Проблема проектирования системы страхования кредитных рисков при ипотечном кредитовании Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 368.89

ПРОБЛЕМА ПРОЕКТИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ СТРАХОВАНИЯ КРЕДИТНЫХ РИСКОВ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ.

Глинкина Елена Валентиновна, аспирант, [email protected], ФГБОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса»,

Москва

One of the problems of credit risk insurance system planning under mortgage crediting is the to determine the amount and structure of possible losses under default on the loan, risk estimation, insurance premium amount, underwriting, i.e. to determine the limit of the responsibility of the insurance company under the insured accident. Several approaches to the definition of the insured accident are considered in the article as the insured accident is the time to pay out insurance premium as well as the process of making the decision concerning the possibility of insuring and the terms of it by the underwriter.

Одной из проблем проектирования системы страхования кредитных рисков при ипотечном кредитовании является проблема определения состава и размера возможных убытков при дефолте заемщиков, оценки рисков, определения страховых сумм, и анддерайтинг, другими словами, определения предельного объема ответственности страховщика при наступлении страхового случая. В статье рассматривается несколько подходов к определению страхового случая, с наступлением которого договор страхования предусматривает осуществление страховой выплаты, а также процесс принятия андеррайтером решения о возможности страхования и условиях страхования.

Keywords: insurance premium, insured accident, underwriting, loan

Ключевые слова: страховая сумма, страховой случай, андеррайтинг, заемщик

В зарубежной практике страхования ипотечных рисков при определении страховой суммы учитываются убытки и расходы банка, которые он несет в связи с дефолтом заемщика, проведением процедуры перехода права собственности и реализацией заложенного жилья. При этом моментом наступления страхового случая является продажа заложенного недвижимого имущества. В зависимости от условий страхования, зафиксированных в договоре страхования, страховщик покрывает ущерб банка полностью на 100%, например, при государственном страховании в ФЖА в США, или частично, в

пределах 15—50%, как это происходит при заключении договоров страхования ипотечных рисков с частными страховыми компаниями. Таким образом, в сумму требования кредитора к страховой компании входят не только размер ущерба банка, связанного с невыполнением обязательств заемщика по кредитному договору (основному долгу и процентам), но и финансовые расходы, связанные с процедурой обращения взыскания и реализацией предмета залога, а именно расходы:

• на оплату юридических услуг и судебных издержек в связи с обращением

взыскания на предмет залога;

• оплату налогов, связанных с предметом залога;

• оплату расходов на эксплуатацию залогового жилого имущества и жилищно-

коммунальных расходов;

• поддержание залогового имущества в нормальном состоянии до поступления

имущества на публичные торги. Рассмотрим несколько подходов к определению страхового случая, с наступлением которого договор страхования предусматривает осуществление страховой выплаты

Наступление страхового случая в момент перехода права собственности на заложенное жилое помещение.

Переход права собственности на предмет ипотеки происходит, как правило, в результате торгов, когда жилое помещение приобретено новым собственником и сделка зарегистрирована в учреждении юстиции по регистрации прав собственности на недвижимое имущество, или при приобретении заложенного имущества залогодержателем (при объявлении повторных публичных торгов несостоявшимися). Это означает, что пока торги не прошли и жилое помещение, являющееся предметом залога, не реализовано, право собственности на него остается у залогодателя.

В страховую сумму, в зависимости от установленных договором страхования условий, могут быть включены убытки и расходы банка-кредитора, образовавшиеся у него к моменту перехода прав собственности на предмет ипотеки. Страховщик в соответствии с установленными в договоре условиями полностью или частично покрывает предъявленное банком страховое требование. Переход права собственности на предмет залога происходит на основании результатов торгов. Расходы банка, включаемые в страховое покрытие, напрямую зависят от того, насколько быстро и каким образом (в судебном или внесудебном порядке) осуществляется процедура обращения взыскании с последующей реализацией жилья. После проведения торгов окончательно определяется выручка от реализации жилья и сумма, распределяемая в пользу банка-кредитора. Именно

в этот момент банк может окончательно подсчитать свои фактические убытки, связанные с тем, что полученных по результатам торгов сумм от реализации имущества может оказаться недостаточно для покрытия всех понесенных им затрат. Банк определяет сумму понесенных убытков и расходов, страховая компания определяет размер возмещения, и в зависимости от установленной договором доли покрытия сумма страхового возмещения полностью или частично покрывает финансовые убытки кредитора.

Перечислим преимущества данной схемы:

• поскольку порядок определения страховой суммы предусматривает включение в нее всех оговоренных договором страхования расходов банка на момент получения результатов торгов, появляется возможность наиболее полно учесть интересы банка кредитора и компенсировать понесенный им в результате дефолта заемщика ущерб;

• страховая компания производит страховые выплаты, рассчитываемые на основе окончательных подсчетов убытков банка, и осуществляет страховое возмещение в пределах установленной доли покрытия;

• исключается возможность того, что сумма страхового возмещения превысит фактически понесенный банком ущерб.

В то же время следует отметить некоторые негативные черты, связанные с правовыми особенностями процедуры обращения взыскания и реализации предмета залога. Достаточно большая степень неопределенности и слабая прогнозируемость этой процедуры могут:

• негативно отражаться на оценке рисков и тарифах по страхованию

• приводить к существенному и не всегда оправданному увеличению суммарных расходов банка, включаемых в страховое покрытие;

• поддерживать достаточно большой спрэд на кредитный риск в процентной ставке банков, так как страховое возмещение может быть получено ими только после фактической реализации имущества на торгах и банки будут вынуждены компенсировать затраты, связанные с проблемными кредитами, из своих резервов;

• приводить к существенному увеличению размера страховых выплат и негативно сказываться на финансовой устойчивости и стабильности системы страхования ипотечных рисков.

Еще одним негативным результатом реализации данной схемы организации страхования кредитных рисков является то, что в случае возможного затягивания процедуры обращения взыскания и реализации имущества банк в течение всего этого

времени несет достаточно большие расходы и может получить страховое возмещение только после окончания торгов и распределения полученных сумм.

Рассмотрим теперь ситуацию наступления страхового случая на первоначальном этапе установления дефолта заемщика и процедуры обращения взыскания на предмет залога.

При другом подходе моментом страхового случая является факт наступления дефолта заемщика и принятия банком решения о начале процедуры внесудебного (судебного) обращения взыскания. Основное преимущество данного подхода по сравнению с рассмотренным выше заключается в возможности определить момент наступления страхового случая на самой ранней стадии признания дефолта заемщика, когда связанный с этим финансовый ущерб банка, как правило, ограничен невыплаченным остатком основного долга и начисленной суммой вознаграждения за период просроченной задолженности. Указанная схема позволяет, например, определить момент наступления страхового случая с момента первой публикации объявления о торгах. Перечислим преимущества данного подхода:

• страховая сумма, устанавливаемая в договоре страхования, будет ограничена невыплаченным остатком основного долга, и обязательства страховой компании по выплате страхового возмещения будут носить более прогнозируемый как для нее самой, так и для банка характер;

• выплата страхового возмещения банку последует значительно быстрее, чем при первом подходе.

Поскольку к страховой компании после выплаты страхового возмещения кредитору переходит право предъявления требований к заемщику (суброгация), она сама и будет осуществлять процесс реализации с последующим распределением выручки.

Одна из основных мер по предотвращению возможных потерь банка - правильная оценка способности заемщика выполнять свои обязательства. Поэтому для развития системы ипотечного страхования большое значение имеет андеррайтинг, а также сбор данных об ипотечных кредитах, что необходимо при расчете страховых тарифов.

Процесс принятия андеррайтером решения о возможности страхования и условиях страхования состоит из трех этапов:

1) сбор документов о заемщике, выдаваемом кредите и предмете ипотеки в соответствии с требованиями технического описания;

2) анализ и оценка предоставленных документов, характеристик заемщика, выдаваемого кредита и предмета ипотеки на предмет их соответствия требованиям предъявляемым руководством по андеррайтингу (см. табл.);

3) принятие / утверждение решения о возможности и условиях страхования. Предоставления рекомендаций относительно условий страхования.

При проведении андеррайтинга по продукту необходимо обратить внимание на основные составляющие оцениваемого риска:

риск неплатежеспособности заемщика (заемщик может быть не в силах гасить ипотечный кредит, следовательно, повышается степень риска дефолта);

риск завышения стоимости предмета ипотеки (если стоимость недвижимости завышена, то при ее реализации вырученных средств может не хватить на закрытие обязательств заемщика).

Таблица

Основные требования по андеррайтингу

Требования к документам Требования к кредитам Требования к заемщику

1. Для оценки предоставляется полный комплект документов в соответствии с перечнем договора о страховании. 1. Покупка готового (построенного) жилья. 1. Гражданин РФ.

2. Используются только согласованные формы документов. 2. Коэффициент LTV (кредит/ залог) - не менее 70% и не более 90% (включительно). 2. Возраст его - не менее 18 лет, и не должен превышать 65 лет на момент окончания срока ипотечного кредита.

3. Информация, содержащаяся в документах, не должна быть противоречивой и должна давать возможность однозначного принятия решения. 3. Кредиты с фиксированной ставкой. 3.Коэффициент П/Д (платеж/ доход) 45%.

4. Соответствие данных. 4. Один ипотечный кредит на одного заемщика. 4. Первоначальный взнос не менее 10% стоимости предмета ипотеки.

5. Максимальный размер кредита для LTV 71-90% - 8 млн руб.

6.Максимальный срок кредита - 25 лет.

7. Если за последние 24 месяца по ранее выданным кредитам имели место просрочки их оплаты длительностью более

60 дней, максимальный размер ипотечного кредита, должен быть

__уменьшен на 25%.__

Наиболее важным аспектом андеррайтинга при ипотечном страховании является оценка предмета ипотеки. Завышение оценки в момент выдачи ипотечного кредита по сравнению с реальной рыночной ценой недвижимости ведет к росту потенциальных убытков кредитора в случае ее продажи, увеличению страхового возмещения, росту убыточности ипотечного страхования и соответствующему увеличению страховых тарифов.

Рассмотрим формирование статистической базы для проведения андеррайтинга заемщика.

Определяющее значение для развития системы ипотечного страхования имеет сбор данных об ипотечных кредитах, что необходимо при расчете страховых тарифов. Центробанк может организовать получение от кредиторов отчетных данных о выданных ипотечных кредитах с целью создания централизованной базы данных под своим контролем.

Информацию, необходимую для определения страховой премии страхования кредитного риска, включает в себя:

1) заявление на кредит:

- информация о заемщике:

• доход,

• краткое описание недвижимости.

• отношение ежемесячного платежа по кредиту к месячному доходу,

• род занятий,

• стаж работы в организации,

• приобретает ли недвижимость впервые;

- информация о кредите:

• процентная ставка,

• тип кредита: с фиксированной процентной ставкой, с переменной процентной ставкой, долларовый / рублевый,

• отношение суммы кредита к стоимости приобретаемой недвижимости,

• наличие гарантий,

• наличие страховки кредитного риска,

• способ внесения платежей по ипотечному кредиту (отчисления от заработной платы, наличными через кассу банка, платежи в безналичной форме, списание платежей с текущего счета заемщика и др.);

- описание недвижимости:

• месторасположения,

• тип недвижимости (отдельный дом, квартира в многоквартирном доме, строительный материал, жилищные условия),

• новое или вторичное жилье, год постройки;

2) информация об отклонениях от стандартного погашения, предоставляемая в течение срока действия кредита:

- статус платежа:

• просроченный платеж,

• неуплата,

• досрочное погашение, невыплаченный остаток, сумма досрочного платежа (если имеется);

3) информация о дефолтах по кредитам:

- причины неуплаты:

• смерть основного заемщика,

• развод,

• потеря работы основным заемщиком,

• невыплаченный остаток, начисленные проценты, другие издержки в связи с обращением взыскания, прибыль или убытки банка после реализации недвижимости;

4) дата закрытия кредитного договора:

- причины закрытия кредитного договора:

• выплачен в срок,

• переведен на другого заемщика,

• выплачен досрочно.

• дефолт и обращение изыскания.

В 2003 году Центральный банк России провел сбор информации об ипотечном кредитовании в стране. Однако регулярный сбор информации об ипотечных кредитах пока отсутствует.

Рынок ипотечного кредитования в России был создан недавно и поэтому не имеет пока достаточного опыта в прогнозировании долгосрочных тенденций и схем, необходимых для разработки эффективных ценовых моделей [3].

В этой связи может быть предложен вариант кредитной отчетности, информацию по которой необходимо собирать для того, чтобы иметь данные для определения цен и тарифов ипотечного страхования. Сбор некоторых видов данных, например, данные о дне выдачи кредита и последующей истории его обслуживания и погашения, следует начинать как можно быстрее для того, чтобы потенциальный ипотечный страховщик мог анализировать ежегодную статистику дефолтов и убытков по каждому году выдачи кредита.

Литература

1. Копейкин А.Б. Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). М.: Фонд «Институт экономики города», 2005. 94 с.

2. Ростова Е.П. Модели и методы формирования финансовых потоков и механизма ипотечного страхования кредитных рисков / Дисс. ... к-та экон. наук. М., 2008.

3. Блад Р. Страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании в Российской Федерации // Международный семинар. Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование. Дубна, 2004. С. 98-138.