CC BY
454
УДК 330.396.21
Назарчук Наталия Павловна Natalia P. Nazarchuk
старший преподаватель кафедры экономики Senior lecturer in Economics
Тамбовского государственного Tambov State
технического университета. Technical University
[email protected] [email protected]
Проблемы ипотеки сегодня The mortgage problem
И ВОЗНИКАЮЩИЕ РИСКИ TODAY AND THE
OCCURING RISKS
Аннотация. В статье отражены теоретические аспекты ипотечного кредитования. Проведен анализ развития ипотечного кредитования в России. Рассмотрены основные проблемы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России и направления их решения.
Целью работы является анализ современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе и поиск возможных путей их решения.
В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:
- рассмотреть особенности ипотечного кредитования кредитными организациями в РФ;
- проанализировать общую динамику ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе;
- сформулировать факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в России;
- разработать направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России.
Ключевые слова: ипотека, риск, кредит, проблемы, задолженность, перспективы, залог, процент.
Annotation. The article describes the theoretical aspects of mortgage loans and contains the analysis of mortgage lending in Russia. It considers the main problems of the mortgage market in Russia and ways of their solutions.
The goal is to analyze the current state of the mortgage lending system in the Russian Federation, identifying the main problems hampering its development at the present stage and to find possible solutions.
To reach the goal, the following tasks have been put forward:
- to consider the characteristics of mortgage lending by credit institutions in Russia;
- to analyze the overall dynamics of mortgage lending in Russia at the present stage;
- to formulate constraints on the development of mortgage lending in Russia;
- to develop ways of improving mortgage lending in Russia.
Keywords: mortgage, risk, lending, loans, problem, debt, perspectives, bail, percent.
B мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками, агентствами по торговле недвижимостью, кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости, страховыми компаниями, кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде. Мировой финансовый кризис неизбежно коснулся и рынка ипотечного кредитования. Кризис привел к кризису ликвидности, снижению платежеспособности заемщиков [1]. Банки более требовательно стали относиться как к источникам, так и стабильности доходов потенциальных заемщиков.
Потребность в наличии собственного жилища существовала на протяжении всей истории развития человечества. При этом в процессе эволюции общества вырабатывались более высокие качественные критерии к обладаемому недвижимому имуществу, а, следовательно, возникла извечная проблема улучшения жилищных условий, решение которой, как правило, осложнялось отсутствием достаточного источника финансирования. История показывает, что для достижения желаемого результата человек стал прибегать к заимствованию денежных средств с целью приобретения жилья, выступающего гарантией исполнения обязательств. Таким образом, в странах Западной Европы зародился ипотечный кредит, который получил широкое распространение. В настоящее время в нашей стране спрос на него непрерывно растет.
Одним наиболее важным и значительным препятствием развития ипотеки в России является
64
высокий размер первоначального взноса, который сегодня составляет в большинстве банков 20-50 % от ее стоимости. Очевидно, что не каждая семья в РФ обладает такими средствами, а для их накопления требуется достаточный срок. В среднем, он составляет от 4 до 6 лет. Снижение данного порога до 7-10 % позволит сократить период накопления первоначального взноса до 2-3 лет.
Отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов также препятствует развитию ипотечных отношений. Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагами является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости. Неразвитость инфраструктуры фондового рынка, нежелание финансовых структур вкладывать свои активы в долгосрочные проекты, а также неразвитость законодательной базы - все это сдерживает развитие рынка ипотечных ценных бумаг.
Всего за семь месяцев 2015 года выдано 3 38,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 557,5 млрд рублей, что ниже уровня января-июля 2014 года примерно на 40 %. Средняя сумма рублевого кредита в январе-июле 2015 года сохранилась на уровне I полугодия и составила 1,64 млн рублей (по итогам 2014 года - 1,73 млн рублей).
Следует отметить, что это рекордное снижение выдачи ипотечных кредитов за последние 5 лет. Избежать более резкого падения рынка ипотечного кредитования удалось благодаря государственной программе по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12 % из федерального бюджета выделено 20 млрд. рублей [5].
Тем не менее, лишь 15 % населения готовы оформить ипотечный кредит против 40 % в прошлом году. Основные причины снижения интереса к данному продукту остаются большая сумма переплаты, высокие процентные ставки, неуверенность в будущем доходе.
Основной причиной спада ипотечного кредитования является сложившаяся экономическая ситуация в стране: падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции - все это непосредственным образом повлияло на развитие рынка ипотечного кредитования. Кроме того, повышение ключевой ставки в декабре с 10,5 % до 17 % заставило ряд банков отказаться от данного продукта. Понижение ключевой ставки в 2015 году до 12,5 %, 11,5 % и 11 % не смогло оказать должного влияния на активность оформления ипотечных кредитов. Говоря о региональном распределении объема выданных ипотечных кредитов, стоит отметить, что она неравномерная по стране [2]. В первую очередь, это связано с разницей в экономическом развитии каждого округа, кроме того, нельзя забывать о количестве проживающих людей и их финансовом благополучии. По объему выданных с начала 2015 года ипотечных кредитов лидирует Центральный федеральный
округ (ЦФО) с долей 31,35 %, далее идет Приволжский федеральный округ (ПФО) - 19,77 %, Северо-Западный федеральный округ (СЗФО) -13,72 %, Сибирский федеральный округ (СФО) -11,51 %, Уральский федеральный округ (УФО) -9,83 %, Южный федеральный округ (ЮФО) -7 %, Дальневосточный федеральный округ (ДФО) - 4,51 %, на последнем месте СевероКавказский федеральный округ (СКФО) - 2,2 %.
Стоит отметить, что наибольшее снижение объема кредитования из округов РФ зафиксировано в Приволжском федеральном округе, оно достигло 34 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди регионов по темпам снижения выданных с начала 2015 года ипотечных кредитов лидерами стали Москва (58,92 %), Республика Бурятия (58,53 %), Алтайский край (57,43 %), Томская область (5б, 17 %), Новосибирская область (53,65 %), республика коми (53,52 %), Иркутская область (52,83 %), Красноярский край (52,71 %), Забайкальский край (52,67 %), Пермский край (51,81 %). За последние несколько месяцев мы увидели снижение сразу двух ключевых показателей - средний срок ипотечного кредитования уменьшился на 0,68 % до 14,5 лет, сумма ипотечного кредита -на 5,4 % до 1,6 млн рублей. Данная тенденция вполне объяснима: во второй половине прошлого года россияне начали волноваться за свои сбережения, многие перестали доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения. В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране россияне традиционно рассматривают покупку жилья (2014 год не стал исключением). Те же, кому не хватало сбережений на подобное приобретение с 100 % покрытием расходов, активно стали прибегать к услугам банков по ипотечному кредитованию.
Несмотря на сокращение объемов кредитования, просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования продолжает увеличиваться: прирост за период 1.1.2015-01.06.2015 превысил аналогичный период прошлого года в 5 раз - это абсолютный рекорд за последние 5 лет. В абсолютных цифрах просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования достигла уровня 52,142 млрд рублей - рост за годовой период 28,2 %, с начала 2015 года - на 13,1 %.
Увеличение объема просроченной задолженности связано с целым рядом факторов. Прежде всего, это резкое снижение реально располагаемых доход ов н асел ения на фоне ухудшения макроэкономической ситуации - на 1 % по итогам 2014 года, прогноз на текущий год - 8 %. В связи с этим, больше средств уходит на оплату товаров первой необходимости и меньше остается на погашение ранее взятого ипотечного кредита (рост потребительских цен с начала года составил 15 %). Нельзя не принимать во внимание также рост уровня безработицы (в 2014 году он составил 5,3 %). Более того, серьезные колебания курса валют и ослабление рубля стали причиной спада. В первую очередь, это касается валютных заемщиков (с сере-
65
дины прошлого года курс национальной валюты снизился более чем на 44 % по отношению к доллару).
Государственная программа субсидирования ипотечных ставок на покупку жилья в новостройках оказывает поддержку жилищному строительству и способствует поддержанию спроса на строящееся жилье. Принятое решение об увеличении лимитов по программе с 400 до 700 млрд рублей поможет избежать резкого падения жилищного строительства в дальнейшем.
На фоне нестабильной ситуации на финансовых рынках, а также затрудненного доступа российских заемщиков к зарубежным источникам фондирования на российском рынке появляются новые инструменты заимствований. В частности, в марте 2015 года Банк России при участии АО «АИЖК» выдал первые кредиты в рамках «пилотного» проекта по созданию нового механизма рефинансирования под залог портфеля ипотечных кредитов. Новый механизм обеспечивает предоставление Банком России для кредитных организаций - участников ипотечного рынка кредитов под залог портфеля военной ипотеки. АО «АИЖК» в проекте выполняет роль агента по управлению залоговым обеспечением и гаранта выкупа ипотечного портфеля в случае неисполнения банком-заемщиком своих обязательств перед Банком России.
В Российской Федерации существуют следующие проблемы ипотечного жилищного кредитования:
- недостаточно отлаженная государственными экономическими и финансовыми органами система ипотечного кредитования;
- отсутствие у россиян конкретных устойчивых моделей кредитного и сберегательного поведения;
- существующие проблемы неполноценно работающего жилищно-инвестиционного законодательства и всей нормативно-правовой базы в целом, которые не позволяют активно функционировать разным секторам инвестиционного ипотечного рынка;
- высокие процентные ставки по ссудам, с учетом низкой платежеспособности физических лиц;
- достаточно высокие уровни кредитных рисков, приводящие к нежеланию кредитных учреждений формировать долгосрочные финансовые ресурсы для обеспечения работы ипотечного жилищного механизма.
Среди экспертов считается, что по сравнению с автокредитованием и потребительским кредитованием ипотечное кредитование наименее рискованно, процент невозврата практически равен нулю, ипотечное кредитование, как и любой другой вид кредитов, подвержено рискам.
Таблица 1
Риски, возникающие в ипотечном кредитовании
Блок риска Виды риска Описание
I: риски кредиторов 1. Кредитный риск (или риск неплатежа) - риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.
2. Риск изменения процентных ставок - риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию и несбалансированности активов и пассивов.
II: риски заемщиков 1. Рыночный риск - может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит.
2. Риск изменения валютного курса - возникает, когда на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (евро) исчислении.
3. Риск утраты трудоспособности - в случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.
III: имущественные риски 1. Риск повреждения имущества - если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся.
2. Риск утраты титула собственности - наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.
Кредитный риск зависит от внешних (связанных с состоянием экономической среды, с конъюнктурой) и внутренних (вызванных недобросовестным поведением заемщиков или ошибочными действиями самого банка) факторов. Возможности управления внешними факторами ограничены, хотя своевременными действиями банк может в известной мере смягчить их влияние и предотвратить крупные потери.
Источниками кредитного риска являются: а) условия кредитования; б) способность выплаты креди-
та; в) качество обеспечения кредита; г) мотивация заемщика производить своевременные платежи в течение длительного периода времени.
Риски для инвесторов в ипотечном кредитовании -еще одна проблема, сдерживающая развитие ипотечных отношений [3]. Параметр ипотечного риска представляет собой совокупность целого ряда рисков, вызванных множеством экономических и политических факторов. Для долгосрочного залогового кредитования важнейшими являются следующие виды ипотечных рисков: риск процентной ставки,
66
потерь доходов кредитора в результате изменений процентных ставок (условного «коридора доходности») в период времени кредитования; кредитный риск; риск ликвидности активов; риск досрочного платежа, связанный с риском процентной ставки и риском ликвидности; ценовые риски снижения стоимости залогового имущества; риски потерь залогового имущества; валютные риски.
Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать и информационный.
Сдерживают развитие ипотечных отношений и психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить взаймы. Взяв кредит, они стараются как можно быстрее от него избавиться.
Решение вышеизложенных проблем, стоящих на пути развития ипотечных отношений, будет способствовать реализации государственных социально-экономических задач, в том числе национального проекта «Стратегия ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г.». В соответствие с этой Стратегией количество выдаваемых ипотечных жилищных кредитов будет ежегодно увеличиваться и к 2017 году составит 921 тыс. ипотечных кредитов в год, а в 2020-превысит 1 млн ипотечных кредитов в год.
Автор в результате проведенного исследования пришёл к выводу, что ипотека представляет собой особый вид кредитования, имеющий определенные характерные черты, но, с другой стороны, ипотеке присущи и общие кредитные принципы и признаки. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и конкретно ипотечное жилищное кредитование, как его составная часть - достаточно новые направления в нынешней России, за последние десять лет сформирована основа для развития и первичного и вторичного рынка ипотеки.
Ипотечное кредитование - долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Механизм ипотеки способствует увеличению притока средств на рынок жилья, оживлению строительства и сопряженных
Литература:
1. Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. М. : Омега-Л, 2014. 158 с.
2. Информационно-статистическая система данных по рынку жилья и ипотеки в России. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis/.
3. Мурычев А.В. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России : учеб. М. : Банковское дело, 2013. С. 8-10.
4. Kottasova Ivana (2015), Russian homeowners ask Putin for help. URL: http://money.cnn.com/ 2015/02/09/news/economy/russia-mortgage-dollars/ (February 9, 2015).
с ним секторов промышленности, расширению рабочих мест, повышению доходов населения и бюджетов всех уровней, а также мультипликативному росту экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
Были рассмотрены предложения по дальнейшему развитию рыночных механизмов в сфере ипотечного кредитования, которые включают:
- увеличение объемов нового строительства и снижение административных барьеров на строительном рынке;
- снижение процента по ипотечному кредиту через различные накопительные системы;
- заложение в бюджеты банков средств на поиск и обучение квалифицированного персонала;
- создание надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов;
- повышение финансовой грамотности населения на ипотечном жилищном рынке посредством различных мероприятий [4].
Таким образом, будущее у российской ипотеки есть. Для построения эффективно функционирующей системы ИЖК необходимо максимально использовать все возможности по поддержке массового строительства жилья с привлечением кредитов, обеспеченных ипотекой, за счет создания правовых, организационных и финансовых стимулов, а также целенаправленного участия государства в этом социально важном секторе экономики.
Ипотечный рынок жилья в России будет расти и развиваться, для этого есть все перспективы и возможности. Растет конкуренция между банками в этой сфере, ежегодно растет число участников рынка, появляются новые ипотечные продукты.
Literature:
1. Afonina A.V All of the mortgage. Receipt and repayment of the loan. M. : Omega-L, 2014. 158 p.
2. Informatsionno-statistical system of data on the housing market and mortgage in Russia. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis/.
3. Murychev A.V Problems and prospects of the mortgage in Russia : Proc. M. : Banking, 2013. Р. 8-10.
4. Kottasova Ivana (2015), Russian homeowners ask Putin for help. URL: http://money.cnn.com/ 2015/02/09/news/economy/russia-mortgage-dollars/ (February 9, 2015).
67
