CC BY
94ВОПРОСЫ
российской юстиции УДК 347.9
Кравченко Мария Евгеньевна Уральский государственный юридический университет
Институт юстиции Россия, Екатеринбург [email protected] Kravchenko Maria Evgenevna Ural State Law University Institute of Justice Ekaterinburg, Russia
ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ Аннотация: автор приводит понятие «недвижимое имущество», закрепленное в законодательстве и различные научные точки зрения на составляющие это понятие элементы. Также через анализ судебной практики и нормы законодательства выявляет особенности реализации недвижимого имущества, роль государственной регистрации в данном процессе, а также ограничения в отношении имущества, которое не может быть реализовано. Ключевые слова: недвижимое имущество, исполнительное производство, государственная регистрация недвижимого имущества, процедура реализации имущества, судебный пристав-исполнитель.
THE REAL REAL PROPERTY IN THE EXPERT AN Annotation: the author cites the concept of "real estate" enshrined in the law and various scientific points of view on the elements that make up the concept. Also, through an analysis of court practice and legislation, it reveals the peculiarities of the real estate sale, the role of state registration in this process, as well as restrictions on property that cannot be realized.
ВОПРОСЫ
российской юстиции
Key words: real estate, executive proceedings, state registration of real estate, the procedure of sale of property, bailiff-executive.
Недвижимое имущество- фундаментальный объект гражданского оборота, обращение взыскания на которое происходит чаще всего. При этом российское законодательство постоянно меняется, подстраиваясь под ежегодно трансформирующееся общественные правоотношения. Но при этом законодательная система регулирования несовершенна и порождает проблемы в правоприменительной деятельности судей и судебных приставов-исполнителей.
Прежде чем перейти к особенностям, определим правовую категорию недвижимого имущества. К нему в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) относятся:
- объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например, земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
- жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места).
По мнению автора, приведенная норма содержит конкретные примеры объектов, относящихся к недвижимому, но не раскрывает само содержание дефиниции «недвижимое имущество». Возникает также вопрос: подпадают ли имущественные права под характеристику недвижимого имущества?
По мнению И.А. Емелькиной, имущественные права могут относится к недвижимому имуществу, но в совокупности с другими вещами [10]. Подобного мнения придерживается и Н.В. Диаковская.
В свою очередь Г.В. Чубуков и вовсе отграничивает друг от друга понятия «недвижимое имущество» и «недвижимость», определяя последнее как совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного происхождения и размещения на земле.
российской юстиции
Таким образом, легальное определение, закрепленное в статье 130 ГК РФ
не удовлетворяет в полной мере ни практиков, ни теоретиков, так как не отражает в полной мере содержание дефиниции «недвижимое имущество».
Особо важное значение для правового режима недвижимого имущества и сделок с ним имеет государственная регистрация (пункт 1 статьи 131 ГК РФ). Ю.Н. Андреев отмечает, что такое необходимое действие в отношении имущества является законодательным требованием по укреплению правового режима недвижимого имущества, представляя собой правовое последствие признания недвижимой вещи объектом права [7].
Раньше в случае встречи с недобросовестным собственником недвижимого имущества, который не зарегистрировал объект недвижимости или зарегистрировал его на третье лицо, у судебного пристава-исполнителя были проблемы. И эти сложности разрешились путем внесения в Федеральный закон от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» статьи 66, в соответствии с которой пристав имеет право в определенных законом случаях обращаться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества, на которое может быть обращено взыскание.
Такое право стало важным правовым инструментом при осуществлении судебным приставом-исполнителем процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество. Но некоторые приставы выходят за пределы предоставленных им полномочий, произвольно определяя круг необходимых действий.
Обратимся к Постановлению Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 № 13466/08, связанному с незаконными действиями судебного пристава -исполнителя о передаче имущества на хранение и с необеспеченностью
сохранности имущества. Исходя из обстоятельств дела, судебный пристав -исполнитель на основании исполнительного листа об обеспечении иска, но без решения на то судьи арбитражного суда, наложил арест на движимое и недвижимое имущество должника, передав его на ответственное хранение директору юридического лица. Но после отмены определения арбитражного суда имущество не было возвращено в полном объеме, в свою очередь пристав сослался на то обстоятельство, что у него отсутствует информация о местонахождении данного имущества и ответственного хранителя. Тем не менее суд обязал судебного пристава-исполнителя возвратить обществу имущество в полном объеме и в состоянии, в котором оно было арестовано и изъято. Тем не менее суды первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между незаконными действиями судебного пристава-исполнителя по изъятию и передаче имущества на хранение третьему лицу и возникшими у истца убытками, поскольку утрата спорного имущества произошла по вине хранителя.
В свою очередь Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, сделав следующие выводы: судебный пристав-исполнитель, изъяв и передав имущество должника на хранение другому лицу в рамках исполнения требований исполнительного документа о наложении ареста на имущество, вышел за пределы предоставленных ему полномочий, поскольку выбор обеспечительной меры и подлежащие совершению для ее реализации исполнительные действия должны определяться арбитражным судом. Также правоотношения по хранению в исполнительном производстве возникают между судебным приставом-исполнителем, действовавшим на основании закона об исполнительном производстве и закона о судебных приставах, и хранителем, а не между собственником (владельцем) имущества и хранителем. Таким образом, ответственность с пристава за неправомерные действия не сняли.
В федеральном законе «Об исполнительном производстве» недвижимое имущество не рассматривается в качестве отдельного объекта реализации и подпадает под общее понятие «имущество». В силу статьи 87 этого же закона реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. Подобным образом может быть реализовано такое недвижимое имущество, как жилая и нежилая недвижимость.
Обратимся к процедуре реализации имущества в исполнительном производстве. Можно выделить несколько этапов:
1. Арбитражный суд выдает исполнительный лист после вступления в силу судебного акта по рассматриваемому делу, за исключением случаев немедленного исполнения;
2. В дело вступает судебный пристав-исполнитель- уполномоченное лицо на проведение действий по реализации имущества. Он проводит ряд необходимых действий:
- оценка недвижимого имущества (производится оценщиком на основании п. 1 ч. 2 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве);
Стоимость формируется из средней рыночной стоимости такого вида имущества со сходными характеристиками и оценки состояния объектов и необходимости ремонта.
Также в связи с тем, что недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации, для его поиска направляются запросы в Росреестр соответствующего субъекта РФ о наличии недвижимого имущества.
- имеет право в целях обеспечения исполнения исполнительного документа наложить арест на имущество должника.
Проблемным аспектом становится невозможность осуществления принципа соразмерности в случаях наложения ареста. Из анализа судебной практики видно, что суды не всегда обращают внимание при вынесения определения о наложении ареста на реальную сумму подлежащего аресту имущества и сумму действительной задолженности. Это приводит к ситуации,
российской юстиции
когда сумма арестованного имущества значительно превышает сумму долга, что
не в полной мере соответствует цели института обеспечительных мер.
В связи с этим многие ученые предлагают установить определенный порядок применения процедуры ареста, выделив следующие критерии соотносимости применяемых мер и реальной суммы задолженности: вид и назначение недвижимого имущества, а также его рыночная стоимость.
- не ранее 10 и не позднее 20 дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию
3. Объявление о торгах размещается на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов, на федеральных ресурсах по аукционам и торгам и в СМИ.
Данный перечень не является закрытым, другие правила размещения информации о проведении публичных торгов могут устанавливаться законами. К примеру, ч. 3 ст. 57 Закона об ипотеке говорит, что такая информация, касающаяся продажи заложенного недвижимого имущества, должна размещаться как в сети Интернет, так и в периодическом издании официального информационного органа исполнительной власти субъекта РФ, располагающегося по месту нахождения недвижимого имущества. В том случае, когда в субъекте помимо русского языка официальным является еще какой-то язык (например, татарский), то информация о торгах размещается в вышеперечисленных источниках на двух языках.
Росимущество - орган, ответственный за организацию и проведение публичных торгов. Информация о реализации имущества на торгах публикуется в периодических изданиях и на сайте торгов. А сам аукцион проходит на специально создаваемых для таких целей электронных площадках.
4. Регистрация участников
Стать участником аукциона может любой желающий, кроме:
- бывшего собственника имущества и его близких;
- сотрудников ФССП и аффилированных с ними лиц;
российской юстиции
- экспертов, занятых в оценке, и их помощников;
- сотрудников компании-организатора торгов.
5. Проведение самих торгов
Организатор торгов обязан их провести в срок, не превышающий 2 месяца с момента передачи ему имущества.
6. Подведение итогов
По окончанию торгов начинает работать механизм исполнения обязательств (запущенный в принудительном порядке): проданное имущество приносит доход, который в свою очередь идет на погашение задолженности должника.
Частью 5 статьи 107 ранее названного закона установлено: должнику возвращаются денежные средства, оставшиеся после возмещения расходов и исполнения обязательств, связанных с реализацией имущества. Существует возможность, что должник эти деньги не заберет, поэтому, законодатель ввел правило: оставшиеся от реализации имущества денежные средства хранятся на депозитном счете подразделения судебных приставов в течение трех лет, а по их истечению подлежат зачислению в федеральный бюджет.
Необходимо помнить, что к недвижимому имуществу гражданина-должника, на которое на основании статьи 79 вышеназванного закона не может обращаться взыскание, относится:
1) жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случае, когда оно предметом ипотеки;
2) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в первом пункте:
3) участки и хозпостройки для подсобного хозяйства.
Установленное ограничение является элементом, обеспечивающим
реализацию конституционного права каждого на жилище. В связи с этим может возникнуть следующая ситуация: у человека большая задолженность, но из
имущества, подлежащего реализации, есть только жилое помещение, которое является единственным жильем. Таким образом, лицо, зная, что за ним закреплена подобная правовая гарантия, не спешит оплачивать долги. В настоящее время нормы права, которая бы удовлетворяла в равной мере интересы обеих сторон, нет. На данный момент нет нормы права, позволяющей достичь компромисс в соблюдении интересов обеих сторон.
Исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, арест в качестве обеспечительной меры принадлежащего полностью или в части должнику-гражданину жилого помещения, являющегося единственно пригодным для постоянного проживания самого должника и членов его семьи, равно как и установление запрета на распоряжение этим имуществом, включая запрет на вселение и регистрацию иных лиц, сами по себе не могут быть признаны незаконными, если указанные меры приняты судебным приставом-исполнителем в целях воспрепятствования должнику распорядиться данным имуществом в ущерб интересам взыскателя. Например, в ходе процедуры реализации имущества недобросовестный собственник может продать свое имущество или переписать его на третье лицо.
Судебная практика также содержит решения, по которым у должника забирают или пытаются отобрать его единственное жилье. Так Верховный суд РФ вынес определение от 23.09.2020 N 309-ЭС20-10004 по делу арбитражного суда Удмуртской области N А71-16753/2017. Так, в отношении Стружкина Д.Г. была введена процедура банкротства и в последствии процедура реализации имущества. При этом финансовый управляющий исключил из конкурсной массы единственное жилье гражданина (квартиру) площадью 40,3 квадратных метра. При этом кредиторы созвали собрание и решили передать за счёт одного из кредиторов в собственность должника однокомнатную квартиру в этом же населенном пункте меньшей площадью - 19 квадратных метров, а его квартиру решили продать на торгах и за счёт вырученных средств погасить свои требования. Такие действия со стороны кредиторов были обусловлены тем, что
российской юстиции
гражданин Стружкин не женат, проживает один и поэтому двухкомнатная
квартира такой большой площади слишком роскошное жилье.
В итоге суд первой инстанции отказал кредиторам и не позволил лишить должника его единственного жилья. А вот суд апелляционной и кассационной инстанции поддержали кредиторов и включили единственную квартиру должника в конкурсную массу с предоставлением должнику жилья меньшей площади.
Верховный суд РФ отменил решение кассационной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, тем самым очередной раз подтвердив, невозможность лишить должника единственного жилья.
Интересным представляется в данном случае следующий вопрос: если бы одиноко проживающий должник имел дом площадью 300 квадратных метров, а не 40, было ли решение суда в данном случае противоположным? Ответ на данный вопрос пока остается открытым.
Таким образом, исходя из анализа процедуры реализации недвижимого имущества в ходе исполнительного производства и ее особенностей, становится ясно, что процедура реализации недвижимого имущества несовершенна и требует локальных проработок на федеральном уровне.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301 // СПС «Консультант плюс».
2. Федеральный закон от 02.10.2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ред. от 08.12.2020) // СПС «Консультант плюс».
3. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 13.07.2020 // СПС «Консультант плюс».
4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 1997. № 30. Ст. 3594 // СПС «Консультант плюс».
5. Постановление Конституционного суда РФ от 14.05.2012 N 11-П "По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова" [Текст] // «Российская газета», №121, 30.05.2012.
6. Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2016 N 78-КГ15-42 [Электронный ресурс] // URL: http://vestiprava.com/wp-content/uploads /2016 /03 / opredelenie-VS-RF-78-KG15-46-26.01.2016.pdf.
7. Андреев Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты: монография. М.: Норма, Инфра-М, 2013. 320 с. - с. 97. 2.
8. Валеев Д.Х. Комментарий к Федеральному закону от 2 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве» // Вестник гражданского процесса. 2012. № 6. с. 84. 5.
9. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореферат дис... кандидата юридических наук. М., 2003. с. 8.
10. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества / Гражданское право, 2005. № 2. // СПС «КонсультантПлюс».
11. Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007. с. 395.
12. Определение Верховного суда РФ от 23.09.2020 N 309-ЭС20-10004 по делу N А71 -16753/2017 [Электронный ресурс] // URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-23092020-n-309-es20-10004-po-delu-n-a71-167532017/.
