CC BY
256
Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения (на примере Московской области)
Т.Г. Бондаренко
заместитель директора Всероссийского научно-исследовательского института экономики сельского хозяйства, кандидат экономических наук В.И. Петров
доцент Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации, кандидат экономических наук Г.А. Полунин
директор Научно-исследовательского центра профессиональной оценки, доктор экономических наук
Россия - страна, богатая земельными ресурсами. В отличие от других природных ресурсов, например нефти и газа, землю невозможно вывезти за границу. В то же время отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличен-ность земли привели к ее неэффективному использованию в сельском и лесном хозяйствах, а также обусловило нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части городов промышленных зон и экологически вредных предприятий.
В 1992 году экономика России стала строиться на рыночных отношениях вследствие проведения земельной реформы. Это позволило ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное количество граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. К сожалению, земельная реформа не доведена до конца, так как отсутствие реальных гарантий и юридических прав не позволяет вовлечь земельные участки в полноценный рыночный оборот, интенсивно использовать и перераспределять землю в руки эффективных собственников, и в конечном счете повысить инвестиционную привлекательность земли. В связи с этим важнейшей задачей проводимой в аграр-
ном секторе России земельной реформы является повышение эффективности сельскохозяйственного производства путем реформирования отношений собственности на земли сельскохозяйственного назначения и создания условий для их эффективного оборота. Большую роль в решении этой задачи играет оценка кадастровой и рыночной стоимости сельскохозяйственных земель.
Под экономической оценкой земельного участка понимается деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения рыночной стоимости земель различного целевого назначения на основе существующего законодательства и стандартов.
Оценка земельных участков прежде всего необходима для удовлетворения потребностей развивающегося рынка земли. При этом земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
В зависимости от назначения оценки, то есть от предполагаемого использования результатов оценки, выделяют две группы видов стоимости:
1) стоимость в пользовании,
2) стоимость в обмене.
Стоимость в пользовании - это стоимость земельного участка для конкретного пользователя при текущем его использова-
нии. Стоимость в пользовании рассчитывается для случаев, когда не предполагается продажа объекта недвижимости. Применительно к сельскохозяйственным землям этот вид стоимости рассчитывается при оценке:
• мелиоративных, конструкционных и других работ;
• вклада земельного участка в уставный капитал (паевой фонд) сельскохозяйственного предприятия.
Стоимость в обмене - это стоимость земельного участка на свободном конкурентном рынке. Она отражает ценность земельного участка при наилучшем его использовании. Расчет стоимости в обмене осуществляют при совершении сделок купли-продажи, заключении договоров аренды, мены, внесении земельного участка (или права пользования им) в уставный капитал акционерного общества, определении стартовых цен на конкурсах и аукционах, в целях налогообложения и ипотечного кредитования. Главным видом стоимости в обмене является рыночная стоимость.
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Земли сельскохозяйственного назначения были введены в гражданский оборот Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Традиционно земли сельскохозяйственного назначения составляли большую часть земель Российской Федерации. В силу климатических условий и состава почв особенно ценные земли с точки зрения выращивания сельскохозяйственной продукции расположены в Южном федеральном округе. Однако даже в наиболее индустриализированном Центральном федеральном округе земли сельскохозяйственного назначения занимают площади от 80 (Воронежская область) до 45 процентов (Московская область).
В отличие от большинства рынков рынок сельскохозяйственных земель менее организован и не имеет характерных признаков конкурентного рынка. При оценке стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать следующие особенности рассматриваемого рынка:
1) объекты на рынке сельскохозяйственных земель сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам, поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение, плодородие и технологические свойства, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от местоположения, например в Московской области - от удаленности от Москвы;
2) предложение на рынке сельскохозяйственных земель неэластично, и в границах Московской области выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей сельскохозяйственных угодий как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на других рынках и во многом зависит от местоположения и плодородия участка. Предложение и спрос, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;
3) на рынке сельскохозяйственных земель в качестве товара выступают права на объекты. Сделки с земельными участками затрагивают много юридических формальностей и требуют документального оформления и государственной регистрации, поэтому операции на рынке земли связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и регистрацию. Особенно это относится к земельным долям, которые не выделены в натуре и во многих регионах составляют более половины сельскохозяйственных угодий;
4) информация на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения имеет закрытый характер, поскольку сделки с сельскохозяйственными землями в Московской, Ленинградской и других областях часто заключаются с целью их перевода в другую категорию;
5) сделки с сельскохозяйственными угодьями требуют сравнительно крупных
инвестиций, поэтому развитие рынка сильно ограничено низкой доходностью сельскохозяйственного производства, которая часто ниже процентных ставок по банковским кредитам;
6) рынок сельскохозяйственных земель отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий. Эффективное местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и активно используется в некоторых регионах, например в Московской и Ленинградской областях;
7) для российского рынка сельскохозяйственных угодий характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи по сравнению с землями поселений. Это объясняется низкой доходностью этого сегмента рынка, а также процессом становления земельного законодательства, прежде всего разделением государственной собственности на землю, созданием Государственного земельного кадастра.
За последние три года стоимость земли в ближайшем Подмосковье выросла в несколько раз. Фактически идет латентная (скрытая) фаза большого земельного торга, после которого общество поделится на землевладельцев и безземельных. Количество последних будет постепенно увеличиваться. Примерно такой вариант развития ситуации на рынке представляется наиболее вероятным, если учесть основные тенденции развития российской экономики.
Уникальное месторасположение этого региона, окружающего со всех сторон столицу («витрину» российского капитализма), способствует привлечению все новых инвестиций в подмосковные объекты недвижимости. В 2006 году на земельном рынке Московской области наблюдался «спекулятивный этап» его развития. Земельные участки не только скупались участниками рынка, но и предлагались на рынке по возросшей стоимости. Резкий рост цен на земельные участки в ближнем Подмосковье привел к снижению рентабельности инвес-
тиционных проектов в сфере коттеджного строительства, которое в настоящее время является наиболее прибыльным направлением девелоперской деятельности в этом российском регионе. За 2006 год земельные участки для конечного покупателя подорожали в среднем на 50-75 процентов в зависимости от направления и расстояния от Московской кольцевой автодороги (МКАД). Наиболее разумным объяснением подобного развития событий является всплеск спекулятивной активности профессиональных участников рынка, располагающих свободными инвестиционными ресурсами, которых привлекает сверхприбыльность операций на земельном рынке.
Правительство Московской области и Московская областная Дума всерьез озабочены проблемой сокращения земель сельскохозяйственного назначения за счет перевода их в несельскохозяйственные угодья.
На начало 2005 года площадь земель сельскохозяйственного назначения в области составляла 1747,1 тысячи гектаров, на них производилось 9,5 процента от валового общественного продукта1.
За пять лет (с 1999 по 2004 годы) из-за перевода земель в другую категорию: под строительство жилья, дач и других объектов, площадь сельскохозяйственных угодий Подмосковья сократилась на 349,7 тысячи гектаров, площадь пахотных земель - на 158,8 тысячи гектаров.
Пользуясь несовершенством нормативной законодательной базы в земельных отношениях и отсутствием документов о праве собственности на объекты недвижимости и земельные участки, коммерческие кредиторы инициируют процедуры банкротства многих сельскохозяйственных предприятий. В ряде случаев имеются попытки банкротства даже финансово благополучных организаций, расположенных в пригородной зоне Москвы, для получения над ними контроля. Также отмечается резкое повышение интереса арбитражных управляющих к незаконным действиям по признанию прав юридического лица на земельные
1 Более поздняя информация не известна, так как официальная статистика обнародовала данные о землях сельскохозяйственного назначения только за 2005 год.
участки, находящиеся в собственности физических лиц.
Все это обусловило принятие постановлением Московской областной Думы от 26 мая 2004 года № 2/99-П закона Московской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области». Этот закон должен обеспечивать регулирование земельно-имущественных отношений, ограничивать возможности перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию, предотвращать раздробленность земельных участков, а также обеспечивать соблюдение интересов агропромышленного комплекса Подмосковья в целом.
Для обеспечения целевого использования сельскохозяйственных угодий большое значение имеет и принятие Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В соответствии с этим законом для перевода земельных участков из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство. Содержание ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются:
1) органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации;
2) Правительством Российской Федерации в отношении иных земель.
Таким образом, перевод земель сельскохозяйственного назначения осуществляется органами государственной власти субъектов Российской Федерации. При этом перевод земель сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает кадастровую стоимость по муниципальному району, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается.
В соответствии со статьей 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской
Федерации от 25 октября 2001 года № 136-Ф3 определение рыночной и кадастровой стоимости земельных участков производится следующим образом:
• рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности;
• для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации;
• в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
При рассмотрении методических подходов к оценке земельных участков необходимо учитывать разработанные Министерством имущественных отношений Российской Федерации Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков2. Исходя из этих рекомендаций при проведении оценки земельного участка оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках каждого подхода к оценке. При этом учитываются объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Затратный подход
Использование затратного подхода предусматривает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход к оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению
2 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р.
и качеству здания за некоторый период времени.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.
Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков. Этот подход используют при оценке сельскохозяйственных угодий с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.
Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственного водоема для разведения рыбы, оценки продуктивного и рабочего скота.
Затратный подход может быть использован и для оценки стоимости рекультиваци-онных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.
Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т. д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хо-
зяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов - затратного, сравнительного и доходного. В этом случае применение затратного подхода к оценке земли означает, что земля (сельскохозяйственные угодья) в составе единого имущественного комплекса оценивается по затратам на ее приобретение (покупку), то есть этот элемент сельскохозяйственного имущества оценивается посредством сравнительного метода в рамках затратного подхода.
Оценка с использованием затратного подхода приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Таким образом, для применения затратного подхода необходимо выполнение двух условий:
1) наличие улучшений,
2) наличие информации о рыночной стоимости земельного участка с улучшениями.
Сравнительный подход
В целом сравнительный подход к оценке стоимости сельскохозяйственных угодий в настоящее время применить очень сложно. Это обусловлено следующими причинами.
Во-первых, наиболее часто используемый в странах с рыночной экономикой метод сравнения продаж пока не получил в России широкого распространения из-за недостаточности информации о сделках с аналогичными земельными участками.
Во-вторых, в Московской области оценка стоимости участков сельскохозяйственного назначения, как правило, производится с учетом их последующего перевода в земли поселений под коттеджную застройку (реже - в земли предприятий промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения).
В-третьих, сложно собрать информацию об агрономических свойствах участков-аналогов для внесения корректировок, учитывающих плодородие (содержание питательных веществ, доступная влага, механический состав, кислотность, заболоченность и т. п.) и местоположение (рельеф, микрокли-
мат, увлажнение и т. п.) участков. Кроме того, отсутствует практика расчета величины корректировок на указанные элементы сравнения.
В-четвертых, методы выделения и распределения в наименьшей степени подходят для оценки стоимости сельскохозяйственных угодий. Эти методы используют для оценки стоимости застроенных земельных участков. Кроме того, при осуществлении расчетов методами выделения и распределения оперируют информацией о сделках с единым объектом недвижимости. Такая информация об объектах, используемых в сельскохозяйственном производстве, в настоящее время практически отсутствует.
Доходный подход
Необходимо отметить, что в настоящее время в условиях слабо развитого рынка сельскохозяйственных земель наиболее приемлемым является применение доходного подхода.
При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда земельная рента исчисляется исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.
Метод капитализации земельной ренты
Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения стабильной, в крайнем случае пропорционально меняющейся по величине, земельной ренты. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от сдачи его в аренду.
Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий
Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного
назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:
• сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации земельной ренты и методом сравнения продаж;
• земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Такие земли оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья;
• земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Эти земли не подлежат самостоятельной оценке, а их характеристики учитываются при оценке сельскохозяйственных угодий.
Оценка сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты включает следующие этапы:
1) сбор и подготовка исходной рыночной и нормативной информации;
2) выбор сельскохозяйственных культур, в отношении которых производится расчет земельной ренты;
3) расчет величины земельной ренты;
4) расчет коэффициента капитализации;
5) расчет рыночной стоимости сельскохозяйственного участка.
На первом этапе осуществляется сбор и подготовка исходной рыночной и нормативной информации об оцениваемом участке, а именно:
• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• категория земельного участка в соответствии с целевым назначением;
• кадастровый план земельного участка;
• площадь земельного участка;
• разрешенное использование земельного участка;
• информация об ограничениях и обременениях земельного участка;
• почвенная карта сельскохозяйственного предприятия;
• сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
• сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках (при наличии таковых).
На втором этапе производится выбор сельскохозяйственных культур, по которым рассчитывается земельная рента. Выбор сельскохозяйственных культур для расчета земельной ренты осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. Из этого набора культур определяется их ротация, обеспечивающая наибольшую величину земельной ренты и не нарушающая естественные агрономические свойства почв (севообороты). В этом проявляется принцип наиболее эффективного использования при оценке сельскохозяйственных угодий.
Многолетняя практика показывает, что освоение правильных севооборотов дает возможность наиболее рационально использовать землю, равномерно распределять полевые работы, успешно бороться с сорняками, болезнями и вредителями, более продуктивно использовать влагу и удобрения.
Как правило, в хозяйствах вводится несколько севооборотов в зависимости от специализации, расположения населенных пунктов, хозяйственных центров и животноводческих ферм. Внутрихозяйственная специализация вынуждает хозяйства отказаться от многопольных севооборотов с широким набором культур и переходить на специализированные севообороты различных типов и видов. Рациональное их сочетание в хозяйстве составляет систему севооборотов. Рекомендации по севообороту сельскохозяйственных культур публикуются зональными научными организациями Российской академии сельскохозяйственных наук (РАСХН) и
Министерства сельского хозяйства Российской Федерации (Минсельхоз России).
Далее определяется нормативная урожайность по каждой культуре севооборота, выбранного для расчета земельной ренты.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков предписывают нормативную урожайность сельскохозяйственной культуры определять исходя из плодородия земельного участка, измеряемого в баллах бонитета. Такой подход, на наш взгляд, представляется не совсем оправданным, так как в этих случаях применение бонитировочных шкал малопригодно вследствие их условности, относительности, локальности и трудоемкости определения. Научно доказано, что любой земельный участок внутри себя не одинаков по продуктивности. Следовательно, урожайность сельскохозяйственных культур в различных местах этого участка тоже будет различна.
Влияние плодородия почвы (балла бонитета) на урожайность, по мнению А.С. Образцова, выражается не прямо или по регрессивным моделям, а опосредованно - через технологии. Одинаковый урожай можно получить на почвах, совершенно различных по своим показателям, и разный - на одинаковых по показателям почвах в зависимости от применяемых технологий и экологической обстановки3. Например, в Центральном районе Нечерноземной зоны Российской Федерации на суглинистой почве можно вырастить озимую пшеницу с урожайностью 2,5-3 тонны за один гектар при нормальной технологии, 4-5 тонн за один гектар - при интенсивной технологии и 6 тонн за один гектар - при высокой технологии.
Под нормативной урожайностью следует понимать такую величину урожая, которую приносили бы земли одной почвенно-климатической зоны при условии применения к ним одинаковых средних условий обработки. Поэтому в процессе подготовки информации следует задуматься о выборе технологии производства в качестве нормативной из рекомендуемых научными организа-
3 Образцов А.С. Потенциальная продуктивность культурных растений. М.: ФГНУ «Росинформагротех», 2001.
циями и остановиться на той, которая на дату оценки преимущественно используется в оцениваемом регионе. Если в качестве нормативной выбрана нормальная технология, то интенсивную технологию можно рассматривать в качестве нормативной только в том случае, если расчеты рыночной стоимости земли с использованием нормальной технологии показали отрицательную величину. Аналогичные суждения относятся и к высокой технологии. Данные об урожайности применительно к конкретной технологии можно получить в центральных и зональных научных организациях РАСХН. Обычно они указываются в технологических картах.
На третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты по основным возделываемым сельскохозяйственным культурам. Рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.
Цена продажи сельскохозяйственных продуктов определяется по рыночным ценам, сложившимся на дату оценки по административному району, в котором проводится оценка.
Материальные и трудовые затраты могут устанавливаться на основе технологических карт, разработанных Всероссийской научно-исследовательской станцией нормативов Минсельхоза России и одобренных на Научно-техническом совете этого же ведомства в 2002 году. Технологические карты содержат нормативы затрат в натуральном измерении на семена, удобрения, средства защиты растений, топливо и энергию для технологических нужд, затраты труда, измеряемые в человеко-часах на единицу площади, а также нормативную урожайность как основной, так и побочной продукции. Например, при производстве пшеницы на зерно в качестве побочной продукции остается солома, которая может, например,
идти в качестве исходного сырья для производства силоса или сенажа. Это необходимо учитывать при определении общего валового дохода.
Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен. При расчете издержек также следует учитывать уровень инженерного обустройства земельного участка (например мелиорацию). Такие издержки определяются через нормативные затраты на их содержание и ремонт.
Нормативы затрат на производство сельскохозяйственной продукции в натуральном выражении являются относительно постоянными величинами, значения которых зависят от изменения технического уровня применяемых орудий труда. Обычно такие показатели претерпевают изменения по истечении 5-7 и более лет по мере замены основных средств производства, участвующих в технологическом процессе, на принципиально новые машины и оборудование, а также сортосмены и замены средств защиты и питания растений на более совершенные.
Прибыль предпринимателя можно рассчитывать на основе среднеотраслевой рентабельности за последние 3-5 лет по производству каждой сельскохозяйственной культуры, участвующей в севообороте. По мнению В.Д. Скалабяна, применительно к условиям сельскохозяйственного производства России для устойчивого функционирования сельскохозяйственного предприятия требуется валовой доход, составляющий 1,35 производственных затрат. В аграрной экономике величину валового дохода, равную 1,35 производственных затрат, называют «абсолютно необходимый доход», а величину чистого дохода, равную 0,35 производственных затрат, - «абсолютно необходимый чистый доход»4. Следует отметить, что приведенный коэффициент имеет минимально необходимое значение. Другой экономист - А.Э. Сагайдак считает, что для ведения расширенного производ-
4 Экономическая оценка земель в административном районе / В.Д. Скалабян, Л.А. Каталина. Смоленск: Маджента, 2004.
ства в сельском хозяйстве требуется, чтобы уровень рентабельности составлял не менее 40 процентов5.
Далее на этом этапе определяется величина удельной годовой земельной ренты при производстве конкретной сельскохозяйственной культуры, приходящейся на 1 гектар, по следующей формуле:
Р = V У II + V У II - З - П
1 з * н.ос ^ ‘-^р.ос ^ н.поб ^ Чр.поб '“/н 1 1н.пр»
где Рз - величина годовой земельной ренты из расчета на 1 гектар при производстве конкретной сельскохозяйственной культуры, р./га;
Унос - нормативная урожайность основной культуры, ц/га;
Црос - рыночная цена продажи основной культуры за 1 центнер, р./ц;
Унпоб - нормативная урожайность побочной продукции сельскохозяйственного производства, ц/га;
ЦР.поб - рыночная цена продажи побочной продукции на рынке за 1 центнер, р./ц;
Зн - нормативные затраты на производство конкретной культуры из расчета на 1 гектар, р./га;
Пнлр - нормативная прибыль предпринимателя, р./га.
Определив значение земельной ренты по каждой участвующей в севообороте сельскохозяйственной культуре, рассчитывается среднегодовое значение земельной ренты.
Четвертый этап метода капитализации земельной ренты - расчет коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации отражает ставку дохода, которую требует инвестор для инвестиций в сельскохозяйственные угодья. Коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так как при рациональном использовании земля не теряет своих свойств с течением времени.
Основными способами определения коэффициента капитализации при оценке зе-
мельных участков являются метод анализа рыночных продаж и метод кумулятивного построения.
При применении метода анализа рыночных продаж (рыночной экстракции) коэффициент капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рассчитывается среднее значение по нескольким продажам аналогичных земельных участков. В настоящее время этот метод использовать трудно из-за отсутствия достоверной информации по сопоставимым продажам сельскохозяйственных угодий.
Определение коэффициента капитализации методом кумулятивного построения связано с реализацией модели «риск - доходность», то есть более рискованные инвестиции должны обеспечивать более высокую доходность. Модель «риск - доходность» отражает поведение рационального инвестора, который пытается минимизировать риск для определенного уровня доходности и максимизировать доходность при определенном уровне риска.
Модель «риск - доходность» предполагает, что при более высоком риске ожидается более высокая доходность, и наоборот. Инструментами инвестирования типа «низкий риск - низкая доходность» являются безрисковые государственные ценные бумаги, а инструменты типа «высокий риск -высокая доходность» включают недвижимость, опционы, фьючерсы и т. п.
Необходимо отметить, что, во-первых, значение коэффициента капитализации для сельскохозяйственных угодий не может быть меньше безрисковой нормы доходности капитала (нормы доходности по долгосрочным депозитам банков высшей категории надежности или нормы доходности к погашению по долгосрочным государственным ценным бумагам).
Во-вторых, особенность коэффициента капитализации для земельных участков сельскохозяйственного назначения заключается в том, что этот показатель должен
5 СагайдакА.Э., Лукьянчикова А.А. Рентное регулирование сельскохозяйственного производства в условиях рынка. М.: ГУЗ, 2005.
учитывать влияние как экономических, так и природных факторов. В экономической составляющей коэффициента капитализации отражается уровень риска, характерный для земельных участков. Природная составляющая должна отражать риски, связанные с природно-климатическими особенностями сельскохозяйственного производства.
Природно-климатические условия определяют основные направления ведения сельскохозяйственного производства, выбор наилучших или наиболее доходных для определенного района севооборотов и культур. Они сказываются прежде всего на урожайности сельскохозяйственных культур, а также на уровне материальных и трудовых затрат, что, в свою очередь, влияет на выход валовой продукции и величину земельной ренты, а в конечном счете - на рыночную стоимость земельного участка.
Метод кумулятивного построения предусматривает увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанные с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. Коэффициент капитализации, рассчитанный методом кумулятивного построения, включает следующие три элемента:
1) безрисковая ставка дохода на капитал - ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам);
2) премия за риск инвестиций в оцениваемый участок - учитывает риск получения дохода от инвестиций в сельскохозяйственные угодья, обусловленный видом использования угодий (пашня, сенокосы, пастбища, сады и виноградники) и их региональным местоположением. Региональный риск учитывает специфику региона оценки, прежде всего - отношение к зонам рискованного земледелия;
3) премия за низкую ликвидность - учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации
участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке сельскохозяйственных угодий, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения, хотя сроки экспозиции сельскохозяйственных угодий значительно выше, чем для других альтернативных видов использования таких земель (например участков под коттеджную или промышленную застройку).
На пятом этапе метода капитализации земельной ренты рассчитывается рыночная стоимость сельскохозяйственной земли путем определения частного от деления полученного среднего значения земельной ренты по севообороту на коэффициент капитализации.
Таким образом, появление нового сегмента на земельном рынке - сельскохозяйственные земли - требует создания методологической базы для их оценки. Из известных трех классических подходов для оценки сельскохозяйственных угодий в наибольшей степени, на наш взгляд, подходит доходный подход. Возможность применения сравнительного подхода будет зависеть от степени развития рынка купли-продажи и степени открытости информации о совершенных сделках. Затратный подход при оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения может использоваться в основном при оценке земельных участков, застроенных сельскохозяйственными зданиями и сооружениями.
* * *
По всем вопросам, касающимся методологии оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, можно обращаться во Всероссийский научно-исследовательский институт экономики сельского хозяйства по телефонам: 8-499-195-4181, (495)195-9840.
