CC BY
488
ОСОБЕННОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ В РОССИИ
Дмитрий Андреевич Ламерт
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, доцент кафедры кадастра СГГА; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, 630082, Россия, г. Новосибирск, ул. Дачная, 60, заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, тел. (383)236 18 75, e-mail: [email protected]
В статье рассматриваются основные подходы и методы к оценке недвижимости в частности земельных участков. Проведен сравнительный анализ массовой (кадастровой) и индивидуальной оценки земель. Проанализирована практика применения методов оценки земельных участков в России, выявлены основные недостатки методических подходов.
Ключевые слова: кадастровая оценка земель, категория земель, индивидуальная оценка земель.
FEATURES OF CADASTRAL VALUATION OF LANDS IN RUSSIA
Dmitry A. Lamert
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph.D., Assoc. Prof., Department of Cadastre;
Deputy administrator, Federal Service of State Registration, Cadastre and Cartography of Novosibirsk, 630082, Russia, Novosibirsk, 60 Dachnaya St., tel. (383) 236 18 75, e-mail: [email protected]
Main approaches and techniques for real property valuation, particularly, land units are considered. Comparative analysis of mass (cadastral) and individual property valuation is presented. The practice of land units valuation methods in Russia are analyzed. The disadvantages of methodological approaches are revealed.
Key words: cadastral land valuation, category of land, Individual evaluation of land.
Земля как основа экономической, социальной, производственной и другой деятельности обладает стоимостью, а адекватная оценка земли представляет собой одно из важных условий нормального функционирования и развития экономики. Оценка стоимости земельных ресурсов является ключевым фактором регулирования оборота земли, а так же важна для целей налогообложения, кредитования и др. В настоящее время в России происходит активное реформирование земельно-имущественных отношений. Немаловажную роль в формировании устойчивого развития данной области играет создание методик оценки земельных ресурсов, способных учитывать все специфические факторы земельных вопросов в стране.
В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости недвижимости проводится с использованием трех основных методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут
использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других.
Согласно стандарту по массовой оценке недвижимого имущества [1, с.15-17], сравнительному и доходному подходам следует отдавать предпочтение при проведении оценки стоимости многоквартирного жилья в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных о продажах и доходах. Подход, основанный на сопоставлении продаж, наилучшим образом подходит для оценки односемейного жилья. Различные варианты автоматизированной оценки, основанной на данном подходе, являются достаточно эффективными и, как правило, при проведении оценки стоимости данного типа недвижимости в большинстве случаев обеспечивают получение достоверных результатов.
Затратный подход представляет собой хорошее дополнение к этому подходу, а в качестве основного подхода он должен служить в том случае, если нет достаточного объема данных о сделках купли-продажи. Доходный подход обычно не подходит для массовой оценки индивидуального односемейного жилья, поскольку основная часть этого вида недвижимости не сдается в аренду.
Доходный подход является наиболее предпочтительным при проведении оценки стоимости коммерческой и промышленной недвижимости в том случае, если имеется достаточное количество данных о сделках купли-продажи и доходах. Модель сравнения продаж может быть столь же эффективной в том случае, если применять ее на большом территориальном образовании при достаточном количестве продаж. Если же достаточного числа данных о продажах и доходах нет, то следует применять затратный подход. Несмотря на то, что определенные подходы, как правило, позволяют получить более качественные результаты для тех или иных типов недвижимости, тем не менее, использование двух или более подходов повышает достоверность оценки.
Индивидуальная и массовая оценка. Прежде чем рассмотреть практику применения методов оценки земель, в частности использование методических рекомендаций по проведению кадастровой оценки отдельных категорий земель, целесообразно рассмотреть общие черты и различия между массовой и индивидуальной оценкой. Массовая оценка отличается от индивидуальной по целям, задачам и технике расчета используемых показателей [3, с.15].
Индивидуальная оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, при котором анализируется вся возможная совокупность рыночных факторов.
Массовая оценка - метод получения оценок стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки рыночной информации.
Синонимами понятия «массовая оценка» являются «кадастровая оценка» и «налоговая оценка» что отражает различные стороны одной и той же процедуры оценки.
Кадастровая оценка - это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием специальных методик и технологий. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований.
Массовая оценка характеризует набор объектов оценки и применение к группам, состоящим из большого их количества, единого, общего алгоритма выведения стоимости. Как массовая оценка, так и оценка единичных объектов недвижимости (индивидуальная) - это систематизированные методы получения оценок стоимости. Они отличаются только масштабом. Модели массовой оценки включают в себя больше условий, поскольку они пытаются воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования на обширной географической территории. Например, модель массовой оценки может содержать в себе фактор времени, для индивидуальной же оценки это нехарактерно, поскольку объекты-аналоги подбираются непосредственно к дате оценки.
Термин «кадастровая оценка» отражает тот факт, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости заносятся в Государственный кадастр. Это понятие отражает двоякую связь кадастра с процессом массовой оценки: с одной стороны, сведения из кадастра позволяют сформировать информационную базу массовой оценки и получить значения части факторов стоимости для объектов оценки; с другой стороны, кадастровая стоимость и дата утверждения результатов ее определения вносятся в кадастр как дополнительный параметр объекта недвижимости.
Таким образом, можно выделить следующие отличия массовой и индивидуальной оценки:
• Объект оценки.
• Количество объектов оценки.
• Трудоемкость оценки.
• Квалификация исполнителей.
• Объем информации, обрабатываемой и создаваемой в ходе работы.
• Формирование перечня объектов оценки.
• Определение факторов стоимости объектов оценки.
• Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки.
• Группировка объектов оценки.
• Моделирование стоимости объектов оценки.
• Проверка качества полученных результатов.
• Алгоритм расчета стоимости объектов.
• Точность результатов.
• Формирование информационных ресурсов по результатам оценки.
В целом можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки,
предназначенными для моделирования рынков, в том числе рынка земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.
Массовая (кадастровая) оценка земли в России. Основными законодательными актами, регламентирующими проведение кадастровой оценки в РФ, являются федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 08.04.2000г. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с Методическими рекомендациями (указаниями), утвержденными для всех категорий земель, которая определяется как часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению, имеющая определенный правовой режим и делится на семь категорий. Основные рекомендации по оценке земель отражены в следующих документах: приказ Минэкономразвития РФ от 4.07.2005 г. N 145 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», Приказ Рослесхоза от 10.03.2000 г. N 43 "Об утверждении Методики экономической оценки лесов" и т.д.
Наибольшую долю в структуре земельного фонда занимают земли лесного фонда 1115,8 млн га (65,3% от общей площади земельного фонда РФ), значительную часть составляют земли сельскохозяйственного назначения 393,4 млн га (23%). Относительно небольшие площади отведены под земли запаса 101,3 млн га (5,9%), земли особо охраняемых территорий и объектов 34,9 млн га (2,0 %). Наименьшую часть земельного фонда составляют земли водного фонда 28 млн га (1,6%), земли населенных пунктов 19,6 млн га (1,1%) (табл. 1).
Таблица 1
Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям
земель на 1 января 2011 г.
Категория Площадь (млн га) Доля в общей площади
Земли лесного фонда 1115,8 65,3%
Земли сельскохозяйственного назначения 393,4 23,0%
Земли водного фонда 28,0 1,6%
Земли запаса 101,3 5,9%
Земли населенных пунктов 19,6 1,1%
Земли промышленности и иного специального назначения 16,8 1,0%
Земли особо охраняемых территорий и объектов 34,9 2,0%
Всего 1709,8 100,0%
Для каждой категории земель существует своя государственная
кадастровая методика оценки, отражающая специфику использования земель. Также существует отдельная методика для оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.
Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в основном на статистическом анализе рыночных цен объектов недвижимости и методе аналогий.
Для расчёта кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда применяется метод капитализации расчетного рентного дохода.
Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
Установленные в России методики оценки не учитывают многие особенности хозяйственной деятельности. Это касается таких объектов, как транспортные системы естественных монополий, крупные объекты энергетики, нефтяного и газового комплексов и т. п.
Важным недостатком является то, что существующие методики оценки слабо учитывают влияние географических, климатических и демографических факторов. Их игнорирование при оценке земель, для которых невозможно
определить рыночную стоимость, приводит к необоснованному завышению цены таких участков.
Погрешности в результатах кадастровой оценки земли во многом обусловлены массовым подходом к ее объектам. Массовость выражается в том, что земельные участки объединяются в оценочные зоны, стоимость которых усреднено переносится на каждый индивидуальный случай. Признаки, на основании которых группируются участки, называются факторами кластеризации. В большинстве регионов России информация, лежащая в их основе, отсутствует из-за больших затрат на ее получение. Таким образом, методика кадастровой оценки не может применяться в полной мере на территории всех субъектов Федерации. Это также порождает дифференциацию кадастровой стоимости земель.
При использовании международного опыта создания методик и проведения работ по массовой оценке земель, необходимо учитывать существенные различия между Россией и другими странами. Такие рынки земли, как российский, который находится в стадии формирования, неустойчивы и не соответствуют общепринятым стандартам функционирования, поэтому получение достоверных результатов маловероятно при применении широко используемых за рубежом методов оценки без адаптации их к российским условиям. К тому же, в России еще не накоплена достаточная достоверная информационная база об операциях с землей, на основе которой могли бы быть использованы некоторые зарубежные методики, в частности методы аналогии, простой, либо основанной на математических статистических моделях экстраполяции.
Выводы
Основными подходами к оценке земельных ресурсов являются сравнительный, доходный и затратный. В каждом из подходов выделяется ряд конкретных методов оценки, так же существуют методы, одновременно учитывающие основные принципы нескольких подходов. Большинство методов используются как в индивидуальной, так и в кадастровой оценке земель.
Важно отметить, что применение того или иного метода оценки земельных ресурсов часто зависит от целей использования оцениваемого участка. В России применение той или иной методики зависит от принадлежности участка к одной из семи категорий земель, а так же группе внутри категории.
Наибольшее отражение в современных методиках оценки в России нашли различные виды сравнительного и доходного подходов.
Специфическими чертами России в рамках кадастровой оценки земель можно назвать:
• Характер исторического и социально-политического развития страны в целом и земельно-имущественных отношений в частности.
• Размеры территории страны и различие земель, находящихся в разных климатических поясах по возможности применения в сельскохозяйственных, промышленных, строительных и иных целях.
• Неразвитость рынка земли и, следовательно, невозможность определения основных рыночных показателей для оцениваемых участков.
Неразвитый земельный рынок в стране увеличивает значимость кадастровой оценки и ее точности для определения стоимости земельных участков, т.к. в большинстве случаев именно кадастровая стоимость является единственным ориентиром для расчета цены участка. В современной России для каждой из семи категорий земель, а так же для дачных объединений существует своя государственная методика оценки. Большая часть из них основывается на методах расчета рентного дохода, удельных показателей, статистических моделях.
Можно выделить следующие недостатки современных методик применяемых для кадастровой оценки земель в России:
^ использование рыночных показателей для расчета стоимости земли;
^ использование единых удельных показателей, не учитывающих
специфику объектов;
^ методики оценки слабо учитывают влияние географических,
климатических и демографических факторов;
^ методики оценки не учитывают многие особенности хозяйственной
деятельности. Это касается таких объектов, как транспортные системы естественных монополий, крупные объекты энергетики, нефтяного и газового комплексов и т. п.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Безруков В. Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости [Текст] : монография / В. Б. Безруков, М. Н. Дмитриев, А. В. Пылаева ; Нижегор. гос. архитектур. -строит. ун-т. - Н. Новгород: ННГАСУ, 2011. - 155 с.
2. Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / М., Московская финансово-промышленная академия, 2005. - 119 с.
3. Комов Н.В. и др. Земельные отношения и землеустройство в России/ Н.В. Комов.-М., 2006. - 512 с.
© Д.А. Ламерт, 2013
