CC BY
56
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» № 01-1/2017 ISSN 2410-700Х
3. Егорова М.А. Селютина Л.Г. Финансовый аспект теории эффективного управления // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). 2009. № 3. С. 11-17.
4. Селютина Л.Г. Методологические основы формирования и развития системы управления процессом преобразования жилого фонда крупного города // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). 2009. № 2. С. 212-218.
5. Кожухарь А.О. Анализ проблем и основных тенденций развития жилищного строительства в России // Проблемы экономики и менеджмента. 2016. № 12 (64). С. 46-49.
6. Селютина Л.Г. Подходы к реализации программ реконструкции градостроительных комплексов в российской практике // Управление городом и городским хозяйством. Сб. научн. трудов. СПб., 2014. С. 4650.
7. Фомин П.А. Цели и стратегии в развитии крупного города // Приволжский научный вестник. 2015. № 6-2 (46). С. 30-32.
8. Селютина Л.Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2014. № 1 (68). С. 24-28.
9. Кац А.Е. Агломерации: новые возможности развития городов // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 5 (45). С. 51-53.
10.Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. 234 с.
11.Развитие городских агломераций: URL: http://enter.giprogor.ru (дата обращения: 02.01.2017).
12.Селютина Л. Г., Купоносова Ю. Н. Современные тенденции развития жилищного строительства в Ленинградской области // Проблемы экономики и менеджмента. 2016. № 4 (56). С. 64-66.
© Белякова Ю.С., Романов A.M., 2017
УДК 33
Газизов Асгат Мазхатович
Д.т.н, профессор УГЛТУ, г. Екатеринбург Е-mail: ashatgaz@mail. га Кабирова Эльвира Камилевна Студент БГАУ, г.Уфа Е-mail: [email protected]
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ РАЗЛИЧНЫХ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ
Аннотация
В данной статье автором рассматривается методы оценки земельного участка.
Ключевые слова Рыночная стоимость, рентная плата, доходность.
С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к условиям рынка недвижимости России находится в стадии становления и развития. Это требует должной юридической и административной структуры, соответственных навыков, включая оценку и менеджмент недвижимого имущества, а также достоверную информацию о недвижимости. При любой экономической деятельности человека требуются земля и строения. Для того чтобы экономика функционировала вообще, необходим механизм, с помощью которого земельные ресурсы страны могут быть
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» № 01-1/2017 ISSN 2410-700Х_
распределены и перераспределены различными сторонами для разного использования.
Рыночная стоимость права собственности на земельный участок определялась доходным подходом, методом капитализации земельной ренты по формуле:
V=I*S/R (1.1)
Рентная плата, в связи с отсутствием рынка аренды земли, определялась как доход от сдачи в аренду участка земли. Базовый размер арендной платы за земельный участок определен в % от кадастровой стоимости за 1 м2. Для оцениваемого земельного участка - этот процент равен 0,33%.
Стоимость земли теоретически равна капитализированному доходу, который она может приносить в год рентную плату принимается, как доход.
Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:
Сз = (Аб*Кд* Kp)/Kk*S (1.2)
Рентная плата, рассчитанная как базовая арендная плата, умноженная на коэффициент вида деятельности (Кд) и на коэффициент коммерческой ценности (Кр), принимаем как доход.
Коэффициент капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Все вложения в приносящие доход активы должны:
• полностью возместить инвестиции;
• обеспечить доход на инвестиции с учетом риска его получения.
Коэффициент капитализации для земельного участка состоит из ставки дохода (коэффициент капитализации) определяется по формуле:
Кк = Нд, (1.3)
где Кк - коэффициент капитализации;
Нд - ставка дохода на инвестиции. В данном методе за основу берется без рисковая норма доходности, к которой затем добавляются риски инвестирования в конкретный проект. Каждый из факторов риска колеблется в диапазоне 0-10%.
Для определения годовой нормы дохода на капитал (Нд) использовался метод кумулятивного построения по формуле:
Нд = Ro + ERn , (1.4)
где n=l;
Ro - базовая ставка отдачи на капитал;
Ri - риск, обусловленный особенностями объекта;
R2 - риски, связанные с низкой ликвидностью объекта недвижимости;
R3 - риск, связанный с управлением недвижимостью;
Доходный подход позволяет учесть перспективы развития объекта оценки с точки зрения прогнозируемых денежных потоков от владения объектом. При приобретении объекта недвижимости, инвестора прежде всего интересуют получаемые от его использования доходы. Исходя из вышеизложенного, доходному подходу придан вес 20%, что отражает не высокую степень его влияния на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости. Список использованной литературы:
1. Боткин, О. И. Оценка экономической эффективности развития лесопромышленного комплекса региона / О. И. Боткин, О. В. Гарин, М. С. Ишманова // Проблемы региональной экономики.- 2009.- № 3/4.- С. 41-53.
2. Буров, М.П. и др. Методологические основы оценки рыночной стоимости земель в Российской Федерации. сб.н.тр. Роль и значение высшего землеустроительного образования и землеустроительной науки в развитии агропромышленного комплекса страны т.1, М.:2010.-с.142-146.
3. Конокотин, Н.Г. Определение понятия кадастровой стоимости земель [Текст] / Н.Г. Конокотин, И.Ю. Романова / Землеустройство кадастры и земельное право: сборник научных трудов, т.1. -М.: ГУЗ, 2002. -с. 149.
© Газизов.А.М., Кабирова Э.К., 2017
