CC BY
90
«дискуссия
журнал научных публикаций
Чунина А.Е., к. э. н.,
Балтийский федеральный университет имени Иммануила Канта, г. Калининград, Россия
ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА
Существовавшая длительное время в Российской Федерации экономика землепользования базировалась на принципе кадастровой оценки земельного фонда, поскольку земельный рынок отсутствовал. Эта идея использования земли исключительно в целях развития сельского хозяйства, эффективно оно или нет, превалирует в сознании до сих пор.
Согласно действующему законодательству РФ и с учетом политики Президента и Правительства в соответствии с Конституцией РФ, развитие земельной реформы в Калининградской области предполагает создание свободного рынка земли. Если в развитых странах, достигших высокого жизненного уровня, земельная реформа проходит десятилетиями, то в современных условиях такой возможности. Если идти по пути формализации земельной реформы, основанной на разработанном земельном кадастре, то в этом случае можно ожидать последствий, которые произошли в соседней Литве в силу абсолютной схожести качества земель, расстояний, состояния земельных угодий и прочих факторов1.
Процесс формирования земельного рынка начинается с создания собственности на землю. К настоящему времени земельную собственность России следует характеризовать весьма неоднозначно. Несмотря на принятие Земельного Кодекса Российской Федерации и некоторых законов о земельной собственности, основные сельскохозяйственные уго дья считаются государственны
ми, без фактически определенного статуса.
Объектами земельных отношений являются:
— земля как природный объект и природный ресурс;
— земельные участки — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке;
— части земельных участков.
Основными учетными элементами в земельном балансе являются земельное угодье и категория земель. Единицей учета, участвующей в формировании отчета, является земельный участок. Каждый предоставленный земельный участок может состоять из различных земельных угодий и должен быть отнесен к определенной категории уже в процессе предоставления.
Земельные угодья делятся на сельскохозяйственные (пашню, залежь, кормовые угодья, многолетние плодовые насаждения) и несельскохозяйственные (леса, кустарники, болота, дороги, застроенные территории, овраги, пески и др.)2.
Сельскохозяйственные угодья в составе земельного фонда области занимают площадь 813,3 тыс. га, что составляет 53,8% от общей площади. Преобладающая часть сельхозугодий приходится, безусловно, на категорию земель сельскохозяйственного назначения — 717,4 тыс. га, в черте поселений их
Процесс формирования земельного рынка начинается с создания собственности на землю.
№ 5 (13) МАЙ 2011
ДИСКУССИЯ «V
журнал научных публикаций ^
площадь составляет 33,7 тыс.га, в составе лесного фонда — 11,4 тыс. га, земель промышленности — 6,1 тыс. га; 44,4 тыс. га продуктивных земель не вовлечены в сельскохозяйственный оборот и находится в категории земель запаса. В составе сельскохояйственных угодий области (в общественном производстве и пользовании населения) удельный вес пашни составляет 50%, кормовых угодий — 48%, садов и многолетних насаждений — 2%.
Общая площадь земель поселений составляет 100,5 тыс. га, из которых 63,7 тыс. га входят в черту городов и поселков, и 36,8 тыс.га составляет площадь сельских поселений. Площадь земель, отнесенных к этой категории, увеличилась по сравнению с прошлым годом на 0,3 тыс. га, в связи с передачей сельского населенного пункта, ранее учтенного в категории земель промышленности, энергетики и др.
В структуре земель городов и поселков застроенные территории занимают 30% от общей площади, доля земель сельскохозяйственного использования составляет 27%, из них садоводческими объединениями и индивидуальными садами занято 7%. Земли лесного фонда занимают 6,5 тыс. га (10%), свободные земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность (овраги, кустарники, заболоченные участки), занимают лишь 2,6% городских площадей. В сельских поселениях под постройками занято 22% территории, для производства сельскохозяйственной продукции используется 34%, земли лесного фонда составляют менее 2%. Не вовлечено в хозяйственную деятельность 23% территории3.
На территории области земельные участки промышленности и другого подобного целевого назначения закреплены за 429 предприятиями и организациями. Площадь земель этой категории составила 97,0 тыс. га. В черте поселений землями промышленности, транспорта, связи и инженерных коммуникаций занято еще 10,6 тыс. га. За истекший год произошло уменьшение площади данной категории по сравнению с прошлым годом на 0,3 тыс. га, что объясняется переда-
Основными учетными элементами в земельном балансе являются земельное угодье и категория земель. Единицей учета, участвующей в формировании отчета, является земельный участок.
чей населенного пункта в категорию земель поселений. Наибольший удельный вес в составе категории составляют земли обороны, безопасности — 81% (78,8 тыс. га). Земли транспорта занимают 12%, в т.ч.: железнодорожного — 5%, автомобильного — 7%, на долю морского, внутреннего водного и воздушного приходится менее 1%.
Площадь особо охраняемых территорий составляет 180,7 тыс. га, из них природоохранного назначения — 130,5 тыс. га. В данной категории учитывается 0,1 тыс. га, занимаемых парками, имеющими статус природоохранных объектов, базами отдыха. Земли природоохранного назначения включают водоохранные зоны рек, озер и водохранилищ, участки лесов, выполняющих защитные функции, земли заказников, зоны санитарной охраны курортов, а также земли, занятые памятниками природы. Земли под объектами историко-культурного назначения, расположенные вне черты поселений, занимают площадь 0,6 тыс. га. В 1987 г. в составе земель лесного фонда создан государственный природный национальный парк «Куршская коса». В 2001 г. национальному парку «Куршская коса» присвоен статус государственного учреждения. На его территории расположены уникальные природные и историко-культурные комплексы и объекты, имеющие особую экологическую, историческую, эстетическую и рекреационную ценность. Общая площадь национального парка составляет 6621 га. На Калининградском взморье расположены два курорта федерального значения — «Светлогорск-Отрадное» (площадь в границах округа горно-санитарной охраны 8023 га) и «Зеленоградск» (площадь в границах округа горно-санитарной охраны 6059,4 га.
В целях сохранения экологического равновесия, защиты растительного и животного мира болот, а также процесса торфообразо-вания торфоместорождения (31 участок)
«дискуссия
журнал научных публикаций
Перевод земель фонда перераспределения из категории земель запаса в категорию земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по мере проведения мероприятий по разграничению государственной собственности на землю.
общей площадью 24,2 тыс. га включены в состав особо охраняемых водно-болотных угодий регионального значения. Площадь земель лесного фонда уменьшилась на 2,3 тыс. га в результате перевода лесных земель, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, на землях фонда перераспределения в Гвардейском, Гурьев-ском, Зеленоградском и Полесском районах и составляет 273,0 тыс. га. Кроме того, в категории земель поселений лесным фондом занято еще 7,2 тыс. га4.
К землям водного фонда на территории области отнесены земли, занятые водными объектами — акватории Куршского и Калининградского заливов, крупных и малых рек, озер. Кроме водопокрытых территорий составной частью земель водного фонда является межхозяйственная мелиоративная сеть, включающая земли, прилегающие к водным объектам и предназначенные для обслуживания водохозяйственных и гидротехнических сооружений и охраны водных объектов. Площадь земель водного фонда практически не изменяется и составляет 184,6 тыс. га, из которых под водой занято 178,2 тыс. га.
В состав земель запаса входят земельные участки различного целевого назначения, права на которые прекращены или не возникали. Ранее в состав категории земель запаса входил неиспользуемый фонд перераспределения, сформированный в результате бесплатной передачи земель от реорганизованных сельскохозяйственных предприятий в процессе земельной реформы. До разграничения государственной собственности на землю неиспользуемый фонд перераспределения является составной частью этой категории земель. Перевод земель фонда перераспределения из категории земель запаса в категорию земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по мере проведения мероприятий по разграничению государственной собственности на землю. На начало 2009 г. площадь земель запаса составила 67,7
тыс. га. Структура земельных угодий этой категории ежегодно меняется. За истекший год произошло увеличение земель запаса на 0,9 тыс. га, что связано с возвратом земель сельхозназначения.
Появление земельной собственности приводит к формированию рынка земли, на котором осуществляются сделки купли-продажи, залога, дарения, наследования объектов собственности. Одной из важнейших проблем, связанных с формированием этого рынка, является оценка земельных участков.
Многовековой опыт оценки качества земли показал, что наиболее достоверным способом оценки является ее рыночная цена на свободном конкурентном рынке. К сожалению, возможность ее определения отсутствует, поскольку свободного конкурентного рынка в России и Калининградской области не существует. В нашей стране оценка земель осуществляется на основе кадастра, т.е. основным фактором, определяющим стоимость земли, является ее состояние5.
В Калининградской области почвы находятся в неудовлетворительном состоянии из-за запущенности и несоблюдения вводно-ирригационного режима. По данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Калининградской области ежегодно с каждого гектара пашни в результате существующего негативного промывочного водного режима теряется около 600 килограмм питательных элементов. Кроме того, неудовлетворительный состав почвенного гумуса способствует проявлению крайне неблагоприятных физических свойств почв, например сильная уплотняемость, небольшая емкость поглощения.
Следует отметить, что до 1990 г. регулярно проводились агрохимические и мелиоративные работы, направленные на увеличение почвенного плодородия, что привело к росту урожайности до 30% зерновых единиц, т.е. плодородие выросло приблизительно в 2,5 раза относительно естественного плодородия почв. Но с на-
(-\
Многовековой опыт оценки качества земли показал, что наиболее достоверным способом оценки является ее рыночная цена на свободном конкурентном рынке.
Ч_У
№ 5 (13) МАЙ 2011
ДИСКУССИЯ «V
журнал научных публикаций ^
чалом реформ 1991-1992 г.г. и далее объемы работ по внесению удобрений и мелиорации земель начали катастрофически снижаться и к началу 2000 г. практически свернуты. Последнее десятилетие привело к некоторому оживлению указанных работ, однако, оживлению несущественному.
Поэтому Калининградская область переживает стремительное ухудшение показателей почвенного плодородия. Почвы повсеместно начали закисляться, снизились запасы фосфора и, особенно, калия, упало содержание гумуса.
В целях сохранения и повышения плодородия земель сельскохозяйственного назначения, областной Думой был принят Закон Калининградской области «Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения» 29.04.1999 г., который предусматривает систематическое проведение агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных, противоэрозийнных и иных мероприятий.
По данным статистического управления Калининградской области и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Калининградский области в регионе у сельхозпроизводителей из 580 тыс. га осушенных земель в хорошем состоянии находится около 16 — 18% мелиорируемых сельскохозяйственных угодий, в удовлетворительном состоянии 53 — 55% и в неудовлетворительном состоянии 331 — 33%.
К настоящему времени нарушена система искусственного орошения в регионе: треть из 120 насосных станций требует реконструкции, замены насосно—силового оборудования. Капитальному ремонту подлежит более 30 км дамб, а более 55 км тре-
В нашей стране оценка земель осуществляется на основе кадастра, то есть основным фактором, определяющим стоимость земли, является ее состояние.
буют реконструкции, поскольку находятся в критическом состоянии6.
Следует отметить некоторые попытки возобновить планирование мероприятий по мелиорации земель. Однако финансирование этих мероприятий из федерального, областного и местных бюджетов следует признать неудовлетворительным. Начиная с 2000 г. Агропромышленный Комитет Калининградской области, многократно разрабатывал и утверждал порядок совместного финансирования для эксплуатации внутрихозяйственной сети. Сущность этих мероприятий сводилась к кооперации, влекущей за собой централизацию средств, при этом предполагалось, что 30% выполняемых работ финансируется из областного бюджета, 40% — из местных бюджетов, 30% должны оплачивать сельхозтоваропроизводители. Такой порядок был одобрен Минсельхозпродом Российской Федерации. Более того, инициатива Калининградской области в части улучшения состояния земельного фонда была одобрена и рекомендована Минсельхозпродом России субъектам Российской Федерации для использования в работе. Однако указанные мероприятия полностью в течение десятилетия никогда не выполнялись в связи с отсутствием финансирования.
Представленное состояние земель Калининградской области связано с естественным проявлением негативных процессов, которые в последнее время не изучались. Это, прежде всего, относится к специфическим региональным свойствам польдерных земель, на которых из-за отсутствия двойного регулирования водного режима отмечается сезонное подтопление, что приводит к их заболачиванию.
Другим негативным фактором ухудшения агрохимических показателей почв кормовых угодий является деградация почвенного покрова, т.е. кроме снижения урожайности таких угодий, происходит выпадение из травостоя ряда ценных кормовых трав, что снижает качество кормов.
«дискуссия
журнал научных публикаций
Следует также отметить, что проверки использования сельскохозяйственных угодий под эгидой Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Калининградской области показали повсеместную закочко-ванность и омоховелость. Сенокосы и пастбища, переданные из колхозов и совхозов в ведение сельских администраций для сенокошения и пастьбы скота, не используются по прямому назначению, что приводит к их засоренности и зарастанию кустарником. Такой вывод был сделан Государственным Комитетом по охране окружающей среды Калининградской области в результате реализации губернаторской «Программы-1000».
Эти мероприятия преследовали цель улучшения экологического и санитарного состояния городов и поселков Багратионовского, Гвардейского, Гурьевского, Зеленоградского, Славского, Правдинского районов, Светловского и Балтийского городских округов.
Контроль за использованием и охраной земель также показал, что на территориях предприятий и организаций повсеместно были выявлены загрязнения земель горючесмазочными материалами, нефтепродуктами и сточными водами, а также захламление отходами производства и потребления.
Аналитическая работа была проведена Государственным Комитетом по охране окружающей среды совместно с администрациями муниципальных образований, что позволило выявить и устранить несанкционированные свалки твердых бытовых отходов, улучшить состояние парковых зон, существенно очистить прибрежные и водоохранные зоны водостоков и водоемов, а также Балтийского моря.
Надо отметить, что возникающий земельный рынок в Калининградском регионе, несмотря на единство российского законодательства, существенно отличается от земельных рынков, связанных с основной территорией России. Развитие региона зависит от многих факторов и их сочетания, например, туризм, наличие минеральных вод, открытие месторождений нефти, наличие газификации, перспектива использования тепловой и электроэнергии, включая энергию ветра. Существенным фактором является также благоприятное географическое по-
ложение и экологическая ситуация в районе прибрежной полосы, например Куршская и Балтийская коса, заливы, озера.
Специфика землепользования в Калининградском регионе связана с ограниченностью площадей сельскохозяйственных земель, наличием достаточно налаженного сообщения между районами и сравнительно малым расстоянием между ними и от центра продаж, существенной обеспеченностью автотранспортом, как личным, так и предприятий. Поэтому ценность одних либо других участков земли в значительной степени связана не только с учетом их плодородия и удаленности, но и с учетом возможности и перспективы развития данного региона.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что в сложившейся ситуации основным условием естественного и безболезненного перехода к превращению земли в рыночный товар является достоверная оптимизация такой рентной оценки каждого участка земли, которая могла бы соответствовать образованию земельного рынка. Конечно, рентная оценка каждого участка земли в каждом районе практически невозможна и неэффективна. Поэтому единственным путем дифференцированной рентной оценки земли является переход на принципы статистической оценки земельных площадей, в иаиболыпей степени приспособленных для целей такой оценки. ^
1. Чунина А.Е., Скопич Д.Л. Роль региональных органов власти в формировании земельного рынка: Сб. докл. науч. конф. / Международный университет. Калининград, 2005.
2. Андреев А.В. Основы региональной экономики: учебное пособие. М.: КНОРУС, 2007. 336 с.
3. Сайт Правительства Калининградской области: www.gov39.ru
4. Регионы России. Основные характеристики субъектов Российской Федерации. 2010: Стат. сб. / Рос-стат. М., 2010. 654 с.
5. Чуб Б.А. Управление инвестиционными процессами в регионе. М.: Буквица, 2006. 188 с.
6. Федеральная служба государственной статистики / Режим доступа // www.gks.ru
