CC BY
28
Предложения Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию по дальнейшему развитию рынка ипотечных ценных бумаг*
На очередном заседании Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации президент Европейского трастового банка, председатель Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию (далее - Комитет АРБ по ипотеке) Крысин А.В. озвучил предложения Комитета по дальнейшему развитию рынка ипотечных ценных бумаг.
На протяжении последних лет ипотечное кредитование является движущей силой в решении задач обеспечения граждан страны жильем и фактором роста жилищного строительства. Доступность кредита на приобретение жилья и разнообразие кредитных программ определяют, какое количество семей примут решение обратиться в банк за кредитом.
На фоне положительной динамики развития ипотечного кредитования в 2010 году, устойчивой тенденции восстановления рынка по многим качественным параметрам большинство продолжающих кредитование банков снова, как и до кризиса, рассматривают возможности долгосрочного и недорогого финансирования ипотечных программ. Как и несколько лет назад, для подавляющего большинства кредиторов нет альтернативы выпуску ипотечных ценных бумаг. Много лет об этом говорится, но рынок ипотечных ценных бумаг в России по-прежнему развивается очень медленно.
В течение 2010 года в нашей стране наблюдалось значительное возрастание доли пятерки крупнейших по размерам активов
банков в общем количестве выданных ипотечных кредитов. Это особенно заметно на фоне изменения долей других групп банков - участников ипотечного рынка.
Факты говорят о том, что на рынке доминируют крупные банки, имеющие разветвленную филиальную сеть и достаточный объем дешевого, в том числе долгосрочного, фондирования.
Разница в стоимости фондирования и возможностях доступа к недорогим долгосрочным источникам финансирования ставит подавляющее большинство участников рынка в неконкурентоспособное положение по отношению к крупным банкам с государственным участием. Вместе с тем средние и малые банки зачастую используют более эффективные технологические процедуры, оперативно принимают решения, индивидуально работают с каждым клиентом и предлагают больший ассортимент продуктов.
В интересах сохранения многообразия рынка и создания конкурентных условий в ипотечном секторе, по мнению Комитета АРБ по ипотеке, заслуживает внимания и поддержки предложение о развитии рынка ипотечных ценных бумаг. Проанализировав европейский рынок ипотечных облигаций, мы видим, что в обращении находится ипотечных ценных бумаг на 1,16 триллиона евро, что составляет 61,5 процента от рынка всех структурированных ценных бумаг (доли разнятся в зависимости от страны; в Германии - крупнейшем рынке Европы -доля ипотечных облигаций составляет около 14,5 процента от общего объема облига-
* При подготовке информации использованы материалы, предоставленные Комитетом Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию.
ций); в США - на 4,6 триллиона долларов (без учета коммерческой ипотеки), это 67,4 процента от всех структурированных бумаг в обращении (38 процентов от общей доли долга США).
Процесс выхода на рынок новых выпусков перезапустился еще в 2009 году при активном содействии национальных банков, которые предоставляют финансирование путем заключения сделок РЕПО с ипотечными ценными бумагами.
Такие механизмы есть во всех развитых странах, за исключением разве что Мексики и ЮАР. Он есть и в России, но отечественный рынок ипотечных ценных бумаг едва ли можно назвать сформированным. Нет сомнения, что этот рынок нужно формировать.
Как создать рынок ипотечных ценных бумаг?
К настоящему времени проведено всего девять выпусков ипотечных ценных бумаг. Это очень мало для российского рынка ипотеки. Общий объем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (сегодня - 75,6 миллиарда рублей) составляет всего 1 процент от общего объема выпуска ценных бумаг, находящихся в обращении.
Государственная программа инвестирования средств в ипотечные ценные бумаги через Банк развития и внешнеэкономической деятельности (далее - Внешэкономбанк) и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК, Агентство), которые уже имеют опыт подобных проектов, - именно то, что отвечает нуждам многих участников рынка ипотечного кредитования в 2011 году.
В соответствии со Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в общем объеме ипотеки должна вырасти с 21 процента (2009 год) до 45 процентов в 2012 году, 50 процентов в 2015 году и 66 процентов в 2030 году.
По мере того, как ипотечные ценные бумаги будут становиться доступным источником долгосрочного финансирования,
будет сокращаться и необходимость государственного участия на этом рынке. В то же время это позволит сохранить пропорции рынка и создаст условия для конкуренции, а значит, и для улучшения качества ипотечных продуктов в целом.
Первым шагом в этом направлении может стать постепенное изменение АИЖК пропорций рефинансирования - от программ выкупа закладных к программам приобретения ипотечных ценных бумаг. В 2010 году шаги в этом направлении были уже сделаны.
19 октября 2010 года анонсирована утвержденная решением правления АИЖК и давно ожидаемая ипотечными кредиторами Программа по приобретению облигаций с ипотечным покрытием (далее - Программа АИЖК). Программа воспринята с большим интересом, однако определенная доля участников рынка считает утвержденную документом стоимость приобретения ипотечных ценных бумаг и ставки предоставления промежуточного финансирования слишком высокими, что едва ли делает выпуск ипотечных ценных бумаг с учетом затрат на организацию и уровня дефолтов по ипотечным кредитам рентабельной.
Вызывает вопрос и высокий показатель дефолтов по ипотечным кредитам. Несмотря на существенное изменение в прошедшие два года подхода банков к требованиям по андеррайтингу заемщиков и предметов ипотеки, кризис не закончился, поэтому показатели дефолтности по ипотечным кредитам уменьшатся не сегодня. Каждый факт неплатежей по включенным в ипотечное покрытие кредитам уменьшает рентабельность выпуска ипотечных ценных бумаг, если же взять все их в совокупности, они существенно влияют на финансовые результаты выпуска, и это также приводит к мысли о необходимости снизить стоимость фондирования в Программе АИЖК. Программа фондируется за счет облигационных займов Агентства, размещаемых на рыночных условиях, и в связи с этим также не дешевых.
Подавляющее большинство выдаваемых сегодня ипотечных кредитов связано с улучшением заемщиками существующих
жилищных условий, приобретением квартир большей площади на вторичном рынке жилья.
Рынок высоко оценивает усилия государства, которые привели к созданию Программы Внешэкономбанка, но эта программа не подходит для основной массы кредиторов -кредиторов вторичного рынка недвижимости.
В связи с этим считаем очень важным обратить внимание Правительства Российской Федерации на изучение возможности предоставить в ближайший год Агентству государственную поддержку по ставкам ниже рыночных для укрупнения и успешной реализации Программы АИЖК.
Ипотечные кредиторы выступают за увеличение объемов и качества программ, обращая на эти вопросы внимание государства, роль которого в развитии ипотечного рынка в настоящее время очень важна.
Стремление к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам до уровня, доступного массовому клиенту, понятно и близко банкам - участникам ипотечного рынка. Это продиктовано желанием оживить экономику, дать ей импульс к преодолению последствий кризиса и нацелено на скорейшее и мягкое решение острой социальной задачи - обеспечение населения жильем (многолетней жилищной проблемы). Однако практикуемое сейчас отдельными крупными банками предложение ипотечных кредитов по заниженной, нерыночной процентной ставке при сохранении нынешнего уровня инфляции может привести рынок к нулевому результату.
По макроэкономическим и рыночным прогнозам, согласно сценарию Министерства экономического развития Российской Федерации показатель инфляции составит 7-7,5 процента, но скорее всего он окажется ближе к 8 процентам.
Как известно, залог динамичного роста рынка - привлекательность финансовых инструментов для инвесторов. Возникает вопрос, о какой привлекательности, к примеру, ценных бумаг АИЖК может идти речь, если их доходность может быть перекрыта прогнозируемым уровнем инфляции?!
Сегодня в отечественном ипотечном
секторе нет свободного обращения ценных бумаг, поэтому демпингование не только сдерживает рынок, но и отодвигает на отдаленную перспективу эффективную работу с ипотечными ценными бумагами.
В рыночной экономике решающее слово должно оставаться за рынком. В том числе и доступная процентная ставка по кредитам может быть достигнута за счет рынка. Применительно к ипотеке это означает усиление внимания к работе с ипотечными ценными бумагами. Этот инструмент успешно апробирован за рубежом, и доводы в пользу его использования весомы и убедительны. Надежность этих бумаг достаточно высока, и они требуют сравнительно невысокой цены заимствования, скажем, на уровне суверенного рейтинга.
Принимая во внимание изложенное, хотелось бы подчеркнуть, что рациональнее не субсидировать пониженную процентную ставку, а отнести эти средства на развитие рынка в интересах обеспечения ликвидности и инвестиций. Здесь многое зависит от Центрального банка Российской Федерации, который может и должен взять на себя обязательства по развитию рынка ипотечных ценных бумаг.
Что же касается государственных субсидий, направленных на снижение уровня процентных ставок, то они должны иметь исключительно временный характер, ни в коей мере не определяя основной вектор развития рынка.
О новой редакции Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Проект изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации вносит поправки в порядок заключения соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество. По мысли инициатора законопроекта, соглашение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также движимое имущество, принадлежащее гражданам, во внесудебном порядке может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания, а не в любое время, как это происходит сейчас.
Указанное изменение ведет к сокращению возможностей использования обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
2. Одним из оснований прекращения залога является возмездное приобретение предмета залога в собственность лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
Устанавливая такое основание, банк теряет возможность обратить взыскание на достаточно большой объем движимого имущества, которое приобретено «добросовестным приобретателем». Это может
привести к совершению мошеннических действий со стороны залогодателя с целью вывода имущества из-под залога.
3. В главе 20 прим4 перечислены объекты, которые могут быть предметом ипотеки. В указанные объекты не вошли права аренды земельных участков, что может привести к сокращению обеспечения, которое может быть передано банку.
Представляется, что работа над новой редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации могла бы стать более эффективной при условии учета пожеланий и замечаний банковского сообщества.
сШЙНГ
Некоммерческое партнерство «МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЦЕНТР ОБРАЗОВАНИЯ И ТУРИЗМА»
приглашает принять участие в семинаре
______________________________18-20 мая 2011 года, Москва__________________________
ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ В СФЕРЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОБОРОТА ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ. ОБЗОР ИЗМЕНЕНИЙ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ПОРЯДОК КАДАСТРОВОГО УЧЕТА И ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СВЕДЕНИЙ ИЗ ГКН И ЕГРП. ПРОЦЕДУРА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА И ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И
ПРАКТИКА
• обзор изменений законодательства, регулирующего порядок кадастрового учета и оформления прав на недвижимое имущество, предоставления сведений из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Создание единой учетно-регистрационной системы. Практика и перспективы применения новых норм законодательства
• правовые основы кадастровой деятельности и кадастрового учета объектов недвижимости. Новая кадастровая политика. Реформирование системы государственного кадастрового учета. Виды сделок с земельными участками и объектами недвижимости, порядок их совершения
• новое в формировании, регистрации и инвентаризации объектов недвижимости предприятия и связанных с этим имущественных отношений. Порядок проведения и правила технического учета и инвентаризации имущества предприятия
• самовольная постройка: понятие «самовольная постройка» в российском законодательстве, особенности правового статуса. Правовые последствия осуществления самовольного строительства
• законодательство и судебная практика по вопросам, связанным с объектами незавершенного строительства, самовольной застройкой, лизингом недвижимого имущества и т. д.
ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
125445 Россия, г. Москва, ул. Смольная, д. 24 А, офис 1415, тел. (499) 136-6455 e-mail: [email protected], [email protected] сайт: www.np-icet.ru
