CC BY
282
Проблемы и вопросы гражданского права
ББКХ628.111.5
ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЗА ВИНОВНЫЕ ДЕЙСТВИЯ НАНИМАТЕЛЯ
Н.В. Дулатова, соискатель кафедры гражданского права и процесса
ЮУрГУ, преподаватель Челябинского института экономики и права им. М. В. Ладошина
Проанализированы виды выселения из жилого помещения по действующему законодательству РФ. Подробно рассмотрены основания выселения за виновные действия нанимателя по договору социального найма.
Ключевые слова: жилье, договор, наем, выселение.
Выселение, по каким бы основаниям оно ни проводилось, во всех случаях является принудительной мерой государственно-правового воздействия. Однако выселение не всегда можно квалифицировать как санкцию или меру юридической ответственности. Поэтому в зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения по договорам социального найма, российское жилищное законодательство различает: а) выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 85-89 ЖК РФ); б) выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным (ст. 90 ЖК РФ); в) выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖКРФ).
В отдельную группу Жилищным кодексом РФ выделены основания для расторжения договора социального найма, связанные с виновным поведением нанимателя, включая: а)невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; б) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи; в) систематическое нарушение прав соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; г) использование жилого помещения не по назначению.
Исключая несвоевременное внесение платы за жилое помещение или коммунальные услуги, все другие указанные выше действия нанимателя являются основанием к выселению без предоставления другого жилого помещения.
Невнесение нанимателем платы за жилое
помещение и (или) коммунальные услуги является самостоятельным основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения. Выселение нанимателя и членов его семьи по данному основанию закон (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) оговаривается рядом условий: 1) срок невнесения платы за жилое помещение или коммунальные услуги превышает шесть месяцев; 2) уклонение от уплаты надлежащих платежей обусловлено неуважительными причинами.
Закон не уточняет, должен ли срок неуплаты быть непрерывным либо он может суммироваться за определенный период. По этой проблеме в юридической литературе высказано мнение - срок неуплаты свыше шести месяцев является основанием для выселения, если он будет непрерывным, и погашение задолженности в любом размере прерывает его1. Если опираться на эту позицию, то любые проплаты не чаще двух раз в год полностью блокируют применение ст. 90 ЖК РФ, а сама задолженность может только возрастать. По нашему мнению, срок неуплаты не следует связывать с непрерывностью шестимесячного срока неуплаты. Важно, чтобы факты неуплаты в пределах срока исковой давности превышали шесть месяцев. Следует также обратить внимание, что по указанному основанию могут быть выселены только наниматели, но не собственники жилых помещений. При нев-несении платы за коммунальные услуги собственник может быть привлечен к имущественной ответственности в соответствии с гражданским законодательством.
В законе не раскрывается понятие уважительности причин неоплаты коммунальных
42
Вестник ЮУрГУ, №6, 2009
услуг. Суд при решении данного вопроса, вероятно, должен исходить из того, была ли возможность у нанимателя вносить плату за жилье или такая возможность отсутствовала по объективным причинам.
Еще одна особенность этих дел заключается в том, что при удовлетворении иска по указанному основанию наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения. Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии с данной нормой, может не отвечать критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое другое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения - быть предназначенным для проживания граждан2.
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28 января 2006 № 47 жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Поэтому в качестве другого жилого помещения при выселении не могут быть предоставлены, например, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам или не входящие в жилой фонд (нежилые помещения).
ЖК РФ установлено, что размер другого (т.е., как правило, не являющегося благоустроенным) жилого помещения в случаях выселения граждан по основаниям, указанным в ст. 90 ЖК РФ, определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ). Ранее действовавший ЖК РСФСР подобного ограничения не содержал. Также ранее действовало правило о том, что другое жилое помещение предоставляется в черте данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории соответствующего местного совета. Мы считаем, что ранее действующее законодательство более четко регулировало данную норму о выселении, поэтому представля-
ется целесообразным внести дополнение в статью 90 ЖК РФ по аналогии с предшествующим кодексом, так как субъективное право гражданина не только на жилое помещение, но и на иные права нарушается. Независимо от причины неуплата за жилое помещение не может явиться основанием выселения нанимателя и членов его семьи из г. Челябинска, допустим в г. Коркино.
Однако выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития не означает, что наниматель и члены его семьи могут быть выселены непосредственно в общежитие. В кодексе обозначено, что выселение в данном случае осуществляется по нормам общежития3.
Президиум Московского областного суда отменил решение районного суда о выселении семьи Л. в две комнаты общежития и направил дело на новое рассмотрение. В постановлении суда надзорной инстанции обращено внимание на то, что ЖК РФ не содержит положения о возможности переселения нанимателя и членов его семьи по основаниям ст. 90 ЖК РФ в общежитие. Более того, законом прямо предусмотрено предоставление другого жилого помещения по договору социального найма. Общежитие не относится к жилищному фонду социального использования, оно предоставляется на период трудовых отношений, учебы, а также прохождения службы или обучения4.
Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, то виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Подобные основания выселения без предоставления другого жилого по-
Проблемы и вопросы гражданского права
мещения были предусмотрены и прежде (ст. 98 ЖК РСФСР).
Обращение наймодателя в суд с требованием о выселении нанимателя и членов его семьи возможно тогда, когда после предупреждения наймодателя указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ч. 1 ст. 91 ЖК РФ. При этом ЖК РФ не содержит норму, устанавливающую форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением.
Рассматривая выселение без предоставления другого жилого помещения как крайнюю меру, судебная практика исходит из того, что указанные нарушения должны быть злостными и длительными, т.е. можно говорить об умышленном характере их совершения.
По ранее действовавшему законодательству лицо, виновное в систематическом разрушении или порче жилого помещения либо нарушении правил общежития, создающем условия невозможности совместного с ним проживания, могло быть выселено по иску других членов его семьи, наймодателя, других нанимателей жилых помещений в той же квартире или доме, а также по иску прокурора5.
Ранее не возникали вопросы, интересы каких лиц могли быть затронуты противоправным поведением нанимателя. К их числу относились любые лица, проживающие с нанимателем в одной квартире либо доме (ст. 98 ЖК РСФСР). По ЖК РФ наниматель подлежит выселению в случае нарушения им прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное с ним проживание в одном жилом помещении. Статьи 83 и 91 ЖК РФ сформулированы так, что их применение ограничено только в отношении нанимателей комнат в коммунальной квартире, которых только и можно рассматривать в качестве соседей, проживающих в одном жилом помещении. Между тем в указанных случаях чаще всего затрагиваются права не соседей, а бывших членов семьи злостного нарушителя, проживающих с ним в одном жилом помещении. В этой связи Верховный Суд РФ, соглашаясь с тем, что данная проблема не урегулирована ЖК РФ, посчитал возможным дать следующее разъяснение термина «соседи»6. По мнению Верховного Суда РФ, прекращение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка
несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями.
Однако, по нашему мнению, к понятию «соседи» следует причислять не только категории бывших членов семьи нанимателя или нанимателей, проживающих в одной коммунальной квартире, но и граждан, живущих в других смежных квартирах. Поэтому при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, на наш взгляд, имеет право обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями жильца в этом же доме.
Среди изученных судебных материалов имеются дела по требованиям о выселении граждан из жилых помещений на основании того, что гражданин, пользующийся жилым помещением, систематически нарушает права и законные интересы собственника, других граждан.
Так, Георгиевский МУП «Производственный трест жилищного хозяйства» обратился с иском к Л.В. Дядьковой, Р.О. Дядько-вой, И.О. Дядькову, В.О. Дядькову о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, взыскании долга и указал, что ответчики проживают в муниципальной квартире № 57 по ул. Салогубова, 5 в г. Георгиевске на условиях договора социального найма. Ответчики имеют задолженность по оплате более чем за шесть месяцев. Кроме того, ответчики используют жилое помещение не по назначению, нарушают права и интересы соседей, допускают разрушение жилого помещения, на предупреждения не реагируют. Заочным решением Георгиевского горсуда от 1 декабря 2005 г. договор социального найма жилого помещения с Л.В. Дядьковой и членами ее семьи на право проживания в жилом помещении расторгнут. Л.В. Дядькова, Р.О. Дядькова, И.О. Дядьков, В.О. Дядьков выселены из указанного помещения без предоставления другого жилого помещения. С ответчиков солидарно взыскана задолженность в сумме 57861 руб. в пользу МУП «ПТЖХ» и госпошлина в доход государства. Постановлением Президиума Ставропольского краевого суда от 1 ноября 2006 г. заочное
44
Вестник ЮУрГУ, № б, 2009
решение отменено в связи с существенным нарушением норм процессуального и материального права. Президиум указал, что разрешая дело по основаниям ст. 91 ЖК РФ о выселении в связи с использованием жилья не по назначению, нарушением прав и законных интересов соседей, бесхозяйственным обращением с жилым помещением, его разрушением, и по ст. 687 ГК РФ в связи невнесением платы в течение более шести месяцев без уважительных причин, суд нарушил материальный закон. Суд не принял во внимание, что наниматель квартиры не был предупрежден о необходимости устранить нарушение и не представил ответчикам разумный срок для их устранения, как того требует ст. 91 ЖК РФ. Также суд не применил ч. 2 ст. 687 ГК РФ о возможности предоставления срока для устранения нарушений. Возможности ходатайствовать о предоставлении такого срока сторона была лишена в связи с отсутствием в судебном заседании. Суд выселил ответчиков без предоставления другого жилого помещения, в то время как в силу ст. 90 ЖК РФ при выселении нанимателя и членов его семьи в связи с неуплатой в течение более шести месяцев без уважительных причин за жилое помещение и коммунальные услуги выселение в судебном порядке производится с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
В каждом конкретном случае при разрешении судами таких дел, имея в виду их ис-
ключительность, необходимо учитывать все те условия, которые в целом могут служить основанием для положительного решения суда о выселении без предоставления другого жилого помещения, а именно: а) факт противоправных действий со стороны нанимателя либо членов его семьи; б) неоднократность, систематичность таких нарушений; в) наличие вины нанимателя либо членов его семьи в форме умысла либо грубой неосторожности; г) конкретные факты совершения нанимателем противоправных действий после вынесения ему наймодателем мер предупреждения.
В отличие от прекращения договора социального найма жилого помещения для расторжения его необходимо волеизъявление сторон. В то же время расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допустимо только в судебном порядке. Таким образом, выселение является правовым следствием расторжения договора жилищного найма.
1 Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М., 2005. - С. 159.
2 Настольная книга судьи по жилищным спорам / Н.К. Толчеев, А.Ф. Ефимов. - М., 2008. - С. 111.
3 Там же.
4 Постановление Президиума Московского областного суда от 2 ноября 2005. № 616.
5 Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: учебное пособие. - М., 2006. - С. 233.
6 Обзор законодательства и судебной практики за IV квартал 2005 г.
Статья поступила в редакцию 24 ноября 2008 г.
