CC BY
488
особенности проведения ретроспективной оценки в рамках судебной экспертизы в сфере залогового кредитования
е.а. семенова
к.т.н., профессор кафедры налоговых расследований и судебно-экономических экспертиз Академии экономической безопасности Мвд рФ
В условиях глобального финансового и экономического кризиса проявились и существенные недостатки действующего законодательства в сфере залогового кредитования и сложившейся правоприменительной практики, связанной с оценкой различных видов имущества, используемого в качестве залога. Особенно ярко соответствующие проблемы проявляются в сфере оценки «залоговой стоимости» недвижимого имущества, и, прежде всего, земельных участков. Резкое снижение стоимости недвижимого имущества в условиях «падающего» рынка высветило ряд застаревших проблем его оценки, прежде всего, для сферы залогового кредитования.
Российским законодательством среди различных видов обеспечения выдаваемых банками кредитов, предусмотрено использование залога. В соответствии с п. 1 ст. 329 «Способы обеспечения исполнения обязательств» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Одним из наиболее надёжных считается залог недвижимого имущества - ипотека, которая регулируется отдельным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке). Выход на первое место среди прочего обеспечения именно залога недвижимого имущества связан со многими обстоятельствами, в частности, значительной величиной рыночной стоимости этого имущества, невозможностью его перемещения или иного способа вывода из-под контроля залогодателя, большей инерцией в случае кризисной ситуации в части изменения цен
на это имущество по сравнению с ценами, например, на ценные бумаги. Вместе с тем, этот вид обеспечения также накладывает на кредитную организацию целый ряд специфических рисков, правильный анализ которых позволит даже в случае невозврата кредита заёмщиком получить адекватное возмещение выданных банком кредитных средств.
Одним из способов предотвращения риска является оценка надлежащими оценщиками представленного заёмщиком или иным лицом (залогодателем) недвижимого имущества. Но в силу имеющихся правовых коллизий, существенное снижение уровня этого риска остаётся пока под вопросом. С одной стороны, в соответствии со ст. 8 «Обязательность проведения оценки объектов оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 28 июля 1998 г. № 135-Ф3 в действующей редакции (далее - Закон об оценке) оценка для целей относится к разряду обязательной:
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
...при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
...при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки...
С другой стороны, в Законе об ипотеке нет прямого указания, за исключением отдельных видов имущества, на обязательность проведения оценки для этих целей. В п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке указано, что:
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определённом им порядке.
В случае залога не завершённого строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
В свою очередь, в соответствии со ст. 67 [Оценка земельного участка при его ипотеке (в ред. Федерального закона от 05.02.2004 № 1-ФЗ]:
1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
При этом в п. 7 Федеральных стандартов оценки (ФСО № 2) указано, что рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
... при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке.
Таким образом, исходя из положений приведённых выше статей законов, для целей залога оценивается, как правило, рыночная стоимость данного недвижимого имущества на дату оценки. В то же время, в ст. 67 Закона об ипотеке упоминается «залоговая стоимость» и «соглашение залогодателя с залогодержателем» по поводу величины этого вида стоимости.
По своей экономической сути «залоговая стоимость» представляет собой стоимость заложенного имущества, по которой оно (в случае невозврата кредита) будет реализовано в целях погашения задолженности заёмщика в долгосрочной перспективе на дату его реализации. Причём, интерес коммерческого банка состоит в том, чтобы размер обеспечения (величина «залоговой стоимости») был не менее суммы основного долга, причитающихся процентов и возможных неустоек, а также покрывал затраты, связанные с реализацией объекта залога в установленном порядке.
Данный вид стоимости (залоговой) в оценочном законодательстве Российской Федерации отсутству-
ет. В Международных стандартах оценки (МСО) имеется следующее определение: «Стоимость ипотечного кредитования (mortgage lending value, MLV) - это стоимость имущества, определённая Оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учётом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества». Данное определение содержится и в аналогичных европейских документах (Директива 89/647/ЕСС с поправками, внесёнными в соответствии с Директивой 98/32/ЕС). Эти директивы касаются вопросов банковского регулирования и установления минимальных нормативов платёжеспособности кредиторов, занимающихся кредитованием под залог имущества. Данный вид стоимости используется банками при оценке кредитных рисков и отличается от оценки рыночной стоимости на текущий момент учётом долгосрочных устойчивых тенденций и исключением спекулятивных элементов.
Требования к оценке для целей обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств изложены в Международном применении оценки 2 (МПО 2) «Оценка для целей кредитования». Данный стандарт предполагает возможность определения для целей залога не только рыночной стоимости, а также стоимости действующего предприятия или ликвидационной стоимости и т.п., однако в качестве основного вида стоимости с точки зрения потребителей выбирается рыночная стоимость. Важно отметить, что под потребителями такой оценки в стандарте чётко оговариваются кредитные организации.
Двойственность в понимании «залоговой стоимости» состоит в том, что, представляя собой самостоятельный вид стоимости, правда, отсутствующий в законодательстве об оценочной деятельности, с другой стороны, она является производной от рыночной стоимости закладываемого имущества, очищенной от следующих рисков, которые принимает на себя банк, беря в залог имущество, в частности:
- неправильной оценки имущества;
- утери или повреждения имущества;
- обесценивания имущества;
- недостаточной экспозиции имущества на рынке;
- юридических проблем при оформлении имущества в залог;
- сложности контроля имущества;
- недостаточности информации на момент оформления имущества;
- низкой ликвидности имущества;
- невозможности взыскания имущества;
- признания сделки недействительной.
При этом количественная разница между величинами рыночной стоимости объекта и его залоговой стоимости, то есть, по сути, стоимостное выражение совокупной стоимости покрытия приведённых
выше рисков, принято называть залоговым дисконтом. Банк учитывает это, применяя залоговый дисконт к величине рыночной стоимости. При этом необходимо отметить, что величина залогового дисконта отличается для различных видов недвижимого имущества. На практике в большинстве случаев она находится в диапазоне 30-50 %.
Перечисленные выше риски обычно разделяют на управляемые и неуправляемые. Например, риск неправильной оценки предлагаемого в залог имущества относится к условно неуправляемым. Это связано с тем, что оценка имущества производится на дату принятия имущества в залог, и рассчитанная величина рыночной стоимости этого имущества указывается в договоре и действует в течение всего срока кредитного договора, а в случае неправильной оценки банк может изначально поставить себя в невыгодное положение. Одной из мер предотвращения такого вида риска может служить оценка предмета залога на новую дату (по договоренности с заёмщиком), а возможное изменение его стоимости может быть оформлено дополнительным соглашением к договору ипотеки. На практике в качестве другой меры в некоторых случаях применяется и так называемая «заказная оценка» объекта залога с существенно большей величиной залогового дисконта по сравнению с указанным выше диапазоном, и навязывание её результатов залогодателю. Часто такие случаи в конце концов становятся предметом судебно-оценочной экспертизы.
Риск обесценивания имущества в условиях стабильного или растущего рынка может быть отнесён как к условно неуправляемым рискам, так и к частично управляемым. Это обусловлено тем, что с одной стороны, сложно прогнозировать уровень спроса на соответствующие виды имущества, а с другой - существует такое имущество, которое быстро обесценивается даже в условиях стабильного рынка. Данный риск может быть сведён к минимуму путём составления прогнозов изменения стоимости имущества, относящегося к соответствующим сегментам рынка недвижимости в соответствии с различными сценариями (оптимистическим, реалистическим и пессимистическим).
Но совершенно иначе эта ситуация складывается под влиянием другой группы «внешних» рисков, связанных с реально сложившимися условиями российской действительности в период глобального финансового и экономического кризиса. Этот вид риска является наиболее существенным, т.к. в случае резкого обесценения заложенного имущества из-за внешних условий «падающего» рынка недвижимости кредит может оказаться фактически без обеспечения - бланковым. Соответственно, возникают ситуации, требующие разрешения в судебном порядке, с использованием результатов судебной экспертизы.
При проведении судебной экспертизы ставятся задачи, связанные с определением соответствия
ранее выполненных отчётов об оценке положениям действующего законодательства, включая стандарты оценки. При этом выясняется, что федеральные стандарты оценки недвижимого имущества не только не приняты, а даже ещё и не разработаны. Известные проекты стандартов изобилуют несоответствиями действующего законодательства, а некоторые из них однозначно отражают позицию правового нигилизма их разработчиков. То же самое касается проектов федеральных стандартов об оценке других видов имущества, а также оценки для целей залогового кредитования.
В такой ситуации судебному эксперту приходится не только выяснять ошибки авторов ранее выполненных отчётов об оценке, но и самому производить оценку объектов, использованных в качестве залога, на соответствующие даты. Поскольку судебная экспертиза нацелена на получение доказательств по делу, то судебный эксперт не может не учитывать, что его заключение после надлежащей правовой оценки, предусмотренной процессуальным законодательством, будет использовано в суде. Естественно, что судебный эксперт в первую очередь обязан руководствоваться правовой презумпцией знания закона.
В процессе проведения таких судебных экспертиз часто выясняется, что сотрудниками кредитных отделов банков залоговая стоимость часто рассчитывается по формуле, в которой за основу берётся размер кредита и процентов по нему, учитываются также срок действия кредита, различные издержки, связанные как с принятием обеспечения в залог, так и с возможной реализацией данного залога. В то же время с точки зрения сотрудников залоговых отделов банков основным параметром в формуле расчёта залоговой стоимости должен являться такой показатель, как величина рыночной стоимости залогового имущества. При этом на данном этапе расчёта сумма выданного кредита, проценты по нему, а также возможные издержки не учитываются. Но уже на следующем этапе расчёта полученная величина рыночной стоимости сравнивается с совокупной величиной выданного кредита, включая также проценты, и необходимым условием является равенство этих величин.
Таким образом, одним из важнейших отличий методик залоговых отделов банков является несущественность срока действия кредитного договора. Но, несмотря на отличие этих формул, их объединяет использование такого показателя, как залоговый дисконт, без учёта которого расчёт залоговой стоимости невозможен. При этом они полностью игнорируют положения законодательства об оценочной деятельности, о которых уже говорилось выше.
Что касается способов расчёта ими величин рисков различного вида, то анализ соответствующих документов показывает, что в целом расчёт величин неуправляемых рисков представляет собой сложную задачу в связи с невозможностью рассчитать вероят-
ность наступления того или иного рискового события, а эффективное управление тем, что невозможно рассчитать, затруднительно. Что касается управляемых рисков, то их расчёт производится экспертным путем с учётом трёх основных показателей: макроэкономической ситуации, а также состояния отрасли, в которой работает клиент; качественных характеристик залогового портфеля; предшествующей практики работы именно с этим клиентом.
В результате анализа всех видов рисков, свойственных закладываемому имуществу, выделяются различные группы имущества, предназначенного в залог, в зависимости от степени риска, что может быть положено в основу расчёта залогового дисконта банка. Эти же факторы могут быть использованы и при проведении соответствующей судебной экспертизы, включая ретроспективную оценку рыночной или иной стоимости имущества, использованного в качестве залога.
Ранее к залогам с низким уровнем риска относились имущественные комплексы, иные объекты недвижимого имущества, а также ценные бумаги. В настоящее время такое движимое имущество как ценные бумаги, которые в силу кризиса являются высокорисковым имуществом, как правило, в залог не принимаются.
Анализ сложившейся ситуации показывает, что в связи с тем, что в российском законодательстве отсутствует определение залоговой стоимости имущества, основным источником правил её расчёта являются внутрибанковские инструкции. Это приводит к большому разбросу величины залоговой стоимости, рассчитанной специалистами различных банков. Эта величина зависит как от политики, проводимой коммерческим банком, так и от квалификации специалистов, реализующих эту политику. Более того, даже внутри одного банка существуют различные методы определения залоговой стоимости имущества, представляемого в залог.
При проведении судебной экспертизы в сфере залогового кредитования, включая ретроспективную оценку рыночной или иной стоимости имущества, использованного в качестве залога, часто выясняется, что некоторые положения таких инструкций конкретного банка не соответствуют положениям
действующего законодательства. Судебный эксперт обязан соблюдать требования процессуального и иного законодательства и не может опираться на положения внутренних инструкций коммерческих банков по указанным выше причинам.
Поэтому сверхактуальной задачей становится необходимость разработки единого документа, позволяющего устранить отмеченные разночтения как смыслового, так и методического характера, применительно к залоговой стоимости различных видов имущества - как на стадии его «первичной» оценки, так и на стадии проведения «ретроспективной» оценки в рамках судебной экспертизы. Уровень такого документа должен быть не ниже Федерального стандарта оценки, который должен сопровождаться развёрнутыми методическими рекомендациями по проведению соответствующего вида оценочных работ.
В содержательном плане, правовую основу для стандартизации оценки залоговой стоимости различных видов имущества может составить система положений действующего законодательства, определяющих порядок подготовки кредитного договора и договора залога имущества сторонами соответствующих сделок, требования к оформлению соответствующей документации и порядок разрешения возможных споров сторон сделки. Это позволит выделить систему юридических фактов, связанных с реализацией положений договора залога, правильно расположить их во времени, выявить соответствующие источники прямых затрат и потерь и установить их величину. В ряде случаев здесь возможно применение положений ГК РФ относительно сделок, совершаемых под условием.
Таким образом, возможно определить итоговое значение залогового дисконта по отношению к рыночной стоимости того же вида имущества и стандартизовать процедуры расчётов залоговой стоимости любого вида имущества как на стадии его «первичной» оценки, так и на стадии проведения «ретроспективной» оценки в рамках судебной экспертизы. Приглашаем заинтересованных специалистов принять участие в обсуждении рассматриваемых проблем и разработке способов их практического решения.
ЛИТЕРАТУРА
1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ.
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 28 июля 1998 г. № 135-Ф3 в действующей редакции.
4. Федеральные стандарты оценки № 2 (ФСО № 2), утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 .
5. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога». Рекомендовано к применению решением Совета АРБ от 02.04.2009 г.
6. Методический журнал «Банковское кредитование», март 2008 г.
7. Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации.
