CC BY
68УДК 624.05:658.512
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ С УЧЕТОМ СТАДИЙ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА
Цопа Н.В.1, Стрецкис М.И.2
Академия строительства и архитектуры (структурное подразделение) ФГАОУ ВО КФУ им. В.И. Вернадского, 295943, г. Симферополь, ул. Киевская, 181; e-mail: 'natasha-ts@yandex.ru, 2stretskis@gmailxom
Аннотация. В статье рассмотрены организационно-экономические особенности оценки строительных проектов с учетом стадий их жизненного цикла. Выделено четыре стадии жизненного цикла строительного проекта: прединвестиционная стадия, стадия планирования, стадия реализации проекта, стадия завершения реализации проекта. Выявлены четыре группы организационно-экономических особенностей строительных объектов на всех стадиях жизненного цикла проекта. Сформированы семь групп пользователей методики оценки инвестиционно-строительных проектов, проведена оценка актуальности и необходимости разработки и доработки существующих методик оценки. Выявлены основные потребности сформированных групп пользователей. Установлены базовые драйверы разработки новой интегрированной методики. Установлено, что существует необходимость создания единой для всех групп пользователей методики оценки ИСП ввиду необходимости пользования ею одновременно несколькими группами пользователей с разными целями. Главным условием разработки методики является возможность ее использования на любом этапе реализации проекта, с постепенным повышением детерминированности итоговой эффективности.
Ключевые слова: строительство, строительная отрасль, инвестиционно -строительный проект, оценка инвестиционного проекта, жизненный цикл, организационно-экономические особенности.
ВВЕДЕНИЕ
Организационно-экономические особенности строительных проектов являются определяющими при организационно-технологическом проектировании строительства объектов. Организационно-экономические особенности строительства зависят от условий застройки, от назначения строящихся объектов, от вида проектного управления и организации строительного производства.
Организационно-экономические особенности строительства можно свести к двум основным. Во-первых, все строительные проекты осуществляются с учетом требований конкретных групп потребителей, вторых, в создании строительного объекта принимает участие большое количество заинтересованных лиц, среди которых инвесторы, заказчики, научно-исследовательские и изыскательные организации, проектировщики, исполнители работ, органы государственного контроля, финансовый сектор и другие. Кроме того, важнейшим показателем активно развивающегося элемента административного деления страны является наличие большого количества инвестиционно-строительных проектов. Данный факт связан с прямой зависимостью между валовым продуктом и количеством вводимых в эксплуатацию капитальных сооружений. Динамичное развитие района, муниципалитета или региона дает толчок для строительства не только производственных объектов, но и объектов обслуживания, а также жилых районов.
Одновременно с этим качественно созданная инфраструктура не является однозначным залогом эффективности реализации инвестиционного проекта в сфере строительства. При этом заморозка или приостановление реализации любого инвестиционно-строительного проекта (ИСП) отображается на динамике развития элемента планировки.
В этой связи возникает необходимость выявления и учета организационно-экономических особенностей строительных проектов с точки зрения эффективности их реализации, что позволит обеспечить не только повысить эффективность их реализации в дальнейшем, но и создаст условия для устойчивого развития страны.
АНАЛИЗ ПУБЛИКАЦИЙ, МАТЕРИАЛОВ, МЕТОДОВ
Теоритические и научно-прикладные проблемы анализа и оценки строительных проектов с точки зрения организационных, технологических, экономических аспектов исследуются многими отечественными и зарубежными учеными. Основной вклад в изучение данной проблемы внесли следующие отечественные ученые: Н.И. Барановская [1], С.А. Баронин [2], А.В. Гинзбург [3], С.Г. Шеина [4] и многие другие [5-11, 14].
Однако следует признать тот факт, что ряд вопросов, связанных с выявлением организационно-экономических особенностей оценки строительных проектов с учетом стадий жизненного цикла не решены, в связи с этим нет возможности учитывать эти особенности при проведении оценки эффективности строительного проекта для всех субъектов правоотношений при реализации ИСП.
ЦЕЛЬ И ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЙ
Целью статьи является выявление организационно-экономических особенностей оценки строительных проектов с учетом стадий жизненного цикла для дальнейшей разработки интегрированной методики оценки инвестиционно-строительных проектов, обеспечивающей возможность использования единых подходов при разнонаправленных векторах интересов у субъектов правоотношений при реализации ИСП.
Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи: исследуются стадии жизненного цикла проекта; проводится синтез групп пользователей оценки проекта по направлениям конечных интересов участников ИСП; проводится оценка необходимости наличия эффективной методики оценки ИСП у каждой из групп пользователей; определяется наличие или отсутствие потребности в методике; выявляются организационно-экономических особенностей оценки строительных проектов.
ОСНОВНОЙ РАЗДЕЛ С РЕЗУЛЬТАТАМИ И ИХ АНАЛИЗОМ
Каждый строительный проект в своем развитии проходит определенные состояния, которые характеризуют стадии его жизненного цикла. На первой стадии, прединвестиционной, происходит разработка концепции проекта, формулируются его цели, задачи и источники финансирования. Первая стадия включает в себя промежуток времени от утверждения до начала строительства. На данном этапе проводятся следующие виды работ: комплексное изучение геологических особенностей участка, разработка проектной документации. На второй стадии происходит планирование, проектирование, приобретение (покупка, присвоение и т.д.) земли для строительства. На третьей стадии происходит непосредственно реализация строительного проекта, т.е. строительство объекта. Четвертая стадия рассматривается с точки зрения завершения реализации проекта. На этой стадии необходимо выполнить мероприятия для завершения проекта, определить степень достижения запланированных целей, установить соответствие фактического срока строительства нормативным срокам, установить соответствие планового бюджета проекта фактическому.
При чередовании стадий жизненного цикла формируется информационная модель объекта, «которая должна быть доступна в полном объеме для формирования последующих этапов жизненного цикла» [5].
В современных условиях реализации инвестиций и строительства проектов неразрывно связана с появлением необходимости изменений в ходе проекта, чаще всего вызванных чрезвычайными событиями и субъективными ситуационными влияниями, которые непосредственно влияют на подсистему проекта. Подготовка участников проекта к изменениям в ходе проекта и его способности эффективно управлять процессами изменений является не только показателем профессионализма реальных участников, но, как следствие, и одним из важнейших факторов надежности проекта инвестиционного строительство. В сфере проектирования на разных этапах жизненного цикла проекта используются единые инструменты строительного информационного моделирования (BIM) [3, 11]. Существуют аналогичные инструменты и для оценки экологических факторов при реализации строительных проектов [6, 7, 8, 9]. При этом для оценки строительного проекта с точки зрения его организационно-экономических особенностей, такие инструменты отсутствуют.
Проведенный нами анализ, позволят констатировать тот факт, что главной организационно-экономической особенностью строительных объектов на стадии их планирования является необходимость снижения их стоимости, что, в свою очередь, вызывает необходимость разработки механизмов определения оптимальной сметной стоимости строительства, для достижения максимального совокупного эффекта от строительства и эксплуатации, с наиболее рациональной продолжительностью возведения объекта.
Следующей организационно-экономической особенностью строительных проектов является наличие механизмов повышения точности и достоверности прогнозных расчетов сметной стоимости строительства в зависимости от типов объектов, их отраслевой направленности и регионов строительства.
Третьей особенностью является необходимость повышения эффективности деятельности инвесторов, застройщиков и заказчиков капитального строительства при реализации строительного проекта.
Главной же организационно-экономической особенностью оценки строительных проектов является необходимость совершенствования методов прогнозной оценки при полном или частичном отсутствии рабочей документации [10].
Современные реалии развития российской экономики создают потребность в разработке комплексной методики оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов единой для нескольких групп пользователей:
1. Компании застройщики, в т.ч. группы компаний в которые они входят;
2. Правительство РФ, субъекты РФ - как регулятор;
3. Кредитные организации;
4. Правительство России, субъекты РФ и муниципалитеты - как инвесторы;
5. Центральный банк - как регулятор;
6. Граждане РФ и иностранные граждане - как инвесторы;
7. Граждане РФ - как собственники национального богатства.
На рисунке 1 представлены основные субъекты, заинтересованные в разработке комплексной методики оценки эффективности строительного проекта.
Рис. 1. Основные субъекты, заинтересованные в разработке комплексной методики оценки эффективности строительного проекта
Необходимость разработки такой методики для каждого из вышеприведенных заинтересованных групп обусловлена рядом специфических особенностей. Рассмотрим их более детально.
При вхождении предприятия в любой инвестиционно-строительный проект (ИСП) инвестор должен на начальном этапе понимать потенциальную эффективность проекта с учетом всех составляющих, в том числе учитывающих стратегию социально-экономического развития региона строительства, влияние на окружающую среду и т.д. При этом на текущий момент имеется множество методик, разной направленности, не приспособленные для применения несколькими группами пользователей с учетом специфики работы в России.
Соответственно необходима единая прозрачная методика оценки ИСП, которая будет учитывать организационно-экономические особенности оценки проекта и будет сформирована по принципу поэтапного повышения детерминированности итоговой эффективности. Схематически детерминированность итоговой эффективности проекта, в зависимости от стадии его реализации представлена на рисунке 2. Учет стадий жизненного цикла проекта в методике оценки его
эффективности даст возможность оценить проект на любой стадии вхождения инвестора или другого заинтересованного участника.
• Прединвестиционная стадия проекта
• Стадия реализации проекта
(начало строительства)
• Стадия реализации проекта (строительство)
• Стадия завершения реализации проекта (100 % готовность объекта)
Рис. 2. Детерминированность итоговой эффективности проекта, в зависимости от стадии его
реализации
События последних лет на первичном рынке жилой недвижимости задали регулятивный тренд для всего Russian real estate market на ближайшие 10-20 лет. Это обусловлено общностью подходов при регулировании строительства, просматриваемых в политике Министерства строительства и ЖКХ РФ, основанных в первую очередь на том, что доля ввода в действие объектов жилого назначения с 2000 года ежегодно составляет не менее 70 % (рис. 3).
90%
80% 70% -- ________
60%
50%
40%
30% 20%
-- ---------
10%
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
_ Здания жилого назначения _ Здания нежилого назначения
Рис. 3. Доля ввода в действие зданий жилого и нежилого назначения в период 2000-2018 гг. [12]
Новой моделью Минстроя России является только модель проектного финансирования. При этом будучи органом методическим, Минстрой России как никто иной заинтересован в формировании единой методики оценки ИСП с учетом стадий его жизненного цикла. Кроме того во многих субъектах РФ реализуются масштабные инвестиционные проекты, декларируемые как драйверы развития регионов, что дает им неформальный статус проектов с государственной поддержкой (предприятиям предоставляются послабления по порядку получения земельных участков, уменьшается требуемый объем отчислений в бюджет и т.д.). Соответственно, с целью предотвращения легкого доступа к льготам, возникает необходимость в объективной оценке. К
тому же в ряде регионов сформированы особые экономические зоны или свободные экономические зоны, статус участника которой предусматривает наличие эффективного проекта, зачастую связанного со строительством новых или реконструкцией действующих объектов.
Ввиду этого у государственного аппарата возникает необходимость корректно оценить проект по методике, использование которой не будет поставлено под вопрос общественными объединениями, гражданами или правоохранительными органами.
В буквальном смысле столкнув инвесторов на строительном рынке с банками, государство изменениями, вступившими в силу 01.07.2018 года в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), транспортировало большую долю финансовых рисков в инвестиционно -строительной сфере на частный капитал. Будучи профиториентированными кредитные организации подходят к оценке любого инвестиционного проекта более тщательно, продумывая структуру сделки таким образом, чтобы привести ее к формату безвыходной прибыльности для самой кредитной организации.
При этом, что наблюдается на текущий момент: подводя любой ИСП к прибыльности, лишь некоторые банки готовы входить в проекты с высоким кредитным риском (как например проекты с мезонинным финансированием), что конечно связанно, в первую очередь, с невозможностью эффективной оценки ИСП, а также трудностью прогнозирования его конечной эффективности на прединвестиционной стадии. Поэтому, учитывая тот факт, что кредитные организации не являются профильными предприятиями в строительной сфере, возникает потребность в удобной методике оценки ИСП.
В данной связи, в условиях санкционного давления, становится актуальным вопрос эффективности использования средств бюджета (любого уровня), направляемых на капитальные вложения. На текущий момент Правительством РФ, субъектами РФ и муниципалитетами используется методика разработанная в рамках реализации положений Постановления Правительства РФ от 12.08.2008 года № 590 «О порядке проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения» методика [13]. При этом, на наш взгляд, указанная методика может развиваться и дорабатываться.
Одновременно с этим, институт государственно-частного партнерства не стоит на месте и уже сейчас любой государственный инвестиционный проект должен быть коммерчески привлекательным не только для публичного, но и для частного партнера.
Контроль за кредитно-денежной политикой кредитных организаций - одна из основных функций Центрального банка, соответственно методика предусматривающая оценку ИСП, должна быть разработана с учетом репрезентативных критериев уровня ликвидности и рискованности во всех проектах.
Учитывая сложившуюся практику удорожания стоимости квадратного метра недвижимости в зависимости от степени готовности объекта, т.е. стадии жизненного цикла строительного проекта, а также с учетом обеспеченности реальным залогом вложенных средств, физические лица выбирают для себя недвижимость как предмет инвестиции. И не смотря на тот факт, что государство создало все условия для защиты прав дольщиков, все же некоторые категории населения оцениваются как инвесторы, которые должны оценивать свои риски. К таким категориям можно отнести участников инвестиционных соглашений в строительстве, реализуемых в рамках Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 года № 39-ФЗ, а также граждан-участников долевого строительства, приобретающих недвижимость стоимостью свыше 10 млн. руб.
Как и корпоративный инвестор, частный инвестор должен иметь эффективный механизм оценки ИСП, а также иметь набор инструментов по анализу существующей оценки ИСП.
Помимо финансовой эффективности любой ИСП должен рассматриваться одновременно как потенциально-позитивный так и как потенциально-негативный, в части воздействия на общественное благо. Соответственно методика должна предусматривать оценку по критериям устойчивости развития муниципалитета, региона, страны и мира (в зависимости от масштабности такого проекта).
Эти критерии не должны и не могут быть определяющими, но при этом должны быть сформированы их предельные показатели и, в случае если проект перешагивает за граничный показатель, необходимо определить ряд ковенантов и соответствующие уполномоченные инстанции, способные провести детальную и комплексную оценку.
Ряд таких механизмов уже создан (государственная экологическая экспертиза, обязательство по проведению археологических наблюдений и раскопок и т.д.), однако их применение носит зачастую характер барьеров в реализации ИСП, что в свою очередь значительно удорожает последний. Соответственно необходима методика применения, зависящая от степени воздействия.
ВЫВОДЫ
Исследование организационно-экономических особенностей строительных объектов позволяет их объединить в четыре группы на всех стадиях жизненного цикла проекта. К первой группе отнесены особенности на стадии планирования проекта: необходимость снижения стоимости, необходимость разработки механизмов определения оптимальной сметной стоимости строительства, организация рациональной продолжительностью возведения объекта. Вторая группа: наличие механизмов повышения точности и достоверности прогнозных расчетов сметной стоимости строительства в зависимости от типов объектов, их отраслевой направленности и регионов строительства. Третья группа: необходимость повышения эффективности деятельности инвесторов, застройщиков и заказчиков капитального строительства при реализации строительного проекта. Четвертая группа: необходимость совершенствования методов прогнозной оценки при полном или частичном отсутствии рабочей документации.
Проведенное в статье исследование позволяет сделать вывод о необходимости разработки интегрированной методики оценки инвестиционно-строительных проектов, обеспечивающей возможность использования единых подходов при разнонаправленных векторах интересов у субъектов правоотношений при реализации ИСП с учетом всех организационно-экономических особенностей строительных объектов на стадиях жизненного цикла.
Определено, что всех субъектов отношений возникающих при реализации ИСП можно объединить в семь групп пользователей по направлениям конечных интересов. У каждой из сформированной групп имеется базовая заинтересованность в наличии эффективной методики оценки: 1 группа - заинтересованность в возможности быстрой оценки проекта для последующего инвестирования; 2 группа - заинтересованность в возможности оценки проекта, учитывающей государственные интересы; 3 группа - заинтересованность в возможности уменьшения инвестиционного риска; 4 группа - заинтересованность в возможности повышения эффективности инвестирования бюджетных средств; 5 группа - заинтересованность в возможности надежного функционирования финансовой системы страны; 6 группа -заинтересованность в возможности уменьшения инвестиционного риска; 7 группа -заинтересованность в возможности оценки проекта с учетом общенациональных интересов.
ПЕРСПЕКТИВЫ ДАЛЬНЕЙШЕГО ИССЛЕДОВАНИЯ
Перспективным направлением дальнейших исследований является разработка перечня критериев и показателей оценки инвестиционно-строительных проектов с целью дальнейшей апробации возможности их применения во всех видах ИСП для всех групп пользователей.
ЛИТЕРАТУРА
1. Барановская, Н.И. Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций [Текст] / Н.И. Барановская. - СПб.: Питер, 2015. - 107 с.
2. Баронин, С.А. Управление стоимостью владения недвижимостью в жизненных циклах ее воспроизводства на примере строительства жилья экономкласса [Текст] / С.А. Баронин, А.Г. Янков, М.А. Луняков // Современные проблемы науки и образования. - 2015. - № 1-2. - С. 12.
3. Гинзбург, А.В. BIM-технологии на протяжении жизненного цикла строительного объекта [Текст] / А.В. Гинзбург // Информационный ресурсы России. - 2016. - № 5. - С. 28-31.
4. Гинзбург, А.В. Оценка уровня применения информационных технологий [Текст] / А.В. Гинзбург, В.В. Кулакова, Е.Н. Куликова, Г.Г. Малыха, С.Г. Шеина // Наука и бизнес: пути развития. - 2018. - № 9 (87). - С. 22-28.
5. Коротков, Д.Ю. Жизненный цикл строительного объекта [Текст] / Д.Ю. Коротков,
В.О. Чулков // Мир науки. - 2013. -№ 1. - С. 3-4.
6. Цопа, Н.В. Обоснование алгоритма оценки эффективности реализации инвестиционных проектов строительства рекреационных объектов [Текст] / Н.В. Цопа, Ж.В. Косенко // Экономика строительства и природопользования. - 2016. -№ 1. - С. 104-113.
7. Цопа, Н.В. Экономика и организация деятельности инвестиционно-строительного комплекса: учебное пособие [Текст] / Н.В. Цопа, Э.Ш. Акимова, Л.С. Ковальская, В.В. Малахова. - Симферополь, 2018. - 200 с.
8. Шеина, С.Г. Разработка информационной модели повышения уровня экологической комфортности проживания при реконструкции городской застройки [Текст] / С.Г. Шеина, К.В. Юдина // Устойчивое развитие территорий сборник докладов международной научно-практической конференции. -2018. - С. 88-92.
9. Sheina, S. Application of geographic information system for forward planning of the russian federation subject rural areas [Text] / S. Sheina, A. Fedorovskaya, A. Serdiukova // MATEC Web of Conferences 27. Сер. "27th R-S-P Seminar, Theoretical Foundation of Civil Engineering (27RSP), TFoCE 2018" 2018. - С. 04004.
10. Фартушина, А.С. Разработка концепции снижения стоимости строительных объектов в условиях кризиса [Текст] / А.С. Фартушина // Вестник Астраханского государственного технического университета. Серия: Экономика. - 2009. - № 1. - С. 47-51.
11. Цопа, Н.В. Информационное моделирование взаимодействия участников инвестиционно-строительного проекта в рамках цифровой экономики [Текст] / Н.В. Цопа, М.И. Стрецкис // Инновационное развитие строительства и архитектуры: взгляд в будущее Сборник тезисов участников Международного студенческого строительного форума - 2018. Под общ. ред.. Н.В. Цопы. - 2018. - С. 183-186.
12. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/# .
13. Об утверждении методики расчета показателей и применения критериев эффективности региональных инвестиционных проектов, претендующих на получение поддержки за счет бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации [Электронный ресурс]: Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 окт. 2009 г. № 4937. - Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/902186132 .
14. Некрасова, И.А. Диагностика эффективности проекта на ранних стадиях проектирования [Текст] / И.А. Некрасова // Вопросы экономики. - 2008. -№5. - С. 8-10.
ORGANIZATIONAL AND ECONOMIC FEATURES OF THE ASSESSMENT THE CONSTRUCTION PROJECTS AT THE LIFE CYCLE PHASES
Tsopa N.V., Stretskis M.I.
V.I. Vernadsky Crimean Federal University, Simferopol, Crimea
Annotation. The article considers the organizational and economic features of the assessment the construction projects taking into account the life cycle phases. Four stages of the construction project life cycle have been identified: the pre-investment stage, the planning stage, the project implementation stage, and the project completion stage. Four groups of organizational and economic features of construction sites at all stages of the project life cycle were identified. Formed seven groups of users the methodology for assessing investment and construction projects. The article assesses the importance and necessity of developing and refining existing assessment methodologies. The basic needs of the formed user groups are identified. Basic drivers for the development of a new integrated methodology have been formed. The need to create a unified methodology for evaluating projects exists, due to the fact that it is used simultaneously by several user groups with different goals. The main condition for the development of the methodology is the possibility of its use at any stage of the project implementation and the gradual increase in the determination of the final efficiency.
Keywords: construction, construction industry, investment and construction project, investment project assessment, life cycle, organizational and economic features.
