CC BY
531
5. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, КОРРУПЦИЯ
5.1. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Абесалашвили Маринэ Зауровна, к.ю.н, доцент кафедры гражданского и трудового права юридического факультета. Адыгейский государственный университет.
Аннотация: в статье раскрываются общие основания изменения и расторжения договора в преломлении к договору аренды зданий и сооружений по инициативе арендодателя и арендатора, их соотношение, порядок и правовые последствия изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений.
Ключевые слова: аренда, арендодатель, арендатор, изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений, досрочного расторжения договора, досудебный порядок урегулирования спора.
ORDER OF CHANGE AND CANCELLATION OF THE LEASE CONTRACT OF BUILDINGS AND CONSTRUCTIONS
Abesalashvili Marine Zaurovna, the senior lecturer of chair civil and the labor law Faculty of law Adygea state university.
Annotation: in article the general bases of change and contract cancellation in refraction to the lease contract of buildings and constructions at the initiative of the lessor and the tenant, their parity, an order and legal consequences of change and cancellation of the lease contract of buildings and constructions reveal.
Keywords: Rent, the lessor, the tenant, change and cancellation of the lease contract of buildings and constructions, preschedule cancellation of the contract, Prejudicial order of settlement of dispute.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского Кодекса РФ требование об изменении или расторжении договора может быть разрешено в судебном порядке только при подтверждении заинтересованной стороной невозможности урегулирования этого вопроса в досудебном порядке. Заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона может подтвердить принятие ею необходимых мер по досудебному разрешению данного вопроса путем представления суду письменного отказа другой стороны договора либо при неполучении ответа от другой стороны, представив суду подтверждение надлежащего уведомления стороны договора об обращении к ней с соответствующим требованием. При этом срок для получения ответа на предложение об изменении и расторжении договора может быть установлен в обращении заинтересованной стороны к другой стороне договора либо законом. Если указанный срок не установлен в соответствующем требовании либо в законе, то по истечении 30-дневного срока со дня направления заинтересованной стороной договора соответствующего требования другой стороне считается, что первой стороной приняты все необходимые меры по досудебному разрешению данного вопроса.
Каких-либо специальных норм, регулирующих порядок изменения договора аренды зданий и сооружений, Гражданский кодекс РФ не содержит. То есть при возникновении спора, связанного с изменением договора по инициативе арендодателя или арендатора судам следует руководствоваться общими нормами Гражданского кодекса РФ, предусматривающими обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Что же касается порядка расторжения договора аренды зданий и сооружений, то здесь ситуация несколько иная.
Во-первых, законом установлены различные правила расторжения договора в зависимости от срока действия договора аренды здания или сооружения и от того, кто является инициатором расторжения договора -арендодатель или арендатор.
Гражданский кодекс РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен и без указания срока его действия. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, пункт 2 статьи 610 ГК РФ не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны. Если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 ст.610 ГК РФ обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца -для аренды недвижимого имущества. Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры.
В данном случае Гражданский кодекс РФ не дифференцирует, что послужило основанием расторжения договора - его нарушение или договор расторгается по иным причинам.
Вместе с тем, как быть, если одна из сторон допустила существенное нарушение договора, вправе ли другая сторона требовать расторжения такого в судебном порядке по основаниям, предусмотренным статьями 619, 620 ГК РФ, не ожидая истечения трехмесячного срока?
В судебной практике не сложилось пока единого подхода по этому вопросу.
Например, по одному из дел Москомимущество (арендодатель) заключил 13.06.099 с ТОО «Таиров» (арендатор) договор аренды нежилого помещения сроком по 31.12.97. После истечения срока договора ТОО «Таиров» продолжало пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Договор, таким образом, считается заключенным на неопределенный срок. В связи с тем, что арендатор не вносил арендную плату со II квартала 1997 года, чем, по мнению арендодателя, существенно нарушил условия договора, Москомимущество обратилось в арбитражный суд г. Москвы с иском к ТОО «Таиров» о
Абесалашвили М. З.
ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Суд своим решением от 15.10.98 требования о расторжении договора аренды оставил без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ. В иске же о выселении было отказано, так как, по мнению суда, отсутствует незаконное владение ответчиком спорным помещением в связи с действием договора аренды. Данное решение было оставлено без изменения постановление апелляционной инстанции от 18.12.98.
Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа не согласился с этими выводами и указал, что сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя прав на расторжение такого договора при существенном его нарушении арендатором. Поэтому арендодатель вправе был обратиться в суд с требованием о расторжении договора.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа занимает иную позицию по данному вопросу.
Так по одному из дел Департамент по управлению городским имуществом обратился с иском к фирме о досрочном расторжении договора аренды и взыскании арендной платы. Решением Арбитражного суда Краснодарского края иск был удовлетворен. Суд посчитал, что истцом соблюден претензионный порядок предъявления требования о расторжении договора.
Апелляционная инстанция своим постановлением отменила вышеназванное решение суда и отказала в иске, со ссылкой на принятые ответчиком меры к погашению задолженности по арендной плате.
При рассмотрении кассационной жалобы, судом было установлено, что срок действия договора аренды истек. После чего арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться имуществом, то есть в силу статьи 621 ГК РФ договор был возобновлен между сторонами на неопределенный срок. Впоследствии департамент направил фирме уведомление о необходимости погашения задолженности по арендной плате с предупреждением, что в противном случае договор аренды будет расторгнут. Кассационная инстанция указала, что названное уведомление не отвечает требованиям статьи 610 ГК РФ, согласно которой при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Указанное требование закона арендодателем выполнено не было. Направленное Департаментом по управлению государственным имуществом г. Нальчика уведомление в адрес фирмы «Милана» от 02.03.99 о необходимости погашения задолженности по арендной плате и содержащееся в нем указание о том, что в противном случае договор аренды будет расторгнут, не отвечает требованиям предупреждения о расторжении договора, предусмотренного статьей 610 ГК РФ, по смыслу которой арендодатель должен четко выразить волеизъявление на односторонне расторжение договора.
Исследуя указанные противоречия, полагаю, что их возникновение связано с безосновательным применением статей 619, 620 ГК РФ, предусматривающих основания расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора, только к «срочным» договорам аренды, то есть договорам аренды, заключенным на определенный срок. В то же время
указанные статьи не содержат прямого условия о том, что подлежат применению только к срочным договорам аренды. А, следовательно, их применение к бессрочным договорам аренды, в случае нарушения одной из сторон договора его существенных условий, на мой взгляд, вполне допустимо. Что же касается содержания в указанных статьях формулировки «договор аренды может быть досрочно расторгнут судом», то толкование слова «досрочно», как возможность применения указанных статей только к договорам, в которых определен срок аренды, свидетельствует о формальном и буквальном толковании норм Гражданского кодекса РФ
Таким образом, в случае нарушение одной из сторон условий договора аренды, заключенного без указания срока или срочного договора, возобновленного в последующем на неопределенный срок, другая сторона вправе потребовать досрочного расторжения договора в порядке статей 619, 620 Г ражданского кодекса РФ.
Кроме того, в этом случае у инициатора расторжения есть шанс раньше прекратить договорные отношения с неисправным контрагентом и право требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.
Если договор аренды здания или сооружения заключен на определенный срок, то порядок расторжения договора зависит от того, по чьей инициативе расторгается договор - по инициативе арендодателя или по инициативе арендатора.
Рассмотрим ситуацию досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В статье 452 ГК РФ предусмотрен общий порядок расторжения договора, согласно которому требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу специальной нормы - статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Иными словами, законодатель разделяет предложение о расторжении договора и предупреждение о необходимости устранить допущенные арендатором нарушения.
И, в случае расторжения договора по инициативе арендодателя для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора арендодателю необходимо направить арендатору предупреждение о необходимости исполнения своих обязательств по договору и предложение о расторжении договора, как следствие невыполнения предупреждения. При этом предупреждение о надлежащем исполнении обязательств по договору и предложение о расторжении договора могут быть заявлены в одном письме.
Что же касается порядка досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, то специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательств, до обращения арендатора в суд с иском о расторжении договора аренды Гражданский кодекс РФ не содержит. Однако это не означает, что арендатор сразу может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды, поскольку в силу общей нормы (статья 452 ГК РФ)
сторона может обратиться в суд с иском о расторжении договора только после направления своему контрагенту предложение расторгнуть договор.
Таким образом, для того чтобы досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора по требованию арендодателя считался соблюденным, необходимо представить суду доказательства, во-первых, направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнении им обязательств по договору аренды в разумный срок, во-вторых, направления арендатору предложения о расторжении договора, как следствие невыполнения предупреждения, в-третьих, получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор или неполучения ответа в 30-дневный срок, если иной срок не установлен в предложении расторгнуть договор.
Для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора при расторжении договора аренды по инициативе арендатора достаточно наличия двух условий: во-первых, при получении отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, и, во-вторых, при неполучении ответа в 30-дневный срок, если иной срок не установлен в предложении расторгнуть договор.
Однако, если срок, указанный в предложении об изменении или расторжении договора, недостаточен для получения ответа на такое предложение, то должны применяться правила пункта 2 статьи 452 ГК РФ.
Обязательным условием соблюдения досудебного порядка урегулирования спора является получение арендатором предупреждения о необходимости устранить допущенные им нарушения и предложения о расторжении договора, как следствие невыполнения предупреждения. Доказательства их направления в адрес другой стороны, сами по себе, соблюдение претензионного порядка не свидетельствуют.
Достижение согласия о расторжении или изменении договора зависит от обоснованности предложения, поэтому в предложении о расторжении должны содержаться ссылки, как на фактические, так и на правовые основания расторжения (изменения) договора. При этом иск может быть заявлен только по тем же основаниям, что и предложение о расторжении (изменении) договора. Досудебный порядок урегулирования спора не может считаться соблюденным, если предложение о расторжении (изменении) договора основано на одних обстоятельствах и нормах права, а исковое требование на других.
Таким образом, для соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды по инициативе арендодателя необходимо представить суду доказательства, во-первых, направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнении им обязательств по договору аренды в разумный срок, во-вторых, направления арендатору предложения о расторжении договора, как следствие невыполнения предупреждения, в-третьих, представить доказательства получения арендатором упомянутых предложения и предупреждения, а также получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор или неполучения ответа в 30-дневный срок, если иной срок не установлен в предложении расторгнуть договор. Для соблюдения досудебного порядка расторжения договора по инициативе арендодателя направление предупреждения о необходимости исполнения обязательств по договору не требуется.
Список литературы:
1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. I: [федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ: принят Гос. Думой РФ 21 октября 1994 г.: ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. II: [федер. закон от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ: принят Гос. Думой РФ 22 декабря 1995 г.: с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. -1996. - № 5. - Ст. 410.
3. Постатейный комментарий глав 27, 28 и 29 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б.М. Гонгало, М.Ф. Казанцев, П.В. Крашенинников и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010,- 237 с.
4. Семенов СА. Расторжение договора аренды в гражданском обороте: теория и практика. М. 2002 г.
5. Архив ФАС Северо-Кавказского округа. Дело Ф08-2280/99.
6. Абесалашвили М. З., Существенные условия и срок договора аренды // Бизнес в законе №3, 2010, с. 115-117
7. Абесалашвили М. З., Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в российском законодательстве №2, 2011, с. 82-85
8. Абесалашвили М. З., Расторжение договора аренды: соотношение общих и специальных норм // Пробелы в российском законодательстве №3, 2010, с. 82-84
9. Абесалашвили М. З., Существенные условия и срок договора аренды // Бизнес в законе №2, 2011, с. 58-61
Reference list:
1. The Russian Federation. Laws. The civil code of the Russian Federation. Ч I: [федер. The law from 11/30/1994 № 51-FZ: Gos is accepted. The Duma of the Russian Federation on October, 21st, 1994: ред. From 12/6/2011, from amendment from 6/27/2012]//Meeting of the legislation of the Russian Federation. - 1994. - № 32. - item 3301.
2. The Russian Federation. Laws. The civil code of the Russian Federation. Ч II: [The federal law from 1/26/1996 № 14-FZ: //Meeting of the legislation of the Russian Federation. - 1996. - № 5. - item 410.
3. The paragraph-by-paragraph comment of chapters 27, 28 and 29 Civil codes of the Russian Federation / B.M.Gongalo, M.F.Kazantsev, P.V.Krasheninnikov, etc.; under the editorship of P.V. Krasheninnikov. М: the Statute, 2010.237 with.
4. Семенов SA. Cancellation of the lease contract in a civil turn: the theory and practice. M. of 2002
5. Archive FAS of the North Caucasian district. Business Ф08-2280/99.
РЕЦЕНЗИЯ
Актуальность статьи не вызывает сомнения, так как широкое распространение договоров аренды недвижимости породило множество самых разнообразных споров в данной области отношений.
Подготовленная для печати статья М. З. Абесалашвили обращает внимание на то, что законодателем установлен различный порядок расторжения для договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на неопределенный срок, и срочных договоров аренды, а также в зависимости от того, какая из сторон является инициатором расторжения договора.
Раскрывая порядок расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, автор на основе изучения судебной практики и толкования норм Гражданского кодекса РФ сформулировал вывод о том, что такой договор, может быть, расторгнут и в порядке ст. 619, 620 ГК РФ при наличии оснований, предусмотренных в этих статьях.
Заслуживает внимание вывод автора о том, что законодатель разделяет предупреждение о необходимости устранить допущенные арендатором нарушения и предложение о расторжении договора. Исходя из этого, при расторжении договора аренды по инициативе арендодателя для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора арендодателю необходимо направить арендатору предложение исполнить свои обязательства по договору и предложение о расторжении договора, как следствие невыполнения предупреждения. Досудебный порядок урегулирования спора по инициативе арендатора предполагает направление арендатором только предложения о расторжении договора.
Вышеизложенное позволяет рекомендовать статью Абесалашвили Маринэ Зауровны «Порядок изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений» для публикации в журналах рекомендованных ВАК.
Заведующая кафедрой предпринимательского и трудового права юридического факультета
Северо-Кавказского горнометаллургического института Государственного технологического университета д.ю.н, профессор
Кокоева Л. Т.
