CC BY
32ЖИЛИЩНОЕ
Научно-технический и производственный журнал
Л
Крупнопанельное домостроение: архитектура
УДК 728.22
Т.Г. ТАРАСОВА, канд. архитектуры, ООО «ПСФ «КРОСТ» (Москва)
Проблема индивидуализации квартир в панельных домах
Поднята проблема индивидуализации квартир. Предложено повысить степень гибкости планировочных решений за счет ряда архитектурно-планировочных приемов. Рассмотрена практика перепланировок квартир, приведены принципы проектирования жилых домов индустриального производства, даны рекомендации для проектировщиков по повышению степени учета индивидуальных потребностей семьи и человека.
Ключевые слова: индивидуализация квартиры, перепланировка квартиры, гибкая планировка квартир в панельных домах.
Все настойчивее звучат призывы специалистов жилищной сферы возрождать крупнопанельное домостроение для преодоления дефицита жилищ. Но за стремлением строить больше, быстрее и экономичнее слабо звучит проблема необходимости соответствия жилища нуждам и ожиданиям каждого конкретного потребителя. Индустриализация жилищного строительства бесперспективна без повышения уровня планировочной гибкости жилища и учета индивидуальных потребностей семьи и человека. Теоретик архитектуры Николас Дж. Хабракен писал, что потенциал индустриализации и стандартизации будет раскрыт только после возвращения индивида в этот процесс [1].
Современные методы строительства крупнопанельных домов вполне позволяют возводить квартиры с высоким потенциалом индивидуализации, если относиться к КПД как к методу строительства и не отождествлять с массовым жилищным строительством, в котором, как известно, индивид был выключен из процесса производства. В условиях рынка, когда несколько разделены задачи государства, стремящегося восполнить фонд социального жилья, и коммерческих застройщиков, стремящихся к повышению конкурентноспособности своего продукта, потенциал индивидуализации домов и квартир послужит устойчивому развитию застройки и с различных позиций будет оценен потребителем.
Наряду с методиками опросов покупателей и разработками программ по интерактивному проектированию результативным является метод анализа перепланировок квартир для выявления наиболее предпочитаемых планировочных решений. На основе изучения претензий покупателей к планировкам квартир в домах типовых и индивидуальных проектов (порядка 400 и 200 примеров соответственно), предоставленных Мосжилинспекцией, управлением архитектуры г. Вологды и риелторским управлением СК «КРОСТ», обозначен ряд позиций по несоответствию предлагаемой планировки квартиры нуждам и ожиданиям потребителя.
Выявилось устойчивое стремление потребителя к объединению кухни и гостиной комнаты за счет полного слияния или создания проема в несущей стене между кухней и комнатой (35 и 24% всех перепланировок соответственно); увеличение площади кухни (14%); перенос рабочей зоны кухни в часть квартиры, освещенную вторым светом
(23% от общего числа рассмотренных перепланировок квартир). Последнее особенно свойственно перепланировкам двухкомнатных квартир - 35% (рис. 1).
Во входной зоне выявлены изменения, связанные с увеличением площади гостевого санузла (39% перепланировок всех типов квартир, 66% четырехкомнатных и 57% трехкомнатных), и вследствие этого в ряде квартир становится невозможным проход на кухню из прихожей, он организуется из комнаты. Большой недостаток планировок связан с отсутствием мест для хранения во входной и общей зоне квартиры. Для создания отдельной гардеробной комнаты по всем типам квартир прихожая является предпочитаемым
Рис. 1. Проект перепланировки двухкомнатной квартиры: а — план квартиры до перепланировки; б — план квартиры после перепланировки. Перенесена рабочая зона кухни, за счет этого увеличена жилая площадь квартиры
а
4'2012
21
Крупнопанельное домостроение: архитектура
ц м .1
Научно-технический и производственный журнал
Рис. 2. Проект перепланировки двухкомнатной квартиры: а — план квартиры до перепланировки; б — план квартиры после перепланировки. Увеличено количество жилых комнат, общий санузел разделен на туалет и ванную комнату
местом (от 14% перепланировок однокомнатных квартир до 53% четырехкомнатных).
В жилой зоне самой актуальной целью перепроектирования является желание выделить дополнительную жилую зону или комнату как с естественным освещением (18%), так и освещенную вторым светом (13%) (рис. 2).
Наибольшее количество позиций изменения проекта связано с санитарно-гигиеническими помещениями (18 поз.), от увеличения площади главного санузла (78% перепланировок четырехкомнатных квартир) до создания сауны (3% трехкомнатных). В некоторых рассмотренных квартирах в домах с индивидуальным проектом потребителю предлагалось два санузла даже в однокомнатной квартире. В 19% перепланировок гостевой санузел перепроектировался в гардеробную, в 30% перепланировок площадь санузла присоединялась к площади прихожей, в 7% он использовался как постирочная. Во всех рассмотренных квартирах с двумя комнатами и более, где по проекту предложено два санузла, не зафиксировано ни одного случая отказа от гостевого туалета. Большое число претензий связано с отсутствием хозяйственных комнат в квартирах, особенно с числом комнат три и более. В четырехкомнатных квартирах 25% перепланировок связано с созданием постирочной комнаты.
Предвидя возражения оппонентов, которые могут утверждать, что все же большая часть жилого фонда не подвергается перепланировкам, отметим, что, во-первых, это довольно длительный и затратный процесс и не каждому пользователю доступно его осуществление. Во-вторых, конструктивная схема не каждого дома может допустить
определенные изменения. Следовательно, можно предположить, что если квартира эксплуатируется в соответствии с проектом, то это не значит, что он полностью соответствует требованиям потребителя. Это доказывает тот факт, что, по данным риелторского управления СК «КРОСТ», на одном из объектов, где были благоприятные условия для реализации перепланировки квартиры (каркасная схема здания; с каждым покупателем работал дизайнер; была возможность получить документы БТИ в соответствии с индивидуальным проектом) количество перепланировок при заселении составило более 80%.
Становится актуальным поиск новых подходов к формированию внутриквартирного пространства в современных панельных домах. Анализируя опыт старших поколений и отдавая должное профессионализму предшественников, нет смысла повторять их планировочные решения (например, в серии ГМС-2001 между туалетом и ванной запроектирована несущая стена, что исключает возможность их объединения). Также нецелесообразно копировать передовой опыт западных стран, не учитывая особенности российской ментальности (например, в Финляндии нормой считаются кухни, освещенные вторым светом, и сауны даже в однокомнатных квартирах) [2]. Россияне, как никто в мире, любят привносить в свои квартиры индивидуальные изменения. Комфортному проживанию в квартире разных по составу и стилю жизни семей могут служить предусмотренные, запроектированные и документально обоснованные варианты трансформации жилища.
Таким образом, для повышения возможностей индивидуализации квартир всех типов в панельных домах при проектировании рекомендуется предусматривать:
- расположение кухни и гостиной комнаты в смежных зонах, не разделенных несущей стеной (для квартир с газовым оборудованием предусматривать проем в стене с последующей установкой раздвижной двери);
- возможность перенести рабочую зону кухни в часть квартиры, освещенную вторым светом, за счет соответствующего расположения инженерных блоков;
- резерв площади за счет общих или подсобных помещений для увеличения площади санузла;
- минимум две точки привязки инженерных коммуникаций (в квартирах с числом комнат две и более);
- возможность включения площади коридора в площадь жилых комнат (не проектировать несущие стены между коридором и комнатами).
Помимо перечисленных пяти требований для однокомнатных квартир, где необходимо достаточно мест для хранения, актуально предусматривать возможность доступа в гардеробную как из прихожей, так и из спальни на выбор. Для двухкомнатных квартир проектировать главный санузел смежным со спальней, закладывая доступ в него как из спальни, так и из коридора на выбор. В трех- и четырехкомнатных квартирах дополнительно к пяти основным пунктам рекомендуется размещать главный санузел между двумя комнатами, чтобы обеспечить возможность разделить его на два при каждой спальне в случае необходимости, а также предусматривать устройства отдельно пости-рочной или хозяйственной комнаты при кухне.
Данные варианты трансформации могут быть официально предложены в паспорте квартиры, что обеспечит в случае необходимости свободную модернизацию квартиры жильцами и не потребует обращения в проектные и согласующие организации.
22
42012
Рис. 3. Жилой комплекс «Эдальго» (Коммунарка. Ленинский район, Московская обл.). Арх. Eagle-group (Финляндия), застройщик ООО «ПСФ «КРОСТ». Полносборные панельные дома со смешанным шагом внутренних несущих стен (внешний вид комплекса, интерьер входной группы 4-го корп.)
Опросы экспертов в сфере индивидуализации жилища показали, что свобода планировочного решения квартиры, как правило, ограничена тремя основными элементами здания - несущими опорами, инженерными коммуникациями, точками сообщения квартиры (окна, балконные двери, входная дверь квартиры). Крупнопанельное домостроение как нельзя лучше может обеспечить свободу в осуществлении трех основных принципов создания индивидуализированного жилища, так как обладает возможностями производства взаимозаменяемых элементов.
1. Принцип свободного от несущих конструкций пространства. За счет применения: каркасной или полукаркасной системы зданий (например, КУБ, «Юбилейный»); широкого или смешанного шага (до 7600 мм) продольных несущих стен (ЖК «Эдальго», КРОСТ); запроектированных проемов в несущих стенах в местах потенциально возможного объединения помещений, например кухни и комнаты, и квартир.
2. Принцип маневренности светового фронта. За счет применения: структуры фасада в виде «ленточного остекления» с вставками взаимозаменяемых элементов (окна, балконные двери, цветные глухие вставки, решетки), что обеспечит свободную планировку внутри квартиры (ЖК «Виланж», КРОСТ); предпочтительно двух узких окон взамен одного широкого; регулярного шага узких окон (комплекс Solids, Амстердам).
3. Принцип пространственной доступности инженерных коммуникаций. За счет применения: инженерных блоков, способных обслуживать два смежных с ним помещения (ЖК «Эдальго», КРОСТ); двойного перекрытия в зоне кухонь и санузлов (ЖК Shenzhen, Китай); индустриального производства кабель-каналов под проводку электрики в стенах на установленном уровне. Некоторые попытки создания индивидуализированной жилой среды индустриальным способом домостроения предпринимает строительный концерн КРОСТ. В проекте ЖК «Эдальго» применен смешанный шаг несущих стен до 7600 мм. Главным достоинством этого проекта можно считать то, что производство сборных элементов было подчинено архитектурной идее проекта. Именно поэтому удалось создать широкую номенклатуру разнообразных планировочных решений квартир, соответствующих различным потребителям (рис. 3).
В этом проекте использованы следующие архитектурно-планировочные приемы: несущие стены запроектированы
Рис. 4. План четырехкомнатной квартиры в панельном доме ЖК «Эдальго», корп. 3. Данная базовая планировка квартиры предусматривает ряд трансформационных решений: изменение расположения кухонного оборудования; расширение гостевого санузла за счет включения в его площадь второго прохода в гостиную; изменение доступа в гардеробную (из спален); доступ в санузел возможен из главной спальни; разделение гостиной комнаты на две зоны перегородкой
только между спальнями; в зоне кухни и гостиной комнаты предусмотрено три окна, что обеспечивает возможность выделить дополнительную зону столовой с естественным светом; в ряде квартир предусмотрено расположение кухни, как традиционно освещенной первым, так и вторым светом, в глубине квартиры; часть санузлов расположена рядом с кладовыми или коридорами, что позволяет в случае потребности увеличить площадь санузла (рис. 4). Эти трансформации стали возможны благодаря центральному размещению инженерного блока, имеющего в себе несущую часть, способного обслуживать два смежных помещения (кухню и туалет), что позволяют перенести зону кухни, подключиться к вентканалу с трех сторон. Помимо это-
42012
23
Крупнопанельное домостроение: архитектура
ц м .1
Научно-технический и производственный журнал
го в несущих стенах заложены продольные кабель-каналы на определенном уровне под прокладку электрики, что исключает необходимость продольного штробления стен. На верхних этажах предусмотрены проемы в межквартирных стенах для объединения квартир. Этот экспериментальный проект панельных домов с высокой степенью планировочной гибкости квартир имеет высокие оценки как специалистов, так и владельцев квартир.
Идея современного многоквартирного панельного дома может базироваться на готовых разнообразных планировках квартир с предусмотренными вариантами трансформации. Ввиду особенностей процесса проживания человека и семьи уменьшить количество перепланировок квартир невозможно. Архитектурно-строительная практика уже начинает решать одну из важнейших задач - не только строить много и
быстро, но и обеспечивать планировочную гибкость и вариативность нового жилища, в том числе и построенного индустриальным способом, стремясь избегать перерасхода материальных и трудовых ресурсов в этом неизбежном процессе.
Список литературы
1. Кияненко К.В. Как помирить индустриальность с гума-нистичностью и превратить массовое жилище в индивидуальное: теория «опор» и «заполнения» // Архитектурный вестник. 2008. № 6. С. 140-145.
2. Тихомиров Б.И., Коршунов А.Н., Шакиров Р.А., Гизза-туллин А.Р. Модернизация региональной серии КПД при разработке нового проекта дома // Жилищное строительство. 2011. № 3. С. 15-19.
Рейтинг застройщиков столичного региона
Исследование рынка строящейся недвижимости, проведенное аналитиками портала www.1dom.ru и журнала «Дайджест недвижимости», позволило составить рейтинг девелоперов/застройщиков, работающих в Москве и Московской обл. Рейтинг составлен по совокупной площади жилья в возводимых комплексах, находящихся в продаже, без учета социального жилья и тех объектов, продажи квартир в которых еще не начаты.
В новостройках столичного региона продается 15,4 млн м2 жилья в 838 новостройках от 242 застройщиков. В десятку лидеров полученного рейтинга застройщиков по общей площади строящегося жилья вошли: ГК «Мортон» (10,1%); ГК ПИК (7,9%); ГК «СУ-155» (5,8%); ОАО «Группа ЛСР» (3,1%); Корпорация «Главстрой», в том числе ОАО «МПСМ» (2,9%); ОАО «ДСК-1» (2,7%); Инвестиционно-девелоперская компания «Сити XXI век» (2,6%); Концерн «Крост» (2,5%); Компания «Дон-Строй» (2,4%); Холдинг Galaxy Group (2,2%). Доля остальных компаний составляет 57,8%. Среди них ГК «Ренова-СтройГрупп»; ЗАО «ЮИТ Московия»; ГК «Жилищный капитал»; компания «Ведис Групп»; ГК «Московский ипотечный центр»; Компания Capital Group; инвестиционно-строительная компания «Текта Group»; ЗАО «Интеко»; Компания «Эталон-Инвест». Доля каждой из этих компаний составляет 2,2-1,5%.
В сегменте эконом-класса в Москве и Московской обл. реализуются квартиры в 672 жилых объектах от 204 застройщиков общей площадью 10,6 млн м2 (приблизительно 69 % общего объема рынка). В десятку лидеров рейтинга застройщиков по общей площади строящегося жилья эконом-класса вошли: ГК «Мортон» (14,5%); ГК ПИК (10,6%); ГК«СУ-155»(7,9%);ОАО«ГруппаЛСР»(4,5%); ОАО «ДСК-1» (4%); Корпорация «Глав-строй», в том числе ОАО «МПСМ» (3,3%); Холдинг Galaxy Group (3,2% %); ГК «Ренова-СтройГрупп» (3,1%); ГК «Жилищный капитал»(3%); Ведис Групп (2,8%). Доля остальных компаний - 43,1%. Среди них ЗАО «ЮИТ Московия»; ГК «Московский ипотечный центр»; Компания MR Group; Компания Urban Group; ГК «Подольская жилищная инициатива»; ЗАО «УМиАТ СУ-22»; Компания «Пересвет-Инвест»; инвестиционная компания «Эксперт»; ФСК «Лидер»; ОАО «Авгур-Эстейт». Доля каждой из этих компаний составляет 2,7-1,1 %.
В сегменте бизнес-класса в Москве и Московской обл. реализуются квартиры
и апартаменты в 138 жилых объектах от 52 застройщиков общей площадью приблизительно 4,4 млн м2 (28% общего объема рынка). Лидеры строительства жилья бизнес-класса: Инвестиционно-девелоперская компания «Сити XXI век», Концерн «Крост», Компания «Дон-Строй».
Основное направление развития подмосковного рынка - возведение недорогого доступного жилья, поэтому в рейтинге застройщиков с наибольшими совокупными объемами возводимого жилья первые места занимают компании, которые специализируются на проектах комплексной застройки: ГК «Мортон»; ГК ПИК; ГК «СУ-155»; ОАО «Группа ЛСР».
Поздравляем наших коллег - предприятие Группы ЛСР -ЗАО «Мосстройреконструкция», занявших четвертое место в рейтинге застройщиков Московского региона по общей площади строящегося жилья, которое в продаже представляет квартиры в трех строящихся жилых комплексах: «Новое Нахабино», «Новое Домодедово» и «Сакраменто». ЗАО «Мосстройреконструкция» с 2001 г. реализует девелоперские проекты в столичном регионе. В настоящее время компания принимает участие в реализации проектов общей площадью более 2 млн м2 в качестве инвестора, девелопера и подрядчика по строительству, в том числе в рамках госзаказа в Москве и Московской обл. - в гг. Нахабино, Балашиха, Реутов, Солнечногорск, Домодедово, в Ленинском районе. «Новое Домодедово» - один из самых масштабных строящихся проектов комплексного освоения территорий в Московской области: 335 тыс. м2 жилья (26 домов), 2 школы, 3 детских сада, многоуровневые паркинги, помещения для размещения поликлиники, магазинов и др. бытовой инфраструктуры. В настоящее время ведется строительство первых домов. Планируемый срок ввода в эксплуатацию первых двух домов - декабрь 2012 г., а реализацию всего первого пускового комплекса планируется завершить в 2013 г.
24
4'2012
