CC BY
669
№ 4 (139) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Особенности управления муниципальными земельными ресурсами
Е.Н. Шувалова
главный специалист-эксперт отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (г. Москва)
Екатерина Николаевна Шувалова, [email protected]
Земля является уникальным объектом, обладающим рядом незаменяемых свойств, таких, например, как плодородие. При этом земельные ресурсы относятся к пространственно ограниченным ресурсам, воспроизвести которые невозможно. Земля оказывает активное воздействие на функционирование общества, в частности, удовлетворяет его потребности в качестве пространственной основы жизнедеятельности и средства производства. В связи с этим управление земельными ресурсами - дело не только важное, но и достаточно сложное, предполагающее создание четкой и эффективной системы управления.
Проблема управления земельными ресурсами в Российской Федерации с учетом проводимых социально-экономических реформ является актуальной и острой, основное внимание при решении которой уделяется нормативному правовому обеспечению и ведению государственного кадастра недвижимости.
В современной России можно наблюдать процесс создания, совершенствования и освоения норм и правил земельных отношений нового типа, основанных на многообразии форм собственности на землю, строгом учете земельных ресурсов и прав на них, определении стоимости земли, а также защите прав собственников земельных участков и пользователей. В настоящее время земельный участок можно купить, продать, подарить, обменять, заложить, внести в уставный капитал, сдать в аренду.
90 Подписка в любое время по минимальной цене (495)
Такого рода операции, приобретающие в нашей стране массовый характер, требуют эффективного управления.
Актуальность и значимость преобразовательных процессов в области управления земельными ресурсами определяет и необходимость формирования специалистов в этой области. Положительные результаты проведения реформ зависят от уровня профессиональной подготовки специалистов, их квалификации, умения оперативно действовать и адекватно принимать решения в различных ситуациях на различных уровнях управления. На современном этапе от специалиста требуются не только профессиональные знания технических дисциплин, но и знания в области экономики, управленческие знания и культура, психологическая устойчивость, способность работать в нестабильной обстановке и воспринимать большое количество информации. Умение подобрать таких специалистов или организовать их подготовку, переподготовку и повышение квалификации является одной из составных частей процесса формирования специалистов, осуществляющих государственное управление земельными ресурсами.
Обратимся к проблеме управления земельными ресурсами в целом и к управлению муниципальными землями в частности. Управление любой системой в целом состоит в обеспечении сохранности, устойчивости развития этой системы, входящих в нее элементов или связанных с ней других систем в общих интересах. Соответственно, муниципальное управление земельными
4-1950, [email protected]
УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ
ресурсами - это целенаправленная деятельность муниципальных органов власти по организации рационального использования земли с учетом удовлетворения интересов как всего общества, так и отдельного человека по обеспечению устойчивого развития конкретной территории.
Объектом управления земельными ресурсами в муниципальном образовании выступает земельный участок в установленных границах, с фиксированной площадью и правовым режимом в пределах границ муниципального образования. При этом объектом муниципального управления будут являться не только исключительно муниципальные земельные участки, но и земли, находящиеся в государственной собственности (неразграниченные земли). Управляющее воздействие муниципалитета направлено и на земли, находящиеся в частной собственности, например при установлении ставок земельного налога.
Субъектами местного управления земельными участками являются органы местного самоуправления, а субъектами внутрихозяйственного управления - собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы (физические и юридические лица). Цель управления -формирование механизма регулирования земельных отношений и использования земельных участков в границах муниципального образования.
Цели, задачи и интересы государственных и муниципальных органов власти в области управления земельными ресурсами в основном совпадают, но с учетом того, что земельные платежи представляют собой источник пополнения местного бюджета, муниципальное управление имеет ярко выраженный экономический характер.
Управление землями на территории муниципального образования включает в себя принятие нормативных правовых актов в виде решений, программ, правил и раскрывается через проводимые мероприятия. В соответствии с этим органы местного самоуправления могут активно влиять на ста-
новление и развитие рынка земли, при этом в основу общего регулирования земельноимущественных отношений положена федеральная и региональная нормативные правовые базы.
Муниципальная земельная политика должна быть направлена на создание благоприятных условий для удовлетворения интересов граждан и общества, а также для устойчивого развития муниципального образования в целом. Проведение современной муниципальной экономической политики основано на рациональной эксплуатации закрепленной за органами местного самоуправления собственности. Очевидно, что муниципальная собственность, в особенности земельные ресурсы, составляет экономическую основу местного самоуправления в качестве источника финансирования местного бюджета, поэтому муниципалитет должен реализовывать такую стратегию управления земельными ресурсами, которая обеспечивала бы стабильное поступление постоянно увеличивающихся доходов от использования земли. Эти доходы следует направлять на развитие инфраструктуры города.
Муниципальное образование по своей природе является сложной системой и, соответственно, подвержено влиянию внешних и внутренних факторов, которые оказывают воздействие и на систему муниципального управления земельными ресурсами.
Любой механизм управления, как отдельными секторами экономики, так и народным хозяйством (в том числе земельными ресурсами), должен отвечать определенным наборам общественных принципов этой функциональной системы. Можно отметить несколько принципов управления земельными ресурсами на современном этапе развития земельных отношений в Российской Федерации, которые в равной степени могут быть использованы в системе как государственного, так и муниципального управления.
Первый принцип - наличие многообразия форм собственности на землю и землепользования. Этот принцип заложен в Конститу-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
№ 4 (139) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ции Российской Федерации. В соответствии с ним земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Существующее законодательство позволяет субъектам всех форм собственности иметь равные права на использование земель и распоряжение ими.
Второй принцип - сочетание интересов общества и законных интересов граждан при использовании земель. В соответствии с этим принципом регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при условии обеспечения гарантий для каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Третий принцип - научный подход к регулированию земельных отношений. Согласно этому принцип земельные отношения должны регулироваться с использованием научно обоснованных методик и положений, которые базируются на детальном изучении объекта управления.
Четвертый принцип - участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю. Это означает, что граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия.
В соответствии с пятым принципом при управлении земельными ресурсами должен прослеживаться приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. В основу этого принципа положены разделение земель по целевому назначению, ограничение их использования не по целевому назначению и изъятие цен-
92 Подписка в любое время по минимальной цене (495)
ных земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий.
Согласно шестому принципу в приоритете находится охрана земли как важнейшего компонента окружающей природной среды и средства производства. В соответствии с этим принципом любое использование земли должно осуществляться собственниками, землепользователями и арендаторами без нанесения ущерба окружающей среде.
Седьмой принцип - платность землепользования. Это основополагающее положение рыночной экономики, согласно которому земельный участок выступает как недвижимость, как объект гражданскоправового оборота, следовательно, любое использование земли должно осуществляться за плату.
Восьмой принцип - устойчивость развития городского землепользования. Согласно этому принципу обеспечиваются гарантии прав собственников, землепользователей и арендаторов. В соответствии с этим изъятие земель у правообладателя допускается в исключительных случаях при нарушении земельного законодательства или выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Исходя из этого принципа предполагается единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости - все прочно связанные с земельными участками объекты следуют их судьбе.
Соблюдение восьмого принципа имеет большое значение при управлении землями в поселениях, где земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости образуют единый недвижимый комплекс.
Девятый принцип - информативность. Любые участники земельно-имущественных правоотношений должны иметь возможность получить всю информацию о земельном участке и расположенных на нем объектах недвижимости.
Десятый принцип - ответственность. Это означает, что нарушения земельно-
4-1950, [email protected]
УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ
го законодательства должны устраняться бесспорно, а лиц, их допустивших, следует привлекать к ответственности. Кроме того, согласно этому принципу предполагается равенство всех сторон земельных отношений перед законом, в том числе государственных и муниципальных органов, осуществляющих управление земельными ресурсами.
Названные принципы регулирования земельных отношений создают основу, на которой базируется система государственного и муниципального управления в Российской Федерации.
Управление в целом и управление земельными ресурсами в частности складывается из циклов (стадий) управленческой деятельности. Применительно к земельным ресурсам можно выделить следующие циклы:
• сбор достоверной информации об объекте управления (то есть о земельных ресурсах) и его изучение;
• выработка концепции управленческих решений применительно к конкретным условиям;
• реализация концепции управления земельными ресурсами;
• осуществление контроля за реализацией управленческих решений.
Следует отметить, что современная система управления позволяет местным органам власти при комплексном, системном подходе к управлению эффективно и рационально использовать земельные ресурсы в пределах муниципального образования, воздействовать на развитие рынка земли и привлечение инвестиций, создавать необходимые условия для устойчивого развития территории, не дожидаясь решения этих вопросов на федеральном уровне.
В заключение отметим, что статья имеет сугубо теоретический характер и автором не ставилась цель показать, как решаются проблемы управления земельными ресурсами на примере муниципальных образований Московской области.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года № 1633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации».
2. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Гарант» (дата обращения: 2012 год).
3. Землеустройство и кадастр недвижимости в реализации государственной земельной политики и охраны окружающей природной среды : сборник научных статей международной научно-практической конференции, посвященной 230-летию государственного университета по землеустройству / под общей редакцией С. Н. Волкова, В. В. Вершинина. М. : Государственный университет по землеустройству, 2009.
4. Лойко П. Ф. Проблемы земельной политики и государственного управления земельными ресурсами в Российской Федерации // Землеустройство, земельный кадастр и мониторинг земель. 2008. № 2.
5. Мишустин М. В. Информационнотехнологические основы администрирования имущественных налогов : монография. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2007.
6. Теория и методы применения сведений Государственного мониторинга земель в целях информатизации Государственного кадастра недвижимости : монография / под научной редакцией А. А. Варламова. М. : Государственный университет по землеустройству, 2009.
7. Теория и методы управления земельными ресурсами в условиях многообразия форм собственности на землю : монография / под научной редакцией А. А. Варламова. М. : Государственный университет по землеустройству, 2006.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
