CC BY
127
Определение размера возмещения при изъятии и временном занятии земель сельскохозяйственного назначения -точка зрения эксперта
Г.В. Усольцева
генеральный директор ООО «РЕГИОН», оценщик 1 категории, судебный эксперт (г. Кинель Самарской области)
Галина Васильевна Усольцева, [email protected]
В последние годы задача определения размера возмещения при изъятии и временном занятии сельскохозяйственных угодий все чаще переходит в разряд судебных экспертиз, поскольку отчеты об оценке и заключения о размере убытков справедливо вызывают сомнения у судей. Во избежание назначения судебных экспертиз оценщикам следует:
1) строго следовать требованиям законодательства в части учета вида разрешенного использования при определении размера возмещения;
2) проводить выбор объектов-аналогов в соответствии с видом разрешенного использования, учитывая специфику рынка земель сельскохозяйственного назначения;
3) при определении рыночной стоимости земельного участка с применением доходного подхода учитывать принятую в местности его расположения систему земледелия, севооборот (нельзя проводить расчет дохода на базе одной самой рентабельной монокультуры);
4) понимать, что размер рыночной арендной платы не может превышать рыночную стоимость земельного участка;
5) правильно определять состав убытков;
6) обратить внимание на расчет ставки капитализации для земли.
Федеральный закон от 19 декабря 2014 года № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации
и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу с 1 апреля 2015 года, внес существенные изменения в Земельный, Гражданский, Градостроительный кодексы Российской Федерации, а также в постановление Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности третьих лиц» (далее - Постановление № 262).
Следует обратить внимание на статьи 9, 10, 11, 45, 49, 56.2-56.11, 57 и 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), статьи 235, 239.2, 279, 280, 281 и 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).
Из законодательства исчезло понятие «выкупая цена», на смену которому пришло выражение «размер возмещения». Соответственно, документ, который готовит оценщик, называется «Отчет об определении размера возмещения». Согласно пункту 4 статьи 56.10 ЗК РФ в Отчет об опреде-
лении размера возмещения входят отчет об определении рыночной стоимости и отчет о размере убытков (ранее - заключение об убытках).
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с Правилами [2], утвержденными Постановлением № 262 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 31 марта 2015 года № 299), основаниями для возмещения убытков собственникам земельных участков являются:
• соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;
• акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;
• акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;
• решение суда.
При изъятии земельного участка сельскохозяйственного назначения его правообладателю возмещаются:
• рыночная стоимость земельного участка (или изымаемой части земельного участка);
• рыночная стоимость улучшений (к примеру систем орошения - при их наличии);
• упущенная выгода правообладателя
земельного участка;
• обязательства правообладателя земельного участка перед третьими лицами;
• арендная плата за земельный участок, уплаченная за период после изъятия (в случае если изымается земельный участок, принадлежащий на праве аренды);
• прочие убытки (к примеру затраты на размежевание участка и оплату государственной пошлины за внесение изменений в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, риелторские услуги).
При временном занятии земельного участка сельскохозяйственного назначения (для проведения ремонтных работ на линейных объектах, складирования строительных материалов при строительстве автодорог и т. д.) в состав убытков, подлежащих возмещению, включаются:
1) рыночная арендная плата за период временного занятия (при этом следует учитывать, что сельскохозяйственный год не совпадает с календарным, это период в 6-7 месяцев, от апреля по сентябрь - октябрь, в зависимости от климатической зоны расположения земельного участка. Таким образом, если период временного занятия составляет менее года и даже частично приходится на указанный, то арендная плата определяется за весь календарный год, поскольку участок временного занятия выпадает из оборота);
2) упущенная выгода (к примеру, на участке временного занятия были посеяны многолетние травы и правообладатель рассчитывал получить доход в текущем году и двух последующих годах);
3) затраты на проведение биологической рекультивации;
4) иные убытки (к примеру обязательства правообладателя земельного участка перед арендаторами и т. д.).
На основании Отчета об определении размера возмещения между правооблада-
телем земельного участка и лицом, в интересах которого осуществляется временное занятие, заключаются договор аренды земельного участка и соглашение о компенсации убытков.
При необходимости продления договора аренды правообладатель вправе рассчитывать только на получение рыночной арендной платы за соответствующий период. Упущенная выгода и затраты на проведение биологической рекультивации, указанные в соглашении о компенсации убытков, оплачиваются только один раз и не подлежат расчету при подготовке Отчета о размере возмещения на последующий период аренды.
Убытки в виде упущенной выгоды - это неполученные правообладателем доходы, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, в расчете на срок, необходимый для восстановления его нарушенного правового положения (период нарушенного производства).
Период восстановления нарушенного производства - срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права. Как правило, период нарушенного производства включает период аренды и период проведения биологической рекультивации.
Расчет упущенной выгоды проводится посредством дисконтирования величины чистого операционного дохода за период нарушенного производства. При определении ставки дисконтирования рекомендуется учитывать доходность капитала и риски в отрасли предпринимательской деятельности, осуществляемой на земельном участке в соответствии с обычаями делового оборота, существующие на день причинения убытков, которая, однако, не может быть меньше доходности по государственным облигациям (пункт 3.7 Методических
рекомендаций по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц).
Много вопросов возникает у оценщиков при определении затрат на проведение биологической рекультивации. После завершения работ по строительству нарушенные земли, отводимые во временное пользование на период строительства, подлежат обязательной рекультивации с приведением в состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования. Рекультивация нарушенных земель осуществляется в два этапа:
1) технический, на котором осуществляется подготовка земель для последующего использования;
2) биологический, на котором проводятся мероприятия по восстановлению плодородия земель, осуществляемые после технической рекультивации.
Общие требования к рекультивации нарушенных земель представлены в ГОСТ 17.5.3.04-83.
На техническом этапе рекультивации мероприятия в составе работ по строительству или реконструкции линейного объекта проводятся лицом, в интересах которого осуществляется временное занятие. На биологическом этапе, поскольку этот этап длительный, в большинстве случаев работы выполняются правообладателем земельного участка, которому возмещается стоимость затрат по этой статье расходов в рамках соглашения о возмещении убытков при временном занятии.
Биологическая рекультивация является завершающим этапом восстановления нарушенных земель и должна обеспечить восстановление их плодородия. Для восста-
новления плодородия проводятся агротехнические и мелиоративные мероприятия, включающие внесение органических и минеральных удобрений, введение специальных севооборотов, применение различных приемов агротехники.
В идеале расчет стоимости работ по проведению биологической рекультивации должен основываться на данных проекта рекультивации нарушенных земель, в котором указываются сроки проведения рекультивации, объемы и состав работ. Зачастую в проекте указывается и стоимость работ, которую можно привести к дате определения стоимости. При отсутствии таких данных можно воспользоваться услугами профессиональных сметчиков либо провести расчет по соответствующим сборникам цен. Оценщиками широко практикуется метод экспертных опросов специализированных организаций, выполняющих подобные работы на территории субъекта.
Одним из важнейших законодательных положений, в соответствии с которым проводится расчет реального ущерба (рыночной стоимости земельного участка при изъятии или размера рыночной арендной платы при временном занятии), является пункт 5 статьи 56.8 ЗК РФ (в редакции Федерального закона № 499-ФЗ [8]). Согласно этой статье при определении размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. Указанное положение фактически отменяет необходимость проведения анализа наилучшего использования столь дорогого сердцу оценщика. Президиум Верховного Суда Российской Федерации еще до вступления в силу закона № 499-ФЗ указал, что при наличии спора необходимо руко-
водствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении участка до начала процедуры его изъятия (см. вопрос 7 в Обзоре судебной практики [9]).
К сожалению, на практике это законодательное требование оценщиками часто игнорируется. Рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий определяется в варианте использования под АЗС, под строительство объектов придорожной инфраструктуры, производственного комплекса или даже квартала многоэтажной жилой застройки. Это приводит к необоснованному завышению размера возмещения и, как правило, к последующим судебным разбирательствам.
Еще одним фактором, приводящим к получению недостоверного результата, является отсутствие у оценщика представления о специфике рынка земель сельскохозяйственного назначения.
Структура предложений в этом секторе рынка крайне неоднородна. К примеру, в Самарской области рынок предложений можно условно разделить на следующие ценовые группы.
Группа I - земельные участки небольшой площади, примыкающие к населенным пунктам или крупным автомагистралям, которые могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов или земель промышленности в соответствии с принятой градостроительной документацией. Другими словами, предполагаемое использование этих участков не связано с ведением сельскохозяйственного производства. Цены предложений на такие земельные участки наиболее высокие (например, в Самарской области - от 800 тысяч рублей за 1 гектар и более).
Группа II - земельные участки небольшой площади, расположенные в живописных местах, вблизи водоемов, лесных массивов, имеющие хорошие подъездные пути и пригодные для организации садовых и дачных некоммерческих товариществ. Это позволяет построить на участке дом и при
этом избежать сложной процедуры перевода в земли населенных пунктов. Так, в Самарской области цены предложений по таким участкам колеблются от 200 до 400 тысяч рублей за 1 гектар, для особо привлекательных мест - до 800 тысяч рублей за 1 гектар.
Группа III - земельные участки в составе земель общей долевой собственности, не выделенные в натуре (так называемые земельные паи). Это самый дешевый сегмент рынка. Например, в Самарской области земельные паи предлагаются в среднем по 4-11 тысяч рублей за 1 гектар. В депрессивных сельскохозяйственных районах области могут быть предложения и с более низкими ценами - от 15 до 30 тысяч рублей за 1 пай.
Группа IV - земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства (выращивание сельскохозяйственных культур, выпас скота, сенокошение). Альтернативное использование таких участков не предусматривается. Так, в Самарской области разброс цен в этой группе - от 15 до 80 тысяч рублей за 1 гектар. Цена зависит от плодородия, технического состояния, наличия орошения, площади и ряда других факторов, определяющих ценность земель для ведения сельскохозяйственного производства 1.
Таким образом, прежде чем приступить к каким-либо расчетам, оценщику необходимо точно понимать, к какой именно группе относится объект оценки. Это поможет правильно выбрать объекты-аналоги. В большинстве случаев при определении размера возмещения оценщики имеют дело с четвертой группой участков, поскольку на долю этой группы приходится самая большая площадь в любом субъекте Российской Федерации.
Следует понимать, что продавцы земель сельскохозяйственного назначения не всегда владеют информацией о возможности альтернативного использования пред-
лагаемой ими собственности. К примеру, в объявлении на сайте может быть указано, что земельный участок идеально подходит для строительства придорожной гостиницы или комплекса для выращивания крупного рогатого скота. В то время как по принятым в этом муниципальном образовании правилам землепользования и застройки он относится к зоне СХ1, в которой не разрешается какое-либо строительство (даже строительство коровника).
Земли сельскохозяйственного назначения, несмотря на их несомненную важность и ценность, к сожалению, гораздо дешевле земель населенных пунктов и промышленности. Арендные ставки на них также невысоки. Так, к примеру, в 2017 году в Самарской области размер годовых арендных ставок для сельскохозяйственных земель составлял от 500 до 2 000 рублей за 1 гектар. Большим подспорьем для оценщика являются открытые данные о результатах торгов, проводимых в субъектах Российской Федерации (https://torgi.gov.ru/opendata).
Приведем основные документы, регламентирующие расчет величины убытков:
1) Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 января 2016 года № 10;
2) Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за
1 Приведенные данные - результат исследований автора настоящей статьи.
установление сервитута и (или) расчет размера убытков», разработанные Национальным советом по оценочной деятельности, утвержденные решением Национального совета по оценочной деятельности (протокол от 23 декабря 2009 года № 51);
3) Правила возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности третьих лиц, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262 (в редакции от 2015 года).
Оценщикам следует обратить внимание на то, что Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, разработанные Федеральной службой земельного кадастра России в 2004 году, отменены (в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 марта 2009 года № 95).
Существующая практика временного занятия земельных участков предусматривает следующее:
1) заключение договора аренды земельного участка на период временного занятия и заключение соглашения о компенсации убытков. При этом размер возмещения представляет собой сумму реального ущерба (определяемую в размере рыночной сто-
имости прав аренды) и убытков (упущенной выгоды, убытков, возникающих из-за досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами, прочих убытков) (ст. 56.8 ЗК РФ);
2) заключение соглашения об установлении сервитута. Сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ). При этом размер возмещения определяется в виде соразмерной платы за сервитут, которая включает и рыночную арендную плату, и убытки.
И в том и в другом случае итоговая величина возмещения одинаковая и представляет собой компенсационные выплаты правообладателю по причине нарушения его прав. Величина компенсационных выплат должна быть соразмерной всем потерям правообладателя земельного участка и проводится или единовременно, или периодически.
В судебной практике известны случаи, когда владелец сельскохозяйственных угодий требует установления сервитута не только в отношении участков под опорами высоковольтных линий электропередачи, указателями, контрольно-измерительными колонками, необслуживаемыми усилительными пунктами и другими наземными сооружениями подземных трубопроводов, сформированными в общем случае в радиусе 1 метра вокруг опоры, но и в границах всей охранной зоны. Правильно ли это? Границы охранных зон, на которых размещены линейные объекты, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний. Наличие указанных ограничений не имеет отношения к использованию земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства. Его
правообладатель может по-прежнему обрабатывать участок в составе севооборота, проводить сенокошение или пастьбу скота. Таким образом, такое требование неправомерно.
Убытки возникают только в период проведения ремонтных работ, когда у эксплуатационной организации возникает необходимость пользования чужим участком для проезда техники, прохода к трубопроводу, проведения реконструкции и ремонтных работ, связанных со снятием плодородного слоя.
В заключение отметим, что конфликт интересов сельскохозяйственных производителей и «линейщиков» в отношении размера возмещения во многом обусловлен несоблюдением оценщиками норм и правил существующего законодательства, а также отсутствием базовых знаний в области ведения сельскохозяйственного производства. Согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщики имею право привлекать по мере необходимости к участию в проведении оценки объекта оценки других специалистов. И этим надо пользоваться.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 19 декабря 2014 года № 499-ФЗ.
2. Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности третьих лиц : постановление
Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262 : в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 31 марта 2015 года № 299.
3. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.
6. Об утверждении методических рекомендаций по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 января 2016 года № 10.
7. Межгосударственный стандарт ГОСТ 17.5.3.04-83 «Охрана природы. Земли. Общие требования к рекультивации земель» : постановление Госстандарта СССР от 30 марта 1983 года № 1521 (с дополнениями и изменениями от 1 июля 1987 года).
8. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 31 декабря 201 4 года № 499-ФЗ : в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 года.
9. Обзор судебной практики № 1 за 2014 год : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года.
10. и^: https://torgi.gov.ru/opendata
11. Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых и (или) предостав-
ляемых в рамках Федерального закона № 31 0-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков» : утверждены решением Национального совета по оценочной деятельности (протокол от 23 декабря 2009 года № 51).
12. Об отмене временных методических рекомендаций по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением
прав собственников земельных участков,
* *
землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 марта 2009 года № 95.
13. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 274-ФЗ).
14. Усольцева Г. В. Краткий обзор рынка сельскохозяйственных угодий Самарской области: итоги 2016 года // R-Way. 2017. № 263.
Окончание. Начало на с. 10
Для крупных жилых комплексов одним из основных показателей успешности можно назвать объем валовых продаж. Здесь лидирует ЖК «Династия» - с начала года в нем распродано 732 квартиры общей площадью более 43,5 тысячи квадратных метров.
С полуторократным преимуществом он опережает ближайшего конкурента - ЖК «Центр Сити».
Третью строчку рейтинга занимает ЖК «Прайм Тайм» (почти 400 заключенных ДДУ в 2017 году).
Известный арт-проект «ЗИЛАРТ», который реализует один из крупнейших федеральных застройщиков «лСР-Групп» на территории бывшего АЗЛК, серьезно потерял в популярности. Если в 2015-2016 годах в среднем выбывало по 80 квартир в месяц, то в 2017 - около 38, что оставляет его за пределами первой тройки.
ЖК «Сердце Столицы» (9 корпусов в Хорошево-Мневниках), напротив, на протяжении всего периода экспонирования демонстрирует стабильный график реализации - около 30 квартир ежемесячно. На него работают активная информационная кампания в медиа и упор на незаурядную дизайнерскую составляющую - результат работы студии Сергея Чобана. В итоге сегодня в этом флагмане «Донстроя» осталось немногим более 200 свободных квартир из первоначально заявленных 1 440. 285 объектов нашли владельца в 2017 году.
На 6-м и 7-м местах в рейтинге - площадки строительного гиганта MR Group (входит в топ-30 застройщиков России по объему текущего строительства) - «пресненский Манхэттен», три 44-этажных башни ЖК «Пресня-Сити» (227 продаж) и ЖК «Царская площадь» в Хорошевском районе (191 продажа). Клиентам MR Group придется заплатить за 2-комнатные квартиры по 11-13 миллионов рублей.
8-10 места (с показателем 19 реализованных объектов в месяц) делят ЖК «Невский», «Дом Серебряный Бор» и проект «Vander Park» в Кунцево (восемь зданий различной этажности), подготовленный ГК «ПИК» в сотрудничестве с голландскими архитекторами. В пересчете на годовые показатели преимущество у егорьевского проекта - 184 продажи, в то время как у конкурентов - по 178 продаж.
Информация предоставлена оргкомитетом Премии «<Urban Awards 2017»
