CC BY
21
Удк 336.722
оценка изменения доступности жилья при организации в россии строительных сберегательных касс
В. М. ПАЛИЙ, аспирант кафедры экономики и финансов Е-mail: slavavags@mail.ru Волгоградская академия государственной службы
В статье отмечается, что проблема доступности жилья является важнейшей для жителей России. Во многих странах мира данная проблема решена с помощью формирования института строительных сберегательных касс. Рассмотрена возможность организации в РФ подобного института, и проведена оценка изменения доступности жилья в результате этого события.
Ключевые слова: доступность жилья, ипотечное кредитование, индекс доступности, доходы населения, строительная сберегательная касса.
В настоящее время существуют различные способы привлечения средств для приобретения жилья:
- программы банковского ипотечного кредитования;
- жилищные накопительные кооперативы;
- федеральные и региональные жилищные программы.
Одним из самых обсуждаемых в последние годы направлений развития жилищного рынка является организация строительных сберегательных касс (ССК).
В нашей стране попытка внедрить подобный инструмент делается начиная с 2002 г. Однако до сих пор проект федерального закона № 454760-4 «О строительных сберегательных кассах» находится на стадии рассмотрения Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении. В этом законопроекте подчеркивается, что строительная сберегательная касса - это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады
и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий [2].
Чтобы стать членом ССК, гражданин должен заключить с кассой специальный договор, включающий этапы накопления и кредитования.
На первом этапе в договоре определяются:
- сумма взносов, формирующая минимально необходимый объем средств для получения кредита;
- проценты по взносам;
- период накопления.
На втором этапе рассчитываются:
- величина предоставляемых СКК заемных средств;
- если предусмотрено - премии государства;
- количество лет, через которые вкладчик погасит заем.
По мере погашения займа средства возвращаются в ССК и идут на кредитование новых вкладчиков.
В проекте федерального закона № 454760-4 «О строительных сберегательных кассах» предлагается:
- начислять на взносы 2-3 % годовых при накоплении 30-50 % стоимости квартиры;
- срок предоставления кредита определить в среднем 7-15 лет;
- закрепить положение, при котором проценты по кредитам и депозитам не могут отличаться более чем на 3 % годовых.
На сумму поощряемого государством вклада (до 70 тыс. руб.) планируется начислять премию в размере 20 % от суммы прироста строительных сберегательных взносов и начисленных по ним процентов по состоянию на 1 января года, следующего за отчетным годом. Максимальный размер премии государства - 14 тыс. руб. на каждого вкладчика.
10
финансы и кредит
Строительная сберегательная касса вправе осуществлять свои операции на основании соответствующей лицензии Банка России.
Для определения эффективности организации ССК в России в целях расширения круга лиц, которые смогут улучшить свои жилищные условия, рассчитаем получивший широкое распространение в США и европейских странах индекс доступности жилья с кредитом (HAI- Housing Affordability Index) [6]. Он показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Его эталонное значение - 100 %. Если оно меньше, то это означает, что даже при ипотеке приобрести стандартное жилье семья не может.
В общем виде индекс возможности приобретения жилья с кредитом определяется по формуле [1]
HAI = (г ■ R/C) 100 %, где HAI - индекс возможности приобретения жилья с кредитом;
R - среднемесячный доход семьи; C - ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого приобретается жилье; г - предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита. Величина C рассчитывается по формуле C = D (r/12) / [1 - 1/ (1 + r/12) 12n-1], где D - сумма кредита, необходимого семье для приобретения жилья; r - ставка по кредиту; n - срок кредита (лет).
Американская методика оценки индекса HAI. предполагает, что семья располагает сбережениями, эквивалентными 20 % от стоимости жилья, а остальные 80 % берет в кредит. Таким образом, величина D равна 4/5 цены приобретаемой недвижимости, величина г = 25 %. Будем считать, что эти же соотношения, учитывающие мировой опыт, должны выполняться и в России. Расчет представлен в табл. 1.
расчет индекса доступности жилья
Анализ данных табл. 1 показывает, что, несмотря на рост индекса доступности жилья с кредитом за 2006-2009 гг. на 7,4 %, его значение остается ниже эталонного. Так, в 2009 г. среднестатистическое домохозяйство имело только 43,8 % дохода, необходимого для приобретения квартиры с использованием ипотечного банковского кредита. Это является следствием определенных факторов:
- несоответствие доходов домохозяйств и стоимости жилья;
- высокие ставки по ипотечному кредиту.
Рассмотрим, как изменится индекс доступности жилья с кредитом при организации в России строительных сберегательных касс (ССК), которые показали свою состоятельность во многих государствах мира [7].
Рассчитаем индекс доступности жилья с кредитом, полученным в ССК (HAI ССК), исходя из различного соотношения собственных и заемных ресурсов. Для учета этих отличий введем следующие условные обозначения:
- HAI ССКоптимал - используется общемировое соотношение, т. е. сбережения эквивалентны 20 % от стоимости жилья, а остальные 80 % берутся в кредит;
- HAI ССКпессимист - гражданин не обладает никакой долей сбережений, готов накопить только 30 % от стоимости жилого помещения. В этом случае необходимо брать самую большую сумму кредита, предусмотренную законопроектом (70 % от стоимости жилого помещения) под максимально возможный процент по кредиту и на максимально короткий срок;
- HAI ССКсредн - может быть накоплено 50 % стоимости жилья, а остальное - взято в кредит.
Во всех случаях на погашение ежемесячных платежей по кредиту используется максимум 1/4 часть месячных доходов семьи, т. е. s = 25 %. Иные общие данные для расчета всех трех видов HAI ССК приведены в табл. 2.
Расчет HAI ССКоптимал представлен в табл. 3.
Таблица 1
с кредитом в 2006-2009 гг. [3, 4, 5]
Показатель 2006 2007 2008 2009
Стоимость квартиры размером 54 м2, руб. 1 966 572,00 2 556 576,00 2 942 973,00 2 716 470,00
Среднедушевые доходы по Российской Федерации, руб. 10 196,00 12 603,00 14 941,00 16 857,00
Средний состав семьи, чел. 3 3 3 3
Совокупные доходы семьи, руб. 30 588,00 37 809,00 44 823,00 50 571,00
Сумма кредита, необходимого семье для приобретения жилья 1 573 257,60 2 045 260,80 2 354 378,40 2 173 176,00
Срок кредита, лет 15 16 18 17
Годовой процент по кредиту 14,00 12,93 12,63 14,48
Ежемесячный платеж по кредиту, руб. 21 005,64 25 154,31 27 739,77 28 857,74
HAI, % 36,4 37,6 40,4 43,8
Таблица 2
Общие данные для расчета всех трех видов HAI ССК в 2006-2009 гг. [4]
Показатель 2006 2007 2008 2009
Стоимость квартиры размером 54 м2, руб. 1 966 572,00 2 556 576,00 2 942 973,00 2 716 470,00
Среднедушевые доходы по Российской Федерации, руб. 10 196,00 12 603,00 14 941,00 16 857,00
Средний состав семьи, чел. 3 3 3 3
Совокупные доходы семьи, руб. 30 588,00 37 809,00 44 823,00 50 571,00
Таблица 3
Расчет индекса доступности жилья при помощи строительных сберегательных касс при оптимальных условиях (HAI ССКоптимал) в 2006-2009 гг.
Показатель 2006 2007 2008 2009
Общие сведения
Имеющаяся доля средств от стоимости квартиры, % 20 20 20 20
Имеющаяся сумма средств, руб. 393 314,40 511 315,20 588 594,60 543 294,00
Сведения по этапу накопления
Доля средств от стоимости квартиры, необходимая 30 30 30 30
к накоплению %
Сумма средств, необходимая к накоплению, руб. 589 971,60 766 972,80 882 891,90 814 941,00
Годовой процент, начисляемый на взнос 2 2 2 2
Ежемесячный процент, начисляемый на взнос 0,17 0,17 0,17 0,17
Размер ежемесячного взноса, руб. 7 647,00 9 452,25 11 205,75 12 642,75
Размер ежемесячного взноса с учетом процента 7 659,75 9 468,00 11 224,43 12 663,82
на взнос руб.
Годовая накопленная сумма без государственной премии, руб. 91 916,94 113 616,05 134 693,12 151 965,86
Годовой размер государственной премии, руб. 14 000,00 14 000,00 14 000,00 14 000,00
Итого накопленная сумма в год, руб. 105 916,94 127 616,05 148 693,12 165 965,86
Итого срок накопления, лет 5,6 6,0 5,9 4,9
Сведения по этапу кредитования
Общий размер кредита, руб. 983 286,00 1 278 288,00 1 471 486,50 1 358 235,00
Срок кредита, лет 15 15 15 15
Годовой процент по кредиту 5 5 5 5
Ежемесячный платеж, руб. 7 775,76 10 108,62 11 636,42 10 740,84
Максимальная доля ежемесячных платежей от суммы сово- 25 25 25 25
купного дохода семьи, %
HAI ССК оптимал, % 98,3 93,5 96,3 117,7
120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0
2006
2007
■ HAI
2008
□ HAI ССКоптимал
Рис. 1. Сравнительные характеристики HAI ССКоптимал и HAI в 2006-2009 гг., %
Анализ данных табл. 3 показывает, что сумма ежемесячных взносов за кредит в данном случае примерно в 3 раза ниже, чем при ипотечном банковском кредитовании, а величина HAI ССКоптимал гораздо
117,7 больше величины HAI и
составляет на протяжении всего рассматриваемого периода более 90 %, а в 2009 г. достигает значения 117,7 % (рис. 1).
Таким образом, несмотря на более долгий срок ожидания гражданином до получения жилого помещения в собственность, метод с использованием ССК гораздо эффективнее в плане финансовой нагрузки на домохозяйство, о чем наглядно свидетельствуют показатели HAI ССКоптимал и HAI. Итак, для домашних хозяйств, обладающих невысокими до-
2009
Таблица 4
Расчет индекса доступности жилья при помощи строительных сберегательных касс при неблагоприятных условиях (HAI ССКпессимист) в 2006-2009 гг. [2, 4]
Показатель 2006 2007 2008 2009
Общие сведения
Имеющаяся доля средств от стоимости квартиры, % 0 0 0 0
Имеющаяся сумма средств, руб. 0 0 0 0
Сведения по этапу накопления
Доля средств от стоимости квартиры, необходимая к накоплению, %о 30 30 30 30
Сумма средств, необходимая к накоплению, руб. 589 971,60 766 972,80 882 891,90 814 941,00
Годовой процент, начисляемый на взнос 3 3 3 3
Ежемесячный процент, начисляемый на взнос 0,25 0,25 0,25 0,25
Размер ежемесячного взноса, руб. 7 647,00 9 452,25 11 205,75 12 642,75
Размер ежемесячного взноса с учетом процента на взнос, руб. 7 666,12 9 475,88 11 233,76 12 674,36
Годовая накопленная сумма без государственной премии, руб. 91 993,41 113 710,57 134 805,17 152 092,28
Годовой размер государственной премии, руб. 14 000,00 14 000,00 14 000,00 14 000,00
Итого накопленная сумма в год, руб. 105 993,41 127 710,57 148 805,17 166 092,28
Итого срок накопления, лет 5,6 6,0 5,9 4,9
Сведения по этапу кредитования
Общий размер кредита, руб. 1 376 600,40 1 789 603,20 2 060 081,10 1 901 529,00
Срок кредита, лет 7 7 7 7
Годовой процент по кредиту 6 6 6 6
Ежемесячный платеж, руб. 20 110,14 26 143,52 30 094,81 27 778,59
Максимальная доля ежемесячных платежей от суммы совокупного 25 25 25 25
дохода семьи, %
HAI ССКпессимист, % 38,0 36,2 37,2 45,5
ходами, жилье в случае участия в ССК становится доступным.
Рассмотрим, как изменится показатель HAI ССК, если домохозяйство находится в более стесненных финансовых условиях, рассчитав HAI ССКпессимист (табл. 4).
Сопоставление HAI ССКпессимист и HAI приведено на рис. 2.
Анализ гистограммы, отображенной на рис. 2, показывает, что сравниваемые индексы доступности жилья практически совпадают (с незначительными превышениями
одного над другим в различные периоды времени). При этом срок, за который гражданин готов не только накопить часть суммы на приобретение жилья, но и вы -платить полученную часть кредита, при использовании ССК даже меньше,
чем при банковской ипотеке на протяжении всего рассматриваемого периода времени.
Можно сделать вывод, что даже в условиях самого неблагоприятного прогноза для участников ССК доступность жилья для них с точки зрения достаточности доходов будет аналогична доступности жилья для гражданина, взявшего классический ипотечный кредит на стандартных банковских условиях. При этом срок возврата заемных средств будет меньше, что делает приобретение жилья через ССК более привлекательным.
50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0
45 5 -438-4525-
36,4 38,0 37,6 36,2 г1 37,2
V
2006
2007
2008 HAI ССКпессим
2009
■ HAI
Рис. 2. Сравнительные характеристики HAI ССКпессимист и HAI в 2006-2009 гг, %
Индекс доступности жилья с кредитом (HAI) при средних условиях материальной обеспеченности гражданина по сравнению с рассмотренными рассчитан в табл. 5 (HAI ССКсредн).
Анализ данных табл. 5 показывает, что период накопления в данном случае несколько выше, чем в предыдущих двух случаях, и выше, чем при ипотечном банковском кредитовании. Однако величина ежемесячных взносов за кредит в 2 раза ниже, чем при ипотечном кредитовании. Сравнение рассчитанного показателя HAI ССКсредн и показателя HAI представлено на рис. 3.
Анализ данных рис. 3 свидетельствует, что на протяжении всего рассматриваемого периода
значение индекса HAI ССКсредн было почти в 2 раза больше, чем значение индекса HAI. Это означает, что при помощи ССК в связи с меньшими взносами по кредиту домохозяйства будут иметь в 2 раза большие возможности для приобретения жилья, чем при помощи ипотечного банковского кредитования.
Сопоставление индексов доступности жилья с кредитом показывает, что даже при пессимистическом прогнозе, т. е. при самых неблагоприятных условиях участия граждан в строительной сберегательной кассе ССК HAI ССКпессимист находится на уровне HAI при обычных банковских условиях. В случае же рассмотренных оптимального и сред-
Таблица 5
Расчет индекса доступности жилья с помощью строительных сберегательных касс при средних условиях (HAI ССКсредн) в 2006-2009 гг.
Показатель 2006 2007 2008 2009
Общие сведения
Имеющаяся доля средств от стоимости квартиры, % 0 0 0 0
Имеющаяся сумма средств, руб. 0 0 0 0
Сведения по этапу накопления
Доля средств от стоимости квартиры, необходимая 50 50 50 50
к накоплению, %
Сумма средств, необходимая к накоплению, руб. 983 286,00 1 278 288,00 1 471 486,50 1 358 235,00
Годовой процент, начисляемый на взнос 2 2 2 2
Ежемесячный процент, начисляемый на взнос 0,17 0,17 0,17 0,17
Размер ежемесячного взноса, руб. 7 647,00 9 452,25 11 205,75 12 642,75
Размер ежемесячного взноса с учетом процента на взнос, руб. 7 659,75 9 468,00 11 224,43 12 663,82
Годовая накопленная сумма без государственной премии, руб. 91 993,41 113 710,57 134 805,17 152 092,28
Годовой размер государственной премии, руб. 14 000,00 14 000,00 14 000,00 14 000,00
Итого накопленная сумма в год, руб. 105 916,94 127 616,05 148 693,12 165 965,86
Итого срок накопления, лет 9,3 10,0 9,9 8,2
Сведения по этапу кредитования
Общий размер кредита, руб. 983 286,00 1 278 288,00 1 471 486,50 1 358 235,00
Срок кредита, лет 11 11 11 11
Годовой процент по кредиту 5 5 5 5
Ежемесячный платеж, руб. 9 699,61 12 609,66 14 515,46 13 398,29
Максимальная доля ежемесячных платежей от суммы совокупного 25 25 25 25
дохода семьи, %
HAI ССКсредн, % 78,8 75,0 77,2 94,4
Рис. 3. Сравнительные характеристики HAI ССКсредн и HAI в 2006-2009 гг., %:
1 - HAI;
2 - HAI ССКсредн
него прогнозов доступность жилья для граждан становится в 2-3 раза выше, о чем свидетельствуют показатели HAI ССКоптимал и HAI ССКсредн.
Данное обстоятельство вызвано главным образом автономностью деятельности ССК, которая практически не зависит от состояния мирового финансово-кредитного рынка и дает возможность применять более низкие проценты по сравнению с классической банковской ипотекой.
Таким образом, на основе расчетов индексов доступности жилья с кредитом можно утверждать, что при организации в России строительных сберегательных касс возможности приобрести жилье для граждан повысятся.
Список литературы
1. Гусев А. Б. Оценка доступности жилья с кредитом в России. URL: http://www.kapital-rus. ru/articles/article/970.
2. О строительных сберегательных кассах: проект федерального закона № 454760-4.
3. URL: http://www.ahml.ru/.
4. URL: http://www.gks.ru.
5. URL: http://www.cbr.ru/.
6. URL: http://www.realtor.org - National Association of Realtors, USA.
7. URL:http://www.bausparkassen.de/index. php?id=92.
