CC BY
326
150 ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
2009. Вып. 1 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
УДК 347 А. С. Солопаев
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИР В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО
Рассматриваются права собственников квартир в многоквартирном доме на общее имущество, объекты права общей долевой собственности граждан в многоквартирном доме, общая характеристика правового режима общего имущества собственников квартир и даются рекомендации по дальнейшему совершенствованию действующего законодательства.
Ключевые слова: общая долевая собственность, вспомогательные помещения.
Общим для жилых строений, домов, квартир является то, что они, помимо жилых, имеют вспомогательные помещения, без которых нормальное функционирование жилых помещений невозможно. Вспомогательные помещения включены в состав общей площади жилого строения, относятся ко всему имущественному комплексу и в целом составляют эти жилые строения и являются общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, представляется возможным выделить две группы объектов права общей долевой собственности граждан в многоквартирных домах:
1) объекты общего пользования, которые предназначены преимущественно для обеспечения нормальной эксплуатации самого дома;
2) объекты, имеющие самостоятельное целевое назначение и призванные обслуживать интересы самих граждан (к таким объектам можно отнести,
например, подвалы, чердаки, сараи и т.д.). В частности, общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома может принять решение о заключении в отношении этих помещений договоров аренды с другими лицами. Таким образом, подвалы, чердаки, сараи являются самостоятельными объектами гражданских прав, которыми собственники жилых помещений могут распоряжаться.
По мнению П.В. Крашенинникова, с которым мы полностью согласны, в данном случае можно сформулировать следующий принцип: имущество может быть отнесено к общему только в том случае, если оно предназначено для обслуживания более чем одного жилого помещения [1. С.208].
Действующее законодательство предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. Данные отношения более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектом в многоквартирном доме выступает не только жилое помещение, но и другие объекты. Так, ГК РФ устанавливает, что собственнику в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему жилым помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ). ЖК РФ регламентировал долю собственника жилого помещения в общей собственности, она пропорциональна общей площади жилого помещения, находящегося в собственности.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статья 8 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» относит земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства к общему имуществу кондоминиума. Решением указанной проблемы не может считаться и утвержденное Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223. Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, поскольку имеет более низкий статус по сравнению с ГК РФ и иными нормативными актами.
Таким образом, на наш взгляд, в гражданском законодательстве содержится пробел, который необходимо урегулировать путем изменения редакции ст. 290 ГК РФ, изложив ее следующим образом: «Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (объекты) за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также земельные участки, непосредственно занимаемые многоквартирным домом, и прилегающие земельные участки в установленных границах с эле-
Текст постановления опубликован в «Российской газете» от 10 октября 1997 г.
2009. Вып. 1 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
ментами озеленения и благоустройства».
Отношения собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различных позиций, располагая их на разных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум и более лицам на праве общей собственности. При этом возможна как долевая, так и совместная собственность на жилище. Эти отношения, как справедливо замечает П.В. Крашенинников, условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта, а именно квартиры или изолированной комнаты [2. С.23].
Отношения общей долевой собственности на объекты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внешними, то есть отношениями между собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.
Следует заметить, что согласно ст. 289, 290 ГК РФ общая долевая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает право собственности на жилое помещение. Другими словами, общая собственность на места общего пользования возникает не из волеизъявления сторон, а из закона. Лицо направляет свою волю на возникновение у него права собственности на конкретное жилое помещение, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без соответствующих вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у такого гражданина возникает и право общей долевой собственности на общее имущество. При этом не имеет значения, знал ли или не знал гражданин, что, приобретая данную квартиру в таком доме, он одновременно вступает в отношения общей долевой собственности многоквартирного дома.
Некоторые авторы высказывали иные точки зрения. Так, например, Е.Р. Сухарева считает такой законодательно сложившийся порядок принудительным и указывает на нецелесообразность сохранения общей долевой собственности на объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса - недвижимого имущества [3. С.131,135]. С такой позицией сложно согласиться по следующим основаниям. Нельзя говорить о каком-либо понуждении собственников, поскольку данное правило исходит из ч. 4 ст. 244 ГК РФ, согласно которой общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без существенного изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона. А существование многоквартирного дома невозможно без его вспомогательных элементов.
Что касается распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, то часть установленных правил ГК РФ о распоряжении долей в праве общей долевой собственности на них не распространяется. В этом случае имеются свои особенности и значительное число ограничений. В ч.2 ст. 290 ГК РФ
указывается, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться каким-либо образом дальнейшей судьбой принадлежащей ему доли. При этом необходимо помнить, что по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право на покупку отчуждаемой доли. По мнению К. Скловского и М. Смирновой, «традиционно право преимущественной покупки обосновывается сущностью отношений, в которых применяется этот институт. Можно выделить следующий аргумент: она охраняет интересы участников общей собственности или общего дела, которым далеко не безразлично, кто приобретает долю выбывающего участника и станет на его место» [4. С.89].
В отношениях общей долевой собственности на места общего пользования в многоквартирных домах такое положение не действует. Собственник не может произвести отчуждение принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество дома, а также совершить иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Другими словами, собственник не может отчуждать такую долю без отчуждения самого жилого помещения.
Участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Но это правило не может распространяться на отношения в многоквартирных домах, так как та его часть, которая не относится к жилой, предназначена для обслуживания жилых помещений и нормального функционирования самого дома. Следовательно, такая доля является принадлежностью всего дома, а поэтому выдел ее невозможен.
Правовой режим общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме является довольно специфичным. В этой связи возникает необходимость выявления его характерных признаков, которыми являются:
1) невозможность выдела таких долей в натуре;
2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;
3) отсутствие возможности преимущественной покупки доли при распоряжении жильем;
4) отсутствие самостоятельного существования доли как таковой, поскольку она является составной частью общего объекта права собственности, а потому, в случае существенного изменения (увеличения или уменьшения) жилого помещения пропорционально изменяется (увеличивается или уменьшается) доля в праве общей собственности на общее имущество дома.
По своей сути право собственности на общее имущество многоквартирного дома не подпадает под право общей долевой собственности, по-
2009. Вып. 1 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
скольку отсутствует возможность выдела доли в натуре и невозможность продажи доли в общем имуществе отдельно от жилого помещения. Режим совместной собственности также неприемлем в рассматриваемом случае, поскольку участниками совместной собственности могут являться супруги либо члены крестьянского (фермерского) хозяйства.
Что касается распоряжения и порядка пользования общим имуществом в многоквартирном доме, то оно осуществляется по соглашению всех собственников многоквартирного дома. Законодатель при регламентации таких отношений избрал традиционный порядок, а именно: собственники жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, получают определенный объем прав и обязанностей в отношении всего обслуживаемого имущества, а не его части.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2003.
2. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. - М.: Статут, 2001.
3. Сухарева Е.Р. Приватизация и осуществление права собственности на приватизированные жилые помещения: дис. ... канд. юрид. .наук. - М., 1997.
4. Скловский К. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве / К. Скловский, М. Смирнова // Хоз-во и право. - 2003. - № 10.
Поступила в редакцию 24.01.08
A.S. Solopayev, assistant
The property right of apartment owners to common areas in apartment aouses (condominiums)
This paper considers: the rights of apartment owners to common property in an apartment house, items of common shared property jointly owned by citizens in an apartment house, general features of the legal regime of the common property jointly owned by apartment owners. The problem issues are dealt with and recommendations are given for further improvement of the current legislation.
Солопаев Александр Сергеевич, ассистент ГОУВПО «Удмуртский государственный университет»
426034, Россия, г. Ижевск, ул. Университетская, 1 (корп. 4)
