CC BY
38
ИСАЛОВА М.Н., ДУЛЛУЕВА Р.М.,ИЗИЕВА Т.С.
основные принципы формирования информационного обеспечения эффективного управления недвижимостью
ИСАЛОВА М.Н.,ДУЛЛУЕВА Р.М,ИЗИЕВА Т.С.
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИНФОРМАЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Аннотация. Предлагается реализация основных принципов формирования эффективного информационного обеспечения управления недвижимым имуществом в процессе проведения мониторинговых исследований рынка недвижимости. Показано, что большую положительную роль при проведении мониторинга играет формирование на его основе эффективного как в технологическом, так и экономическом смысле информационного обеспечения для принятия управленческих и хозяйственных решений. Экономическая эффективность полученного таким образом информационного обеспечения определяется путем сопоставления затрат связанных с его формированием с доходом, получаемым в результате повышения прибыльности принимаемых управленческих и хозяйственных решений на основе более достоверной информации о состоянии рынка недвижимости. Что же касается технологической эффективности, то получаемое информационное обеспечение должно обеспечивать такие функциональные возможности системе управления, которые позволяют решать все поставленные перед ней задачи.
Ключевые слова: мониторинг рынка недвижимости, информационное обеспечение, принципы формирования, эффективное управление.
ВЛЬОУЛ ММ,DULLUEVA К.М.,ШЕУЛ T.S.
CARDINAL PRINCIPLE OF THE SHAPING THE DATAWARE OF EFFICIENT MANAGEMENT PREMISES
Abstract. The realization of the cardinal principles of the shaping the efficient data ware of management real estates is offered in process of the undertaking monitoring studies market to premises. It is shown that greater positive role when undertaking the monitoring plays shaping on his(its) base efficient both in technological, and economic sense of the data ware for taking management and economic decisions. The cost-performance got thereby data ware is defined by collations of the expenses in accordance with his shaping with in com, got as a result of increasing profitability taken management and economic decisions on base of more reliable information on state of business of premises. That concerns technological efficiency, that got data ware must provide such functional possibilities a managerial system, which allow to solve all deliver problems before her.
Keywords: monitoring market to premises, data ware, principles of the shaping, efficient management.
Одной из актуальных проблем эффективного управления недвижимостью является организация мониторинга рынка недвижимости как основного инструмента для получения данных, необходимых для принятия эффективных управленческих решений. Большую положительную роль при проведении мониторинга играет формирование на его основе эффективного как в технологическом, так и экономическом смысле информационного обеспечения для принятия управленческих и хозяйственных решений. При этом экономическая эффективность мониторинга определяется путем сопоставления затрат связанных его организацией с доходом, получаемым в результате повышения прибыльности принимаемых управленческих и хозяйственных решений на основе более достоверной информации о состоянии рынка недвижимости. Что же касается технологической эффективности, то система мониторинга должна обладать такими функциональными возможностями, которые позволяют решать все поставленные перед ней задачами. Очевидно, что экономическая и технологическая эффективность мониторинга находятся в определенном противоречии, т.е. чем выше функциональные возможности системы, тем выше и ее стоимость, а, следовательно, в силу непропорциональности роста функциональных возможностей и требуемых для их обеспечения средств, при определенных условиях развития система мониторинга может оказаться экономически неэффективной. Поэтому между экономической и технологической эффективностью должно быть найдено компромиссное соотношение, позволяющее, с одной стороны сформировать систему, обеспечивающую пользователей необходимой достоверной информацией, а с другой стороны, обеспечить приемлемую стоимость системы. Учитывая данное обстоятельство, а также низкую предсказуемость закономерностей развития российского рынка недвижимости система управления данным рынком будет постоянно испытывать дефицит информации требуемой для принятия
оптимальных управленческих решений. Другими словами, система управления рынка недвижимости в силу отмеченных выше обстоятельств будет вынуждена функционировать в условиях неопределенности, а следовательно, для ее эффективной работы требуется использование технологий принятия решений в условиях неопределенности. В этой связи для формирования информационных массивов по результатам мониторинга для принятия эффективных управленческих решений целесообразно руководствоваться следующими основными принципами:
Принцип 1. Объём и степень детализации информации должны быть адекватны целям и задачам мониторинга.
Сегодня требуемый уровень детализации и структура описания объекта недвижимости, формируемая по результатам мониторинга является устоявшимся предметом дискуссий. Дело в том, что идея о необходимости, в конце концов, собрать в единую базу данных всю информацию, имеющую отношение к недвижимости, до сих пор не дает покоя многим исследователям. С одной стороны, было бы замечательно, иметь единую систему информации для землеустроителей, строителей, работников комитетов по управлению имуществом и регистраторов, работников технической инвентаризации и коммунальных служб, экологов, представителей охраны памятников, архитекторов и градостроителей, сотрудников МВД, налоговых органов, работников СЭС, гидрогеологов и почвоведов и т.д. Однако, практически каждое из перечисленных ведомств имеет свою информационную базу, в которой содержаться (с различной степенью детализации) элементы, которые можно отнести к недвижимости, и практически каждое ведомство старается узаконить своё право на отношение к недвижимости путём закрепления за собой эксклюзивных прав на ведение различных кадастров.
С другой стороны, следует чётко различать «информационную» и «рабочую» составляющие информации, получаемой в результате проведения мониторинга рынка недвижимости. Включение в информационные массивы большей части информации, содержащейся в смежных базах, создаст эффект избыточности, препятствующий оперативному решению основной задачи мониторинга - подготовка и принятие решения. Наконец, следует заметить, что до исторического момента объединения информационных баз ещё далеко, так как сложившиеся ведомственные взаимоотношения не предполагают в ближайшей перспективе ситуацию свободной передачи информации[1].
Таким образом, в информационный массив каждого ведомства целесообразно следует включать только «рабочую», то есть минимально необходимую и достаточную для решения профессиональных задач информацию и ориентировать цели мониторинга рынка недвижимости на получение только такой информации.
Принцип 2. Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы оперативно обеспечивал поиск информации, необходимой для поддержки широкого спектра аналитических функций и возможностей принятия эффективных решений.
Идея данного принципа состоит в том, что задание на разработку информационных массивов и их структуризацию должны ставить профессиональные аналитики, имеющие представление о содержании информации, необходимой и достаточной для реализации стоящих перед фирмой аналитических функций. Если информационный массив изначально формируется без ориентации на основную аналитическую деятельность фирмы, его использования для целей анализа дает недостоверные результаты, не отвечающие потребностям сегодняшнего рынка.
Принцип 3. Информационный массив должен быть структурирован по типу недвижимости, составу передаваемых прав, степени достоверности информации.
Принцип 4. Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы имелась возможность адекватно и однозначно идентифицировать объекты мониторинга, а также выполнять его сегментирование по любому элементу структуры.
Для реализации 2-4 принципов эффективно могут быть использованы реляционные модели представления данных, представляющие собой таблицы, в которых содержится информация об объектах недвижимости определенного класса и их основные характеристики. Формирование и поддержка таких таблиц возлагается на специальную группу, включающую программистов и инженеров по обслуживанию ПЭВМ.
К рассмотренным выше принципам следует добавить и принцип 5, связанный с обеспече-
ИСАЛОВА М.Н., ДУЛЛУЕВА Р.М.,ИЗИЕВА Т.С.
основные принципы формирования информационного обеспечения эффективного управления недвижимостью
ние избирательности входной информации, т.е. принцип, обеспечивающий обработку только той информации, которая связана с достижением текущей цели. Для реализации данного принципа, прежде всего, необходимо сформировать массив, определяющий идентификаторы (например, наименование факторов рынка недвижимости, которые требуется оценить для принятия решений) и ячейки которые заполняются данными (оценками), необходимыми для принятия эффективных решений. Данные ячейки располагаются в порядке их заполнения и фактически определяют план и ориентацию целенаправленно проводимого мониторингового исследования.
Смысл приведенных выше принципов достаточно прост. Качество аналитической работы зависит от качества структуры информационного массива, сформированного в процессе мониторинга, т.е. от форматов данных и их содержания, описывающего объекты недвижимости. К настоящему времени идея создания единых форматов в конечном виде не реализована, и вряд ли когда-нибудь будет реализована по причине традиционно сложившихся в разных российских регионах некоторых различий в типе и значимости отдельных ценообразующих факторов, а также других местных условиях. Однако, такие отличия обычно составляют не более 510% от общего объёма информации. Это значит, что уже сегодня вполне реально определение и формирование на региональном и национальном уровнях базовых форматов, охватывающих до 90% данных требуемых для принятия решений.
Принцип 6. Информационный массив должен быть открытым и постоянно корректироваться и обновляться.
В зависимости от содержания и особенностей конкретного исследования, аналитик определяет необходимый для принятия решений объём данных в соответствии с задачами и характером проводимого анализа. Для этого он постепенно продвигается в своих исследованиях или от частного к общему, или от общего к частному в соответствии со сложностью решаемой им проблемы и имеющегося у него доступа к необходимой информации. При этом можно выделить несколько общих принципов, следование которым может обеспечить достаточно всестороннее и целостное представление о текущем состоянии и тенденциях процессов, протекающих на рынке недвижимости.
Для выявления и анализа общих тенденций развития рынка недвижимости на первом этапе следует выявить частные характеристики и тенденции развития конкретных явлений протекающих на местном рынке недвижимости. К таким характеристикам активности рынка можно, например, отнести общие объёмы сделок или предложений в целом по городу, в том числе с разделением:
- по составу передаваемых прав собственности;
- по типу недвижимости.
Другими словами, для выявления общих тенденций рынка недвижимости целесообразно провести ряд частных исследований и на основе полученных частных данных получить общие умозаключения. Для этого используются традуктивные методы вывода умозаключений и обобщения частных явлений. Например, наблюдая тенденции роста цен на квартиры, земельные участки и т.д. можно получить общее умозаключение, что на рынке наблюдается общая тенденция роста цен на недвижимое имущество. Следовательно, недвижимое имущество целесообразно продавать только в том случае, кода цены достигнут пикового значения, определяемого исходя из платежеспособного спроса на исследуемом сегменте рынка.
Привлекая информацию об общем количественном и функциональном составе имеющейся недвижимости можно получить пригодные для сопоставления с аналогами некоторые удельные показатели, например, объём сделок и предложений на душу населения. Обеспеченность недвижимостью определенного типа на душу населения на различных сегментах рынка, оценить платежеспособный спрос на различных сегментах рынка и т.д.
Полученные таким образом общие данные позволяют определять частные характеристики местного рынка недвижимости и его основных функциональных сегментов. Объём и степень подробности второго этапа анализа ограничиваются только объёмом и степенью подробности соответствующей информации, полученной на первом этапе. Каждый функциональный сегмент для целей анализа необходимо разделять по основным видам недвижимости (участки земли, отдельно стоящие строения, встроенные помещения и т.п.). При этом, к общим позици-
ям анализа следует отнести:
- объёмы сделок и предложений на основных функциональных сегментах муниципального рынка недвижимости;
- распределение сделок и предложений по диапазонам площадей;
- распределение сделок и предложений по физическим характеристикам объектов (техническое состояние, этажность расположения, характеристики зданий и т.д.);
- распределение сделок и предложений по диапазонам цен.
Задачей третьего этапа является выявление характеристик сделок и предложений, максимально относящихся к однородным выборкам, характеризующих отдельные виды объектов на рынке недвижимости. Результаты третьего этапа мониторинга должны обеспечивать участников рынка данными для выполнения сравнительного анализа по результатам которого определяется рыночная стоимость конкретных объектов недвижимости и выбирается наиболее выгодная операция проводимая с недвижимостью. При этом, в качестве общих целевых характеристик мини-сегментов могут выступать средние цены сделок и предложений, средний маркетинговый период, доходность и другие экономические характеристики сделок и предложений.
Получение обоснованных выводов по результатам рассмотренных выше трех этапов исследований возможно только при комплексном использовании различных методов анализа. К обязательно применяемым методам следует отнести структурный и динамический анализ характеристик. При этом, сопоставление объектов недвижимости может быть проведено по географическим, временным, ценовым и другим характеристикам, влияющим на их стоимость. При этом конечной целью любого мониторингового исследования рынка недвижимости является оценка соотношения платежеспособного спроса и предложения на конкретный вид объектов недвижимости в конкретный (как правило, будущий) момент времени.
Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, определяют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данных объектов на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости, позволяют выявить общие направления, по которым необходимо проводить исследование, используя следующие основные принципы .
Принцип 7. Для исследования и анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность исследуемого объекта и преследуемых при этом целей объекта инвестиции.
При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика является отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которым следует отбирать исходную информацию. Именно здесь аналитик должен проявить все свои знания, профессиональную интуицию, творчество и практический опыт для формирования критериев оценки объема информации необходимой для принятия эффективных решений. Более того, именно здесь закладывается основа состоятельности исследования в целом.
В определенной степени в этом случае аналитику может помочь следующий принцип.
Принцип 8. Все текущие и прогнозные данные, для выявления которых проводится исследование, должны поддаваться количественной оценке эффективности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость или проводимой операции с недвижимостью.
Однако, даже тщательно отобранная и имеющая непосредственное отношение к предмету оценки информация, является слабо структурированной и упорядоченной. Поэтому, прежде всего, требуется упорядочить и структурировать данные, сформировав модель, позволяющую их дальнейшую идентификацию и оперативное использование в процессе принятия решений. Для решения данной проблемы необходимо формировать специальные технологии первичной обработки получаемых данных. Для этого можно использовать следующий принцип.
Принцип 9. Все отдельные цели исследования и связанные с ними массивы информации, служащие для принятия обоснованного решения, должны быть связаны между собой чёткой логической схемой и завершаться прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей оценкой эффективности рассматриваемого инвестиционного проекта или операции выполняемой с недвижимостью. Описание такой логической схемы должно быть пред-
ИСАЛОВА М.Н., ДУЛЛУЕВА Р.М.,ИЗИЕВА Т.С.
основные принципы формирования информационного обеспечения эффективного управления недвижимостью ставлено в явном виде.
Для реализации данного принципа следует сформировать логическую цепь ассоциативно связанных между собой событий, упорядоченных целей и подцелей, а также описывающих их массивы информации. Это, прежде всего, цепочки причинно-следственных связей между различными факторами, действующими на рынке недвижимости и позволяющими сформировать сценарии изменения во времени его состояний. Другими словами, необходимо определить факторы, влияющие на состояние рынка недвижимости, описать характер их взаимодействия между собой и определить связанные с ними последствия. Кроме того, необходимо сформировать полифазную цепь, определяющую последовательность целей и подцелей, т.е. цепь показывающую, что приступать к достижению следующей цели необходимо только после достижения предыдущей цели. Это позволяет предсказывать события, которые могут происходить на рынке недвижимости в будущем по его текущим состояниям путем наблюдения за происходящими на нем текущими событиями и сформировать план поведения аналитика в процессе проведения исследования. Используемая при этом информация должна объяснять причины, по которым принимаются гипотезы о будущем состоянии рынка недвижимости, и обосновывать переход к следующей цели исследования.
В структурированном виде такие причинно-следственные связи или логические схемы могут быть представлены в виде дерева (графа), определяющего разворачиваемые на рынке недвижимости события (факторы) ( рисунок) или задачи, решаемые в процессе проведения исследования. Для первого случая такая логическая цепь, например, может быть представлена следующим образом - государственная поддержка и страхование ипотечных кредитов, а также параллельное снижение по ним процентной ставки позволяют увеличить их доступность для средних слоев населения, что приводит к росту платежеспособности физических лиц на рынке недвижимости. Это, свою очередь, повышает ликвидность недвижимого имущества, а, следовательно, может привести к повышению инвестиционной активности на рынке недвижимости и т.п.
Таким образом, для построения логической схемы исследования, необходимо использовать еще один принцип, который конкретизирует содержание рыночного анализа.
VI
Фактор-причина
V,
Состояние рынка недвижимости
Факторы следствия первого уровня
Факторы -следствия второго уровня
Последствия, вызванные фактором причиной
о ^
Ъ
Рис. Структура сценария причинно-следственных связей между происходящими на рынке событиями
Принцип 10. Содержание рыночного исследования и анализа должны сводиться к выявлению и обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения характеристик (в основном стоимостных) объекта коммерческой недвижимости.
В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен сформулировать основные показатели и соотношения, определяющие характеристики коммерческого объ-
РЕГИОНАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ЭКОНОМИКИ, №8, 2014
екта недвижимости. После этого он выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых являются факторы (параметры управления), входящие в основное выражение критериальной оценки.
Проиллюстрируем практический подход к реализации данного принципа на следующем гипотетическом примере. Пусть критерием эффективности рассматриваемого инвестиционного проекта является чистый операционный доход (ОД), получаемых за конкретный период в будущем[2]. Тогда, по определению, основное выражение для определения эффективности проекта будет иметь следующий вид:
ОД = ПВД- ПН + ПРД - ПР- ПОР,
где ПВД - потенциальный валовой доход; ПН - потери от недозагрузки и неплатежей; ПРД - прочие доходы; ПР - постоянные операционные расходы; ПОР - переменные операционные расходы.
Рассмотрим процедуру упорядочения параметров по значимости, определяющих ожидаемые величины основных факторов.
Потенциальный валовой доход определяется величиной арендной ставки, которая в свою очередь, является функцией текущей арендной ставки, а также тенденций изменения соотношения рыночного предложения и спроса во времени.
Прогнозируемая загрузка объекта недвижимости является функцией кумулятивной ёмкости рынка, параметров спроса, коэффициента поглощения рынками роста ареала поглощения недвижимости. Для проектов развития прогнозируемая загрузка определяет два показателя -уровень загрузки и временной график поглощения рынком до этого уровня.
Рост ареала поглощения недвижимости определяется либо ростом количества рабочих мест (уровня занятости), либо ростом населения. В свою очередь, увеличение ареала поглощения приводит к потребности в новой недвижимости.
Следует заметить, что рост занятости и рост населения в одном случае могут быть связаны прямой зависимостью, например, при открытии новых рабочих мест и притока новых трудоспособных людей. В другом случае, рост населения может расти и без увеличения занятости, например, за счёт увеличения прибывающих пенсионеров или увеличения рождаемости. Качественный анализ предполагает использование нескольких источников информации, дающих исторические тенденции и прогноз роста ареала, с последующим сопоставлением данных. Обязательной является также сегментация роста ареала, например по возрастным группам, полу, размерам семьи и т.д. Отсутствие в исследовании перечисленных позиций следует отнести к несостоятельному выбору данных для использования в анализе.
Параметры спроса определяются такими удельными показателями, как площадь (офисная или производственная) на одно рабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир или домов на душу населения и т.д. С помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой недвижимости, которая соответствует росту ареала потребления недвижимости. Например, применяя показатель средних расходов на покупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничных продаж, и, соответственно, необходимость в дополнительных посреднических фирмах. При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу семьи, конвертируется в сегментированный спрос. Состоятельный анализ параметров спроса предполагает исследование исторических тенденций, текущего состояния и прогнозирование их вероятного значения в будущем. Более того, состоятельный анализ измеряет изменение спроса не только за счёт нового прироста ареала, но также за счёт изменения существующей структуры населения и занятости. Например, при экономических подъёмах растущим компаниям требуются большие площади, а изменения демографической ситуации в сторону увеличения количества людей пенсионного возраста потребует соответствующего типа жилья.
К признакам несостоятельности анализа параметров спроса следует отнести, в первую очередь, принятие в расчёт постоянных значений, как правило, являющихся характерными для момента проведения анализа, а также игнорирование изменения существующих структур населения и занятости.
Коэффициент поглощения, называемый также коэффициентом проникновения на рынок, определяется долей общего рыночного спроса, которую, по прогнозам, поглотит рассматрива-
ИСАЛОВА М.Н., ДУЛЛУЕВА Р.М.,ИЗИЕВА Т.С.
основные принципы формирования информационного обеспечения эффективного управления недвижимостью
емый проект в условиях конкуренции с другими проектами[3]. После того, как аналитик оценил общий объём увеличения потенциального спроса, необходимо определить критический для проекта параметр - долю общего спроса, на которую, вероятно, может претендовать рассматриваемый проект.
Теоретически, коэффициент поглощения является сложной функцией многих факторов. В первом приближении он может определяться как отношение площади оцениваемого объекта к общей площади (включая площадь объекта) конкурентного предложения на момент его вывода на рынок. Такой подход, как минимум, должен присутствовать в каждом исследовании рынка, претендующем на состоятельность.
Следует заметить, что при определении коэффициента поглощения важнейшими условиями являются детальное сегментирование спроса и конкурентного предложения. При этом не следует упускать из виду длительность начатых в реализации конкурирующих проектов, объём и длительность проектов, подготавливаемых к реализации. Первым признаком несостоятельного исследования здесь является использование каких-либо «средних» данных.
Потери за счет общепринятых на рынке скидок и льгот арендаторам также относится к факторам, которые не должны быть упущены из виду при прогнозировании потенциального валового дохода.
Прочие доходы, хотя и являются, как правило, небольшой составляющей доходной части, все же должны быть спрогнозированы с учётом вероятных предпочтений потенциальных потребителей в свете их представлений о стиле жизни, уровне сервиса и расходов на душу населения для получения этого уровня, и т.д.
Постоянные и переменные расходы традиционно считаются более определенными при прогнозировании. Однако такая постановка вопроса для условий России справедлива лишь частично. Например, налоги на недвижимость (сегодня это налоги на имущество, налоги на землю) и арендная плата за землю ввиду слабой законодательной основы могут преподнести потенциальному инвестору неожиданные «сюрпризы» в будущем. Поэтому состоятельное исследование рынка должно включать вариантное прогнозирование указанных позиций. [4]
Аналогичная ситуация наблюдается и с большей частью переменных расходов. Анализ рынка коммунальных услуг, большинство из которых предоставляются естественными монополиями, нестабильная тарифная политика требуют количественного обоснования принимаемых в расчёт показателей. При этом важным является использование рыночной информации о расходах ресурсов, полученной на основе показаний контрольно-измерительной аппаратуры. При отсутствии рыночных аналогов по потреблению ресурсов, более предпочтительным является их расчёт по нормативам, а не использование счетов, выставляемых поставщиками коммунальных ресурсов.
Литература
1. Тарасович Е.И.. Экономика недвижимости. -СПб.: МКС, 1997. -583 с.
2. Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», -СПб: Питер, 2000. -272 с.
3. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 2000. -510 с.
4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Юрайт, 2011. - 883 с.
References:
1. Tarasovich EI.. Economy property. SPb .: ISS, 1997. -583 p.
2. Maksimov SN "Fundamentals of entrepreneurial activity in the property market, " SPb: Peter, 2000. -272 p.
3. Novikov BD Market and valuations in Russia. - M.: Examination, 2000. -510 p.
4. Goremykin VA Economics of real estate. - M.: Yurayt, 2011. - 883 p.
