CC BY
33
Economy and management ín branches and fíelds of actmty
Бадиков К. В. Badikov К. V
генеральный директор, АО «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования», г. Уфа, Российская Федерация
Чинаева И. Н. Chinaeva I. N.
бухгалтер, Муниципальное казенное учреждение «Централизованная бухгалтерия муниципальных учреждений образования Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан», г. Уфа, Российская Федерация
УДК 336
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КРУПНЫХ ГОРОДАХ
В статье рассматриваются теоретические аспекты развития ипотечного жилищного кредитования в г. Уфа, так как в сегодняшних реалиях необходимо применение современных институтов жилищного кредитования с ориентиром на лучшие отечественные и зарубежные практики с точки зрения имплементации институтов. С этой целью анализируются ведущие в мире системы ипотечного жилищного кредитования. На основе SWOT-анализа «американской» и «немецкой» систем ипотечного кредитования был сделан вывод о необходимости развития обеих систем. Экономические события2014-2015 гг., происходившие в Российской Федерации и связанные с валютными колебаниями и санкциями иностранных государств, негативно отразились на ипотечном жилищном рынке нашей страны. Только в 2017 г. появилась положительная динамика на этом рынке, где последние годы преобладал отрицательный тренд, что в условиях снижения покупательского спроса и уменьшения объемов строительства потребовало от государства и всех заинтересованных лиц поиска различных инструментов по поддержке и дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования. С целью внедрения новых ипотечных продуктов и услуг, направленных на повышение доступности этого вида кредитования для различных категорий граждан, были проанализированы потенциальный спрос и емкость рынка в г. Уфа. По результатам исследования и, учитывая низкий уровень платежеспособности граждан, а также положительный мировой опыт в этой сфере, был сделан вывод о том, что на сегодняшний день особое значение приобретают различные специализированные программы жилищного обеспечения, учитывающие составляющую ипотечного жилищного кредитования. В создавшейся экономической ситуации объективной необходимостью является развитие ссудно-сберегательных моделей с возможностью их реализации в рамках специальных институтов — стройсберкасс. Предложена модель ссудно-сберегательной программы ипотечного кредитования для г. Уфа, на основе системы накопления, дальнейшей выплаты ипотечного кредита и приобретения в собственность жилья.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное жилищное кредитование, обеспеченность жильем, ипотечный рынок, стандарт, заемщик, кредитор, американская система ипотечного кредитования, ссудно-сберегательные кассы.
Экономика и управление в отраслях и сферах деятельности
PROSPECTS OF THE DEVELOPMENT OF MORTGAGE LOAN
CREDITING IN BIG CITIES
The theoretical aspects of the development of mortgage housing loans in Ufa are considered in the article, as in today's realities it is necessary to apply modern institutions of housing crediting with a reference to the best domestic and foreign practices in terms of implementing institutions. To this end, the leading systems of mortgage lending in the world are being analyzed. Based on the SWOT analysis of the «American» and «German» mortgage lending systems, it was concluded that both systems need to be developed. Economic events 2014-2015. Which occurred in the Russian Federation and associated with currency fluctuations and sanctions of foreign countries, negatively affected the mortgage housing market of our country. Only in 2017 there was a positive trend in this market, where the negative trend prevailed in recent years, which, in the context of a decline in consumer demand and a reduction in construction volumes, required the state and all interested parties to search for various instruments for supporting and further developing mortgage lending. In order to introduce new mortgage products and services aimed at increasing the availability of this type of lending for various categories of citizens, the potential demand and market capacity in Ufa was analyzed. According to the results of the study and taking into account the low level of citizens' solvency, as well as the positive world experience in this field, it was concluded that various specialized housing programs taking into account the component of mortgage housing loans are of special importance to date. In the created economic situation, an objective necessity is the development of loan and savings models with the possibility of their implementation within the framework of special institutions — building scaffolds. A model of loan and savings mortgage lending program for the city of Ufa is proposed, based on the accumulation system, further payment of a mortgage loan and the acquisition of ownership of housing.
Key words: mortgage, mortgage housing loans, housing security, mortgage market, standard, borrower, lender, the American mortgage lending system, savings and loan offices.
Ипотечное жилищное кредитование позволяет мобилизовать денежные средства из различных рынков капитала, в том числе аккумулировать средства физических лиц, а ключевое его преимущество — это направление их в реальный сектор экономики, что особенно актуально в современных экономических условиях России. Таким образом, ипотека способствует решению ряда социально-экономических проблем: приобретения физическими лицами важнейшего жизненного блага — жилья; создания рабочих мест в строительной сфере и смежных секторах; получения дополнительных доходов для рабочих и предпринимателей.
По мнению ряда экспертов, «целевая направленность ипотечного жилищного кредита и результаты его целевого использования отличают его от других форм кредита, где он приобретает форму инвестиций в реальный сектор экономики, следовательно, инвестиции в жилищное строительство расширяют потребительский рынок и социальные блага, они же выступают как инвестиции в основной капитал, тем самым, расширяя
рынок средств производства и предпринимательские блага.» [1].
История развития системы ипотечного жилищного кредитования в нашей стране насчитывает свыше 15 лет. Текущее состояние развития этой системы можно охарактеризовать отрицательным трендом, если сравнивать период до 2014 г., который был отмечен ростом числа финансово-кредитных учреждений, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, и бурным ежегодным двукратным ростом их объема. Тем не менее, процесс ее развития, по мнению как ученых, так и банковского сообщества, протекает, особенно в сегодняшних условиях кризиса, очень медленно.
С целью оценки перспектив развития ипотечного жилищного кредитования проанализируем опыт в этой области на примере г. Уфа.
Всем известные экономические события в РФ, связанные с валютными колебаниями и санкциями в 2014-2015 гг., отразились на ипотечном рынке страны. Аналогично складывалась ситуация с данным рынком и в
- 79
Economy and management ín branches and fíelds of actmty
г. Уфа. Так, в первом квартале 2016 г. рынок показывал уменьшение продаж жилья с помощью ипотечного кредитования. Этому способствовало то, что условия погашения многих ипотечных кредитов, оформленных в валюте, нарушались, а ставки по ипотеке существенно выросли. Так как реальная покупательная способность горожан понизилась, то сложившиеся условия не позволяли большинству выплачивать ипотеку. После того, как рубль заметно девальвировал, а ЦБ РФ вынужден был увеличить размер ключевой ставки, банки заметно подняли проценты по всем своим кредитным продуктам, в том числе и по ипотеке. Проценты по ней в конце минувшего года — начале текущего выросли в среднем с 8-9 % до 13 %. По стандартным же жилищным кредитам проценты в некоторых банках достигали 26 % годовых. Естественно, объемы ипотечного кредитования заметно снизились, а в отдельные периоды практически сошли на нет [2].
С целью предотвращений событий 20082009 гг. государство незамедлительно приняло ряд решений по поддержке рынка. Так, «запуск программы субсидирования и снижение ключевой ставки предотвратили повторение сценария 2009 г. — по итогам 1 полугодия 2015 г. объем выдачи ипотеки сократился на 40 % против 80 % в 1 полугодии 2009 г.» [3-5].
Как и шесть лет назад, на фоне сокращения рынка резко выросла доля банков с госучастием: за 1 полугодие 2015 г. она выросла свыше 80 %. Это расширение программы господдержки было направлено на оживле-
ние альтернативных сделок, дополнительно простимулировав рост сделок на рынке новостроек.
Большинство экспертов прогнозируют постепенное улучшение ситуации в ипотечном кредитовании в будущем году. Ожидается, что ЦБ РФ и дальше будет снижать ключевую ставку, что повлечет за собой уменьшение процентов по жилищным кредитам. Также оживление на рынке жилья может быть вызваноvv продолжающимся снижением цен (рисунок 1).
В 2016 г. очевиден продолжающийся с 2015 г. тренд ограниченного спроса на рынке новостроек. Так как застройщики проводят различные акции, покупатели выбирают маленькие площади. Это отражается на работе ипотечных банков.
С целью оценки емкости и перспектив ипотечного рынка исследуем его по ряду показателей.
В качестве результативного признака был выбран показатель обеспеченности жильем населения (кв. м), приходящейся в среднем на одного жителя в г. Уфа. Факторными признаками были взяты численность населения (млн чел.), коэффициент демографической нагрузки, а именно старше трудоспособного возраста (%), и общая площадь жилых помещений в ветхих и аварийных жилых домах, (тыс. кв. м).
По представленным данным была построена многофакторная корреляционно-регрессионная модель, в результате которой были выявлены тип и теснота связи результативного признака с тремя факторными. По
Рисунок 1. Сравнение цены продажи 1 кв. м жилья
Экономика и управление в отраслях и сферах деятельности
Прогноз общей площади кв. м, приходящейся на 1 чел. до 2018 г.
Общая площадь жил. помещ., приход. в сред. на 1 жит., м2
Верхняя граница
Нижняя граница
Рисунок 2. Прогноз до 2018 г. общей площади (кв. м), приходящейся
на 1 человека
итогам проведенного анализа построен прогноз обеспеченности жильем населения до 2018 г. (рисунок 2).
Согласно построенному прогнозу, количество квадратных метров, приходящихся на 1 человека, до 2018 г. будет находиться в пределах от 19,3 до 23,1 м2.
Следовательно, обеспеченность жильем населения в г. Уфа до 2018 г. будет развиваться в рамках полученного прогноза. Исходя из этого, очевидно, что спрос на жилищном рынке г. Уфа определяется на основе оценки жилищной потребности с точки зрения формулирования стратегических целей и задач развития города и может оцениваться набором объективных и субъективных показателей.
По результатам социологических опросов горожан, «доля оценивших свои жилищные условия как плохие и очень плохие составляет 1,6 %, или около 7 тыс. домохозяйств, а уже как удовлетворительные жилищные условия оцениваются 43,2 %, или около 180 тыс. домохозяйств, при этом на некоторую стеснённость условий проживания указали 21,9 % опрашиваемых» [6]. Поэтому можно сделать вывод, что не менее 40-50 % уфимских домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия. Стандарт расселения, при котором на каждого члена домохозяйства приходится в среднем одна комната, является достаточно привлекательным. Это подтверждается официальными данными городских властей: «для достижения стандарта поком-
натного расселения (при неизменной численности населения) в Уфе необходим ввод новых жилых помещений с общим числом комнат — около 190 тысяч, это порядка 70 тыс. новых жилых единиц разного размера (средний размер — 2,5)» [7].
Для более эффективного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в российских условиях необходимо проанализировать мировой опыт и современные тенденции в этой области [8]. Это позволит учесть новейшие технологии в данной области, которые можно успешно применить в г. Уфа.
В результате SWOT-анализа «американской» и «немецкой» систем ипотечного кредитования, представленного в таблице 1, можно сделать вывод о том, что в РФ необходимо развивать обе системы, исходя из их возможностей. «Однако необходимо учитывать слабые стороны и угрозы, которым могут подвергнуться данные системы, а также мировой опыт, показывающий нецелесообразность развития одной системы» [1].
Таким образом, практика показывает, что развитие в стране только одной модели ипотечного кредитования нецелесообразно. Следовательно, данный факт необходимо учитывать при развитии ипотечного кредитования в г. Уфа.
Основное внимание необходимо уделить контрактным сбережениям, например ссудно-сберегательным кассам, имеющим некоммерческую форму собственности,
Economy and management ín branches and fíelds of actmty
Таблица 1. Сравнительный анализ американской и немецкой систем ипотечного кредитования [1]
Американская система Немецкая система
Сильные стороны 1. возможность расширения источников финансирования операций по ипотечному кредитованию; 2. перераспределение рисков между кредиторами. 1. слабая зависимость от рынка капитала; 2. простота финансового и правового механизма; 3. легкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.
Слабые стороны 1. сложность структуры построения; 2. зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала; 3. зависимость от экономической ситуации в стране; 4. дороговизна содержания. 1. сложность сохранения низких процентов в условиях быстро меняющейся экономики; 2. небольшие сроки кредитования; 3. длительный период накопления; 4. низкие проценты по накоплению; 5. в случае потери государственной поддержки становится не конкурентоспособной по сравнению с другими финансовыми институтами.
Рисунок 3. Система взаимодействия участников стройсбережений
основанную на членстве. Именно такие формы состоялись и доказали свою устойчивость многовековым опытом капиталистических стран.
Ссудо-сберегательные институты — «это организации, реализующие контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений, от других ипотечных институтов; ссудо-сберегательные институты отличаются тем, что предоставляют права на ссуду только
своим вкладчикам» [6]. При этом происходит использование накоплений по целевому назначению, а государство добавляет премию и не должно облагать подоходным налогом проценты на накопленную сумму.
Основная проблема реализации стройсбережений в отечественных экономических условиях — это отсутствие надежных гарантий для частных сбережений. Тем не менее, «создание системы ссудно-сберегательных институтов (ССК) необходимый этап в становлении массового рынка ипотечного кредитования» [6].
Основные преимущества этой модели обусловлены расширением возможности полу-
чения кредита для граждан и сохранения устойчивости для финансовых институтов. Исходя из вышеперечисленного, нами предлагается внедрение этого механизма на примере уже действующего (рисунок 3).
Вывод
В рамках предлагаемого проекта средства жителей города для накопления первоначаль-
Экономика и управление в отраслях и сферах деятельности
ного взноса по ипотеке будут приниматься на специальный депозит банков-агентов. Так как предполагается невысокая ставка, то ее компенсация должна быть предусмотрена из бюджета города. Как только период накопления закончится, участник программы получит право на получение кредита под низкий процент, исходя из действующих, возможно до 4-6 % в год.
Список литературы
1. Чинаев Т.В. Формирование российской системы ипотечного жилищного кредитования и ее инфраструктуры: дис. ... канд. экон. наук. Уфа, 2007. 171 с.
2. Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rusipoteka.ru. Загл. с экрана. Яз. рус. (дата обращения: 02.06.2017).
3. Бредихин В.В., Казаренкова Н.П., Федосова Р.И. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской экономике // Известия Юго-Западного государственного университета. 2016. № 3 (66). С.120-129.
4. Покопцева Е.Б. и др. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / Под ред. И.С. Радченко. М.: ГроссМедия, 2004. С. 72.
5. Литвинова С.А. Институциональные основы развития ипотечного кредитования в России: дис. ... канд. экон. наук. Ростов-на-Дону, 2013. 223 с.
6. Мутовин С.И. Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки: дис. ... д-ра экон. наук. М., 2010. 274 с.
7. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.cbr.ru. Загл. с экрана. Яз. рус. (дата обращения: 03.06.2017).
8. Фёдорова А.Е. Ипотечное кредитование в системе экономических отношений: дис. ... канд. экон. наук. Екатеринбург, 2006. 165 с.
References
1. Chinaev T.V. Formation of the Russian System of Mortgage Housing Crediting and its Infrastructure: Dis. ... Cand. Econ. Sci. Ufa, 2007. 171 p.
2. Analytical Center for Mortgage Lending and Securitization [Electronic resource]. Access mode: http://rusipoteka.ru. Zagl. from the screen. Yaz. Rus. (accessed 02.06.2017).
3. Bredikhin V.V., Kazarenkova N.P., Fedosova R.I. Problems and Prospects for the Development of Mortgage Lending in the Russian Economy // Izvestiya Yugo-Zapadnogo Gosudarstvennogo Universiteta. 2016. № 3 (66). P. 120-129.
4. Pokoptseva E.B. e.a. Mortgage in Russia. Past. Present. Future / Ed. I.S. Radchenko. M.: GrossMedia, 2004. P. 72.
5. Litvinova S.A. Institutional Bases of Development of Hypothecary Crediting in Russia: Dis. ... Cand. Econ. Sci. Rostov-on-Don, 2013.223 p.
6. Mutovin S.I. Development of Organizational Schemes and Adaptive Strategies for the Integrated Development of Regional Mortgages: Dis. ... Doctor Econ. Sci. M., 2010. 274 p.
7. Indicators of the Housing Market (Mortgage Housing) Lending [Electronic Resource]. Access mode: www.cbr.ru. Zakl. from the screen. Yaz. Rus. (accessed June, 3, 2017).
8. Fedorova A.E. Mortgage Lending in the System of Economic Relations: Dis. ... Cand. Econ. Sci. Ekaterinburg, 2006. 165 p.
