CC BY
74УДК 347.21
ПРОБЛЕМАТИКА СОХРАНЕНИЯ
ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
ПРИ ПРЕКРАЩЕНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Ж.Ю. Юзефович, А.В. Морковкин, А.С. Бурлаченко
THE PROBLEMS OF PRESERVATION
OF THE RIGHT OF USE OF PREMISES
UPON TERMINATION OF THE RIGHT OF OWNERSHIP
J.Yu. Yuzefovich, A.V. Morkovkin, A.S. Burlachenko
Аннотация. Статья посвящена природе сохранения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Авторы исследуют правовую основу права собственности; прав, входящих в состав права собственности; способы реализации права собственности на жилое помещение; прекращения права пользования жилым помещением у членов семьи прежнего собственника. Выявляют правовую коллизию, нарушение права собственности, предлагают внесение изменений в законодательство для устранения нарушения права собственности на жилое помещение.
Ключевые слова: жилое помещение, право собственности, переход права собственности, право пользования, защита права собственности, нарушение права собственности.
Abstract. ТЬю Article is devoted to the nature of the right to use residential premises of family members of the former owner. The authors explore the legal basis of property rights, the rights included in the rights of ownership of, investigating ways of realization of the right of ownership of premises, termination of the right to use residential premises of family members of the former owner. Identify legal conflict, violation of property rights, propose amendments to the legislation to remedy violations of the right of ownership of the dwelling.
Keywords: housing, property rights, the transfer of ownership, right of use, the protection of property rights, violation of the right of ownership.
По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестр» [7], зарегистрировано прав, сделок, ограничений и обременений на недвижимое имущество всего в 2015 г. 25 039 034, из них 11 547 017 - на жилые помещения. Основную часть регистрационных действий с жилой недвижимостью составляют купля-продажа, мена, дарение и наследование. В результате регистрации перехода права собственности
<4Ь
МФЮА МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
у квартиры появляется новый собственник, который может распоряжаться своим имуществом, то есть реализовывать свое право собственности теоретически. Но что происходит, если в квартире остаются зарегистрированы бывший собственник квартиры и члены его семьи? Зарегистрированы - значит, имеют право пользоваться жилым помещением, следовательно, могут проживать в жилом помещении, требовать не чинить препятствий в пользовании данным жилым помещением до тех пор, пока не будут сняты с регистрационного учета, то есть лишены права пользования - следовательно, в судебном порядке.
Предусмотреть в договоре купли-продажи обязанность сняться с регистрационного учета теоретически можно, но в случае неисполнения такой обязанности необходимо будет также обращаться в суд. Обязать совершеннолетних членов семьи сняться с регистрационного учета прежний собственник может разве что силой убеждения. А в случае наследования вообще отсутствует договор, в котором можно предусмотреть такие обязанности. Таким образом, после регистрации прав собственности на жилое помещение, в случае если в жилом помещении остаются зарегистрированы лица, не связанные с обременением права собственности на такое помещение, новому собственнику придется обращаться в суд с иском о признании данных лиц утратившими право пользования жилым помещением, при этом возникает необходимость нести расходы на оплату государственной пошлины, обеспечения участия в судебных заседаниях, представлять доказательства, нести ответственность.
Вопрос юридической ответственности подробно раскрыт в работе Ж.Ю. Юзефович «Функции юридической ответственности и формы их реализации по российскому законодательству» [6].
Действующее законодательство Российской Федерации регламентирует данные правоотношения следующим образом.
В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ от 30 ноября 1994 г. N° 51-ФЗ [2], «Переход права собственности на квартиру или жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».
То есть переход права собственности на жилое помещение не является прекращением права пользования, а является лишь основанием для прекращения права пользования.
<4Ь
МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА
Авторы считают, что такой подход к вопросу прекращения права собственности существенно нарушает права нового собственника, создавая при этом необоснованные привилегии для предыдущего собственника в виде сохранения за ним права пользования отчуждаемым жилым помещением. При этом на нового собственника возлагаются дополнительные обязанности по осуществлению целого ряда юридически значимых действий, направленных на прекращения права пользования бывшего собственника и членов его семьи.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ от 30 ноября 1994 г. N° 51-ФЗ [2], «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать любые действия в отношении принадлежащего ему имущества, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
В соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ [2], «Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом».
То есть, вследствие прекращения права собственности, прекращаются права владения, пользования, распоряжения имуществом.
Право пользования отчуждаемым жилым помещением членами семьи прежнего собственника существовало на основании закона.
Ч. 1 ст. 292 ГК РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ [2]: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством».
В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ от 29 декабря № 188-ФЗ [5], «К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного
<4Ь
МФЮА МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи».
Таким образом, возникает правовая коллизия в части возникновения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника без передачи новым собственником таким лицам права пользования данным жилым помещением.
Данная коллизия возникла при изменении жилищного законодательства Российской Федерации в 2005 г.
Для понимания действий законодателя необходимо изучить историю данной нормы. Так, до 1 января 2005 г. данная норма выглядела следующим образом:
Ст. 292 ГК РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 29 июля 2004 г.) [3]: «2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».
Таким образом, до 1 января 2005 г. выписать прежнего собственника и членов его семьи, не имеющих иного жилого помещения, было невозможно.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [4] в часть первую ГК РФ внесены изменения: «2) в ст. 292: в п. 2 слова "не является" заменить словом "является"».
Таким образом, законодатель предоставил возможность собственнику снимать с регистрационного учета бывшего собственника жилого помещения и членов его семьи. Однако такая норма все же нарушает конституционные права собственника жилого помещения.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации» [1], «1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».
Приведенная норма Конституции РФ является нормой «прямого действия», носит императивный характер и направлена на защиту права частной собственности. Наличие же в действующем
cjb
МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА
законодательстве иных норм, которые противоречат Конституции, создает существенные трудности для правоприменительной практики и в значительной степени нарушает реализацию права частной собственности гражданами Российской Федерации.
В результате проведенного исследования, в настоящей статье, авторы приходят к выводу о необходимости внесения изменений в ГК РФ от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ [2], определяющих прекращение права пользования жилым помещением всех зарегистрированных в данном жилом помещении лиц, не имеющих отношения к обременению права собственности на такое помещение, в результате отсутствия основания права пользования, путем обращения собственником жилого помещения в орган, осуществляющий регистрацию граждан по месту жительства, с заявлением о снятии таких лиц с регистрационного учета.
Библиографический спи сок
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ) // СПС «ГАРАНТ». URL: http://www.garant.ru/doc/ constitution/ (дата обращения: 18.04.2016).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31 января 2016 г.) // СПС «ГАРАНТ». URL: http://base.garant.ru/10164072/ (дата обращения: 18.04.2016).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 15 мая 2001 г.) // СПС «ГАРАНТ». URL: http:// base.garant.ru/10164072/ (дата обращения: 18.04.2016).
4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (вступ. в силу с 1 января 2005 г.) // СПС «ГАРАНТ». URL: http://base. garant.ru/12138282/ (дата обращения: 18.04.2016).
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31 января 2016 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 31 января 2016 г.) // СПС «ГАРАНТ». URL: http://base.garant.ru/12138291/ (дата обращения: 18.04.2016).
6. Юзефович Ж.Ю. Функции юридической ответственности и формы их реализации по российскому законодательству: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004.
<jb
МФЮА МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
7. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестр». URL: rosreestr.ru (дата обращения: 18.04.2016).
Ж.Ю. Юзефович
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и трудового права, гражданского процесса Московского университета МВД России им. В.Я. Кикотя
E-mail: [email protected] А.В. Морковкин
аспирант Московского финансово-юридического университета МФЮА E-mail: [email protected]
А.С. Бурлаченко
адвокат адвокатской палаты Московской области,
аспирант Московского финансово-юридического университета МФЮА
E-mail: [email protected]
