CC BY
98
jgfc ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ А
Актуальные проблемы гражданского права и процесса
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА СЛУЖЕБНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЕГО ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
Д.В. Уткин,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Научная специальность: 12.00.03 -гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право E-mail: [email protected]
Аннотация. В статье автором раскрывается сущность договора служебного найма, затрагивается ряд проблемных вопросов в отношениях между работником и работодателем при найме жилого помещения. Автор на основе анализа судебной практики выносит ряд предложений по совершенствованию отношений в рассматриваемой сфере.
Ключевые слова: договор, основные положения, государственный фонд, муниципальный фонд, жилищный кодекс, нормативные акты, заключение договора, собственник, приватизация, конституционные права и свободы, судебная практика, верховный суд
FEATURES
OF THE CONTRACT SERVICE TENANCY, AND WAYS TO IMPROVE ITS REGULATORY
D.V. Utkin,
associate professor of civil law and procedure
Annotation. In article the author the essence of the contract of office hiring reveals, a number of problem questions in the relations between the worker and the employer is mentioned when hiring premises. The author on the basis of the analysis of jurisprudence takes out a number of suggestions for improvement of the relations in the considered sphere.
Keywords: contract, the main provisions, the state fund, municipal fund, housing code, regulations, contract owner, privatization, constitutional rights and freedoms, judicial practice, the Supreme Court
Договор служебного найма жилого помещения существует ещё с советского периода, однако на современном этапе развития общества чётко прослеживаются необходимость пересмотреть его основные положения, переоценить его с учётом современных сложившихся отношений в сфере пользования жилыми помещениями.
А.И. Якупова определяет «жилищный договор как разновидность договора найма жилого помещения в домах государственного или муниципального
жилищного фондов социального использования»[1].
Отличительными чертами жилищного договора в отличие от гражданско-правового договора являются: регламентация нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и иными подзаконными нормативными актами; наличие субъекта, наделенного властными полномочиями (орган государственной или местной власти); субординационный (неравноправный) характер взаимоотношений между субъектами; заключение договора в типовой форме.
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Актуальные проблемы гражданского права и процесса
По Жилищному кодексу Российской Федерации основанием возникновения жилищного правоотношения по найму служебного жилого помещения является договор найма служебного жилого помещения (часть 3 статьи 104 ЖК РФ). Участниками правоотношений по найму жилых помещений являются два лица наниматель и наймодатель, при этом характерно, что указанные стороны не всегда находятся в равных положениях. Наймодатель это работодатель, который являясь собственником или владельцем жилого помещения предоставил его своему работнику (нанимателю), а работник и работодатель находятся в трудовом подчинении.
В действующем законодательстве по договору служебного найма субъектный состав ограничен.
Наймодателями по договору найма служебного жилого помещения могут быть в соответствии со статьей 93 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения или действующий от его имени орган государственной власти РФ, субъектов РФ, орган местного самоуправления, в том числе в лице государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения, иное уполномоченное собственником лицо.
Между тем, практика показала, что подобного права предоставлять служебное жилье для своих работников хотят получить и иные организации (работодатели). Так, коммерческая организация может приобрести в собственность жилое помещение, но сдавать его в наём может только, основываясь на положениях Главы 35 Гражданского кодекса РФ «Наем жилого помещения», где не классифицируются виды найма жилых помещений как служебный найм.
Необходимость введения служебного найма помещений для любых работодателей обусловлено следующим:
1. Существуют различные цели сдачи в наем помещения — как для извлечения прибыли от пользования и распоряжения помещением, так и для предоставления помещений работникам организации с целью стимулирования их заинтересованности в работе и создания благоприятных условий исполнения своих трудовых обязанностей.
2. При расширении числа субъектов наймодате-лей служебного найма можно дополнительно стимулировать работодателя и тем, кто предоставляет жилые помещения по служебному найму предоставлять налоговые вычеты или послабления, что может способствовать решению вопроса обеспечения больше-
го числа граждан жилыми помещениями.
3. Можно способствовать нормализации отношений между работодателем и работником, установив защиту прав обоих участников отличную от обычного коммерческого найма.
В некоторых случаях, служебный найм, является вынужденной необходимостью. Например, если работник работает временно на определенном месте. Конечно, он может снять жилье не у работодателя, а рассмотреть рынок предложений коммерческого найма, однако, это не всегда удобно. Во-первых, работодатель бывает заинтересован в быстром переезде работника и освоение им нового место жительства в кратчайшие сроки. Во-вторых, работодатель может заранее приобрести или построить жилье близко расположенное от места работы и подготовить его для проживания, тем самым оперативно решать вопросы обустройства своих работников.
Так еще в 60 годах 20 столетия В.Т. Смирнов, В.Ф. Яковлева выделяли 2 вида служебных жилых помещений: «первый вид — помещения, специально предоставленные для проживания рабочим и служащим, обязанным по роду своей работы проживать по месту работы; второй вид — помещения, расположенные в служебных зданиях»[2]. В.В. Чубаров определяет 2 вида служебных жилых помещений: 1) предоставляемых гражданам для проживания по месту работы или в служебном здании в связи с характером их трудовых отношений; 2) предоставляемые определенным категориям работников в соответствии с законодательством[3].
И.Л. Корнеева пишет, что «служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с определенными обстоятельствами»[4].
В.А. Сысоев, П.П. Васильев отмечают, что «служебные жилые помещения предоставляются, прежде всего, для решения определенных производственных служебных задач»[5].
В итоге следует отметить, что сложилась ситуация, когда требуется внести соответствующие изменений в законодательство и расширить круг субъектов наймодателей по служебному найму. Урегулировав подобного типа отношения можно было бы защитить не только интересы работника, но и интересы работодателя и в то же время отчасти решить проблему обеспечения жильём населения.
Другая насущная проблемная ситуация правового регулирования служебного найма помещений это приватизация служебных помещений. Несмотря на то, что с момента принятия закона о приватизации прошло не мало времени в этом направлении
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Актуальные проблемы гражданского права и процесса
и в настоящий момент имеются несколько спорных вопросов:
1. Имеет ли право собственник отказать в приватизации служебного помещения гражданину нанимателю?
2. По каким критериям собственник решает, кому разрешить приватизацию, а кому нет?
3. Можно ли считать договор служебного найма заключённым, если жилое помещение не зарегистрировано как специализированный жилой фонд?
В п. 3 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 03.11.1998г. №25-П[6] отмечалось, что приватизация в Российской Федерации обусловлена переходом к многообразию форм собственности, свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, ст.ст. 8 и 34 Конституции Российской Федерации. Установление права на приватизацию осуществляется публичной властью. В то же время, закрепляя в законе это право, государство обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией Российской Федерации.
В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации ''О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации''[7] установлен перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации. К их числу отнесены и служебные жилые помещения. Однако в абзаце 2 этой же статьи имеется оговорка о том, что собственники жилищного фонда, а также уполномоченные ими органы либо предприятия и учреждения, за которыми служебный жилой фонд закреплен на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.
Следует сказать, что в большинстве случаев суды признают право наймодателей самостоятельно решать вопрос о том, предоставлять или нет конкретному гражданину право приватизировать служебное помещение, и иски о признании неправомерным отказа в приватизации таких помещений оставались без удовлетворения.
В Постановлении от 03.11.1998 г. №25-П Конституционного Суда Российской Федерации был рассмотрен вопрос по жалобе на несоответствие Конституции Российской Федерации положений
статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Разрешая поставленные в жалобе вопросы, Конституционный Суд РФ подчеркнул, что законодатель, определяя круг объектов, не подлежащих приватизации, в качестве общего правила ввел запрет на приватизацию служебных жилых помещений определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность.
Таким образом, наделение статьей 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" собственников жилищного фонда или уполномоченных ими органов, а также предприятий, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждений, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, правом принимать решения о приватизации служебных жилых помещений, с учетом допустимости общего запрета на приватизацию служебных жилых помещений, само по себе не может рассматриваться как нарушение каких-либо конституционных прав и свобод.
Такой подход следует признать обоснованным также еще и в связи с тем, что в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ именно собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом и отступление от данного правила свидетельствовало бы о существенном ограничении прав собственника без необходимых оснований.
Как нам известно, в настоящий момент готовятся различные положение о порядке приватизации служебных помещений в различных подразделениях. В подобных положениях предлагается устанавливать различные критерии или основания для того, чтобы предоставлять тем или иным работникам право приватизации помещений.
Однако, мы полагаем, что служебные помещения приватизировать вообще нельзя так как суть их предоставления на время работы не подразумевает последующую их передачу в собственность. Если собственник желает уменьшить свой фонд служебных помещений, то это следует делать по средству перевода их в другой фонд, например для коммерческого или социального найма.
Судебная практика показала, что только при соблюдении определенных условий присвоение стату-
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Актуальные проблемы гражданского права и процесса
са служебного жилья приватизация будет законной:
Во-первых, решение о включении квартиры в число служебных должно приниматься в установленном порядке уполномоченными органами, осуществляющими управление государственным и муниципальным жилищным фондом.
Во-вторых, решение об отнесении квартиры к числу служебных может быть принято только в тот период, когда квартира не предоставлена жильцам.
В третьих, после принятия решения о включении жилой площади в число служебных данное жилое помещение должно быть зарегистрировано в качестве такого в органах государственной регистрации недвижимости.
Если для конкретного жилого помещения выше перечисленные признаки не обнаружены, а жилое помещение предоставлено по договору служебного найма, стоит исходить из того, что жилое помещение занято по договору социального найма, а как следствие, существует возможность его приватизировать.
Согласно пункту 2 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 №1301[8], государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
По данному вопросу Верховный Суд РФ разъясняет: установленный законодательством запрет на приватизацию служебных жилых помещений является действительным только в том случае, если жилое помещение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое помещение. В противном случае, граждане имеют право реализовать свое право на приватизацию данного жилого помещения независимо от того обстоятельства, что оно предоставлялось им в связи с трудовой деятельностью в государственном или муниципальном учреждении[9].
В итоге хотелось бы отметить, что правовое регулирование вопросов служебного найма помещений по прежнему находится во внимании многих учёных и они вновь и вновь обращаются к нему, что подтверждает наличие необходимости в совершенствовании правового регулирования рассматриваемых правоотношениях. Перед законодателем ставятся задачи способствовать стабильности пра-
воотношений, установлении четких прав и обязанностей между их участниками.
Литература
1. Якупова А.И. Сравнительно-правовой анализ с зарубежными государствами // Жилищное право. 2007. № 4. С. 34.
2. Юридический справочник для населения. Введенский В.А., Давидович Я.И., Досадов В.М. и др. (Автор раздела — Смирнов В.Т.). — Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1959. С. 91. Яковлева В.Ф. О специальных жилых помещениях по ГК РСФСР // Вопросы кодификации советского права. Выпуск 3. Изд-во Ленинградского университета, 1960. С. 33.
3. Чубаров В.В. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик о служебной жилой площади // Межвузовский сборник научных трудов. — Свердловск. УрГУ, 1981. С. 100.
4. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. пособие. — М.: Юристъ, 2006. С. 50.
5. Сысоев В.А. Особенности правового регулирования жилищных отношений в современный период. Дис. ... канд. юрид. наук. — Екатеринбург, 1994. С. 169. Васильев П.П. Понятие служебного жилого помещения // Актуальные проблемы правоведения. 2005. №1 (10). С. 108
6. Собрание законодательства Российской Федерации от 09.11.1998г., №45, ст. 5603
7. Закон Российской Федерации от 04.07.1991 г. №1541-1
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (последние изменения от 01.02.2010 г.), "Российская газета" от 10.01.1993 г. №5
8. Собрание законодательства Российской Федерации от 20.10.1997 г., №42, ст. 4787
9. Надзорное определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.06.2006 г. №35-В06-12, (http://www.supcourt.ru)
