CC BY
126УДК 338
ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЛИКВИДАЦИОННОЙ
И ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Леликова Дарья Игоревна, студент магистратуры (e-mail: [email protected]) Абакумов Роман Григорьевич, к.э.н., доцент (e-mail: [email protected]) Белгородский государственный технологический университет
им. В. Г. Шухова
В статье рассматриваются факторы, влияющие на стоимость объекта жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования. Обоснована необходимость определения рыночной, ликвидационной и залоговой стоимости недвижимости для целей участников рынка ипотечного кредитования. Описаны методические аспекты особенностей определения ликвидационной и залоговой стоимости квартир.
Ключевые слова: оценка недвижимости, ипотечное кредитование, ликвидационная стоимость, методика, особенности, жилая недвижимость.
Проблемы нарастающего ипотечного кризиса, стоящие перед нашей страной, выводят на передний план решение задач адекватной оценки объектов ипотечного кредитования на основе принципов достоверности определения ликвидационной стоимости.
Проанализировав объем выданных ипотечных кредитов в 2018 году, можно с уверенностью сказать, что прослеживается тенденция возрастающего потребления ипотечных кредитных продуктов в условиях нарастания негативных экономических тенденций. Банки способствовали этому процессу, дифференцируя процентные ставки и делая условия более комфортными для потребителей ипотечных продуктов, что способствовало увеличению доступности жилья для среднего класса и учетом программ государственной поддержки.
Выдаваемая сумма при ипотечном кредитовании, размер платежей по кредиту напрямую зависят от рассчитанной рыночной стоимости предмета залога. Оценка залогового жилья - обязательное условие оформления ипотечного кредита в соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
При оценке недвижимости в целях ипотечного кредитования используется сравнительных подход. Поскольку купленная квартира в случае неуплаты денежных средств заемщиком, остается банку в счет долга, что требует грамотного определения рыночной и ликвидационной стоимости по данным объектам. [1]
При оценке жилой недвижимости сравнительным подходом, объекты-аналоги сравниваются с объектом оценки по ряду критериев, в число кото-
рых входят площадь, материал конструкции, наличие улучшений в качестве лифта, мусоропровода, а также этаж расположения, вид из окна, техническое состояние отделки. Этаж расположения является важным фактором, влияющим на рыночную стоимость квартиры. Рыночная стоимость квартир расположенных на первых этажах (исключение составляют квартиры, функциональное назначение которых можно изменить) меньше аналогичных расположенных выше. Последние этажи также имеют меньшую стоимость по сравнению со средними этажами; это связано с возможными авариями на крыше, а также проникновением злоумышленников в квартиру через крышу [2]. Видовые характеристики - достаточно ценный фактор, при условии гарантии, что вид со временем не ухудшится. Рыночная стоимость квартир с улучшенной отделкой выше, чем квартир с отделкой из дешёвых материалов или требующих ремонта.
Одна и та же квартира, обладающая одной рыночной стоимостью, может быть оценена для различных банков со своим значением ликвидационной стоимости с учетом заданного периода экспозиции, которые короче «разумного» периода экспозиции квартир и при применении различных моделей определения ликвидационной стоимости.
Ликвидационная стоимость квартиры - это величина, которая отображает наиболее вероятную стоимость квартиры, по которой она может быть продана за срок, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий продажи квартиры, обычно данный срок зависит от активности на рынке жилой недвижимости и в среднем может составлять от шести месяцев до года. Таким образом, ликвидационная стоимость определяется на основе рыночной стоимости квартиры и отличается от неё на величину скидки за вынужденную продажу и ограниченное время продажи, минимально возможный фиксированный период экспозиции квартиры в некоторых случаях может быть приравнен к нулю.
Методически возможно оценить величину воздействия фактора времени продажи с использованием различных моделей оцени, но затруднительным является определение воздействие фактора вынужденной продажи ипотечной квартиры в реальных рыночных условиях с учетом прогноза изменения стоимости квартиры в будущем.
Модели применимы в «идеальных» условиях рынка недвижимости и не учитывают влияния таких факторов как расходы по обеспечению сохранности предмета залога, расходы по обращению взыскания и реализации, не учитывают практику работы с залоговым имуществом.
Существующие методы расчетов ликвидационной стоимости квартир, возможно, представить в виде следующих групп:
- методы, учитывающие только срочность продажи посредствам моделирования функциональной зависимости цены реализации и срока экспозиции квартиры;
- методы, учитывающие вынужденность продажи и эластичность спроса, основанные на моделировании эластичности спроса по цене квартиры;
- методы, учитывающие срочность продажи и дополнительные затраты связанные с реализацией квартиры.
Среднерыночная доходность вложений во многих отчетах приравнивается уровню годовой ставки по банковским кредитам конкретного ипотечного банка или ставке его депозитов, что так же оказывает существенное влияние на результат определения ликвидационной стоимости.
Факторами определяющими величину ликвидационной стоимости являются: вынужденность продажи; срочность продажи; срок экспозиции; затраты на реализацию; ликвидность объекта; конъюнктура рынка; индивидуальные особенности объектов.
Срочность продажи квартиры для каждого банка своя, поэтому требует закрепления в методических рекомендациях не противоречащих стандартам оценки.
Требуется совершенствование применяемой методологии оценки для целей ипотечного кредитования с ориентацией на практику оценки и практику работы с залоговым имуществом.
Ликвидационная стоимость не в полной мере отражает величину средств возможных к возврату при продаже квартиры и учитывает скидку только на вынужденность продажи квартиры и не отражает все дополнительные расходы банка, связанные с реализацией квартиры - залоговым дисконтом, прогнозное изменение конъюнктуры рынка, состояние заемщика.
Очевидно, что порядок и методы определения ликвидационной стоимости не позволяют участникам ипотечного рынка получить интересующую информацию - определить залоговую стоимость.
В настоящее время рыночную и ликвидационную стоимость определяют оценщики, а залоговую сами участники ипотечного рынка.
Залоговая стоимость учитывает стоимость дополнительных затрат на реализацию квартиры и прогноз изменения цены и уровня дефолта заемщика.
Для адекватной оцени залоговой стоимости необходимо проводить специальные аналитические исследования позволяющие установить эластичность спроса по цене и времени экспозиции на основе статистического моделирования (корреляционно-регрессионного анализа) и строить прогнозы на время дефолта заёмщика.
Определение соотношения рыночной и ликвидационной стоимости квартир должно стать ключевым для обоснования достоверной стоимости в условиях ипотечного кредитования и определения залоговой стоимости.
Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи объектов в банковской сфере закрыта или труднодоступна, что обуславливает ограниченность возможности применения метода обладающего высокой степенью объективности. Данное обстоятельство предопределяет создание единой информационной системы позволяющей отслеживать сделки с аналогичными объектами в условиях вынужденной продажи.
Существуют также особенности учета различных факторов при определении залоговой стоимости:
- эксклюзивные элементы отделки и декора квартиры не учитываются при определении залоговой стоимости;
- перспектива развития района влияет на прогнозы изменения цены квартиры в будущем - предопределяя её ликвидность;
- доходы и расходы заемщика, состав семье, её изменение, наличие поручителей - учитывается;
- процедура реализации залогового имущества (сложность, стоимость и сроки) - является ключевым фактором и характеризуется показателем уровня расходов на реализацию залогового имущества.
Исходя из экономической сущности ипотеки, квартира является залогом обеспечивающим возвратность выданных ранее кредитных средств в случае наступления дефолта заемщика. Уровень дефолта ипотечного заемщика должен учитываться при определении залоговой стоимости и определятся на основании постоянного мониторинга сведений о способности доходов заемщика покрывать текущие затраты и расходы на обслуживание ипотечного кредита. Численно этот показатель равен отношению суммы всех текущих затрат заемщика к его реальному доходу.
Залоговая стоимость является трансформацией ликвидационной стоимости и ее нельзя рассматривать в качестве цены продажи квартиры для залогодателя, так как она учитывает компенсацию расходов и риски залогодержателя. По нашему мнению, при формировании договорных отношений между участниками ипотечного рынка целесообразно определять и указывать в договоре три вида стоимости - рыночную, ликвидационную и залоговую. В данном случае каждая из сторон будет осведомлена о стоимости реализации своего ипотечного проекта.
Проведенное авторами исследование отчетов об оценки квартир для целей ипотечного кредитования за последние три года показывают, что на практика, скидка на вынужденный характер продажи квартир находится в диапазоне от 10 до 45%, и находится в зависимости от выделенных факторов, определяющих снижение рыночной стоимости каждой конкретной квартиры. Влияние факторов вынужденной продажи должно основываться на единой методике, разработанной для всех участников ипотечного рынка.
Таким образом, методология определение ликвидационной стоимости в современных условиях ипотечного кредитования требует совершенствования с учетом существующих практик и создания единого информационного пространства работы оценщиков и участников ипотечного рынка.
Список литературы
1. Моргунова О.Н., Абакумов Р.Г., Наумов А.Е. Методические основы критерия ры-ночности оцениваемой недвижимости// Современные подходы к трансформации концепций государственного регулирования и управления в социально-экономических системах. Сборник научных трудов 7-й Международной научно-практической конференции. 2018. С. 169-172.
2. Абакумов Р.Г., Моргунова О.Н., Крылова Д.Д. Специфика ценообразования на рынке недвижимости и оценка влияния местоположения на стоимость недвижимости в городе Белгороде// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2018. № 3 (29). С. 5-10.
3. Крылова Д. Д., Абакумов Р.Г., Моргунова О.Н. Использование методов регрессионного анализа при оценке стоимости недвижимости// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2018. № 3 (29). С. 88-93.
4. Абакумов Р.Г., Оберемок М.И. Аналитический обзор методических инструментов применяемых в методе сравнения продаж при корректировках цен аналогов // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 3. С. 182-191.
5. Виноградова Д. И., Шарапова А. В. Методика построения математической модели факторного пространства организационно-технологических рисков в инвестиционно-строительных проектах// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 8. С. 180-185.
Lelikova Daria Igorevna, student
Abakumov, Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod, Russia FEATURES OF DETERMINING LIQUIDATION COST OF REAL ESTATE FOR MORTGAGE LENDING PURPOSES
Abstract. The article discusses the factors affecting the value of a residential property for mortgage lending. The necessity of determining the residual value of real estate for collateral purposes is substantiated. The method of determining the liquidation value is described, taking into account the influence of the factor of limiting the sale time.
также Keywords виде: real estate valuation, mortgage lending, liquidation value, methods, features, residential real estate.
ОБРАЗОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ КАДРОВ КАК ОДИН ИЗ ИНСТРУМЕНТОВ ВЫПОЛНЕНИЯ ПРОГРАММЫ «ЦИФРОВАЯ ЭКОНОМИКА» Линькова Наталья Викторовна, магистрант (e-mail: linkova [email protected]) Козлова Елена Ивановна, к.э.н., доцент (e-mail: [email protected])
Липецкий государственный технический университет, г.Липецк, Россия
В данной статье проанализировано развитие национальной программы «Цифровая экономика» в 2018 году. Раскрывается статистика востребованности ИТ-специальностей как основных двигателей информатизации общества, заинтересованность в ИТ-специалистах на рынке труда, оценка трудовых ресурсов для дефицитных ИТ-профессий.
Ключевые слова: «цифровая экономика», информатизация общества, ИТ-специалисты, динамика рынка ИТ-специалистов.
Цифровая экономика - это современный «бум», который распространяется на все сферы жизни человека с целью усовершенствовать, ускорить процессы и сделать их доступными каждому во всех регионах страны. К
