CC BY
32
правомерность неприменения предпринимателем,
сдающим в аренду принадлежащие
ему нежилые помещения, единого налога на вмененный доход
О. М. ВОЛКОВА, С. Н. РАДЮШКИН, эксперты службы правового консалтинга ГАРАНТ
Многие предприниматели, имеющие в собственности нежилые помещения, например в торговых центрах, предоставляют их на условиях заключения договоров аренды другим предпринимателям. При заключении договоров аренды определенных торговых площадей в них, как правило, указывается основная передаваемая арендатору площадь в данном торговом центре без учета вспомогательной, а торговое место на предоставляемой площади при этом самостоятельно оборудует арендатор.
Исходя из конфигурации и расположения сданных в аренду торговых площадей (арендованные площади являются частью помещения, где точечно осуществляется самостоятельная торговая деятельность различными арендаторами), арендаторы рассматривают их как торговые места, не имеющие торговых залов, и с 2010 г. по настоящее время выступают в качестве плательщиков единого налога на вмененный доход (ЕНВД), применяя при расчете налоговой базы физический показатель «торговое место».
Вместе с тем часто встречаются случаи, когда в отношении собственных доходов, получаемых по данным договорам аренды, арендодатель системы налогообложения в виде ЕНВД не применяет, мотивируя свою позицию тем, что принадлежащий ему объект — «торговый центр» относится к категории «магазины», так как понятие «торговый центр» используется только на основании того, что на 3-м этаже имеются развлекательные объекты, а 1-й и 2-й этажи — именно «магазины, имеющие торговые
залы». Кроме того, имеется указание в приложении экспликации к поэтажному плану здания на наличие в нем «торгового зала», а в договорах аренды в качестве объекта указываются не «торговые места», а «торговые площади». Рассмотрим, правомерно ли в сложившейся ситуации неприменение предпринимателем, сдающим в аренду торговые площади, ЕНВД.
В соответствии с нормами гражданского законодательства арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества.
С этой позиции, по мнению авторов, предпринимательская деятельность организации по передаче в аренду торговых мест (помещений, площади) в торговом комплексе может быть переведена на ЕНВД. Но вопрос о правомерности неприменения ЕНВД можно ставить только в отношении предпринимательской деятельности, относящейся к периоду до 01.01.2013.
В соответствии с п. 1 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ (НК РФ) система налогообложения в виде ЕНВД вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных районов, городских округов, законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
Плательщиками ЕНВД являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие на территории субъектов РФ, в которых введен единый налог, предпринимательскую деятельность, облагаемую ЕНВД, и перешедшие на его уплату (п. 1 ст. 346.28 НК РФ).
К облагаемым ЕНВД видам деятельности относится в том числе и оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).
Согласно ст. 346.27 НК РФ торговое место — место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.
Стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, — торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.
Нестационарная торговая сеть — торговая сеть, функционирующая на принципах развозной и разносной торговли, а также объекты организации торговли, не относимые к стационарной торговой сети.
Предпринимательская деятельность по передаче в аренду торговых мест в торговом комплексе
может быть переведена на ЕНВД при условии, что указанные торговые места не относятся к магазинам и (или) павильонам (см. письма Минфина России от 15.12.2011 03-11-06/3/123, от 11.03.2008 № 0311-04/3/110, от 06.03.2008 № 03-11-04/3/108, от 14.02.2008 03-11-04/3/68, от 28.01.2008 № 03-1104/3/27, от 25.01.2008 № 03-11-05/16, от 24.12.2007 № 03-11-04/3/511).
Не относится к предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест и, соответственно, не подлежит переводу на ЕНВД предпринимательская деятельность, связанная с оказанием услуг по передаче в аренду стационарных торговых объектов, имеющих торговые залы, которые, соответственно, являются магазинами или павильонами, а также частей торговых залов данных торговых объектов и площадей для организации указанных торговых объектов (см. письмо Минфина России от 03.11.2011 № 03-11-06/3/114).
Доходы от сдачи в аренду объектов организации розничной торговли, имеющих торговые залы, подлежат налогообложению в соответствии с общим или иным режимами налогообложения (см. письма Минфина России от 06.06.2012 № 03-11-11/177, от 06.10.2011 № 03-11-11/253, от 06.07.2011 № 03-1106/3/79, от 28.01.2008 № 03-11 -04/3/31, от 24.12.2007 № 03-11-05/315, от 18.12.2007 № 03-11-04/3/503).
Организация, осуществляющая передачу в аренду в торговом центре конструктивно обособленных легкими перегородками помещений, не имеющих торговых залов, а также части площади вспомогательного помещения для организации розничной торговли, может быть переведена на уплату ЕНВД (см. письмо Минфина России от 22.11.2007 № 03-11-04/3/452).
По мнению налоговых органов, объекты стационарной торговой сети (их части), не соответствующие установленным гл. 26.3 НК РФ «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности» понятиям «магазин» и «павильон», а равно и стационарные объекты организации розничной торговли (их части), фактически используемые под магазины и павильоны, в которых указанными правоустанавливающими и инвентаризационными документами площадь торгового зала не выделена (крытые рынки и ярмарки, торговые комплексы, производственные (административные) здания (строения) и т. п.), относятся к объектам стационарной торговой сети, не имеющим торговых залов (письмо ФНС России от
06.05.2010 ШС-37-3/1247). Предоставление их в аренду может переводиться на ЕНВД.
Согласно нормам гражданского законодательства арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)), а арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Причем в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Отталкиваясь от указанных норм, в письме от
06.10.2011 № 03-11-11/253 Минфин России приходит к заключению, что передаваемые в аренду помещения следует относить к объектам стационарной торговой сети, имеющим торговые залы, в том случае если в документах на передаваемые помещения в явном виде выделены торговые залы.
Что касается дооснащения арендатором арендуемого имущества, то, прямо не указывая на возможность изменения применяемого в связи с этим порядка налогообложения, специалисты Минфина России косвенно указывают на то, что дооснащение имущества, серьезно меняющее его свойства, является вызывающим внимание фактом. Так, в качестве еще одного условия для перевода предпринимательской деятельности по передаче в аренду торговых мест на ЕНВД специалисты Минфина России указывают на то, что торговые места будут использоваться арендаторами в целях совершения сделок розничной купли-продажи (см. также письмо Минфина России от 14.05.2008 № 0311-04/3/244).
С этой позиции, по мнению авторов, в рассматриваемой ситуации предпринимательская деятельность организации по передаче в аренду торговых мест (помещений, площади) в торговом комплексе может быть переведена на ЕНВД.
Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что передача во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в торговых центрах, подлежит обложению ЕНВД.
При этом суды исходят из того, насколько обособленны передаваемые помещения, выделены ли подсобные помещения, зал обслуживания, кабинеты и прочие помещения, были ли обеспечены передаваемые помещения складскими, подсобными, административно-бытовыми помещениями (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2013 № Ф07-3140/13 по делу № А42-3583/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 23.01.2013 № Ф04-6254/12, ФАС Волго-Вятского округа от 15.10.2012 № Ф01-3890/12 по делу № А29-6223/2011, ФАС Уральского округа от 01.03.2010 № Ф09-78/10-С3 по делу № А07-7053/2009-А-АГФ).
В частности, признавая обоснованным применение ЕНВД, суды делают вывод, что конфигурация и расположение сданных в аренду торговых мест в помещениях не позволяют классифицировать их как объекты стационарной торговли, обладающие торговыми залами, поскольку арендованные торговые места являются частью помещения, где точечно осуществляется самостоятельная торговая деятельность другими юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.
Указание в приложении экспликации к поэтажному плану здания на наличие в нем «торгового зала» сути фактически осуществляемой деятельности не меняет и не свидетельствует о возможности квалифицировать данное помещение как объект стационарной торговли, имеющий торговый зал, что освобождало бы налогоплательщика от обязанности исчислять и уплачивать ЕНВД.
При этом, насколько возможно судить, указание в договоре аренды в качестве объекта не торгового места, а торговой площади не является фактором, приводящим к отсутствию объекта обложения ЕНВД.
Кроме того, даже если название объекта было изменено на «магазин» суд, исходя из фактического содержания осуществляемой арендодателем деятельности, оценивает, изменило ли это назначения объекта.
При этом напомним, что обязанность применять ЕНВД по рассматриваемому виду деятельности возникала до 01.01.2013. Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 25.06.2012 № 94-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ст. 346.28 НК РФ, с 1 января 2013 г. организации и индивидуальные предприниматели
могут переходить на систему обложения ЕНВД добровольно. До этого момента они были обязаны применять ЕНВД при условии ведения ими законодательно определенных видов деятельности (п. 2 ст. 346.28 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2013 г.).
Таким образом, вопрос о правомерности неприменения ЕНВД можно ставить только в отношении предпринимательской деятельности организации, относящейся к периоду до 1 января 2013 г.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ.
2. Налоговый кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 21.07.2000 № 146-ФЗ.
3. Налоговый кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ.
4. О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 25.06.2012 № 94-ФЗ.
5. Письмо Минфина России от 22.11.2007 № 0311-04/3/452.
6. Письмо Минфина России от 18.12.2007 № 0311-04/3/503.
7. Письмо Минфина России от 24.12.2007 № 0311-04/3/511.
8. Письмо Минфина России от 24.12.2007 № 0311-05/315.
9. Письмо Минфина России от 25.01.2008 № 03-11-05/16.
10. Письмо Минфина России от 28.01.2008 № 03-11-04/3/27.
11. Письмо Минфина России от 28.01.2008 № 03-11-04/3/31.
12. Письмо Минфина России от 14.02.2008 № 03-11-04/3/68.
13. Письмо Минфина России от 06.03.2008 № 03-11-04/3/108.
14. Письмо Минфина России от 11.03.2008 № 03-11-04/3/110.
15. Письмо Минфина России от 06.07.2011 № 03-11-06/3/79.
16. Письмо Минфина России от 06.10.2011 № 03-11-11/253.
17. Письмо Минфина России от 03.11.2011 № 03-11-06/3/114.
18. Письмо Минфина России от 15.12.2011 № 03-11-06/3/123.
19. Письмо Минфина России от 06.06.2012 № 03-11-11/177.
20. Письмо ФНС России от 06.05.2010 № ШС-37-3/1247.
21. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.10.2012 № Ф01-3890/12 по делу № А29-6223/2011.
22. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.01.2013 № Ф04-6254/12.
23. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2013 № Ф07-3140/13 по делу № А42-3583/2012.
24. Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2010 № Ф09-78/10-С3 по делу № А07-7053/2009-А-АГФ.
«Тот, кто отказывается от рекламы, чтобы сэкономить деньги, действует подобно тем, кто останавливает часы, чтобы сэкономить время»
Генри Форд
РЕКЛАМНЫЙ БЛОК ТАКОГО РАЗМЕРА ОБОЙДЁТСЯ ВАМ ВСЕГО В 2 950 РУБ.
Тел.: (495) 989-9610, e-mail: [email protected]
Д
