CC BY
108
УДК 368.89
ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ КРИЗИСА
Глинкина Елена Валентиновна, аспирант, [email protected],
ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса»,
г. Москва
The tightening of banks' requirements to the size of the initial contribution in the context of crisis determines the basic principles for the development of mortgage insurance. One of the main lessons of the crisis is the need for compliance tough standards of mortgage lending, including the requirements to the size of the initial fee, even in favorable conditions with mortgage lenders. Increased availability of credit to borrowers in terms of reducing the requirements for the size of down payment can be realized through an efficient allocation of risks of mortgage lending between market participants, including creditor banks and insurance companies.
Ужесточение требований банков к размеру первоначального взноса в условиях кризиса определяет основные принципы по развитию ипотечного страхования. Одним из уроков кризиса является необходимость соблюдения ипотечными кредиторами жестких стандартов ипотечного кредитования даже в благоприятных условиях, в том числе требований к размеру первоначального взноса. Повышение доступности кредитов для заемщиков с точки зрения снижения требований к размеру первоначального взноса может осуществляться путем эффективного распределения рисков ипотечного кредитования между различными участниками рынка, в том числе между банками-кредиторами и страховыми компаниями.
Key words: mortgage, insurance, risks
Ключевые слова: ипотека, страхование, риски
Период 2005--2008 годов характеризовался бурным ростом ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Ежегодно происходило значительное увеличение объемов кредитования, как в количественном, так и в стоимостном выражении. Так, по данным Банка России, в 2005 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 56,3 млрд
руб., а в 2006 году уже в 4 раза больше -- 263,6 млрд руб. В 2007 году объем выдачи ипотечных кредитов достиг 556,4 млрд. руб., увеличившись по сравнению с 2006 годом более чем в 2 раза. По итогам 2008 года объем выдачи ипотечных кредитов составил 642,5 млрд руб., увеличившись по сравнению с предыдущим годом лишь на 17%.
За I полугодие 2009 года по данным Банка России населению выдано ипотечных кредитов на сумму 55,3 млрд руб. Для сравнения: в I полугодии 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 339,1 млрд руб. Таким образом, объем рынка ипотеки уменьшился более чем в 6 раз. В целом по итогам 2009 года общий объем ипотечных кредитов может составить 120-125 млрд. руб., что свидетельствует о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов.
При этом основной объем выдачи новых ипотечных кредитов в первом полугодии 2009 года поддерживается преимущественно за счет крупных банков с государственным участием или за счет рефинансирования со стороны АИЖК.
Основными причинами отказа кредитных организаций от выдачи ипотечных кредитов являются отсутствие рынка долгосрочных кредитных ресурсов, повышение риска невозврата кредитов заемщиками в связи с ростом безработицы и падением доходов населения, а также наметившаяся тенденция снижения цен на рынке жилья и увеличение риска снижения стоимости заложенной недвижимости.
Начиная со второй половины 2008 года наблюдается снижение спроса на ипотеку среди населения, которое обусловлено ожиданием дальнейшего снижения цен на недвижимость, высокой вероятностью снижения доходов, а также ухудшением условий кредитования и ужесточением требований банков к выдаваемым ипотечным кредитам. В первую очередь, это касается роста процентных ставок и повышения минимальной величины первоначального взноса по ипотечному кредиту с 5—10% до 30% от суммы кредита.
В период 2006--2008 годов доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляла, по различным оценкам, в среднем 50% от общего объема выдаваемых ипотечных кредитов. Согласно данным социологического исследования, проведенного АИЖК в I кв. 2009 года, первоначальный взнос свыше 30% от стоимости жилья могли внести только 18% потенциальных заемщиков. При снижении требований к первоначальному взносу до 20% доля потенциальных заемщиков увеличилась бы до 51%.
Резкое увеличение доступности кредита (до 80% потенциальных заемщиков) происходит при снижении требований к первоначальному взносу до 10%. Ипотечное страхование повышает доступность ипотечных кредитов для заемщиков, позволяет кредитору снижать требование к заемщику о внесении большого первоначального взноса
(обычно это 30% от стоимости недвижимости), предоставляет заемщику возможность получить ипотечный кредит в большем размере в случае наличия у него соответствующих доходов. Увеличивается число заемщиков и объемы кредитования благодаря тому, что предоставляется возможность получения ипотечных кредитов заемщикам, не обладающим достаточными накоплениями для оплаты полной суммы первоначального взноса, но при этом имеющим необходимые для погашения кредита стабильные доходы. Обычно такое страхование необходимо покупателям первого жилья (например, молодым семьям). Таким образом, ипотечное страхование является важнейшим инструментом повышения доступности ипотечных кредитов.
Ипотечное страхование обеспечивает защиту кредитора от убытка, который может возникнуть в результате банкротства заемщика и недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения кредита, позволит кредиторам снижать процентные ставки для заемщиков за счет разделения рисков со страховыми компаниями, которые, в свою очередь, используя широкую диверсификацию рисков и долгосрочный характер накопления страховых резервов, могут предложить страховые тарифы более низкие, чем дополнительная кредитная маржа банка.
В соответствии с поручением Президента Российской Федерации от 27 июля 2009 года по итогам заседания Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике в части разработки комплекса мер по развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и повышению доступности ипотеки для граждан была подготовлена Программа открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по развитию ипотечного страхования. Программа развития ипотечного страхования направлена на повышение доступности ипотечных кредитов для населения
Для реализации ипотечного страхования предлагалось создать дочернюю страховую компанию АИЖК -- СК АИЖК в форме открытого акционерного общества. Предполагалось, что основной целью деятельности СК АИЖК будет предоставление заемщикам, кредиторам, а также страховым компаниям возможности использования ипотечного страхования. СК АИЖК будет применять унифицированную документацию по ипотечному страхованию, обеспечивать методологическое и информационное развитие инфраструктуры, привлекать страховые компании к ипотечному страхованию путем проведения операций по входящему перестрахованию, сострахованию, либо сотрудничеству по агентским договорам.
Страхователям будет предложено два альтернативных продукта по ипотечному страхованию: для заемщиков - страхование ответственности по договору, для кредиторов
-- страхование предпринимательских рисков. В обоих продуктах страховая сумма не превысит 20% от стоимости недвижимости, являющейся обеспечением по ипотечному кредиту.
В рамках унифицированной документации по ипотечному страхованию определены целевые группы заемщиков, кредиты которых могут быть застрахованы с участием СК АИЖК (в том числе молодые семьи и заемщики, приобретающие жилье для постоянного проживания), установлены требования к страхуемым ипотечным кредитам (в том числе по величине первоначального взноса не менее 10% от суммы кредита), требования к андеррайтингу заемщика, объектам недвижимости, Кроме того, определены требования к кредиторам (в том числе по соблюдению процедур выдачи ипотечных кредитов, их сопровождению, реструктуризации и обращения взыскания на заложенное имущество).
Целевым ориентиром развития ипотечного страхования в период до 2015 года включительно будет страхование СК АИЖК совместно с другими страховщиками до 20% ежегодно предоставляемых ипотечных кредитов. При этом в указанный период не планируется дальнейшее увеличение такой доли, учитывая специфику рисков ипотечного страхования и необходимость обеспечения контроля совокупного (системного) риска ипотечного рынка.
Предусмотрена возможность рефинансирования АИЖК ипотечных кредитов, застрахованных СК АИЖК или другими страховщиками с целью обеспечения привлекательности ипотечного страхования для кредиторов.
В последующие годы планируется увеличение числа акционеров СК АИЖК с целью снижения совокупных рисков АИЖК при рефинансировании ипотечных кредитов, застрахованных СК АИЖК, а также с учетом цели развития ипотечного страхования как инвестиционно-привлекательного бизнеса и необходимости дальнейшего увеличения уставного капитала СК АИЖК для обеспечения его достаточности с учетом установленного в Программе соотношения коэффициента «риск к капиталу» 10:1.
Для обеспечения долгосрочной финансовой устойчивости функционирования ипотечного страхования и выполнения целевых показателей развития рынка ипотечного кредитования в целом необходимо принятие соответствующих изменений в российское законодательство, направленных на создание экономических стимулов использования ипотечного страхования, а также учитывающих особенности его функционирования.
Литература
1. Агентство страховых новостей (insur-info.ru) Дата доступа: 01.03.2010 Леонид Векшин
2. Программа открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по развитию ипотечного страхования», 2009.
3. Страхование в России: оценка и прогнозы. Объединенная финансовая группа, 2008.
