CC BY
31
Иноземцева Е.Ю.
Кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов и кредита, Поволжский государственный университет сервиса Элк. почта: [email protected]
ОЦЕНКА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
Одной из важнейших задач, стоящих перед Правительством РФ, является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан страны. Однако не существует единой универсальной методики оценки доступности жилья. В данной статье представлено несколько подходов к расчету коэффициента доступности жилья, которые и были положены в основу расчетов применительно к Самарской области. Оценка коэффициента доступности жилья и результаты социально-экономического развития показала низкий уровень обеспеченности жильем жителей Самарской области.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, рынок ипотечного кредитования, жилая недвижимость, коэффициент доступности жилья.
Оценку доступности жилья и состояния регионального рынка ипотечного кредитования необходимо проводить с учетом показателей социально-экономического развития. Социально-экономическое положение региона определяет возможность привлечения ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования и решения гражданами жилищного вопроса.
Обеспечение населения жильем путем повышения платежеспособного спроса является одной из важных социальных функций государства. Платежеспособный спрос активизирует жилищное строительство и, как следствие, рынок жилья, способ-
ствуя при этом ускоренному развитию смежных отраслей экономики.
Одной из задач, прописанной в Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы, в области обеспечения доступности жилья было обозначено развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов [2].
Индикатором доступности жилой недвижимости, согласно указанному выше документу, является коэффициент доступности жилья. Доступность жилья многими отечественными и зарубежными учеными-экономистами трактуется как возможность приобретения жилья потребителем.
Основное влияние на возможность покупки квартиры оказывают следующие факторы: стоимость жилья; стоимость ипотечного кредита (процентная ставка) и другие условия ипотечного кредитования; совокупный доход домохозяйства, а также величина налога на недвижимость, уровень платы за жилищно-коммунальные услуги, размер страховых выплат. [5].
Возможность решения жилищного вопроса в первую очередь определяет уровень цен на рынке жилой недвижимости и денежных доходов населения. Стоит отметить: рост доходов граждан формирует спрос на недвижимость, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на рынке жилья (рис. 1).
60000 50000 40000 30000 20000 10000 О
46973 51388 49195 46933 50537,48 47705,02
__41940
43463 ' 4334^2й-0
3879 36405 ТИ-"
35468
-4
15564 18021 20223 21756 24Ьо_5 ........
13719
2007 2008 2009 2010
2011
2012 3 кв 2013
—♦—Денежные доходы населения —^Стоимость 1 кв м жилья на первичном рынке —^Стоимость 1 кв м жилья на вторичномрьшке
*По данным Федеральной службы государственной статистики [7]
Рисунок 1 Динамика изменения стоимости кв. метра жилой недвижимости и денежных доходов населения Самарской области, руб.
Из представленного графика (рисунок 1) наглядно прослеживается разница в цене жилой недвижимости первичного и вторичного рынков. "Новостройки" стоят дешевле на начальном этапе. При этом наблюдается практически одинаковая тенденция изменения стоимости 1 м2.
На стоимость 1 м2 жилья влияет ряд факторов, например, уровень цен приобретения основных видов материалов строительными организациями, соотношение спроса и предложения, объемы ввода в действие жилых домов организациями различных форм собственности. Средние цены на некоторые виды строительных материалов по данным органов статистики за анализи-
руемый период демонстрируют рост. Это, в свою очередь, отражается на деятельности строительных организаций и на себестоимости квадратного метра жилья. Строительные организации, кроме этого находятся под воздействием уровня налогообложения, платежеспособности заказчиков, уровня квалификации рабочих.
Предложение на рынке жилищного строительства отражают объемы ввода жилья, которые в совокупности с другими факторами создают условия для развития регионального рынка недвижимости. Ввод в действие жилых домов по Самарской области представлен в таблице 1.
Таблица 1 Объемы ввода в действие жилых домов и общежитий, Самарская область, тыс. м2 общей площади*
Годы В целом по области в т.ч. в сельской местности
всего из них населением за счет собственных и заемных средств всего из них населением за счет собственных и заемных средств
2008 1328,2 384,4 244,9 215,7
2009 1023,4 418,1 246,1 205,0
2010 1041,1 374,5 181,4 151,5
2011 1331,0 480,9 313,5 281,5
2012 1484,3 - - -
*По данным Федеральной службы государственной статистики [7]
Данные таблицы 1 позволяют говорить об увеличении объемов ввода жилых домов как в сельской местности, так и в целом по Самар-
ской области. За счет средств населения строится в среднем 35% жилой недвижимости (рис. 2).
2008 2009 2010 2011 2012
□ Введено всего по области □ В т.ч. индивидуальные застройщики
Рисунок 2 Динамика ввода в действие жилых домов, тыс. кв. м общей площади
Несмотря на снижение в первом полугодии 2013 года количества сделок на рынке жилья, жилищное строительство продемонстрировало неплохой рост. Рост объемов строительства происходит в основном за счет индустриального жилищного строительства. Оценить, насколько объемы ввода удовлетворяют потребность населения в жилье, позволят данные таблица 2.
Данные, представленные в табл. 2, свидетельствуют о низком уровне обеспечения населения жильем. Из общего числа семей, стоящих на учете в качестве нуждающихся, жилье получают в среднем только 3%. Количество семей, получивших жилье или улучшивших жилищные условия, зависит не только от объемов жилого фонда, но и от уровня жизни населения. Сопоставление уровня цен на жилую недви-
жимость с доходами населения Самарской области, а также оценка направлений их использования позволяют делать предположение о нехватке собственных источников фи-
нансирования покупки жилья, что является фактором, определяющим степень склонности населения к сбережению (таблица 3).
Категории семей 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Число семей, состоявших на 44,1 45,3 54,9 58,7 50,7 43,1 51,5
учете в качестве нуждающих-
ся в жилых помещениях, в
общем числе семей
(на конец года), тыс. ед.
% от общего числа семей 12,8 13,1 4,7 5,1 4,4 3,7 4,5
(включая одиноких)
Число семей (включая одино- 1,3 1,7 1,6 1,5 1,8 2,9 3,6
ких), получивших жилые по-
мещения и улучшивших жи-
лищные условия
за год, тыс. ед.
% от числа семей, состоявших 2,9 3,9 3,6 2,6 3,6 6,7 6,9
на учете в качестве нуждаю-
щихся в жилых помещениях
Таблица 2 Объем и динамика предоставления жилых помещений семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий*
* Рассчитано по данным Федеральной службы государственной статистики [7]
Таблица 3 Цели сбережения денежных средств населением Самарской области, _% к общему числу респондентов, делающих сбережения*_
Цели создания сбережений 2010 г. 2011 г. 2012 г. 01.06.2013 г.
Лечение 9,3 10,9 29,2 29,1
Покупка недвижимости 15,2 16,0 24,4 23,4
Образование (включая обучение детей) 9,7 10,3 13,9 15,0
Благоустройство жилья, покупка автомобиля, отдых, торжества 42,5 39,5 15,1 17,4
На старость, на "черный день" и др. 15,2 15,5 15,6 13,2
Помощь родным и близким 8,1 7,8 1,8 1,9
* По данным Федеральной службы государственной статистики [7]
Основная часть населения до 2012 г. целью своих сбережений видела благоустройство жилья, покупку автомобиля, отдых и торжества, сбережения на старость. С начала 2012 г. структура сбережений изменилась в сторону роста последних на покупку недвижимости. В 2013 г.
направления распределения сбережений существенно не отличались от данных за 2012 г. Рост и преобладание доли сбережений на покупку недвижимости служат проявлением необходимости удовлетворения потребности, выходящей за рамки
финансовых возможностей, что говорит о падении доступности жилья.
Представленные данные позволяют количественно определить доступность жилой недвижимости для населения Самарской области. В практической деятельности не сформировалось универсального подхода и единой методики оценки коэффициента доступности жилья, что препятствует формированию адекватной системы мониторинга результативности проводимой государством политики в жилищной сфере. При всей простоте и наглядности использование коэффициентов доступности жилья, вне зависимости от методики, наиболее приемлемо в разрезе региональных рынков или рынков конкретного типа жилья.
Способы расчета коэффициента доступности жилой недвижимости:
1. На основе определения соотношения средней стоимости стандартной квартиры и среднегодового дохода семьи. Данный индикатор предложен Федеральной целевой программой "Жилище" [2]:
(1)
К Д V, I )= у = ^
где Кд(уд) - коэффициент доступности жилья, годы;
V - средняя стоимость квартиры, руб.;
I - совокупный годовой доход семьи, руб.
¥=8*Р, (2)
где S - площадь условной квартиры, м2;
Р - средняя рыночная стоимость 1 м2 квартиры, руб.;
2. С учетом прожиточного минимума по методике Фонда "Институт экономики города":
v к * 1>
К Ду,1 •ПМ -(Ьщ' (3)
где ПМ - годовой прожиточный минимум трех членов семьи, руб.;
3. С учетом накоплений граждан, стоимости уже имеющейся квартиры, доли стоимости квартиры, субсидируемой государством (например: материнский капитал), величины текущих годовых расходов семьи. Данный подход предложен Авдонькиной В. В. в своих работах [3].
КД =
Б * Р - Ун - К - V
К
Д - ТР
(4)
где S - общая площадь квартиры, м2;
Р - средняя рыночная стоимость 1 м2 квартиры, руб.;
Д - совокупный годовой доход семьи, руб.;
ТР - текущие годовые расходы семьи, руб.;
Ун - накопления семьи, руб.;
Ук - стоимость уже имеющейся квартиры, руб.;
Уг - доля стоимости квартиры, субсидируемая государством, руб.
Значение коэффициента доступности жилья интерпретируется как количество лет, за которые можно накопить собственные средства для приобретения квартиры.
Коэффициенты доступности, рассчитанные по первым двум методикам, при покупке двухкомнатной квартиры семьей в составе двух трудоспособных и одного ребенка представлены в таблица 4.
Показатели 2012 г. 3 кв. 2013 г.
Расчет коэффициента доступности жилья согласно Федеральной целевой программе "Жилище" к Д V,' )=V=^
1) Средняя стоимость 1 м , руб.(Р) 43 249 46 941
2) Площадь 54 54
3) Среднедушевой доход, год, руб. (I) 2*(24 683*12 мес.) = 592 392 2*(25 500*12 мес.) = 612 000
Кд(у,1), лет 3,9 4,1
Расчет коэффициента доступности жилья с учетом расходов, определяемых по уровню прожиточного минимума V $ * Р К Д ^'1'ПМ) ~ (I - ПМ) " (I - ПМ)
1) Среднедушевой доход, год, руб. (I) 592 392 612 000
2) Прожиточный минимум, год, руб. (ПМ): трудящийся 2*(7 309*12 мес.) = 175 416 2*(8 142*12 мес.) = 195 408
ребенок 6 394*12 мес. = 76728 7 135*12 мес. = 85 620
3) Средняя стоимость 1 м , руб.(Р): на первичном рынке 38 793 43 345
на вторичном рынке 47 705 50 537
4) Площадь квартир 54 54
Кд(у,1,пм)> лет: первичный рынок 6,2 7,1
вторичный рынок 7,6 8,2
* Расчеты автора
Результаты расчета показывают, что значение коэффициента Кд^л за анализируемый период превышает правительственные оценки, согласно которым стандартная квартира площадью 54 м и средней стоимостью будет доступна семье из трех человек через 3 года.
Коэффициент Кд^шм больше показателя Кд(уд, отражает более реальную ситуацию на рынке жилья, так как расчет проводится с учетом прожиточного минимума семьи из двух трудоспособных и одного ребенка, что учитывалось и при расче-
те среднего дохода. Кроме того, доступность жилья была рассчитана как для первичного, так и для вторичного рынка.
На фоне роста рыночных цен на жилье его доступность для населения Самарского региона снижается. Как по Кд^ц,, так и по Кд^пщ прослеживается тенденция роста, что противоречит ожидаемым результатам, заявленным в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020
года, Федеральной целевой программе "Жилище".
Параметры доступности жилья для населения отражают сбалансированность спроса и предложения на жилищном рынке, соотношение доходов населения и условий ипотечного жилищного кредитования. Низкое значение коэффициента доступности жилья может быть проявлением социально-экономического коллапса региона, говорить о падении цен на недвижимость (а значит, и о падении доходов населения) и послужить индикатором оценки данного региона как депрессивного [4].
Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения [1].
Таким образом, основной тенденцией последних 1,5-2 лет на рынке ипотечного кредитования Самарской области является рост объемов рынка в условиях увеличения ставок по ипотечным кредитам. Причиной чего можно назвать усилившеюся конкуренцию среди участников рынка, повлекшую корректировку условий кредитования, требований к заемщикам. Проблема доступности жилья заключается не столько в стоимости ипотечного кредита, сколько в уровне денежных доходов домохо-зяйств, стоимости квадратного метра жилья. Спрос на жилье в Самарской области на ближайшие годы останется достаточно высоким и будет превышать предложение, особенно это касается жилья эконом-класса.
Поэтому тенденция роста цен на жилую недвижимость сохраняется.
Разработка новых и совершенствование действующих институтов жилищного рынка, обеспечивающих повышение доступности жилья, а именно: жилищной ипотеки, земельной ипотеки; повышение доступности ипотечных кредитов, в частности, увеличение доли граждан, имеющих возможность с помощью собственных и заемных средств приобрести или снять необходимое жилье на рынке, построить индивидуальное жилье, до 60 процентов; создание жилищного фонда социального использования - все это стратегические задачи государственной жилищной политики [1].
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года [Электронный ресурс] : утв. распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 г. № 1662-р.
2. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы [Электронный ресурс] : утв. постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675.
3. Авдонькина В.В. Оценка степени связи между факторами и параметрами рынка жилья по Нижегородской области за 2007-2012 гг. на основе корреляционно-регрессионного анализа [Электронный ресурс] // Теория и практика общественного развития, 2013. - № 11. - Режим доступа: http://www.teoria-practica.ru
4. Иноземцева Е.Ю. Строительные сберегательные кассы в развитии ипотечного жилищного креди-
тования в Российской Федерации [Текст] : автореф. дис. ... канд. экон. наук / Е.Ю. Иноземцева. - Тольятти, 2011.
5. Косарева Н., Туманов А. Об оценке доступности жилья в России [Электронный ресурс] // Вопросы экономики. 2007. № 7.- Режим доступа: http://www.urbaneconomics.ru/ publications/?mat_id=383
6. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельности ОАО "АИЖК" [Электронный ресурс] : - 2013. - Вып. 10. - Режим доступа: www.ahml.ru.
7. Регионы России. Социально-экономические показатели, 2012 [Электронный ресурс] : стат. сб. / Росстат. - М., 2012. - 990 с. - Режим доступа: www.gks.ru.
