CC BY
25
УДК 336.714:69
ПОСТКРИЗИСНОЕ ВОССТАНОВЛЕНИЕ БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ТЕНДЕНЦИИ И ПРОБЛЕМЫ
Н. А. ГАТТУНЕН,
аспирант кафедры банковского дела E-mail: [email protected] Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов
В России в период кризиса банки сократили кредитование строительных проектов. В статье проанализированы тенденции современного состояния кредитования застройщиков. Сделан акцент на кредитовании строительства жилья. Обобщены проблемы, сдерживающие возобновление банковского кредитования строительных проектов. Сделан вывод о возможности восстановления кредитования только при полном восстановлении российской экономики от кризиса, при создании государством соответствующих условий кредитования.
Ключевые слова: банковский, кредит, строительный, проект, жилищный, строительство, государство.
Одним из источников финансирования проектов строительства жилой недвижимости являются долгосрочные банковские кредиты. Однако в период экономического кризиса финансовое положение многих строительных организаций значительно ухудшилось, что в итоге привело к росту просроченной ссудной задолженности в банках, кредитующих застройщиков.
К основным причинам снижения платежеспособности заемщиков можно отнести прежде всего резкое снижение стоимости залогов, замедление развития рынка недвижимости и, как следствие, дальнейшее сокращение банковского кредитования застройщиков.
В 2008 г. в структуре источников финансирования проектов на заемные средства банков приходилось около 90 %, к концу 2010 г. — менее
70 %. В свою очередь, существенное уменьшение объемов банковского кредитования строительных проектов стало причиной замедления темпов выполнения строительно-монтажных работ либо их приостановки ввиду недостаточного финансирования. По разным оценкам, в период кризиса было приостановлено строительство от 30 до 85 % объектов недвижимости.
В настоящее время сложились следующие тенденции банковского кредитования в строительной отрасли:
■ незначительное увеличение объемов кредитов на финансирование строительных проектов по сравнению с временами кризиса;
■ изменение структуры кредитного портфеля банков, включающего строительные ссуды;
■ сохранение без изменений состава крупнейших российских банков, осуществляющих кредитование строительных проектов, с лидирующими позициями ОАО «Сбербанк России»;
■ изменение банками условий открытия кредитных линий застройщикам и подхода к мониторингу строительства кредитуемых объектов;
■ проведение государственной политики, направленной на активизацию банковского кредитования строительства.
О медленном восстановлении банковского кредитования строительства свидетельствуют статистические материалы Центрального банка РФ. В 2007 г. (по сравнению с предыдущим годом)
Банковский сектор
21 (63) - 2011
прирост ссудной задолженности строительного сектора в коммерческих банках составил 87 %; в 2008 г. — 36 %; в 2009 г. увеличения практически не произошло; за 10 мес. 2010 г. — рост 11 %.
Таким образом, увеличение общей ссудной задолженности строительных организаций в банках в посткризисный период значительно ниже, чем в докризисный 2007 г.
Практически незначительно изменился и удельный вес кредитов, предоставленных на финансирование строительных проектов, в совокупном кредитном портфеле российских банков (в 2008 г. - 6 %, в 2009 г. - 6,1 %, в 2010 г. - 6,4 %), а полученный прирост в 0,4 % обусловлен снижением общего размера кредитного портфеля [5].
Необходимо отметить, что в структуре ссудной задолженности по кредитованию объектов строительства доля кредитов, выданных на реализацию новых строительных проектов, составляет 20 %. При этом новые кредиты предоставляются преимущественно на завершение строительства проектов, находящихся на высокой стадии строительной готовности.
Медленное восстановление строительной отрасли в посткризисный период можно объяснить:
■ снижением цен на рынке недвижимости;
■ приостановкой продаж на период падения цен на рынке недвижимости, что вызвано стремлением застройщиков увеличить свою прибыль в проекте;
■ предоставлением застройщиками длительной рассрочки платежа покупателям квартир;
■ снижением доли собственных средств застройщиков в общем объеме финансирования новых проектов.
Сейчас активизируется в основном строительство жилых домов эконом-класса. Это связано прежде всего:
■ с наличием спроса на недорогое жилье;
■ со среднесрочным периодом реализации проектов и их окупаемостью;
■ с возможностью участия застройщиков в государственных контрактах, обеспеченных гарантиями и финансированием.
В текущих условиях, как и до кризиса, кредиты на финансирование затрат по строительству объектов недвижимости предоставляют в основном крупнейшие российские банки: Внешэкономбанк, Сбербанк России, Банк ВТБ, МДМ Банк, Альфа-Банк, банк «Санкт-Петербург» и некоторые другие. Это связано с тем, что небольшие кредитные учреждения не могут обеспечить выполнения необхо-
димых условий инвестиционного кредитования.
Согласно статистическим данным Центрального банка РФ, в период кризиса произошло заметное перераспределение кредитного портфеля по строительным проектам среди крупнейших банков в пользу ОАО «Сбербанк России», которому принадлежит в настоящее время около 30 % совокупного кредитного портфеля российских банков по финансированию строительных проектов. В целом более 60 % всех банковских кредитов на строительство предоставлено тремя главными кредиторами: ОАО «Сбербанк России», ОАО «Банк ВТБ» и Внешэкономбанком (таб. 1).
Под влиянием кризиса банки изменили свой подход к инвестиционному кредитованию строительных проектов, а именно:
1) рассмотрение кредитных заявок строительных компаний производится с учетом текущих тенденций развития рынка жилой недвижимости (цен, объемов продаж, классности объекта и других параметров);
2) требование банков обязательного соответствия кредитуемого проекта Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ при продаже жилых и коммерческих площадей на этапе строительства жилого дома. Планируемое государством освобождение застройщиков от уплаты НДС по договорам участия в долевом строительстве будет также являться дополнительным побудительным мотивом для застройщиков к соблюдению положений данного закона при реализации площадей на этапе строительства жилого дома;
3) установление фиксированного размера собственного участия заемщика в общем объеме финансирования проекта. В настоящее время в различных банках этот размер колеблется в пределах 30 % стоимости проекта и осуществляется частями или одномоментно до начала банковского кредитования;
4) усиление мониторинга за своевременной реализацией проекта.
Банки усилили контроль как за объемом производимых работ, так и за расходованием денежных средств по проекту. Появляется новая практика мониторинга реализации проекта, например привлечение банком специализированной организации, осуществляющей технический контроль за строительством и определяющей объемы выполненных работ, либо получение банком прав участия в совете директоров компании-заемщика на основании его участия в капитале компании.
Таблица 1
Объемы банковского кредитования строительных проектов в России и их доля в кредитном портфеле в 2010 г. [5]
Объем кредитов Доля в кредитном портфеле банка, % Доля в общем объеме
Наименование банка по строительству, млрд руб. кредитования строительства, %
ОАО «Сбербанк России» 401,90 7,4 30,80
ОАО «Банк ВТБ» 264,70 9,0 20,28
Внешэкономбанк 221,42 22,0 16,98
ОАО «Банк Москвы» 85,52 13,7 6,55
ОАО «Альфа-Банк» 63,56 14,0 4,87
ОАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК» 53,00 16,0 4,06
ОАО «МДМ-Банк» 50,81 18,0 3,89
ОАО «Банк «Санкт-Петербург» 40,17 22,7 3,08
ОАО «Газпромбанк» 33,96 4,0 2,60
ОАО «БАНК ЗЕНИТ» 30,01 24,0 2,30
ОАО «ТРАНСКРЕДИТБАНК» 16,58 8,7 1,27
ОАО «МОСКОВСКИМ КРЕДИТНЫМ БАНК» 10,04 11,5 0,77
ОАО «Московский Банк Реконструкции и Развития» 9,06 8,0 0,70
ОАО «БАНК «ВОЗРОЖДЕНИЕ» 8,65 8,4 0,66
ОАО «БАНК «УРАЛСИБ» 8,60 4,3 0,66
ЗАО «Банк «Сосьете Женераль Восток» 6,93 7,3 0,53
Итого... 1304,91 - 100,00
Из них:
— ОАО «Сбербанк России», ОАО «Банк ВТБ», 888,02 — 68,05
Внешэкономбанк;
— другие банки 416,89 - 31,95
Примером участия банка в капитале компании-застройщика является ОАО «Банк ВТБ», которое контролирует ЗАО «Дон-Строй Инвест», ОАО «Система-Галс». Наличие финансового партнера в лице банка обеспечивает застройщикам такие важные преимущества, как стабильное финансирование проекта, высокий покупательский спрос на площади объекта, строительство которого осуществляется за счет банковского кредита. Цели такого участия для банка заключаются в возможности контролировать денежные потоки компании, находить нового инвестора проекта в случае продажи компании. Следует отметить, что участие банка в капитале заемщика может быть необходимо при реализации крупномасштабных проектов (стоимостью от нескольких миллиардов рублей).
Одной из проблем восстановления строительной отрасли является размер процентных ставок по банковским кредитам, которые в условиях падения цен на рынке жилой недвижимости все еще остаются для застройщиков достаточно высокими — 12—15 % годовых (в период кризиса процентные ставки составляли 18—19 % годовых) [3]. По мнению специалистов, чтобы достигнуть в ближайшие годы уровня кредитования строительных проектов, который был в докризисные годы, необходимо
увеличивать сроки кредитования и значительно уменьшать процентные ставки по банковским кредитам.
Несомненным фактом является и то, что восстановление банковского кредитования во многом зависит от политики, проводимой государством на федеральном и региональных уровнях. Например, для повышения эффективности взаимодействия банков и застройщиков жилой недвижимости комитетом по строительству Санкт-Петербурга решаются следующие задачи [2].
1. Формирование для банков заключения о целесообразности проектного финансирования или инвестиционного кредитования строительства жилья. Для этого предприятие, подведомственное комитету, проводит анализ технико-экономических показателей проекта, финансовых потоков и произведенных расходов, расчет себестоимости строительства, а также проверку проектной документации и мониторинг состояния градостроительной и разрешительной документации. Проведение внешнего строительного аудита важно для тех банков, в штате которых отсутствуют строительные эксперты.
2. Осуществление функций технического заказчика при проектировании и строительстве объекта, проведение строительного контроля.
Банковский сектор
21 (63) - 2011
Выполнение перечисленных задач государственным учреждением для банков означает минимизацию кредитных рисков за счет снижения:
■ риска нецелевого использования средств заемщиком. Повышается уверенность банка в том, что себестоимость строительства не будет завышена; объемы работ, зафиксированные в актах по форме КС-2, соответствуют фактически выполненным объемам;
■ риска недостижения заданных параметров проекта. Государственный контроль качества строительства предупреждает возникновение дополнительных затрат на устранение недостатков (т. е. увеличение бюджета проекта) и способствует соблюдению плановых сроков строительства.
С недавнего времени в строительной отрасли России введено саморегулирование взамен государственного лицензирования, отмененного в 2007 г. С начала 2010 г. выполнение работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, возможно только при наличии свидетельства о допуске, выданного саморегулируемой организацией.
Несмотря на положительные оценки специалистов, вызывает сомнение, что саморегулирование в строительной отрасли обеспечит высокое качество строительных работ. В настоящее время на многие виды работ, которые ранее подлежали государственному лицензированию, не требуется свидетельства саморегулируемой организации о допуске к выполнению данных видов работ. Пытаясь избежать монополии на строительном рынке (так как только 30 % строительных организаций малого и среднего бизнеса могут оплатить компенсационный взнос для вступления в саморегулируемую организацию [1]), государство допускает сокращение в два раза перечня работ, которые влияют на безопасность капитального строительства и для осуществления которых требуется свидетельство саморегулируемой организации.
Кроме того, непонятно, каким образом саморегулируемая организация будет разрабатывать строительные стандарты, обязательные для всех ее членов. Следует отметить, что для становления и развития эффективной системы саморегулирования в российской строительной отрасли требуется длительный период. Например, в Англии саморегулирование в различных сферах деятельности формировалось столетиями. Поэтому в сложившейся ситуации приобретает особую важность проведение строительного контроля со стороны комитета по
строительству Санкт-Петербурга в рамках объектов, кредитуемых банками.
3. Развитие информационного обеспечения участников инвестиционно-строительного процесса. Планируется создание базы данных о застройщиках и их объектах строительства жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, а также ее постоянная актуализация для полного и объективного информирования всех заинтересованных лиц, а также минимизации рисков участников жилищного строительства.
Достоверные материалы такой базы данных могут использоваться банком при оценке опыта работы потенциальных заемщиков в области жилищного строительства, в том числе по строительству различных серий и типов жилых домов, опыта выполнения больших объемов строительно-монтажных работ.
Другой мерой администрации Санкт-Петербурга по стимулированию банков к кредитованию проектов жилищного строительства является соглашение о сотрудничестве, которое было заключено в 2009 г. между городом и ОАО «Сбербанк России» (в дальнейшем - и с некоторыми другими крупными российскими банками) в области кредитования строительства жилья. В условиях кризиса и в посткризисный период такое соглашение особенно значимо, поскольку, с одной стороны, оказывается финансовая поддержка строительной отрасли, а с другой стороны, становится возможным уменьшение кредитных рисков банков. Это обусловлено обеспечением гарантированных источников погашения задолженности заемщика за счет выполнения администрацией Санкт-Петербурга функции гаранта по реализации квартир, которых заемщику не удалось продать по рыночной стоимости, а также предоставления государственных гарантий в качестве обеспечения обязательств застройщика по кредиту.
Однако на сегодня в рамках рассматриваемого соглашения ОАО «Сбербанк России» не открыта ни одна кредитная линия, а ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад» осуществляет кредитование только небольшого количества застройщиков и проектов, что отражено в табл. 2.
Причины того, что в настоящее время данная программа не получила запланированного развития, обусловлены невыполнением требований банков-кредиторов к застройщикам и их проектам, связанным:
■ с необходимостью создания под проект специальной компании, осуществляющей хо-
Таблица 2
Кредитование ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад» проектов жилищного строительства
на условиях государственно-частного партнерства 4]
Заемщик Проект Потребность в кредитных средствах, млн руб.
ООО «Развитие города» (холдинг «Сэтл Групп») Жилой комплекс «Токио», Приморский район, ул. Мебельная 740
ЗАО «Мегалит» «Дом-Мегалит у парка Есенина» 349
ДСК «Славянский» Жилой микрорайон «Славянка» для военнослужащих, район Шушары 4 000
зяйственную деятельность, связанную только с реализацией данного проекта;
■ с представлением полного пакета исходно-разрешительной документации по проекту;
■ с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ;
■ с требованием к размеру себестоимости строительства, которая должна быть не выше нормативной, установленной Министерством регионального развития РФ;
■ с обеспечением застройщиком финансирования проекта собственными средствами в установленном размере, подтвержденном документально.
Восстановлению банковского кредитования
строительных проектов препятствуют и проблемы,
появившиеся в ходе кризиса.
1. Наличие у банков большого количества неликвидных активов, находящихся в залоге по ранее выданным кредитам, в которых преобладают в основном земельные участки под жилую застройку.
2. Высокий уровень проблемной задолженности. Работа банков с проблемными кредитами осуществляется путем реструктуризации и пролонгации кредитных линий.
3. Высокие риски возобновления банковского кредитования, связанные с неудовлетворительным финансовым состоянием потенциальных заемщиков, невозможностью многих застройщиков обеспечить достаточный объем собственного участия в проекте, отсутствием
необходимого размера ликвидного обеспечения обязательств по кредитам. 4. Падение цен на рынке недвижимости, что уменьшает доходную часть проектов, являющуюся источником погашения кредита и процентов.
Подводя итог, отметим, что значительного восстановления банковского кредитования строительства объектов жилой недвижимости в нашей стране следует ожидать только после полного восстановления российской экономики от последствий мирового финансового кризиса. Перспективным, по мнению автора, является кредитование строительных проектов в рамках государственно-частного партнерства и проектов, осуществляемых в рамках федеральных и региональных программ.
Список литературы
1. Информационно-строительный портал «Стройка». URL: http://news.stroit.ru.
2. Официальный сайт комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга. URL: http:// uksrest.ru.
3. Расконсервация застройщиков // РБК daily. URL: http://www. rbcdaily. ru/2010/09/08/ market/508867.
4. Строительный еженедельник. 2010. № 427. URL: http://asninfo.ru/se/article/32994, (дата обращения 16.08.2010).
5. Форумкин К. С надеждой на оттепель // Финанс. 2011. № 1 (380). URL: http://www.finansmag. ru/96590.
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ !
Журналы Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» стали доступны в электронном виде в Научной Электронной Библиотеке (eLIBRARY.RU).
На сайте eLIBRARY.RU можно оформить годовую подписку на текущие и архивные выпуски журналов, приобрести отдельные номера изданий или статьи.
