CC BY
37
сельскохозяйственных производителей, если именно они, а не консультанты, будут иметь дело с последствиями принятых решений.
Современная сущность информационноконсультационной деятельности (ИКС) остается неизменной. Ее можно только конкретизировать и дополнять, согласуя с конкретными условиями сегодняшнего этапа реформ в сельском хозяйстве, с конкретными условиями регионов. В советский период в нашей стране развитие ИКС было прервано на многие годы. И только в 1993 г. Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ начало возрождать службу консультирования заново. Изучали зарубежный опыт, на примере нескольких регионов России начали отрабатывать новые подходы к организации консультационной деятельности, в том числе при поддержке зарубежных спонсоров. Ситуация коренным образом измениласьтолько в 1996 г., когда началась реализация Проекта поддержки осуществления реформ в сельском хозяйстве (АРИС). Проект предусматривал создание двух основных подразделений:
- системы информации о рынке (СИР) во всех субъектах Российской Федерации;
- ИКС АПК в регионах, в экономике которых аграрный сектор имеет важное значение.
Система информации на рынке в агропромышленном комплексе России включает в себя не только сбор и обработку, но и распространение конъюнктурной информации, включая анализ материалов о состоянии рынков по важнейшим видам сельскохозяйственной продукции и продовольствия.
Задача службы состоит в улучшении ориентации субъектов агропромышленного комплекса на рынке сельскохозяйственной продукции и продовольствия. Это позволяет принимать мотивированные маркетинговые решения об объемах производства и реализации продукции. Цель достигалась путем оперативного распространения широкого спектра конъюнктурной информации в системе АПК.
Организационная структура системы состояла из центральной службы рыночных новостей и эко-
номического анализа, расположенной в Минсельхозпроде России, и ее местных подразделений в областных (краевых, республиканских) и районных органах управления агропромышленным комплексом.
Ныне система рыночной информации в рамках проекта АРИС создана в 37 субъектах Российской Федерации, в 53 регионах. Система обеспечивает общедоступную конъюнктурную информацию:
- способствует принятию мотивированных решений в области производства и реализации (закупки) продукции: что и в каких количествах производить, где, когда и по каким ценам продавать (закупать);
- ликвидирует либо существенно сокращает необоснованную разницу в ценах на аналогичную продукцию - «выравнивает» цены;
- уменьшает возможность появления дефицита и, наоборот, затоваривания на конкретном рынке, способствует его оптимальному наполнению;
- сокращает проявления локального монополизма.
Информационно-консультационная служба АПК ориентируется на развитие конкурентоспособности аграрного сектора путем оказания содействия сельским товаропроизводителям в принятии обоснованных экономических решений, более эффективном ведении хозяйства.
Таким образом, информационно-консультационная служба имеет трехуровневую иерархическую структуру: федеральный, региональный и районный уровни.
В настоящее время в структуре органов управления АПК находятся 27 ИКС регионального и 125 ИКС районного уровня.
В системе дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) - девять ИКС регионального уровня и 18 - районного.
При высших учебных заведениях функционируют четыре региональные ИКС, при сельскохозяйственных колледжах - девять районных
Раздел 16. ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ЕГО ВЛИЯНИЕ НА СТРУКТУРУ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА
ПРАВА ФЕРМЕРОВ НА ЗЕМЛЮ В СВЕТЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ» В.В. Устюкова, д.ю.н., зав. сектором Института государства и права РАН
За три с половиной года, прошедшие с момента введения в действие Федерального закона от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ «Об обороте земель...»), в него уже неоднократно вносились изменения и дополнения. Причем эти изменения носили не «косметический» характер. Они затрагивали
основополагающие вопросы, в том числе принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения, порядок совершения сделок с земельными участками и долями в праве общей собственности на земли этой категории.
Очередные изменения в ФЗ «Об обороте земель...» внесены Федеральным законом от 18 июля
2005 г., которым, в частности, уточнен принцип преимущественного права приобретения доли в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения при ее продаже. Правда, нельзя сказать, что эти уточнения были удачными.
Во-первых, частично изменился круг субъектов, имеющих это право. Согласно прежней редакции закона, при продаже доли в праве общей собственности преимущественное право на ее приобретение имели другие участники общей собственности, а если никто из них своим правом не воспользовался, то «вторичное» преимущественное право приобретал субъект РФ либо муниципальное образование (если это было предусмотрено законом субъекта РФ). По закону от 18 июля 2005 г. субъекты РФ это право в отношении земельных долей утратили (однако оно осталось в отношении земельных участков). Вместо них такое право приобрели сельскохозяйственные организации и члены крестьянского (фермерского) хозяйства, использующие данный земельный участок. Однако сформулировано это их право юридически некорректно, и воспользоваться им будет весьма проблематично.
Во-вторых, в отличие от прежней редакции ФЗ «Об обороте земель...» право фермера2 уже не является «вторичным». Фермеры, использующие земельные участки, доля в праве на которые продается, фактически «уравнены» с участниками общей собственности, что вытекает из следующей нормы Закона (в ред. 18.07.05 г.): «Преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или граж-данина-члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности».
Статья 12 ФЗ «Об обороте земель.» подтверждает, что это не «небрежность» законодателя, а его осознанная позиция, так как в ней подтверждается «равенство» лиц, использующих земельный участок, с сособственниками. Данная статья предусматривает, что «в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется»
Таким образом, фермер по данному Закону может приобрести земельную долю «напрямую» у одного из сособственников земельного участка, минуя других сособственников, «в обход» их. Однако не исключено, что участники общей собственности, заинтересован-
1 Здесь и далее термин «земельная доля» используется как синоним термина «доля в праве общей собственности».
2 В данном случае речь идет о реализации «преимущест-
венного права» фермеров, однако сказанное в равной степени относится и к сельскохозяйственным организациям.
ные в приобретении продающихся долей, будут оспаривать эту сделку как нарушающую их право собственности (общей долевой) и их преимущественное право. Конечно, формально сделка фермера и владельца земельной доли основана на ФЗ «Об обороте земель.». Но все дело в том, что сами приведенные нормы Закона противоречат Гражданскому кодексу и по большому счету, Конституции РФ, так как нарушают принцип неприкосновенности собственности. Указанные нормы могут быть оспорены в Конституционном суде РФ, что делает права фермера на приобретенный таким образом земельный участок неустойчивыми и незащищенными.
Обратим внимание и на еще одно обстоятельство: преимущественное право на приобретение доли в праве общей собственности есть не улюбого фермера, а лишь у тех лиц, которые используют этот земельный участок. Такое использование осуществляется на праве аренды. Вместе с тем, если фермер купит земельную долю у ее владельца, то он станет участником общей долевой собственности. В результате фермер будет выступать одновременно и арендатором, и сособственником этого участка, что невозможно «по определению»: нельзя арендовать участок у самого себя. Ясно, что в такой ситуации нужно будет вносить изменения в договор аренды земельного участка, так как после того, как фермер проведет межевание участка и отделит приобретенную (свою собственную) землю от земельного участка, остающегося в общей собственности граждан, изменится объект договора аренды, также как и круг арендаторов. Изменение или расторжение договоров по общему правилу допускается по соглашению сторон. И даже если согласие арендодателей на изменение договора будет достигнуто, фермер все равно будет нести определенные материальные издержки, связанные не только с межеванием земельного участка, но и с государственной регистрацией нового (измененного) договора аренды (если он заключен на срок более одного года). Если же соглашение с арендодателями не будет достигнуто, то спор может быть разрешен только в судебном порядке, что также связано с материальными издержками и большими затратами времени.
Таким образом, преимущественное право приобретения доли в праве общей собственности для фермеров и сельскохозяйственных организаций, задуманное как «благо», на деле практически довольно трудно реализовать.
Развитию фермерства, расширению размеров их земельных участков могло бы способствовать предоставление преимущественного права приобретения долей в праве общей собственности3 фермерам, земельные участки которых граничат с земельным участком, доля в праве общей собственности на который продается. В этом случае не нарушались бы права ни других сособственников, ни арендаторов, так как ранее заключенные договоры аренды сохранялись бы в неизменном виде до истечения их срока (ст. 617 ГК РФ). При этом переход прав кредитора по договору аренды к фермеру (уступка требования) должен быть зарегистрирован в порядке, предусмотренном для
3 Естественно, «вторичного», которое может быть реализовано только после того, как своим («первичным») преимущественным правом не воспользуются другие участники общей собственности.
регистрации договора аренды (ст. 389 ГК РФ). Выдел земельного участка в счет доли (долей) в натуре осуществлялся бы в этом случае после истечения срока договора аренды самим фермером, а не участником общей долевой собственности.
Однако закон не только не предоставляет владельцам соседних земельных участков преимущественного права, но и вообщелишаетихвозмож-ности приобретения земельных долей. Данная сделка не входит в перечень сделок, которые участник долевой собственности в соответствии с п. 1 ст. 12 закона вправе совершить именно с земельной долей (без выделения ее в натуре). Получается, что фермер должен договариваться с гражданами о том, чтобы они выделили земельный участок в счет доли для последующей продажи. Но в этом случае все действия по выделению земельного участка в натуре (очень сложные, трудоемкие и дорогостоящие) должен совершить сам участник долевой собственности. И лишь после регистрации права на выделенный участок он вправе продать этот земельный участок фермеру. При этом должно быть еще соблюдено преимущественное право покупки субъекта РФ. И если последний решит воспользоваться своим преимущественным правом, то фермер приобрести данный участок уже не сможет, либо он будет уже приобретать его не у бывшего участника общей собственности, а у субъекта РФ. Можно предположить, что цена земельного участка в этом случае будет выше, даже если не идет речь о приобретении земельного участка на торгах.
Наконец, нужно учитывать, что сам процесс выдела земельной доли и продажи участка занимает несколько месяцев. За это время фермер может передумать покупать землю, и бывшему участнику общей собственности придется искать другого покупателя, иначе все хлопоты по выделу земельного участка окажутся напрасными. Могут измениться обстоятельства и у продавца, например, в случае его смерти наследники могут изъявить желание самостоятельно пользоваться этой землей. С учетом названных обстоятельств следует признать, что данный способ приобретения земельного участка для создания (расширения) фермерского хозяйства не будет иметь большого распространения.
Можно также добавить, что если для расширения участка фермеру необходима не одна земельная доля, а несколько, то он мог бы затем выделить их единым массивом. Когда земельные доли выделяют участники общей собственности самостоятельно, то получается, что фермер затем покупает несколько разрозненных земельных участков, каждый из которых должен быть поставлен на кадастровый учет, права на них должны быть зарегистрированы и т.п. Это тоже создает определенные сложности и неудобства в землепользовании.
Федеральным законом от 18 июля 2006 г. статья 10 ФЗ «Об обороте земель.» дополнена пунктом 7, в соответствии с которым фермерам предоставляется «льгота»: они могут приобрести в собственность земельный участок, предоставленный им на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, не за «полную стоимость», а по цене, установленной законом субъекта РФ, но не выше 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Од-
нако представляется, что фермеры как граждане вправе однократно переоформить названные вещные права на право собственности бесплатно в соответствии со ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ.
Правда, арбитражная практика пошла по другому пути. Суды обычно отказывают в бесплатном переоформлении указанных вещных прав на право собственности фермерам и индивидуальным предпринимателям, приравнивая их на основании пункта 3 ст. 23 ГК РФ к юридическим лицам и распространяя на них правила переоформления прав на землю, установленные для последних Федеральным законом от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
На мой взгляд, такая практика не основана на действующем законодательстве [1]. Но, к счастью, в стране еще есть суды, которые способны правильно разобраться в ситуации. Так, например, фермер А. в июле 2004 г. обратился в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Псковской области с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок. После того, как в регистрации права собственности было отказано, фермер обжаловал этот отказ в Арбитражный суд Псковской области, который решением от 01.11.2004 г. заявленное требование удовлетворил. Кассационная инстанция, проверяя по жалобе учреждения юстиции законность и обоснованность данного решения, не нашла оснований для его отмены. В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-западного округа обоснованно отмечается, что правила, регулирующие деятельность юридических лиц, не могут в данном случае применяться к предпринимательской деятельности граждан, поскольку возможность предоставления земли юридическим лицам на праве пожизненного наследуемого владения законом не предусмотрена [2]
Следует подчеркнуть, что если бы на момент возникновения спора пункт 7 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель.» действовал, то фермеру было бы труднее отстоять свои позиции.
Из сказанного вытекает, что названные и многие другие изменения, которые были внесены в ФЗ «Об обороте земель.» законом от 18 июля 2005 г., следует оценить скорее отрицательно, чем положительно. Они, как и весь этот закон в целом, мало отвечают интересам фермеров и сельскохозяйственных организаций. Права граждан - владельцев земельных долей закон также не обеспечивает должным образом, поэтому эффективность действия данного закона весьма низкая.
Литература
1. Устюкова, В. В. Еще раз о соотношении земельного и гражданского права (По материалам судебной практики) /В.В. Устюкова // Государство и право. - 2006. - № 3. - С. 29-36.
2. Постановление ФАС Северо-западного округа от 15 апреля 2005 г. (Дело № А52/6101/2004/2) // Справочная правовая система «Гарант». Судебная практика.
