CC BY
13Основное содержание комплекса мер по развитию проектов девелопмента в
муниципальных образованиях The main content of the package of measures for the development of development projects
in municipalities
Ь й московский ар экономический
ЖУРНАЛ
УДК 332.145 DOI 10.24412/2413-046Х-2021-10229 Иванова Наталья Андреевна,
доцент кафедры экономики недвижимости, кандидат экономических наук, Государственный университет по землеустройству, Москва, E-mail: [email protected]
Ivanova Natalya Andreevna, Associate professor of economy of the real estate, Candidate of Economic Sciences, E-mail: [email protected]
Аннотация. В статье представлено основное содержание комплекса мер по развитию жилищного строительства и реализации проектов девелопмента в муниципальных образованиях на основе целевых проектных показателей с указанием необходимых заключений органов государственной власти, надзорных служб, земельно-правовой и технической информации, планируемой стоимостью строительства.
Summary. The article presents the main content of a set of measures for the development of housing construction and the implementation of development projects in municipalities on the basis of target project indicators, indicating the necessary conclusions of state authorities, supervisory services, land-legal and technical information, the planned cost of construction. Ключевые слова: проект девелопмента, жилищное строительство, муниципальное образование, жилой дом, объект недвижимости, правила землепользования и застройки. Keywords: project development, housing construction, municipality, residential building, real estate object, land use and development rules.
Комплекс мер по развитию жилищного строительства и реализации проектов девелопмента в муниципальных образованиях осуществляется на основе принятых соответствующих положений документов территориального планирования - схемы территориального планирования муниципального района, генерального плана
муниципального образования, проектов планировки кварталов, муниципальных программ в сфере жилищного строительства, имущественного комплекса, архитектуры и градостроительства, жилищно-коммунального хозяйства, благоустройства и другой тематической документации [1, 3, 5, 6].
Учитывая базовые положения Правил землепользования и застройки территории муниципальных образований, которые утверждаются решениями местных органов законодательной власти, строительство жилья в муниципальном образовании на перспективу намечается в границах функционально-планировочных зон - зоны многоквартирной жилой застройки (с сохранением существующего жилого фонда, а также возможным размещением необходимых объектов социального обслуживания) и зоны застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.
Территория зоны застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами предназначена для «формирования жилых районов низкой плотности застройки (отдельно стоящих и блокированных жилых домов с земельными участками) с обязательным размещением объектов социальной инфраструктуры, спортивных объектов, озелененных территорий общего пользования, объекты транспортной инфраструктуры, стоянок автомобильного транспорта необходимых для обслуживания населения. Допускается использовать недостающие объекты обслуживания в прилегающих существующих или проектируемых общественных центрах». [8]
Анализируя содержание программ и стратегий развития на муниципальном уровне в сфере развития жилья, состав прописываемых мероприятий, как правило, определяется следующими потребностями:
- обеспечение жильем граждан, проживающих в аварийном и ветхом жилом фонде;
- выделение участков для нуждающихся многодетных семей;
- обеспечение реализации утвержденных ранее решений по документах территориального планирования.
Расчеты по данным показателям, а также данные по динамике численности населения, позволяют спрогнозировать темпы жилищного строительства на перспективу.
Так, например, сводные целевые проектные показатели на расчетный срок по городскому округу Подольск Московской области имеют значительный рост, в том числе площадь территории жилых зон - на 14,7%, площадь многоквартирной жилой застройки -на 47,5%, площадь индивидуальной жилой застройки - на 18,1 % (таблица 1). [7]
При этом, с учетом прогнозируемого роста численного постоянного населения в городском округе, соблюдение обозначенных ориентиров позволит удержать значения
средней обеспеченности населения жилым фондом на комфортном уровне — 30,2 кв.м./чел. в целом по округу.
Высокий уровень привлекательности территории городского округа Подольск обеспечил широкий масштаб разработки и реализации проектов девелопмента на краткосрочную и среднесрочную перспективу. По состоянию на 01.01.2020 года, в границах городского округа осуществлялась реализация 14 проектов создания жилых комплексов на общей площади земельных участков 472,1 га, с возможностью создания площади жилого фонда в количестве 1240 тыс. кв.м.
Таблица. 1 - Целевые проектные показатели развития жилищного строитель-
ства в городском округе Подольск Московской области
Наименование показа- Ед. Суще- Первая Расчет- Соотношение
теля нзм. ствующее положение очередь ный срок показателен расчетного срока к существующему положению, %
Площадь территории га 3867,6 4121,8 443б:2 14,7
жилых зон
Площадь жилой за- тыс. 9441,8 10157,9 13431,0 42.3
стронкн ке.м
Шощадь многоквар- тыс. 7765,9 8333,7 11451.2 47,5
тирная застронкн ке.м
Количество прожива- тыс. 289,7 313,7 413,6 42,8
ющих в многокваргар- чел.
нон застройке
Площадь индивиду- тыс. 1675,8 1824,2 1979,8 18,1
альной застронкн ке.м
Количество прожива- тыс. 30,8 30,8 31,8 3:2
ющих Е ИНДИВИДУ эль- чел.
нои застройке
Средняя обеспечен- ке.м ч 29,5 29,5 30,2 2,4
ность н аселення жн- ел.
лым фондом
Средняя жнлнщная ке.м ч 26,8 26,6 27,7 3,4
обеспеченность насе- ел.
ления, проживающего
е многокЕартнрн он за-
стройке
Далее рассмотрим содержание разработки проекта девелопмента на примере создания одного из жилых комплексов в границах городского округа Подольск, которое осуществляется в настоящее время по инвестиционному предложению ООО «Квартал-Инвест» вблизи д. Борисовка (наименование жилого комплекса «Новая Щербинка»).
Жилой комплекс «Новая Щербинка» строится в границах городского округа Подольск Московской области вблизи д. Борисовка и граничит районом Щербинка Новомосковского административного округа г. Москвы.
Проектом предусмотрено строительство 20 домов на площади 30,0 га в сегменте среднеэтажной многоквартирной застройки - от 3 до 8 этажей с общим количеством квартир — 3272. В соответствии с проектной декларацией, расчетное количество населения, которое сможет разместиться в домах, составляет 4433 человека, жилая площадь составит 230,3 тыс. кв.м.; количество мест в возводимых в границах жилого комплекса дошкольных образовательных учреждениях - 300, и средней образовательной школе - 825.
По состоянию на 01.01.2021 г. в жилом комплексе в стадии строительства находятся 6 жилых домов, срок сдачи которых запланирован в рамках первой очереди на первый квартал 2022 года.
В рамках проекта девелопмента получены соответствующие заключения органов государственной власти, надзорных служб, местного самоуправления, специализированных учреждений о возможности проведения инженерных изысканий и строительных работ:
- письмо Минприроды России от 16.02.2018 № 05-12-32/35995;
- письмо Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г.о. Подольск от 27.03.2018 г. № 31/1/1469;
- письмо Главного управления Ветеринарии Московской области от 01.03.2018 г. № 1582/31-03-02;
- письмо МУП «Водоканал» Подольск от 05.03.2018 г. № 968;
- письмо Министерства экологии и природопользования Московской области от 03.04.2018 г. № 24Исх. -4438;
- экспертное заключение от 10.05.2018 г. № 995г/2018 ФМБА ФГБУЗ «Головной центр гигиены и эпидемиологии»;
- письмо Министерства экологии и природопользования Московской области №24Исх-3904 от 23.03.2018 г.;
- письмо Главного управления культурного наследия МО от 09.06.2018 г. № 32Исх-3388.
Земельный участок ЖК «Новая Щербинка» в соответствии с данными публичной кадастровой карты граничит:
- на севере — с территорией индустриального парка «Борисовка»;
- на востоке и юге - с территорией СНТ «Борисовка»;
- на западе - открытым пространством бывших сельскохозяйственных угодий, проектируемого будущего строительства жилого комплекса.
Более детальные сведения о объекте недвижимости с указанием земельно-правовой и технической информации включают в себя:
- площадь земельного участка;
- кадастровый номер и кадастровая стоимость земельных участков;
- проектируемые сооружения, высота этажей, габариты зданий в плане;
- заглубление технического этажа, предполагаемый тип фундаментов;
- сведения о разрешении на строительство;
- сведения о собственнике, правах застройщика;
- категория земель, вид разрешенного использования;
- планируемые элементы благоустройства территории.
Информация по организации строительства всех объектов недвижимости на данном земельном участке с указанием характеристики многоквартирных жилых домов, планируемой стоимости строительства и способе привлечения денежных средств участников долевого строительства представлена в таблице 2.
Согласно проекту строительства, первая очередь строительства - первый квартал 2022 года - включает в себя возведение и сдачу многоквартирных домов № корпусов 10-15; вторая очередь предусматривает строительство и сдачу домов № корпусов 1-9 к 2024 году.
Планируемая стоимость строительства домов только первой очереди составляет 2,82 млрд. руб. Способом привлечения денежных средств участников долевого строительства по проекту является заключение договоров участия в долевом строительстве с размещением денежных средств на эскроу-счетах в ПАО «Сбербанк».
Таблица 2 - Информация по организации строит ель стваЖК «Новая Щер б ин-
ка.», первая очередь
Информация о цели проекта строительства Комплексная застройка I этап: Строительство жилых домов JVaFfe 10-15 по строительному адресу: Московская область, г.о. Подольск, д. Борнсовка, Новая Щербинка, д. 10-15. Комплексная застройка II этап: Строительство жилых домов JVaJfe 1-9 по строительному адресу: Московская область, г.о. Подольск, д. Борнсовка, Новая Щербинка, д. 1-9.
Характеры стнка ми огокв артнрных ЖНЛЫХ домов Два жнлых дома №№ 10. 15: ■ Дома №10. 15 - жнлые дома, общая площадь - 14545.4 м^ количество этажей -3-8. количество секции - 3. количество квартир - 105. ■ Дома № 11-14 - жилые дома, площадь зданий - 35254.1 м:„ количество этажей - 3-8, технический этаж, подземный паркинг на 150 машин количество секций - 4 количество квартир - в каждом по 128.
Планируемая стоимость строительства Дома №10. 15 -868 ООО ООО руб. Дома №11-14 - 1953 ООО ООО руб. Итого: 28 21000000 руб.
Планируемый способ привлечения денежных средств участников долевого строительства Договор участия в долевом строительстве с размещением денежных средств на эскроу-счетах
Таблица 3 - Расчет стоимости строительства многоквартирного домавЖК
«Новая Щербинка», корпус №10
Наименование показателя Ед. изм. Количество Стоимость за 1 ед., тыс. руо. Общая сумма, тыс. руо.
Строительство жил ого здания кб .я. 7585.0 38,50 292022,5
Создание инженерно инфраструктуры (з л ектр о - и тепло сети, во до снабжение, канализация) м 220 41,88 10409,4
Благоустройство [палые архитектурные формы, тротуары, детские, спортивные площадки, озеленение) кб .я. 785,75 5,14 7722,7
Всего 310154,6
Таблица 4 - Расчет общей выручки от реализации квартир в жилом комплек-
се, первая очередь
Показатель Жнлон объект, № корпуса
10 11 12 13 14 15
К олич е стбо квартир. 105 128 128 128 128 105
итого
3Сил ая пл ощадь 7505,0 8 892,9 8 793,6 9071,8 8 496.2 6960,0
Количество квартир со скидкой 15%, ед. 12 17 17 17 17 12
Количество квартир со 23 33 33 33 33 23
скидкой 9%, ед.
Количество квартир по 70 78 78 78 78 70
оазовоицене, ед.
Ст оино сть квартир 23672,6 25843,6 27652,65 27911,09 24292,98 23039,6
итого со скидкой 15%,
тыс.руо.
Ст оино сть квартир 83561,81 88476,3 89361,06 91130,59 84052,49 74721,9
итого со скидкой9%,
тыс.руо.
Стоимость квартир 535556,4 639308,9 628199,9 649748 611665 492063,7
итого по оазовоицене,
тыс.руо.
Ит ого вая выручка по 6427905 753628J8 745213J6 768789,7 720010.5 5898252
о оъекгу, тыс. р уо.
Итого выручка от реа- 4220259,0
лизации всех ооъекгов,
тыс.руо.
Подготовка экономического обоснования проекта девелопмента является определяющим этапом, позволяющим принять решение об одобрении или отказе от реализации проекта. Очень важно с большой достоверностью определить все виды расходов и возможные поступления финансовых ресурсов, распределить их по этапам реализации проекта, а также минимизировать риски при возникновении кризисных явлений в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности.
Список литературы
1. Управление недвижимостью. Том 1 [Текст]: Учебник /под общ.ред. А.А. Мурашевой,
B.Н. Хлыстуна; Государственный ун-т по землеустройству. - М.: ГУЗ, 2018, 422 с.
2. Управление проектами развития территорий [Текст]: учебное пособие // Ю.А. Цыпкин, Комов Н.В., Папаскири Т.В. и др. — М.: ИП Осьминина Е.О., 2020. — 538 с.
3. Прогнозирование, планирование и организация территории административно-территориальных образований: учебно-методическое пособие по изучению дисциплины и задания для выполнения РГР / Н.И. Иванов, И.В. Фомкин, А.И. Соловьев. — М.: ГУЗ, 2013. -160 с.
4. Инвестиции в недвижимость [Текст]: учебно-практическое пособие // Ю. А. Цыпкин,
C.П. Коростелев, Варламов А.А., Гальченко С.А., Иванов Н.И. и др. — М.: ИП Осьминина Е.О., 2020. — 360 с.
5. Иванов Н.И. Взаимосвязь документации по территориальному планированию с программами социально-экономического развития /Иванов Н.И.//Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2008. № 10. -С. 43-45.
6. Управление земельными и другими природными ресурсами / В.Н. Хлыстун, А. А. Мурашева, П.В. Клюшин, В.М. Столяров, Н.А. Иванова и др. — Москва, 2020. — 714 с.
7. Подольская недвижимость - аналитика и новости [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www.podolska.ru/podnews/ (Дата обращения 30.05.2020 г).
8. Российская Федерация. Московская область. Решение. О принятии Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования «городской округ Подольск Московской области [Электронный ресурс]: решение Совета депутатов городского округа Подольск от 25.01.2018 № 43/1 // Режим доступа: http:// подольск-администрация.рф
