CC BY
17
ИСАЛОВА М.Н., ДУЛЛУЕВА Р.М.
ОСНОВНЫЕ ПОХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ И РАЗВИТИЮ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВ ОМ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Аннотация. В статье рассматриваются основные недостатки существующей практики управления государственной недвижимостью. Предлагается один из эффективных путей преодоления данных недостатков, связанный с привлечением для этой цели профессиональных управляющих компаний. Сформулированы и уточнены основные цели управления государственной недвижимостью. Определены основные задачи, которые должно решить государствj для эффективного развития профессионального управления объектами на рынке недвижимости.
Ключевые слова: рынок недвижимости, государственная недвижимость, профессиональное управление недвижимостью, инвестиционные управляющие компании.
ВЛЮУЛ ММ.,DULLUEVA Я.М.
MAIN MARCHES TO SHAPING AND DEVELOPMENT OF STATE PROPERTY MANAGEMENT ON MARKET OF PREMISES
Abstract. Main defect existing practical persons state premises management are considered in article. It is Offered one of the efficient ways преодоления data defect, connected with attraction to this effect professional controlling companies. They are worded and elaborated main purposes of state premises management. The certain primary tasks, which must solve the state for efficient development of professional management object on the market of the premises. Keywords: the market to premises, state premises, professional management premises, investment controlling companies.
В настоящее время в собственности государства после проведения приватизации все еще остается большое количество недвижимого имущества, эксплуатация которого требует эффективного управления. Это обусловлено рядом недостатков существующей практики управления недвижимостью, к которым можно отнести следующие[1]:
- ограниченный набор управленческих решений, используемый собственниками объектов недвижимости;
- отсутствие четких критериев для принятия управленческих решений;
- низкая технологичность, длительность и неоправданная сложность процедур, используемых при подготовке и принятии решений относительно объектов недвижимости;
- перегруженность собственников объектами недвижимости, находящимися в сфере их прямого управления;
- отсутствие практики делегирования функций управления от собственников объектов недвижимости профессиональным управляющим организациям.
Для того, чтобы обойти указанные недостатки, прежде всего, необходимо сформулировать основные цели эффективного управления государственной недвижимостью. При этом формируемые цели управления должны по возможности иметь количественное выражение, которое в общем случае может определяться следующим образом:
- показатель, определяющий цель управления может принимать фиксированное скалярное заданное значение - а;
- показатель, определяющий цель управления может задаваться одним из следующих ограничений: «принимать значение не менее зафиксированного значения - в» или «принимать значение не более зафиксированного значения - с»;
- цель может определяться в виде критерия - F, который необходимо минимизировать или максимизировать в соответствии с заданной постановкой задачи.
В случае, когда цель управления не может быть выражена количественно, то ее целесообразно задавать качественным образом, используя различные квантификаторы, например, как «низкое», «среднее» и «высокое» значения, определяя их интервальным образом на количественной шкале допустимых значений.
При этом, основные цели управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности [2] в авторской редакции можно сформулировать следующим образом:
1. Получить максимальный и стабильный доход от эксплуатации недвижимости. На этом направлении в задачу эффективного управления входят функции налаживания отношений с арендаторами, сопровождение договорной базы, ведение финансовой отчетности и т.д. От эффективности реализации данных функций зависит доходность сдачи в аренду недвижимого имущества. В настоящее время многие собственники предпочитают сдавать недвижимость в аренду на срок 11 месяцев исходя из следующих соображений. Во-первых, это позволяет не регистрировать договоры аренды, а, во-вторых, становится возможным повышать арендную плату ежегодно, в соответствии с показателями рынка. Однако, рассматривая недвижимость в качестве инвестиционного механизма, такой подход к заключению договоров об аренде является мало эффективным. Например, здание при больших сроках арендных договоров (5-10 лет без права разрыва) можно рассматривать как источник получения кредитных средств под залог платежей арендаторов объекта. Кроме того, ряд компаний, располагающих свободными денежными средствами, обычно покупают готовые офисные центры, заселенные арендаторами. При этом, стоимость договора как правило оказывается на 10-20% выше чем при заключении договоров на срок до 5-лет. Таким образом, при кажущейся выгоде в случае заключения договора на 11 месяцев, очевидны и явные потери собственников недвижимости. Следовательно, государству как собственнику недвижимости целесообразно сдавать недвижимость в аренду на длительный период времени с условием поддержания арендатором ее технического состояния.
2. Поддерживать здание в технически исправном состоянии, например, в хорошем состоянии. В этом случае задача управления состоит не только в проведении текущих ремонтов, не в технической эксплуатации здания, а сводится к организации процесса эксплуатации недвижимости таким образом, чтобы она, как инвестиционный продукт работала на своего собственника. Чем лучше государство организует эксплуатацию здания и работу обслуживающих служб, чем более комфортные условия он создаст для арендатора, тем больше, в конечном счете, оно получит доходов. Кроме того, очень важна разработка программы страхования имущества и проведение оценки рисков, связанных с функционированием недвижимости.
3. Обеспечить рыночную стоимость здания не менее заданного порогового значения - а. Реальный доход, извлекаемый государством от принадлежащего ему имущества, не всегда соответствует прибыли, получаемой им от арендных платежей. Существует также доход "виртуальный", возникающий за счет повышения в процессе управления имуществом его рыночной стоимости. Например, если рассматривать объект недвижимости с точки зрения инвестиционного продукта, становится понятным, что реклама, направленная на создание позитивного и узнаваемого образа здания, по информационной поддержке здания, является средством повышения его рыночной стоимости. Другими словами, необходимо обеспечить условия, при которых потенциальные покупатели и арендаторы обладали бы всей необходимой информацией о преимуществах предлагаемой недвижимости, ее состоянии и комфортности.
4. Минимизировать расходы. Данная цель обычно состоит из двух частей: минимизации расходов на эксплуатацию объекта доходной недвижимости и минимизации расходов, связанных с управлением недвижимым имуществом. Для решения первой задачи требуется организовать эффективное ведение бухгалтерию и формирования детализированных отчетов движения денежных средств используемых на эксплуатацию недвижимого имущества. Что касается второго условие, то затраты на управление не должны превышать прибыли, получаемой в результате эксплуатации недвижимости на рынке.
5. Получить максимальную прибыль. Обычно максимальная прибыль от эксплуатации зданий достигается при разработке всесторонней стратегию, направленной на максимизацию стоимости объекта недвижимости при его продаже или сдачи в аренду. Основной задачей такой стратегии является выбор наиболее подходящего сегмента рынка, планирование и проектирование наиболее прибыльных операций с недвижимостью на рынке.
Таким образом, для эффективного использования имеющегося у государства имущества целесообразно на рынке недвижимости создать условия для развития инвестиционных управляющих компаний, т.е компаний специализирующихся на инвестициях в недвижимость и ко-
торые одновременно является и управляющими компаниями, т.к. имеющийся мировой опыт показывает, что такие компании лучше справляются с управлением недвижимостью , чем просто управляющие компании.
Это объясняется тем, что цель инвестиционной компании заключается в наращивании денежных средств инвесторов, а цель управляющей компании - в наращивании рыночной стоимости управляемой недвижимости в интересах владельца. Таким образом, совмещающая в себе функции инвестиционной структуры и управляющей компании, позволяет управлять недвижимостью так, чтобы одновременно наращивались денежные средства собственников, и повышалась ее рыночная стоимость.
При этом, в рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника (государства) и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений, связанных с проведением операций на рынке и контроля над качеством управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются профессиональным управляющим компаниям.
Следует отметить, что профессиональное управление недвижимостью на территории России только начинает развиваться, выделяясь в отдельную сферу предпринимательской деятельности. Однако уже сейчас на опыте г.г. Москвы и Санкт-Петербурга можно говорить о существовании положительных тенденций в развитии в стране этого бизнеса.
Однако, учитывая высокую нестабильность и специфику российского рынка недвижимости, без государственной поддержки процесс образования и развития профессиональных управляющих компаний по всей территории российского рынка может затянуться на достаточно длительный период времени. Поэтому перед государством, заинтересованным в скорейшем развитии рынка недвижимости и эффективном управлении имеющейся у него собственности, возникает ряд задач, решение которых будет способствовать скорейшему развитию профессионального управления на рынке недвижимости. К основным таким задачам можно отнести:
1.Обеспечить действенную государственную поддержку процесса развития и функционирования профессиональных управляющих компаний на рынке недвижимости в форме обеспечения их офисными помещениями и получения льготных кредитов.
2. Способствовать созданию системы информационно-аналитического обеспечения профессиональной управленческой деятельности на рынке недвижимости в виде формирования баз данных содержащих информации и состоянии недвижимых объектов, их характеристик и географического местоположения, а также проведение систематических мониторинговых исследований, позволяющих получить информацию о текущем состоянии рынка недвижимости и тенденций его развития.
3. Разработать единые стандарты и технологии эффективного управления недвижимостью, связанные с адекватной оценкой стоимости недвижимости и проектированием операций проводимых на рынке с недвижимым имуществом;
4. Способствовать развитию системы консалтинговых услуг по управлению недвижимостью.
5. Обеспечить повышение уровня профессиональной подготовки специалистов, участвующих в процессе управления недвижимостью в заграничных учебных центрах или путем изучения опыта передовых заграничных фирм занимающихся профессиональным управлением недвижимости.
6. Разработать комплекс мер направленных на повышение эффективности государственного регулирования процесса перепрофилирования неэффективно используемых объектов недвижимости, исходя из общественных потребностей их дальнейшей эксплуатации. Это касается, прежде всего, неэффективно загруженных площадей промышленных предприятий, доведенных их собственниками в условиях финансового кризиса практически до банкротства.
7. Сформировать нормативно - правовую базу для профессиональной управленческой деятельности на рынке недвижимости, определив правовые и договорные основы взаимодействия собственников и профессиональных управляющих компаний.
9. Обеспечить использование профессионального управления государственной недвижимостью путем:
- создания унитарных муниципальных предприятий профессионального управления, доход которых напрямую зависит от прибыли получаемой в результате эффективного управления недвижимым имуществом;
- формирования правовых основ коммерческой деятельности таких предприятий на рынке недвижимости с различными собственниками;
- передачи неэффективно используемых объектов государственной недвижимости в управление таким профессиональным компаниям;
- адаптации системы государственной эксплуатации объектов недвижимости к деятельности профессиональных управляющих компаний.
10. Обеспечить на всей территории страны условия для дальнейшего развития рыночных принципов управления объектами недвижимости, в том числе и государственными объектами, наделив соответствующими полномочиями и обязанностями органы регионального и муниципального управления;
О необходимости скорейшего решения перечисленных выше задач в нашей стране говорит тот факт, что уже сегодня имеющиеся на российском рынке профессиональные управленческие компании эффективно справляются с поставленными передними задачами. Они способны оказывать комплекс услуг, обеспечивающих эффективное управление недвижимостью на различных сегментах рынка. Широкий спектр обязанностей, которые берут на себя такие компании, связан с тем, что каждый объект недвижимости неповторим, поэтому и деятельность управляющей компании связанная с его эффективным управлением является уникальной.
Другими словами, для разных объектов недвижимости существуют различные цели и задачи управления, зависящие от наличия технической сложности оборудования лифтов, кондиционеров, систем автоматики и т.п., количественного и качественного состава арендаторов, сроков их аренды и других аспектов.
Сегодня на российском рынке собственники практически вынуждены заключать договора с несколькими подрядчиками и самостоятельно контролировать их работу. Но, учитывая, что все технические системы зданий практически взаимосвязаны, выгоднее и надежнее возложить всю ответственность за состояние объекта недвижимости на одну опытную управляющую компанию. Даже если она не располагает полным перечнем услуг, которыми необходимо обеспечить здание, то она может выступить как генподрядчик.
Отмеченными выше обстоятельствами и объясняется предпочтение в мировой практике заключения договоров с управляющими компаниями преимущественно на комплексное управление зданием. Кроме того, это вызвано еще и следующими двумя причинами:
- необходимостью высокой компетентности в широком круге технических вопросов, которую не может обеспечить компания специализирующаяся только на одной проблеме;
- желанием собственника сконцентрироваться на своем основном бизнесе, при одновременном снижении расходов на управление.
При выборе управляющей компании необходимо обратить внимание на присутствие у нее, с одной стороны, международного опыта, обеспечивающего соответствие определенным стандартам управления, а с другой стороны российского, гарантирующего знание специалистами местных технических особенностей и правил эксплуатации, а также требований контролирующих органов. Также необходимо учитывать опыт таких компаний, определяемый наличием у них в управлении ряда объектов. Учет отмеченных выше обстоятельств является гарантом как качества, так и снижения затрат на эксплуатацию, т.к. в этом случае оплата высококвалифицированных специалистов распределяется между несколькими объектами[3].
Качественное различие профессионального и непрофессионального управления, безусловно, отражается на стоимости услуг. Традиционная коммунальная технология относительно недорога, но совершенно неэффективна и безответственна. Поэтому она не является гарантом сохранения собственности. Наоборот, любое вмешательство этой системы в состояние недвижимости, как правило, заканчивается ее порчей и дополнительными инвестициями для владельца. В свою очередь, профессиональные управляющие компании строят свою деятельность на основе принципа ответственности перед клиентом, экономического расчета и прибыльно-сти[4].
Иначе говоря, управляющие компании продают владельцу помещений свою ответствен-
ность за сохранность их собственности и ее надлежащую эксплуатацию. Управляющая компания воспринимает недвижимость не как "недвижимые вложенные деньги", а как прибыльный бизнес. Ее задача сберечь и, по возможности, сделать недвижимое имущество собственника более ликвидным, быстро и выгодно сдать площади, увеличить чистую прибыль и обеспечить собственнику стабильный и длительный доход. С целью оптимизации потребления коммунальных и трудовых ресурсов управляющая компания передает владельцу аргументированные предложения по модернизации или перепрофилированию здания или частичной замене оборудования. Именно поэтому прогрессивные застройщики предпочитают работать с профессиональными управляющими компаниями. К тому же грядущее повышение тарифов на тепло, воду и электричество помогут приблизиться к такому пониманию.
Спектр задач, которые должна выполнять управляющая зданием компания, довольно велик. Поэтому часть из них она может передоверить субподрядчикам. К выбору исполнителей управляющая компания подходит крайне щепетильно и неустанно контролирует их работу, так как именно она несет ответственность за состояние здания в целом.
В настоящее время профессиональные управляющие компании в нашей стране обычно предлагают следующий перечень оказываемых услуг:
- сопровождение и контроль качества строящихся объектов;
- техническая эксплуатация зданий;
- уборка помещений и прилегающих территорий, включая паркинг;
- организация reception;
- обеспечение охраны;
- питание.
Однако, следует также отметить, что перечень услуг, предлагаемый управляющими компаниями в странах с развитой рыночной экономикой более разнообразен и уже давно вышел за рамки предоставления стандартных брокерских услуг и услуг по технической эксплуатации. Он включает в себя и комплекс самостоятельных мероприятий, связанных с :
1. Консалтингом: разработка стратегии развития; оптимизация портфеля недвижимости; оптимизация налогообложения; разработка схем финансирования.
2. Маркетинговыми исследованиями: анализ рынка; анализ местоположения; продвижение недвижимости на рынке и т.д.
3. Инвестиционным анализом: разработка инвестиционной политики; формирование портфеля недвижимости; оценка текущего финансового состояния и затрат на содержание объекта.
3. Оценкой: текущей стоимости объекта; эффективности использования; техническая экспертиза; брокерские услуги: купля-продажа; аренда и сопровождение сделок.
4. Управление: управление комплексными проектами; техническая эксплуатация и управление объектом как инвестициями.
На российском рынке недвижимости пока еще часть собственников предпочитает управлять объектами самостоятельно, пытаясь перенять опыт специализированных компаний. В настоящее время в нашей стране не так много примеров привлечения к управлению недвижимостью подобных фирм. Между тем любое, пусть даже самое ультрасовременное здание в течение буквально нескольких лет может значительно потерять в цене в связи с физическим и моральным износом, падением спроса на подобные площади и по другим причинам.
Таким образом, возникающие проблемы с эффективной эксплуатацией недвижимости российские собственники в настоящее время могут решать следующими путями.
Первый путь заключается в самостоятельном управлении. В этом случае для того, чтобы быть в курсе текущей ситуации и иметь возможность прогнозировать будущий спрос на свою недвижимость, а также планировать свои доходы, собственники вынуждены создавать специализированные подразделения по управлению и обеспечению жизнедеятельности зданий и одновременно вести достаточно серьезную исследовательскую работу. Такие подразделения наблюдают за тенденциями рынка и в соответствии с ними разрабатывают проекты по модернизации зданий и систем, внедряют новые методы управления и предоставляют пользователям помещений все новые услуги, постоянно повышая их качество. Деятельность такого собственника становится все более и более профессиональной, а его недвижимость не только не
теряет, но даже растет в цене. Между тем этот путь представляется достаточно затратным.
Второй путь связан с заключением договоров с несколькими специализированными компаниями, занимающимися или уборкой помещений, или охраной зданий, или обслуживанием систем отопления и т.д. В данном случае собственнику отводится роль координатора. Эта задача также не из легких, т.к. необходимо учитывать множество факторов, например то, что многие системы взаимозависимы и требуют комплексного подхода при обслуживании.
Третий путь связан с привлечением профессиональной управляющей компании. Причем и отечественный, и зарубежный опыт свидетельствует о том, что привлекать профессиональную компанию целесообразно привлекать уже на стадии принятия решения об инвестировании средств в недвижимость.
Период «вхождения» управляющей компании в проект занимает от 1 до 3 месяцев. За это время с помощью управляющего определяются:
- конкретный объект управления;
- пожелание собственника, его намерения в отношении объекта. Часто владелец даже не представляет масштабов необходимых преобразований и не в состоянии самостоятельно представить желаемый конечный результат;
- пределы полномочий управляющей компании для решения поставленной задачи. Другими словами, управляющему необходимо, прежде всего, провести всестороннее и детальное исследование объекта, полную экспертизу его состояния, конструкций инженерных систем, дать оценку стоимости, проанализировать рынок, выработать несколько направлений (сценариев) развития проекта, определить оптимальные способы и схемы привлечения инвестиций.
Таким образом, формирование и привлечение профессиональных управляющих компаний позволяет более эффективным образом распорядиться и сохранить недвижимость, находящуюся в собственности государства.
Литература
1. Фридман Д. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: Дело, 1995. -542 с.
2. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости, -СПб: Питер, 2000. -208 с.
3. Суханов Е. Сделки с недвижимостью (комментарий к части второй ГК РФ). // Экономика и жизнь, 1996, №8. С. 54-65.
4. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 2000. -379 с. References:
1. Friedman D. Ordway. Analysis and evaluation of income-generating real estate. -M.: Case, 1995. -542p.
2. Balabanov IT Economics of real estate, SPb: Peter, 2000. -208 p.
3. E. Sukhanov Real estate transactions (commentary to part two of the Civil Code). // Economy and Life, 1996, №8. S. 54-65.
4. Novikov BD Market and valuations in Russia. - M.: Examination, 2000. -379 p.
