В России же процессы внешнего и доверительного управления, реформирования собственности, трансформационные процессы не считаются самостоятельными видами деятельности и не подлежат отдельному учету, анализу, контролю и аудиту, что приводит к неэффективному использованию ресурсов в масштабе государства.
Кроме того, противоречия «симбиозной» системы финансового учета в России, содержащей в себе компоненты прежней постатейной системы, и международной системы поэлементного учета затрат способствуют непрозрачности и неконтролируемости финансового учета агентских отношений в сфере собственности.
Вопросы, связанные с организацией учетных процессов внешнего и доверительного управления, трансформацией и реорганизацией собственности, разработкой соответствующего учетно-аналитического инструментария являются недостаточно изученными и разработанными как в теоретическом, так и в практическом аспектах. Необходимость системного изучения агентской проблемы связана с тем, что ранее в отечественной науке агентские отношения практически не исследовались. Из множества видов доверительного управления рассматривались только совместная деятельность и некоторые виды деятельности профессиональных участников рынка доверительного управления имуществом [1].
Из ряда изученных материалов можно выделить основные подцели и соответствующие задачи для решения проблемы:
1. Для концептуального подхода к агентским отношениям в процессах учета собственности и капитала, необходимо выполнить следующие задачи:
- определить концептуальные подходы к бухгалтерским теориям капитала, их характеристики и использование в процессах учета собственности;
- рассмотреть теоретические основы, квалификационные признаки, учетно-экономические составляющие и инструменты, формирующие систему финансового, управленческого и стратегического учета собственности;
- исследовать с позиции агентских отношений финансовый, управленческий и стратегический учет собственности;
- сформировать концепцию агентских отношений в процессах внешнего и доверительного управления собственностью;
- разработать общие теоретические подходы к обязательственным отношениям с точки зрения балансовых теорий.
2. Для разработки методологии финансового и управленческого учета собственности, необходимо выполнить следующие задачи:
- систематизировать процессы управления собственностью и создать методологию организации контроля и управления предприятием как имущественным комплексом;
- исследовать существующие системы финансового учета и разработать прозрачную и эффективную систему учета по различным видам деятельности;
- рассмотреть и систематизировать виды управленческого учета и подходы с целью формирования методологии управленческого учета собственности.
3. Для создания методики управленческого и стратегического учета процессов внешнего и доверительного управления собственностью, необходимо выполнить следующие задачи:
- организовать управление собственностью на базе использования системы агрегатов и инструментов управленческого финансового учета;
- определить методические подходы к организации учета по видам деятельности на основе интернациональной модели финансового учета;
- раскрыть методику стратегического учета собственности для различных видов деятельности (внешнего и доверительного управления, реорганизационной, реструктури-зационной и венчурной деятельности).
4. Для моделирования процессов учета резервной системы предприятия и процедур реформирования собственности, необходимо выполнить следующие задачи:
- обезопасить предприятие системой учета основных обязывающих событий и соответствующих им рисковых ситуаций (рыночных, налоговых, таможенных, инновационных, кадровых и др.) путем формирования модели резервной системы предприятия;
- построить учетно-аналитическое обеспечение и управленческий учет резервной системы предприятия на базе использовании учетных механизмов финансовой инженерии;
- обосновать и обеспечить возможность перехода от финансового котлового к финансовому учету по реорганизационным, доверительным и внешним видам деятельности.
5. Для реализации достигнутых результатов управления резервной системой, платежеспособностью и реорганизацией собственности, необходимо выполнить следующие задачи:
- предложить и апробировать модель стратегического учета в процессах управления и реорганизации собственности, путем создания макета хеджированного баланса и стратегического производного балансового отчета;
- апробировать управление платежеспособностью на основе макета иммунизационного производного балансового отчета;
- сформировать и апробировать модель определения синергетического эффекта, организации и методики его учета на основе раздельного учета по внешнему управлению, реорганизационной, реструктуризационной и венчурной деятельности.
Теоретическая значимость и необходимость исследования определяется разработкой комплексного методологического подхода к исследованию проблем организации финансового, управленческого и стратегического учета процессов управления собственностью. Этот подход основан на интеграции всех видов учета и является методологической основой подготовки информации, необходимой для принятия оперативных, тактических и стратегических решений по управлению собственностью.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Курсеев Д.В. Организация бухгалтерского финансового учета по видам деятельности // Известия Ростовского государственного строительного университета: научно-технический журнал. Ростов н/Д: РГСУ. 2007.
2. Стародумова С.Ю. Некоторые актуальные проблемы приобретения права собственности на землю в Российской Федерации // Юрист. 2009. № 8. С. 41.
3. Стародумова С.Ю. К вопросу о приобретении права собственности на землю в Российской Федерации // Законодательство и экономика. № 4. 2009. С. 44.
4. Киреева Е.Е., Проблемы управления земельными ресурсами // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2013. № 6 (77). С. 184-190.
5. Осипова И.М., Ксенофонтова Т.Ю. Внедрение инноваций как фактор повышения предпринимательской активности предприятий // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2013. № 6 (77). С. 219-223.
Информация об авторах
Аникьева Татьяна Витальевна, кандидат экономических наук, преподаватель экономических дисциплин, тел.: 89643580348, e-mail: [email protected]; Машиностроительный колледж Иркутского государственного технического университета, 664019, г. Иркутск, ул. Баррикад, 147.
Чилек Анна Алексеевна, студентка группы мЭБК-12-1; Машиностроительный колледж Иркутского государственного технического университета, 664019, г. Иркутск, ул. Баррикад, 147.
Information about the authors
Anikieva T.V., Candidate of Economical Sciences, teacher of economic disciplines, tel.: 89643580348, e-mail: [email protected]; Machine-building College Irkutsk State Technical University, 147 Barrikad St., Irkutsk, 664019.
Chilek A.A., student, Machine-building College Irkutsk State Technical University, 147 Barrikad St., Irkutsk, 664019.
