50Обзор современных подходов к управлению земельно-имущественным комплексом: основные тенденции и особенности правового регулирования_
Соколова Алла Германовна
к.т.н., доцент Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (НИУ МГСУ), [email protected]
Амирова Джамиля Фаридовна
магистрант, Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (НИУ МГСУ),
На устойчивое развитие страны, региона оказывают влияние, как формируются земельно-имущественные отношения, эффективно ли используются все его элементы. В связи с чем, эффективное управление земельно-имущественным комплексом выступает одной из ключевых задач, решение которой необходимо на любом уровне хозяйствования.
В статье приводится анализ подходов различных ученых рассматривающих понятие «земельно-имущественный комплекс». Представлены виды земельно-имущественных комплексов. Авторами раскрыты основные цели управления земельно-имущественными комплексами. Отражены некоторые особенности правового регулирования и учета земельно-имущественного комплекса в РФ.
Ключевые слова: земельно-имущественный комплекс, виды земельно-имущественного комплекса, правовое регулирование, характеристики земельно-имущественного комплекса, инструменты управления.
Жилищные, земельные и имущественные вопросы сложны, их трудно решить одному хозяйственному субъекту, поскольку специфика данных отношений заключается в том, что они напрямую затрагивают интересы большого количества участников взаимодействия: страны, регионов, муниципальных образований, граждан. Системообразующим элементом земельно-имущественных отношений является земельно-имущественный комплекс. Для обеспечения эффективности развития любой территории вне зависимости от ее масштаба и предназначения необходимо учитывать все ее особенности: функциональные, правовые и социально-экономические.
В научной литературе широкое распространение получили два подхода к понятию земельно-имущественного комплекса, такие как социально-правовой и экономический. Исходя из чего его можно рассматривать как:
1. Природно-территориальный ресурс хозяйственной деятельности. В данном контексте ЗИК рассматривается в качестве важнейшего фактора производства, ресурса которым владеет или наделена данная территория.
2. Объект управления любого уровня хозяйствования, любой формы собственности. В качестве объекта управления могут выступать как жилые и нежилые объекты, так и прочие строения и сооружения.
3. Товарная характеристика в социально-экономических отношениях региона, т.е. рассматривается как товар или объект купли-продажи [8].
В таблице представлены современные подходы к раскрытию сущности земельно-имущественного комплекса
Таблица 1
Характеристика земельно-имущественного комплекса
Автор Содержание понятия « земельно-имущественный комплекс»
Беленький В.Р. Это «земельный участок» без каких-либо строений, в том числе это может быть участок с тесно связанной с ним прочей недвижимостью различного состава,типа, степени завершенности строительства [6].
Сай С.И. Совокупность объектов недвижимости, объединенных одной территорией [6].
Гербеева Л.Ю. Совокупность земельного участка с расположенными на нём иными элементами недвижимости, инфраструктуры по поводу их использования по функциональному назначению, обособления и отчуждения [3].
Егорова И.С. Многогранное, системообразующее понятие, представленное сложноорганизованной структурой, опирающийся на земельные ресурсы, как пространственный базис существования человечества и хозяйственной деятельности, где взаимоувязаны объекты не-
движимости, имущественные права/ограничения, субъекты управления и правоотношения [4].
Хаметов Т.И. Совокупность недвижимости, объединенной одной территорией. Автор выделяет ключевой признак - взаимозависимость земельного участка и объектов недвижимости [7,9].
Кошкин Л.И., Соловьев М.М., Кимельман С.А. Совокупность, которая образована искусственно в определенных пространственно -временных условиях и функционирует за счёт деятельности людей для удовлетворения различных потребностей и развития территорий, но при этом имеет социальную, экономическую и экологическую направленность [5].
Власова Н.Ю., Антипин И.А. Совокупность объектов недвижимости, объединенных одной общей территорией. Понятие «земельно-имущественный комплекс» также определяется как совокупность трех составляющих: земли, имущества и многообразия форм собственности и управления земельными ресурсами с учетом уникальности земли как природного ресурса и главного фактора организации производства [2].
Мирскова Е.Н. Совокупность объектов недвижимости (предприятия, единые недвижимые комплексы), находящихся в прочной взаимосвязи с земельными участками, обеспечивающих реализацию прав по владению, распоряжению и пользованию названными объектами в целях осуществления экономической, производственной или социально-ориентированной деятельности [7].
Итак, проведя анализ подходов различных ученых к раскрытию сущности земельно-имущественный комплекс можно сказать, ЗИК - это целостное территориальное образование, часть территории или часть земли, на которой располагаются здания и сооружения, т.е. объекты недвижимости, прочно связанные с конкретным земельным участком.
Понятие «земельно-имущественный комплекс» аккумулирует в себе три основных показателя, а именно: участок земли или «землю», имущество (как жилое, так нежилое), также имущество разных форм собственности, включая систему управления обозначенными элементами [2].
Сам процесс управления земельно-имущественным комплексом осуществляется избирательно, т.е. для каждого конкретного земельного участка или объекта рационально, с учетом интересов всех субъектов земельно-имущественных отношений и специфики развития самой территории или субъекта РФ, вида земельно-имущественного комплекса.
В земельно-имущественном комплексе самым важным и сложным объектом для учета является земля, поскольку она выступает базой для учета других объектов: зданий, сооружений и пр. В соответствии с российским законодательством, а именно в Земельном Кодексе РФ закреплено несколько видов земель, а именно: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, земли лесного фонда и пр.
Более того, земли разграничиваются и по формам собственности, в соответствии с Земельный Кодекс РФ это может быть частная, государственная или муниципальная форма собственности.
Рис.1. Основные виды земельно-имущественных комплексов по характеру их функционального назначения
Так, например, к земельно-имущественным комплексам гражданского назначения относятся места жизнедеятельности людей, расположенные в населенных пунктах, а к ЗИК промышленного назначения относятся: предприятия обрабатывающей промышленности, добывающей и пр. К ЗИК сельскохозяйственного назначения относятся все лесохозяйственные и агропромышленные комплексы.
Земельно-имущественные комплексы различаются не только по характеру их функционального назначения и использования, но и по уровням.
Так, выделяют:
1) Уровень субъекта РФ и/или муниципального образования. В данном случае речь идет о тех объектах, которые непосредственно находятся в собственности (введении) обозначенной территории: земельные ресурсы, объекты недвижимости и др.;
2) Локальный уровень. Рассматриваются конкретные объекты и конкретные имущественные права на: земельный участок, в том числе на расположенных на нем прочих объектов недвижимости. Данные объекты имеют функциональное назначение и могут принадлежать как физическому, так и юридическому лицу.
Процесс управления земельно-имущественным комплексом отражается на интересах большого круга субъектов экономики, по этой причине необходимоучитывать не только экономические задачи данной территории, на которой располагаются объекты ЗИК, но и выполнение социальных задач, а именно учитывать и соблюдать интересы различных социальных групп, проживающих на ней.
К ключевым целям управления земельно-имущественными комплексами относятся:
- увеличение притока доходов за счет поступления налогов в бюджет от имущества (как жилого, так и нежилого предназначения);
- развитие инфраструктуры конкретной территории, так, например строительство жилых комплексов, сопровождается возведением детских садов, школ, поликлиник, торговых центров и других объектов;
О *
о
Z
о г s
а
с т ■и
о
S
т
о а
Г
о т
го а
(О
2
о
сч
6
- стимулирование производства, как строительных предприятий, так и других предприятий работающих на удовлетворение потребностей жителей данных территорий и др.
Очевидно, земельно-имущественные комплексы обладают специфическими особенностями, а именно существенно различаются между собой по объектам, по функциональному назначению, по месторасположению (город, село и пр.), что обуславливает и особенность их правового регулирования и правовой статус. Несмотря на такое многообразие, все земельно-имущественные комплексы можно объединить на: земельные участки, движимое и недвижимое имущество.
Итак, правовое регулирование земельно-имущественных комплексов, а именно отношений, которые возникают по поводу назначения или использования тех или иных объектов основано на соблюдении основных требований закрепленных в Гражданском и Земельном кодексах.
Правовое регулирование земельно-имущественных комплексов, а именно земельных участков, природных ресурсов (лесных или водных ресурсов, недр), жилых и нежилых объектов, имущества как движимого, так и недвижимого зависит от взаимосвязи этих объектов и назначения и уровня использования.
Так, в настоящее время для целей налогообложения и определения арендной платы за земельные участки, Земельным Кодексом РФ предусмотрено установление кадастровой стоимости земельных участков. Кадастровая стоимость устанавливается на основе государственной кадастровой оценки данных земель [1].
Более того, важно отметить, что кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, на основе проведенной государственной кадастровой оценки не только земельного участка, но и дома, квартиры и др. Так, с переходом в 2016 г. на налогообложение с учетом кадастровой стоимости произошел и рост доходов местных бюджетов от налоговых поступлений на имущество физических лиц.
Важным инструментом управления объектами земельно-имущественного комплекса выступает Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), он представляет собой базу, в которой представлена достоверная, информация об объектах недвижимости. Информация в этой базе постоянно актуализируется с учетом многообразия отношений, объектного и субъектного состава, правообладателей имущества и их назначения.
Таким образом, земельно-имущественный комплекс выступает в качестве одного из ключевых источников формирования доходной части бюджета, речь идет как о налоговых поступлениях (земельный налог, налог на имущество физических лиц), так и неналоговых (платежи за пользование природными ресурсами такими как: недра, водные или лесные и пр.). Данные средства поступают в бюджет соответствующего уровня, в введении которого объекты располагаются, в соответствии с действующим законодательством РФ.
Отметим, в последние годы реализуется государственная политика с целью эффективного использования сельскохозяйственных территорий, повышения их инвестиционной активности, освоения и продуктивного целевого использования. Однако, несмотря на предпринятые государством меры наблюдается недостаточно эффективное их использование, что во многом обусловлено условиями проживания населения в данной местности. Для решения данной задачи, и уменьшения оттока населения с сельских территорий следует в первую очередь направить ресурсы на повышение комфортности и жизнедеятельности сельского населения.
Итак, поскольку земельно-имущественные отношения охватывают все экономические субъекты экономики (государство, субъекты РФ, муниципальные образования, бизнес, население и пр.) важной задачей государства должно стать обеспечение эффективного использования всех объектов ЗИК, так как они затрагивают социально-экономические интересы всей страны. Для эффективного управления земельно-имущественным комплексом важно учитывать социально-экономический уровень развития территория, производственный и ресурсный потенциал, доходы населения.
Литература
1. Берендеева А.Б., Ледяйкина И.И., Пустова-лова И.Н. Земельно-имущественный комплекс региона: экономико-правовые аспекты исследова-ния//Вестник Ивановского государственного университета. Серия: Экономика. 2015. № 2 (24). С. 39-47.
2. Власова Н.Ю., Антипин И.А. Земельно-имущественный комплекс как значимый фактор поступательного развития крупнейшего города//Известия Уральского государственного экономического университета. 2009. № 1 (23). С. 67-73.
3. Гербеева Л.Ю. Методология развития, функционирования и управления земельно имущественным комплексом региона//Вестник Оренбургского государственного университета. 2010. № 13 (119). С. 12-18.
4. Егорова И.С. Формирование эффективной системы управления земельно-имущественным комплексом региона//Инновационная наука. 2022. № 71. С. 24-26.
5. Кошкин Л.И., Соловьев М.М., Кимельман С.А. Земельно - имущественные отношения и недропользование: основы управления. - М.: ВШПП. 2006. С. 128.
6. Матушевская Е.А. Очередникова О.С. Земельно-имущественный комплекс как объект управления предприятия сельского хозяйства: понятийный аппарат и проблемные аспекты//Аэкономика: экономика и сельское хозяйство. 2018. № 2 (26). С. 9.
7. Мирскова Е.Н. Земельно-имущественный комплекс как объект муниципального управле-ния//Многоуровневое общественное воспроизводство: вопросы теории и практики. 2020. № 19 (35). С. 84-91.
8. Сорокина Н.Н. Эффективность управления земельно-имущественными комплексами различных уровней//В сборнике: Научно-практические аспекты развития АПК. Материалы национальной научной конференции. Красноярск, 2023. С. 24-26.
9. Хаметов Т.И. Земельно-имущественный комплекс - основа развития земельно-имущественных отношений // Управление земельно-имущественными отношениями. 2016. С. 364-366.
Review of modern approaches to land and property management: main
trends and features of legal regulation Sokolova A.G., Amirova D.F.
National Research Moscow State Construction University The sustainable development of the country, the region is influenced by how land and property relations are formed, whether all its elements are effectively used. In this connection, the effective management of the land and property complex is one of the key tasks, the solution of which is necessary at any level of management. The article provides an analysis of the approaches of various scientists considering the concept of "land and property complex". The types of land and property complexes are presented. The authors reveal the main goals of the management of land and property complexes. Some features of the legal regulation and accounting of the land and property complex in the Russian Federation are reflected. Keywords: land and property complex, types of land and property complex, legal regulation, characteristics of the land and property complex, management tools.
References
1. Berendeeva A.B., Ledyaikina I.I., Pustovalova I.N. Land and property
complex of the region: economic and legal aspects of research // Vestnik of Ivanovo State University. Series: Economics. 2015. № 2 (24). Pp. 39-47.
2. Vlasova N.Y., Antipin I.A. The land and property complex as a significant factor in the progressive development of the largest city // Izvestia Ural State University of Economics. 2009. № 1 (23). Pp. 67-73.
3. Gerbeeva L.Y. Methodology of development, functioning and management of the regional land and property complex // Vestnik of the Orenburg State University. 2010. № 13 (119). Pp. 12-18.
4. Egorova I.S. Formirovanie effektivnyi sistemy upravlenii zemelno-property kompleksom regione//Innovatsionnaya nauka. 2022. № 7-1. Pp. 24-26.
5. Koshkin L.I., Solovyov M.M., Kimelman S.A. Land-property relations and subsoil use: the basics of management. - MOSCOW: VSHPP. 2006. P. 128.
6. Matushevskaya E.A. Ocherenikova O.S. Land and property complex as an object of agricultural enterprise management: conceptual apparatus and problem aspects //Aconomics: Economics and Agriculture. 2018. № 2 (26). P. 9.
7. Mirskova E.N. Land and property complex as an object of municipal management//Multilevel social reproduction: issues of theory and practice. 2020. № 19 (35). Pp. 84-91.
8. Sorokina N.N. Efficiency of management of land and property complexes of various levels // In the collection: Scientific and practical aspects of the development of the agroindustrial complex. Materials of the national scientific conference. Krasnoyarsk, 2023. C. 24-26.
9. Khametov T.I. The land and property complex is the basis for the development of land and property relations // Management of land and property relations. 2016. Pp. 364-366.
О *
о
X
о
3
s *
ai
с т ■и о s т о а г
о т
09 8)
