CC BY
794
Асламурзаева Фатима Асланбековна,
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования, Северо-Осетинский государственный университет имени К.Л.Хетагурова, юридический факультет, магистрант, г.Владикавказ
Проблемы общей долевой собственности
Аннотация: в статье обсуждаются проблемы связанные с общей долевой собственностью. Обосновывается необходимость совершенствования права в этой области, перечислены пробелы. Предлагаются пути решения данных проблем.
Ключевые слова: общая долевая собственность, проблемы.
Мы все хорошо знаем как велико значение собственности в жизни каждого человека, и общества в целом. Право собственности, понимаемое со времен римского частного права как единоличное господство лица над вещью, как наиболее полное, «абсолютное» право, конструируется на индивидуальном начале. В то же время жизненные обстоятельства могут приводить и нередко приводят к ситуации, когда одна вещь принадлежит нескольким лицам, что влечет появление коллективного начала, конкурирующего с индивидуальным. Эффективное правовое регулирование отношений общей собственности возможно только при условии примирения этих начал, что является непростой задачей. Гражданского законодательства общую собственность различает в зависимости от того ,как организованы внутренние отношения. Гражданский кодекс РФ предусматривает два вида общей собственности: долевую и совместную (п.2ст.244).
Право общей долевой собственности предполагает принадлежность вещи на праве собственности одновременно всем его участникам. Вместе с тем каждому из них принадлежит право на определенную долю, поэтому она называется долевой.
Если доли участников долевой собственности не могут быть определенны на основании закона, и не установлено соглашение всех ее участников, доли считаются равными (п.1 ст.245). В соглашении всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей, в зависимости от вклада каждого участника в образование и приращение общего имущества (п.2ст.245). Управление общим имуществом осуществляется по общему соглашению. Если соглашение не достигается, то спор рассматривается судом (ст.246,247ГК).
С каждым годом значение имущества приобретает все большее распространение. В связи с этим возникают множество вопросов вызванных проблемами в правовом регулировании отношений по поводу собственности. Такие проблемы, касающиеся права долевой собственности являются, проблемы преимущественного права покупки, проблемы долевой собственности на здания.
Рассматривая проблему права преимущественной покупки, следует отметить, что каждый участник общей собственности может распорядиться своей долей, и для этого согласие других сособственников не требуется. Но при этом при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют право преимущественной покупки приобретения доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о продаже своей доли третьему лицу. Для продажи доли срок уведомления составляет 30 дней, для движения 10 дней. Казалось бы, все четко и ясно в процедуре осуществления преимущественного права покупки, в основном здесь же сталкиваются с целым рядом споров в некоторых случаях и неразрешимых вопросов. Прежде всего, вопросы возникают с порядком и формой извещения о продажи доли. Следует
отметить, что не во всех случаях существует потребность в извещении других сособственников о предстоящей продаже. Так, например, при отчуждении земель сельхоз назначения каждый сособственник имеет право продажи своей доли третьему лицу без оповещения других участников. Говоря об извещении при продаже другой собственности, в законе говорится, что извещение должно быть в письменном виде, другие виды извещения не являются действительными. Но и тут возникают проблемы связанные с тем, что отчуждающему свою долю не известно место нахождения сособственников. Самым рациональным решением, на мой взгляд, является предложение Н.Толчеева: «Представляется что требования об извещении можно признать выполненным, если продавец предоставит доказательства о направлении им уведомления о продажи доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил» ст.250 ГК.
В качестве требований к извещению о продажи доли в праве общей собственности ГК РФ предусматривает норму об обязанности указывать в документе все условия продажи (п.2ст.250ГК РФ). В этом случае при продаже своей доли третьему лицу это минимизирует претензии со стороны других сособственников.В литературе существует и иное мнение о правовой природе извещения об отчуждении доли в праве общей собственности. Например,
Н.Толчеев отмечает, что: «извещение продавца остальными участниками общей долевой собственности и предложение, направляемое в порядке ст.435ГК РФ, имеют различную правовую природу, так же он отмечает, что анализ ст.421 и ст.435 ГК РФ позволяет считать, что предложения о заключении договора направляется лицом добровольно, по своему усмотрению, и отчуждает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресом, которым такое предложение будет принято. Извещение же участников общей долевой собственности об отчуждении доли в праве направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона». Правовое значение такого извещения определено в п.2 ст.250ГК РФ и заключается только в одном: уведомить других сособственников о намерение продать свою долю постороннему лицу.
Так же, Н.Толчеев отмечает и то, что в случаях отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество договор купли-продажи должен быть составлен в форме единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ), а договор купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение еще и подлежит государственной регистрации (ст.251ГК РФ) п.З разд.1 «Общие положения, инструкции о порядке государственной регистрации договора купли продажи и перехода права собственности на жилые помещения». В случае признания извещения о продаже офертой, и выражения другими сособственниками намерения реализовать свое преимущественное право покупки, такой договор окажется недействительным (ч.2ст.550ГК РФ), а договор купли-продажи доли в общей собственности на жилье будет признан незаключенным (п.2Ст.558).
Вопросы касающиеся правовой природы извещения о продажи доли в праве общей собственности имеет большое значение, так как именно от того является ли это извещение офертой или нет, зависит определение момента заключения, места заключения, соблюдение требований к форме и др.
Одна из основных проблем в преимущественном праве покупки стоит в тех случаях, когда все сособственники хотят приобрести продаваемую долю. В данном случае я вижу одно рациональное и правильное решение данной проблемы, таковой я считаю заключение договора купли-продажи с лицом первым обратившимся к продавцу. Так же можно сказать, что продавец сам может отдать предпочтение какому-либо покупателю.
Второй проблемой рассмотренной мною является проблема долевой собственности на здания. Согласно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья,
которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (ст. 291 ГК РФ).
Таким образом, указанные нормы, а также закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме. В соответствии со статьей 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Статьей 252 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по их соглашению и участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если ранее за собственником здания сохранялось право распоряжаться помещениями находящимися в здании и их продажей. При этом могла быть ситуация где собственником всех помещений становилось одно лицо. То после принятия ВАС Постановления Пленума от 24.07.2009 года №69 картина резко изменилась, теперь собственниками помещений находящимися в здании становятся третьи лица выкупившие часть здания.
При рассмотрении проблем общей долевой собственности невозможно не затронуть вопрос распределения расходов и доходов, возникающих в связи с использованием общего имущества. Согласно статье 248 ГК РФ доходы от пользования общим имуществом, находящимся в долевой собственности делятся между участниками согласно их долям, если иное не предусмотрено законом договором. Примером пользования общим имуществом может быть пользование стеной дома для рекламы. Ранее на практике возникало много вопросов, и доход получал только собственник здания, так как был единоличным хозяином, сейчас же здания находится в долевой собственности и все получаемые доходы и расходы делятся между сособственниками. Согласно ст.249 ГК РФ каждый из участников долевой собственности обязан соразмерно своей доле уплачивать налоги, сборы и иные платежи по общему имуществу, а так же сохранению и содержанию здания. Следовательно, любые расходы, связанные с содержанием данного здания должны быть распределены между сособственниками согласно их долям. Ранее такие расходы перекладывались на собственников помещений собственником здания, теперь же когда здания находится в общей долевой собственности все четко и ясно.
Также возникает проблема с расходами по содержанию общего имущества здания. Согласно ст.249 ГК РФ расходы по содержанию общего имущества подлежат распределению между всеми сособственниками. Следовательно, любые расходы понесенные сособственниками касающегося общего имущества, должны быть учтены каждым из них в составе расходов в целях исчисления налогов на прибыль лишь в определенной части. Однако суммы таких расходов могут быть огромными. Говоря об этом можно сказать, что если налогоплательщики в течение последних лет осуществляли расходы на ремонт здания находящегося в долевой собственности, то ранее все эти основания учитывались, для целей налогообложения. Теперь же согласно Постановлению такие расходы учитываются только в целях налогообложения и только в составляющей ее части-доли. Исходя из этого у налогоплательщиков естественно возникает проблема связанная с недоимкой по налогу на прибыль вследствие необоснованного признания расходов по содержанию общего имущества. Такая же проблема может возникнуть у налогоплательщиков в связи с НДС: если он не вправе принимать расходы на содержания общего имущества целиком, то и НДС в отношении таких расходов то и он не может быть предъявлен к возмещению из бюджета.
Литература
1. Гражданский Кодекс РФ. М.: Норматика, 2013.
2.Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого «Российская юстиция», 2000, №7.
3. Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве «Российская юстиция», 2003, №7.
4. ВАС Постановления Пленума от 24.07.2009 г., №69.
дома (квартиры) покупке офертой?
