CC BY
89
Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности
Е.А. Федорова
заведующий кафедрой финансов и менеджмента Тульского государственного университета, доктор экономических наук, профессор Т.А. Федорова
доцент кафедры финансов и менеджмента Тульского государственного университета, кандидат экономических наук А.В. Доценко
начальник отдела оценки аудиторской фирмы «ФЕДБЕЛ»*, кандидат экономических наук
Вступление в силу Федерального закона от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ознаменовало начало качественно нового этапа развития оценочной деятельности в России - «эры саморегулирования». Несомненно, разработчики этого закона преследовали самые благие цели -выведение оценочной деятельности в нашей стране на более высокий профессиональный уровень. Однако большинство практикующих оценщиков убеждены, что закон от 2002 года, который за четырехлетний срок своего существования претерпел лишь несколько непринципиальных изменений, с вступившими в силу поправками получил такое количество «недоработок», что его использование становится опасным для большинства представителей профессионального оценочного сообщества1.
В этой статье мы хотели бы остановиться на недостатках положений действующего закона, определяющих обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности, которые, на наш взгляд, являются наиболее актуальными для практикующих оценщиков.
Определение оснований возникновения имущественной ответственности оценщика
Часть первая статьи 24.6 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», введенная в действие Федеральным законом от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ, устанавливает: «Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор».
Приведенная формулировка создает возможность неоднозначного толкования положений этой статьи, касающихся возмещения убытков заказчику или имущественного вреда третьим лицам вследствие исполь-
* Информацию о деятельности фирмы см. на с. 122.
1 Открытое письмо оценщиков по вопросам изменений в закон об оценочной деятельности в Российской Федерации // www.appraiser.ru
зования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете оценщика. Общеизвестно, что в рыночных условиях стороны гражданско-правовых сделок всегда преследуют взаимоисключающие интересы, а именно:
• продавец стремится продать товар дороже, а покупатель - купить дешевле;
• заемщик желает получить максимально возможную сумму кредита под залог имущества меньшей стоимости, а коммерческий банк - применить максимальный дисконт при оценке ликвидационной стоимости залога для снижения последствия риска обесценения ссудной задолженности;
• муниципальные власти стремятся установить большие ставки аренды за пользование муниципальной недвижимостью, а арендаторы - нести меньшие расходы на аренду и т. д.
Таким образом, формулировка, содержащаяся в законе, стимулирует увеличение количества лиц, считающих, что в результате совершения сделки по стоимости имущества, определенной в отчете оценщика, им были нанесены убытки (имущественный вред), например в виде упущенной выгоды, и дает им основания для взыскания нанесенного ущерба за счет имущества оценщика в соответствии со статьей 24.6 Федерального закона № 135-Ф3.
При этом следует учесть, что если ранее стороны сделки согласились на ее совершение, следовательно, их удовлетворяла величина определенной оценщиком стоимости объекта оценки, за исключением случаев обязательности совершения сделки, предусмотренных федеральным законодательством (обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах» и частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»). В связи с этим исходя из общих принципов гражданского права и ведения предпринимательской деятельности возникновение у сторон сделки претензий к результатам использования итого-
вой величины определенной оценщиком стоимости объекта оценки, предусмотренных статьей 24.6 Федерального закона № 135-ФЗ, является необоснованным.
В законе также не раскрыт порядок определения величины указанных убытков (имущественного вреда), равно как и порядок решения спора о его взыскании за счет имущества оценщика.
По нашему мнению, доказательством возникновения убытков (имущественного вреда), предусмотренных статьей 24.6 Федерального закона № 135-ФЗ, может являться вступившее в силу решение суда о недостоверности отчета об оценке в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ. В этой же статье сказано, что «суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» предписывает, что «оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без
установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается».
На основании сказанного мы предлагаем изложить текст части первой статьи 24.6 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в следующей редакции: «Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, в случаях обязательности ее использования при совершении сделки с объектом оценки, предусмотренных законодательством Российской Федерации, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Факт нанесения действиями (бездействием) оценщика убытков заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественного вреда, причиненного третьим лицам, при осуществлении оценочной деятельности, а также размер этих убытков или имущественного вреда устанавливается судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в случае признания отчета об оценке недостоверным - в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона».
Формирование и использование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков
В статьях 24.6 и 24.8 Федерального закона № 135-ФЗ вполне ясно и однозначно из-
ложены порядок формирования и условия для обращения взыскания на компенсационный фонд саморегулируемой организации оценщиков (СРО). В законе также предусмотрены способы сохранения и увеличения средств компенсационного фонда путем их размещения в соответствии со статьей 24.9 рассматриваемого закона и наложения на членов СРО штрафов в соответствии со статьей 24.4 этого закона. Однако в законе не разъяснен порядок экстренного пополнения компенсационного фонда в случае возникновения оснований для массового обращения взысканий на его средства в течение краткосрочного периода времени.
Если предположить, что СРО создана из минимального количества членов (300 физических лиц в соответствии со статьей 22), и размер вступительного взноса в компенсационный фонд каждого из них также установлен на минимальном уровне (30 тысяч рублей в соответствии со статьей 24.6), то общий размер сформированных средств составит всего лишь 9 миллионов рублей. В практике оценочной деятельности часто приходится сталкиваться с оценкой стоимости имущества в сотни раз большей, чем эта сумма. В связи с этим, по нашему мнению, вполне возможно возникновение ситуации, когда 15 недобросовестных оценщиков из 300 членов СРО в течение сравнительно короткого промежутка времени могут истратить все средства компенсационного фонда, так как установленные арбитражным судом или признанные страховщиком размеры нанесенных заказчикам убытков или имущественного вреда третьим лицам в каждом страховом случае будут превосходить совокупность минимальной страховой суммы (300 тысяч рублей в соответствии со статьей 24.6) и максимальной компенсационной выплаты (600 тысяч рублей в соответствии со статьей 24.8). При этом совсем необязательно наличие 15 недобросовестных оценщиков, поскольку в законе не ограничено количество обращений взысканий на средства компенсационного фонда по вине одного и того же члена СРО. Возникает вполне логичный вопрос, каким образом в этом случае СРО будет форми-
ровать компенсационный фонд для обеспечения имущественной ответственности остальных, добросовестных членов.
В соответствии с частью перовой статьи 24.8 Федерального закона № 135-ФЗ компенсационный фонд СРО «первоначально формируется исключительно в денежной форме за счет обязательных взносов ее членов», каждый из которых не может быть меньше 30 тысяч рублей (часть третья статьи 24.6). Однако максимальный размер и количество этих взносов в законе не определены и отданы на рассмотрение коллегиального органа управления СРО (статья 24). Иными словами, возможна ситуация, когда для экстренного пополнения компенсационного фонда внутренним порядком СРО будет предусмотрено взимание дополнительных взносов с оценщиков. Где же справедливость? Почему добросовестные члены СРО будут обязаны финансировать убытки лиц, не соблюдающих требования законодательства и стандартов оценки?
По нашему мнению, решение этой проблемы заключается в необходимости увязки компенсационной выплаты и дисциплинарного взыскания в виде регрессионного штрафа с виновного члена СРО, которая должна бы быть зафиксирована в статье 24.4 Федерального закона № 135-ФЗ. Кроме этого, следуя логике сохранения средств компенсационного фонда, в предусмотренных законодательством случаях обязательности совершения сделки с объектом оценки по стоимости, определенной оценщиком, в статье 10 анализируемого закона должна быть предусмотрена зависимость возможности заключения договора с заказчиком от соотношения искомой стоимости объекта оценки и суммы обязательного страхования гражданской ответственности оценщика. С другой стороны, это приведет к тому, что на практике наиболее выгодные заказы достанутся наиболее крупным столичным оценочным фирмам, работники которых совсем не обязательно являются наиболее добросовестными и квалифицированными оценщиками.
Особо следует отметить, что по официальным статистическим данным за четырехлетний период действия старого закона
об оценочной деятельности не возникло ни одного случая выплаты по договорам обязательного страхования гражданской ответственности оценщиков. В связи с этим, поскольку назначением средств компенсационного фонда является обеспечение ответственности оценщика по обязательствам сверх страховой суммы, вызывает сомнение сама необходимость его формирования, если в соответствии со статьей 24.6 Федерального закона № 135-ФЗ определение условий возникновения имущественной ответственности оценщиков будет основано на случаях обязательности совершения сделки с объектом оценки по стоимости, определенной оценщиком. На наш взгляд, в этих случаях ответственность недобросовестного оценщика в достаточной степени может обеспечиваться обязательной страховой суммой и его личным имуществом, обращение взыскание на которое потерпевшие осуществляют в порядке, предусмотренном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
Следует учесть и то, что возникшая необходимость несения дополнительных расходов на уплату членских взносов и взносов в компенсационный фонд СРО, во-первых, создает существенные финансовые барьеры для вступления на рынок и повышает предпринимательский риск для провинциальных оценщиков, тарифы которых в несколько раз ниже, чем у их столичных коллег. То же можно сказать и о только начинающих свою профессиональную деятельность оценщиках. По нашему мнению, эти условия нарушают принципы антимонопольного законодательства. Во-вторых, указанные дополнительные расходы, несомненно, приведут к росту себестоимости оценочных услуг и в свете сложившейся в последние годы на рынке тенденции снижения расценок за их оказание - к снижению рентабельности работы оценщиков либо, в случае монополизации рынка и искусственного поднятия тарифов, - к потере рынка инициативной оценки.
Обобщая сказанное, мы призываем разработчиков Федерального закона от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ прислушиваться к мнению его непосредственных пользовате-
лей - практикующих оценщиков и рекомен- поправок к существующему законодатель-дуем рассмотреть сделанные в статье пред- ству, необходимых для его применения в ложения в качестве основы для разработки практической оценочной деятельности.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
УЧЕБНО-НАУЧНЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ»________________
Приглашают принять участие в практическом консультационном семинаре 30 января - 2 февраля 2007 года ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, ОБОРОТА И ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА
• основы земельного законодательства, определяющего порядок использования, оборота и оценки (кадастровой и рыночной) земель сельскохозяйственного назначения;
• особенности и опыт применения закона о «дачной амнистии»
• проведение территориального землеустройства на землях сельскохозяйственного назначения
• опыт проведения работ по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий
• платежи за перевод лесных земель в нелесные и земель лесного фонда в земли других категорий
• государственная кадастровая оценка земель лесного фонда
• расчет убытков, включая упущенную выгоду, при переводе земель из одной категории в другую, в частности, в местах проживания коренных малочисленных народов Севера (оленьи пастбища)
• расчет соразмерной платы за сервитут
• государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними
• особенности предоставления земельных участков под строительство из земель сельскохозяйственного назначения
• налогообложение земли: расчет и начисление налогов
• полномочия органов местного самоуправления по управлению земельными участками
• судебная практика по земельным спорам
• о проекте федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»
ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: телУфакс: (495) 436-0521,436-9027,436-0325 e-mail: [email protected]
