CC BY
177
УДК 332.82
ОЦЕНКА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
Я.В.Паттури
ASSESSMENT OF THE AFFORDABILITY OF RESIDENTIAL REAL ESTATE IN RUSSIA
Ya.V.Patturi
Институт экономики и управления НовГУ, [email protected], [email protected]
Приведена методика оценки доступности жилой недвижимости, применяемая в современной мировой и российской практике анализа рынка недвижимости. Представлены результаты расчетов значений системы показателей доступности жилья для граждан в России (в том числе в региональном аспекте) за период 2000-2011 гг.
Ключевые слова: рынок жилой недвижимости, доступность жилья, ипотечный кредит
The article describes the technique of estimating the affordability of residential real estate, applied in modern world and Russian practice of real estate market analysis. It also presents the calculation data on the values of the housing affordability for citizens in Russia (including the regional aspect) through 2000-2011.
Keywords: residential real estate market, housing affordability, mortgage credit
Согласно «Концепции долгосрочного социально -экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» основным приоритетом нацио-нальной политики государства в области развития чело -веческого потенциала является повышение доступности жилья для граждан [1]. Сегодня, несмотря на создание основ функционирования цивилизованного рынка не -движимости, приобретение или строительство жилья на практике пока доступны лишь ограниченному кругу российских семей (так, возможность приобретения жилья с помощью собственных или заемных средств име-ют, по разным оценкам, 10-15% населения, при этом нуждаются в улучшении жилищных условий — около 70% [2]). Основными причинами низкого платежеспо-
собного спроса на жилье остаются невысокий средний уровень доходов населения, недостаточная развитость институтов ипотечного жилищного кредитования, ин-фраструктуры рышка жилья, а также высокий уровень цен, рисков и издержек на этом рынке.
Доступность жилья представляет собой сложный многогранный индикатор, в общем смысле отражающий ход рышочных реформ в жилищной сфере, их со -циальную направленность, учшывающий поведение и ожидания населения на рынке жилья; это один из целе-вых ориентиров реализуемый программ национального и регионального социально-экономического развития. Сегодня в зарубежной и отечественной практике эконо-мики недвижимости сложился универсальный подход к
Рис.1. Динамика покупательской способности заработной платы на первичном жилищном рынке России, кв. метров (рассчитано по данным [4])
оценке этой ключевой характеристики жилищного рынка с помощью системы показателей [3]:
— величина жилой площади, которая может быть приобретена физическим лицом на одну месячную заработную плату (покупательская способность заработной платы на жилищном рынке), кв. метров (Д);
— коэффициент доступности жилья, лет (12);
модифицированный коэффициент доступности
жилья, лет (13);
— индекс доступности жилья с кредитом, % (/4);
— доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее социальным стандартам, с помощью собственных и заемных средств, % (15).
Одним из самых простых измерителей уровня доступности жилья является покупательская способность заработной платы на жилищном рынке (Д), которая определяется отношением среднемесячной номинальной начисленной заработной платы работников к средней рыночной стоимости 1 кв. метра жилья. Динамика значений данного показателя для России в 2000-2011 гг. представлена на рис.1.
За период 2000-2011 гг. величина общей площади жилья на первичном рынке, которая может быть приобретена среднестатистическим россиянином на одну месячную заработную плату, выросла в два раза и составила 0,53 кв. метра (справочно: значение аналогичного показателя для западных стран в 3-5 раз выше). Ситуацию улучшило падение цен на жилье в 2009 г.,
когда продавцы, испытывая финансовые трудности в силу наступившего кризиса, для скорейшей продажи построенного жилья существенно снизили уровень цен. В целом, с 2008 г. темп роста цен на первичном рынке жилья отстает от темпа роста средней заработной платы, поэтому показатель доступности жилья растет.
Другой подход к оценке доступности жилья предполагает определение периода времени (числа лет), который потребуется домашнему хозяйству для накопления средств на приобретение жилья, при условии сбережения всех своих доходов (/2). Коэффициент доступности жилья рассчитывается как отношение текущей средней рыночной стоимости стандартной квартиры в 54 кв. метра к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Динамика значений данного показателя для России за период 2000-2011 гг. представлена на рис.2.
За период 2000-2011 гг. продолжительность накопительного периода для покупки семьей из трех человек стандартной квартиры сократилась с 5,71 до 3,25 лет, т.е. на 2,46 года или 43,1%; при этом значение коэффициента оказалось лучше планового показателя 2015 г. ФЦП «Жилище» — главного инструмента реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В соответствии с общепринятой классификацией рынков жилья с точки зрения его доступности, жилье в России перешло из категории «существенно недоступно» (значение коэффициента более 5
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2015*
* 2015 г. — целевой индикатор Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» на 2011-2015 гг. Рис.2. Динамика коэффициента доступности жилья на первичном рынке России, лет (рассчитано по данным [4])
лет) в 2000 г. в категорию «не очень доступно» (значение коэффициента от 3 до 4 лет) в 2011 г.
В табл.1 представлена динамика значений коэффициента доступности жилья в 2010-2011 гг., рассчитанная по данным [4] о средних ценах на рынке жилья и доходах в федеральных округах и субъектах СевероЗападного федерального округа Российской Федерации.
Таблица 1
Динамика коэффициента доступности жилья по регионам России, лет
Субъект 2010 г. 2011 г. Изменение, в %
Российская Федерация 4,31 3,25 -25
Центральный федеральный округ 4,87 3,58 -27
Южный федеральный округ 4,29 3,76 -12
Северо-Кавказский федеральный округ 3,32 2,74 -17
Приволжский федеральный округ 3,55 3,19 -10
Уральский федеральный округ 2,95 2,75 -7
Сибирский федеральный округ 3,81 3,66 -4
Дальневосточный федеральный округ 3,45 3,22 -7
Северо-Западный федеральный округ: 4,42 3,43 -23
— республика Карелия 4,30 3,78 -12
— республика Коми 2,72 2,55 -6
— Архангельская область 3,08 3,40 10
— Ненецкий автономный округ 2,32 1,67 -28
— Вологодская область 3,86 3,70 -4
— Калининградская область 3,64 3,31 -9
— Ленинградская область 4,92 4,18 -15
— Мурманская область
— Новгородская область 3,47 3,07 -12
— Псковская область 4,10 3,70 -10
— Санкт—Петербург 4,58 4,59 0
Таким образом, в 2010-2011 гг. отмечается рост доступности жилья для граждан в целом по России и во всех ее федеральных округах; наиболее значительное улучшение ситуации зафиксировано в Центральном (на 27%) и Северо-Западном (на 23%) федеральных округах; наименее значительное — в Уральском (на 7%), Дальневосточном (на 7%) и Сибирском (на 4%) федеральных округах. Новгородская область, расположенная в Северо-Западном федеральном округе, при значительном снижении коэффициента (на 12%) занимает 29 (из 78) место среди субъектов Российской Федерации по уровню доступности жилья (3 место в своем федеральном округе после Ненецкого автономного округа (1 место по России) и Республики Коми).
При расчете модифицированного коэффициента доступности жилья (13) делается поправка на текущее потребление семьи с помощью вычета из ее среднегодового дохода величины прожиточного минимума. Таким образом, он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, расходуемые на питание и удовлетворение базовых потребностей. Динамика значений данного показателя для России за период 2000-2011 гг. представлена на рис.3.
Методика расчета предполагает, что сроки накопления, рассчитанные с применением модифицированного индекса доступности жилья, несколько продолжительнее накопительного периода для покупки семьей из трех человек стандартной квартиры при условии сбережения всех своих доходов (для сравнения: 3,25 и 4,55 лет в 2011 г. соответственно). Вместе с тем, за период 2000-2011 гг. произошло серьезное снижение модифицированного коэффициента доступности жилья в России (на 7,6 лет или 62,6%), прежде всего, вследствие превышения темпов роста среднедушевых доходов населения над темпами роста величины прожиточного минимума. Однако согласно результатам независимого исследования, проведенного международной компанией Еуаш, еще в 2010 г. среднестатистической российской семье нужно было копить на недвижимость 20,8 года [2].
Представленные выше показатели не учитывают один важный фактор, способный существенно скорректировать представления о доступности жилья для насе-
Рис.3. Динамика модифицированного коэффициента доступности жилья на первичном жилищном рынке России, лет (рассчитано по данным [4])
ления, — возможность приобретения жилья с помощью ипотечныгс кредитов. Этот индикатор социальноэкономической эффективности рынка, получивший название «индекс доступности жилья с кредитом» (/4), широко используется в США и европейских странах, характеризующихся развитой системой ипотечного жилищного кредитования. В России в настоящее время также сложились предпосылки внедрения такого индикатора в практику официальной методики для адекватной оценки уровня доступности жилья за счет использования собственных и заемных средств в свете государственного приоритета жилищных программ, активного развития комплекса жилищного строительства и системы ипотечного жилищного кредитования.
Индекс доступности жилья с кредитом показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Значение показателя, к примеру, в 70% означает, что у домохозяйства есть только 70% дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита. Динамика значений данного показателя для России за период 1998-2011 гг. представлена на рис.4 [3].
Так, согласно расчетам, проведенным экспертами Института экономики города (Москва), в 2011 г. среднестатистическая российская семья имеет доходы, на 7% превышающие необходимые для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита (еще в 2010 г. у домохозяйств было только 78% такого дохода, а в 1998 г. — лишь 10%). Рост индекса происходит, прежде всего, вследствие роста доходов среднестатистического домохозяйства на фоне обострения конкуренции между ипотечными кредиторами.
В табл.2 представлена динамика значений индекса доступности жилья с кредитом в 2010-2011 гг., рассчитанная по данным о средних ценах на рынке жилья, условиях ипотечного кредитования и доходах в федеральных округах и субъектах Северо-Западного федерального округа Российской Федерации.
Таблица 2
Динамика индекса доступности жилья с кредитом по регионам России [2]
Субъект 2010 г., в % 2011 г., в % Изменение, в %
Российская Федерация 78 107 38
Центральный федеральный округ 69 97 41
Южный федеральный округ 78 93 18
Северо-Кавказский федеральный округ 101 127 25
Приволжский федеральный округ 95 109 15
Уральский федеральный округ 114 127 11
Сибирский федеральный округ 88 95 8
Дальневосточный федеральный округ 98 108 11
Северо-Западный федеральный округ: 76 102 34
— республика Карелия 78 92 18
— республика Коми 124 137 10
— Архангельская область 109 103 -6
— Ненецкий автономный округ 145 209 45
— Вологодская область 87 94 8
— Калининградская область 92 105 14
— Ленинградская область 68 83 22
— Мурманская область
— Новгородская область 97 113 17
— Псковская область 82 94 15
— Санкт—Петербург 74 76 3
1999 2000 20012002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010;
Рис.4. Динамика индекса доступности жилья с кредитом на первичном жилищном рынке России, %
38,3
ос 27 29 30
1М18’6 17’7п/У1Г: & 12 1
9,0 ь 1
1IIIIII1 1
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2030
■ факт ■ целевой показатель
Рис.5. Динамика доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств на первичном жилищном рынке России, %
Таким образом, в 2010-2011 гг. отмечается рост доступности для граждан жилья с кредитом в целом по России (на 38%) и во всех ее федеральных округах; наиболее значительное улучшение ситуации отмечается в Центральном (на 41%) и СевероЗападном (на 34%) федеральных округах; наименее значительное — в Уральском (на 11%), Дальневосточном (на 11%) и Сибирском (на 8%) федеральных округах. Новгородская область при значительном росте индекса (на 17%) занимает 29 (из 78) место среди субъектов Российской Федерации по уровню доступности жилья с кредитом.
И, наконец, показатель доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств (15), рассчитывается путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств, и последующего сравнения полученного результата с данными о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода.
Минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 кв. м для семьи из трех человек), за счет собственных и заемных средств, определяется по формуле:
ЬТУ г
ТТ = 100% ' '54' 12 • 100% 100%
1 ( I Г"12 Р ,
1 [1 + 12 • 100% ) где Т1 — минимальный совокупный доход семьи из трех человек, рублей в месяц; ЬТУ — доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, %; Р — среднегодовая рыночная стоимость 1 кв. метра жилья, рублей; г — процентная ставка по ипотечному кредиту, % в год; t — срок кредита, лет; Р1 — доля платежа по ипотечному кредиту в доходах семьи, %.
Доля домохозяйств с совокупным доходом выше минимального определяется исходя из дан-
ных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода. Ввиду отсутствия официальных данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода используются данные о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода, с которым сравнивается минимальный совокупный доход семьи из трех человек в расчете на одного члена семьи. Динамика значений доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств для России за период 2004-2011 гг. и прогнозный период представлена на рис.5 [3].
Согласно расчетам, проведенным экспертами Института экономики города (Москва), в 2004-2011 г. значение доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, увеличилось с 9,0% до 38,3%, т.е. в более чем в 4 раза. При этом с 2009 г. фактическое значение данного показателя превосходит значение, установленное ФЦП «Жилище»: в частности, в 2009 г. на 1,0%, в 2011 г. — на 16,3% в абсолютном выражении. Ожидается, что к 2030 г. не менее 60% российских семей смогут позволить себе приобретение жилой недвижимости с помощью собственных и заемных средств.
В целом, несмотря на то, что очевидным является факт серьезного отставания показателей доступности жилья как одной из характеристик качества жизни россиян от аналогичных показателей развитых социально-ориентированных экономик мира*, в последнее десятилетие наблюдается положительная динамика повышения платежеспособного спроса населения России на рынке жилой недвижимости.
*Согласно рейтингу, составленному экспертами компании Еуап8, проанализировавшими рынки жилой недвижимости более 40 стран мира, Россия заняла пятое место в рейтинге стран с самой недоступной жилой недвижимостью. В качестве меры расчета доступности жилья использовалось соотношение стоимости недвижимости к доходам населения [2].
Можно надеяться, что приобретение недвижимости станет более доступным с ростом российской экономики.
1. Концепция долгосрочного социально-экономического
развития Российской Федерации на период до 2020 года [электронный ресурс] // Гарант: информационно-
правовой портал [сайт]. ИЯЬ: http://base.garant.ru/194365/.
2. Россия вошла в пятерку стран с самым недоступным
жильем для граждан [электронный ресурс] //
NEWSRU.com. Недвижимость [сайт]. ИЯЬ:
http://realty.newsru.com/article/07dec2010 /ratiпgevaпs.
3. Проект «Показатели доступности жилья в России» [электронный ресурс] // Институт экономики города [сайт]. URL: http://www.urbaпecoпomics.ru/projects/?mat_id=270.
4. Федеральная служба государственной статистики Рос-
сийской Федерации [сайт]. URL: http://www.gks.rn.
Bibliography (Transliterated)
1. Kontseptsiia dolgosrochnogo sotsial'no-ekonomicheskogo razvitiia Rossiiskoi Federatsii na period do 2020 goda [elek-trannyi resms] // Garant: infoгmatsionno-pгavovoi portal [sait]. URL: http://base.garant.m/194365/.
2. Rossiia voshla v piateAu stran s samym nedostupnym zhil'em dlia grazhdan [elektronnyi resrns] // NEWSRU.com. Nedvizhimost' [sait]. URL: http://гealty.newsгu.com/aгticle/07dec2010 /гatingevans.
3. Praekt «Pokazateli dostupnosti zhil'ia v Rossii» [elektгonnyi гesuгs] // Institut ekonomiki goгoda [sait]. URL: http://www.uгbaneconomics.гu/pгojects/?mat_id=270.
4. Fedeгal'naia sluzhba gosudaгstvennoi statistiki Rossiiskoi Fedeгatsii [sait]. URL: http://www.gks.rn.
з1
