CC BY
138
Правовой статус добросовестного приобретателя
С.В. Болотская
ведущий юрисконсульт юридической службы ЗАО «Корпорация «ИНКОМ»
Критерии определения добросовестного приобретателя
Незащищенность и шаткое положение добросовестного приобретателя, нуждающегося в правовой защите, сегодня остается актуальной проблемой, препятствующей, нормальному развитию гражданского оборота. Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) квалификация поведения приобретателя как недобросовестного дает возможность истребовать у него имущество по виндикационному иску, а если имущество перешло по недействительной сделке и будет установлена недобросовестность, то возможность истребовать имущество обеспечивает реституция (ст. 167 ГК РФ). И наоборот, отсутствие информированности приобретателя о соответствующих обстоятельствах влечет за собой отказ в иске о возврате имущества, переданного приобретателю по возмездным сделкам, кроме случаев, указанных в пункте 1 статьи 302 ГК РФ, согласно которому, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Для ряда типичных ситуаций в разное время судебные инстанции, обобщив судебную практику, сформулировали критерии поведения, которое следует считать добросовестным или недобросовестным.
Наиболее известный случай проявления приобретателем грубой неосторожности приведен в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В соответствии с ним покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Подобный подход к оценке недобросовестности приобретателя впоследствии был подтвержден Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6.
Таким образом, судебные инстанции сформулировали два критерия поведения приобретателя как недобросовестного: наличие к моменту приобретения притязаний третьих лиц в отношении спорного имущества и знание об этом.
Пример
Департамент муниципального жилья и жилищного фонда обратился с иском к гражданке Муромовой об истребовании квартиры из незаконного владения и передаче ее в собственность города Москвы, мотивируя свои требования тем, что ранее нанимателем квартиры являлась гражданка Усова, совершившая обмен с гражданином Дроновым, который, в свою очередь, обменялся с гражданкой Белкиной, в последующем приватизировавшей квартиру.
В материалах дела уже имелось решение суда, которым указанные обмены признавались недействительными в связи с признанием первого обменного ордера поддельным и, соответственно, договора передачи квартиры в собственность, а само жилое помещение было возвращено в распоряжение исполнительных органов власти города Москвы.
Однако на момент рассмотрения дела суду не было известно, что гражданка Белкина продала квартиру гражданке Муромо-вой.
В итоге суд иск Департамента муниципального жилья не удовлетворил, признав гражданку Белкину добросовестным приобретателем, так как она приобрела квартиру законно, добросовестно, без нарушения законодательства. О том, как гражданин Дро-нов приобрел право пользования спорной квартирой, гражданка Белкина не знала и не могла знать. Тем более что все документы были неоднократно проверены органами власти Москвы. И сам обмен, и последующая приватизация сопровождались при непосредственном участии и контроле органов власти.
Оценив собранные по делу доказательства, суд не нашел правовых оснований для истребования имущества у гражданки Муромовой.
Соотношение требований о возврате исполненного по недействительной сделке и виндикационного иска
Конституционный Суд Российской Федерации при рассмотрении дела о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами ряда граждан, утверждавших, что общие положения о последствиях недействительности сделки в части, устанавливающей обязанность каждой из сторон возвратить все полученное по сделке, не позволяют добросовестным приобретателям защитить свои имущественные права, гарантированные Конституцией Российской Федерации, сделал следующий вывод. Федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации иму-
щественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям, так как в противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции.
В своем Постановлении Конституционный Суд Российской Федерации указывает, что «из статьи 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает иные последствия такого нарушения. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является, по мнению Конституционного Суда Российской Федерации, не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, а допустимой является лишь защита путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли).
Если основанием постановки вопроса о недействительности сделки является не от-
сутствие управомоченности на отчуждение, а иное обстоятельство (например недееспособность участника или его заблуждение, или необоротоспособность объекта, или несоблюдение формы сделки), управомочен-ность или неуправомоченность отчуждателя имущества для его решения значения не имеет. На решение этого вопроса положения статьи 302 ГК РФ никак не влияют, при его решении применяется норма, предусматривающая соответствующий порок.
Пример
Бутырский районный суд рассмотрел гражданское дело по иску гражданина Быкова к гражданину Чернову, Управлению Федеральной регистрационной службы (УФРС) о признании добросовестным приобретателем и по встречному иску гражданина Жукова о признании сделок купли-продажи недействительными, признании права собственности на квартиру в порядке наследования по закону, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Гражданин Быков приобрел квартиру у гражданина Чернова на основании договора купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию, получил свидетельство о праве собственности, и только став титульным собственником, он узнал, что приобретенная им квартира проходит в качестве объекта преступления по уголовному делу. В связи с этим гражданин Быков просил суд в порядке статьи 302 ГК РФ установить факт, что он является добросовестным приобретателем.
Гражданин Жуков обратился в суд с иском к гражданам Быкову, Чернову о признании сделок недействительными, признании права собственности на квартиру в порядке наследования по закону, истребовании имущества из чужого незаконного владения, ссылаясь на следующие обстоятельства.
Первоначально спорная квартира находилась в общей совместной собственности Жуковых на основании договора передачи. После их смерти открылось наследство, однако их сын Жуков, принял наследство, но сначала не оформил свои наследственные права на него, а затем был лишен такой возможности в связи с тем, что в УФРС на
основе поддельного решения Бабушкинско-го суда (подпись в решении выполнена не судьей, от имени которого вынесено решение, а оттиск печати - не печатью суда) на квартиру было зарегистрированного право собственности гражданина Гурова.
Гражданин Гуров продал квартиру гражданину Чернову, а через несколько недель Чернов перепродал квартиру Быкову.
В результате суд сделал вывод, что договор купли-продажи спорной квартиры между гражданами Гуровым и Черновым надлежит признать недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, как сделку, не соответствующую закону, по причине неучастия в ней наследника, принявшего наследство, к которому в соответствии со статьей 218 ГК РФ перешло право собственности, так как в соответствии с положениями статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в то время как волеизъявления наследника и действий наследника, направленных на совершение оспариваемой сделки, не имелось.
Что касается исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между гражданами Черновым и Быковым, то суд посчитал, что по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, они удовлетворению не подлежат, так как судом установлено, что на момент заключения сделки купли-продажи спорной квартиры с гражданином Черновым гражданин Быков не знал и не мог знать, что предыдущая сделка по отчуждению квартиры совершена лицом, не имевшим полномочия на ее совершение. К моменту совершения сделки договор передачи спорной квартиры в собственность был оформлен и зарегистрирован надлежащим образом, оспорен на тот момент не был, сомнений в подлинности не вызывал, аресты и запрещения отсутствовали, после подписания договора купли-продажи между сторонами был составлен акт передачи имущества.
При таких обстоятельствах в силу требований статьи 10 ГК РФ суд посчитал, что
гражданин Быков является добросовестным приобретателем спорной квартиры.
Вместе с тем суд, основываясь на нормах статей 301 и 302 ГК РФ, удовлетворил требования гражданина Жукова об истребовании спорной квартиры из владения гражданина Быкова, так как тот приобрел ее у гражданина Чернова, не имевшего права ее отчуждать, в связи с чем гражданин Жуков вправе истребовать спорную квартиру от приобретателя, так как спорное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
В итоге суд признал договор купли-продажи квартиры между гражданами Гуровым и Черновым недействительным, а в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи между гражданами Черновым и Быковым отказал. Гражданина Быкова признал добросовестным приобретателем, а в удовлетворении его требований о признании за ним права собственности на спорную квартиру отказал, признал Жукова собственником спорной квартиры, прекратив право собственности Быкова.
В последующем это решение суда судебная коллегия Московского городского суда отменила, а дело направила на новое рассмотрение, указав, что суд первоначальную сделку между гражданами Гуровым и Черновым правильно признал недействительной в силу статьи 168 ГК РФ, но не применил к ней последствия, предусмотренные статьей 167 ГК РФ, поэтому и последующую сделку, совершенную между гражданами Черновым и Быковым, должен был признать недействительной.
При решении вопроса о признании гражданина Быкова добросовестным приобретателем суд не принял во внимание промежуток времени, прошедший после совершения первой сделки и получения гражданином Черновым свидетельства о собственности. Также суд, сославшись на статьи 301 и 302 ГК РФ, указал, что истребует квартиру из незаконного владения гражданина Быкова, при этом считает его добросовестным приобретателем, то есть по имеющимся доказательствам делает взаимоисключающие выводы.
В результате нового рассмотрения дела суд установил, что регистрация права собственности гражданина Гурова должна быть признана недействительной, так как она была осуществлена на основе не существовавшего судебного акта. Если гражданин Гуров не приобрел право собственности на спорную квартиру, то он и не мог заключить договор купли-продажи квартиры с гражданином Черновым, поэтому указанная сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка, а значит, должны быть признаны недействительными договоры купли-продажи между гражданами Гуровым и Черновым, Черновым и Быковым. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отказе гражданину Быкову в иске о признании его добросовестным приобретателем, так как он приобрел квартиру в результате недействительных сделок на основании поддельного решения, а также у лица, которое не имело права отчуждать указанное имущество.
Кроме того, суд отклонил довод гражданина Быкова, что при заключении договора купли-продажи он проявил должную степень осмотрительности и добросовестности, ссылаясь на то, что в течение одного месяца на спорную квартиру были зарегистрированы три перехода права, тогда как для одной сделки на орган государственной власти возложена обязанность проводить государственную регистрацию в течение месяца.
При таких обстоятельствах суд не признал гражданина Быкова добросовестным приобретателем, решив, что в порядке применения последствий недействительности сделки с гражданина Чернова в пользу гражданина Быкова подлежит взысканию уплаченная согласно договору купли-продажи денежная сумма.
Компенсация за счет казны
В соответствии с пунктом 1 статьи 31.1 Федерального закона от 21 июня 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) собственник жилого помещения, который не вправе его истре-
бовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет Казны Российской Федерации.
Условия выплаты этой компенсации определены в пункте 2 статьи 31.1. Закона, согласно которому она выплачивается в случае, если по независящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении вреда, причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному листу
не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба, но не может превышать один миллион рублей.
Для применения статьи 31.1 Закона необходимо, чтобы утрата права собственности была следствием не виновных действий регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред согласно статье 31 Закона, статьям 1064 и 1069 ГК РФ возмещается за счет Казны Российской Федерации в полном объеме), а следствием неправомерных действий третьих лиц.
'ЗД'3-10-10 ИНКМ |
и Я НЕДВИЖИМОСТЬ
М. АКАДЕМИЧЕСКАЯ 363-08-80
И. АРБАТСКАЯ 363-08-50
Н. БАБУШКИНСКАЯ 363-02-20
н. БЕЛЯЕВО 363-04-04
И. ДОБРЫНИНСКАЯ 363-25-55
м. ДОМОДЕДОВСКАЯ 363-32-23
Н. КИЕВСКАЯ 363-04-24
н. КРЫЛАТСКОЕ 363-04-33
Н. МАРЬИНО 363-17-71
Н. НОВЫЕ ЧЕРЕМУШКИ 363-46-00
Н. ОКТЯБ. ПОЛЕ 363-04-30
м. ОТРАДНОЕ 363-63-43
И. ОХОТНЫЙ РЯД 363-10-20
И. ПАРК КУЛЬТУРЫ 363-04-44
И. ПЕРОВО 363-01-71
т
и. ПРОСПЕКТ МИРА м. пр. ВЕРНАДСКОГО М. РЕЧНОЙ ВОКЗАЛ м. РЯЗАНСКИЙ пр.
И. САВЕЛОВСКАЯ н. СЕВАСТОПОЛЬСКАЯ И.СЕМЕНОВСКАЯ н. СОКОЛ И.СХОДНЕНСКАЯ м.ТАГАНСКАЯ И. ТУРГЕНЕВСКАЯ БУТОВО ЗЕЛЕНОГРАД ЩЕЛКОВСКОЕ
363-99-63
363-10-30
363-04-73
363-17-91
105-04-07
363-22-23
363-10-00
363-04-56
363-48-18
363-01-60
363-18-18
363-16-26
363-19-73
363-14-00
www.incom.ru
363-10-03 363-10-11 363-10-38 363-64-00
НОВОСТРОЙКИ МОСКВЫ АРЕНДА КВАРТИР ИПОТЕКА ЗАГОРОДНАЯ
И ПОДМОСКОВЬЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
