CC BY
280
ВЕСТН. МОСК. УН-ТА. СЕР. 6. ЭКОНОМИКА. 2007. № 3
K.M. Скорбин
ОБЪЕКТЫ И СУБЪЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
Под объектом ипотечного кредитования подразумевается конкретная цель, на достижение которой предоставляется ссуда. В качестве классической цели ипотечного кредитования выступает финансирование недвижимости от ее создания до приобретения готового объекта — производственного, сельскохозяйственного, коммерческого, жилищного назначения, а также ее реконструкция и модернизация.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права регистрируются в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Состав такого рода имущества и выдвигаемые при этом в соответствии с положениями ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» ограничения приведены в табл. 1.
Субъектами ипотечного кредитования являются стороны, имеющие непосредственное отношение к объекту кредитования. На рынке ипотечных кредитов действуют более четырех субъектов: заемщик, кредитор, инвестор и правительство, имущественные интересы которых имеют специфическую взаимосвязь (табл. 2).
В системе ипотечного кредитования взаимодействуют специализированные ипотечные институты, сберегательные институты, коммерческие банки.
С 1994 г. целый ряд банков России приступил к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Интерес банков к этим операциям объясняется предвидением появления в будущем огромного рынка для ипотечных кредитов, осознанием того, что именно сегодня можно занять хорошую позицию для получения в будущем своей доли на этом рынке. Крупные коммерческие банки создали отделения ипотечного кредитования.
Если обратиться к мировой практике, то можно выделить следующие ипотечные институты. На первичном рынке США доминирующую роль играют ипотечные компании, коммерческие банки, причем последние оперируют как на рынке ипотечных кредитов, предоставляемых как под залог жилой недвижимости, так и под залог нежилой и сельскохозяйственной недвижимости, а также ссудо-сберегательные ассоциации, специализирующиеся исключительно на ипотечном кредитовании жилья (поскольку ассоциации не имеют права кредитовать коммерческие и промыш-
*
Имущество, которое может быть предметом ипотеки
Наименование имущества Ограничения
Земельные участки За исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»
Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество Использоваться в предпринимательской деятельности
Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир Состоят из одной или нескольких изолированных комнат
Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения Должны иметь потребительское назначение
Общее ограничение: здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»
Не завершенное строительством недвижимое имущество Возйодится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»
Вещь с принадлежностями Считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое, если иное не предусмотрено договором
Неделимая вещь Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки
Права арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) Правила об ипотеке применяются к залогу прав арендатора, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты Подлежат государственной регистрации, так как на эти объекты распространен специальный правовой режим, установленный для недвижимого имущества
ленные инвестиции, вкладывать средства в акции, облигации, а также ограничены по величине средств, инвестируемых в многоквартирное жилье и нежилую недвижимость).
На ипотечном рынке Англии в сфере жилищного кредитования, где долгое время монопольное положение занимали строительные общества, состоящие из членов-заемщиков и сберегателей, возрастает доля коммерческих банков.
Предоставление ипотечных кредитов в Германии связано с существованием специализированных ипотечных институтов (история которых насчитывает несколько сотен лет), сберегательных институтов, страховых компаний, коммерческих банков.
Субъекты рынка ипотечных кредитов и их прямые пели
Субъекты Собственные цели
Заемщик (залогодатель) Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов
Банк-кредитор (залогодержатель) Максимизация доходности активных операций; ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
Инвестор Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги
Правительство (общество) Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; неинфляционная поддержка сферы материального производства; уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования
Рыночная доля отдельных банковских групп на рынке ипотечного кредита и дальнейшее развитие операций на этом рынке будут во многом определяться сложившейся конкуренцией и возможностями рынка недвижимости. В последнее время в области ипотечного кредита набирают темпы коммерческие и кооперативные банки. С конца 60-х гг. коммерческие банки расширяли свою деятельность в области финансирования недвижимости, сосредоточившись на предоставлении персональных ипотечных кредитов, характерными признаками которых были универсальность, достаточное обеспечение ипотечного долга, личные качества заемщика, его будущие доходы и имущество. Вступление коммерческих банков в финансирование недвижимости облегчалось тем, что они концентрировали все необходимые услуги в области финансирования строительства в одном «месте».
Не менее важными участниками могут быть государство, страховые компании, оценщики. Государство может играть существенную роль путем предоставления средств на финансирование социального жилья, гарантий, создания благоприятных условий для кредитования отраслей, связанных с ипотечным кредитом, а также введения различных льгот, например льготного налогообложения. В России до 1917 г. государство проявляло активное участие в системе ипотечного кредитования. Среди наиболее значительных форм государственного участия следует отметить наличие двух государственных банков — Крестьянского и Государственного
Дворянского, Поземельных банков, обеспечение вторичного обращения закладных листов, регулирование ипотечного процесса.
В современных условиях прямое участие государства реализуется через систему субсидий на возвратной основе для льготных категорий граждан. При сохранении этой формы государственного участия целесообразным представляется предоставление государственных гарантий в части выплат взятых населением кредитных обязательств, а также гарантий по ипотечным ценным бумагам. Существование государственных гарантий могло бы служить стимулом к формированию вторичного рынка ипотечных кредитов, если учесть предпринимаемые шаги в области создания и размещения агентством ипотечного кредитования ценных бумаг, обеспеченных приобретенными у коммерческих банков ипотечными кредитами. Если обратиться к опыту ипотечной системы США, то важность таких организаций, формирующих вторичный рынок ипотечных кредитов (Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита), определяется теми функциями, которые они выполняют: это разработка стандартов ипотечного кредитования, содействие поддержанию ликвидности банков через рефинансирование некоторых видов кредитов, выпуск собственных ценных бумаг для привлечения новых инвестиций в сферу жилищного строительства.
На этапе становления системы ипотечного кредитования в Российской Федерации такая структура, как Агентство по ипотечному кредитованию, создаст гарантии по выполнению обязательств для участников ипотечного рынка. На Агентство возлагается достаточно широкий спектр задач, в том числе:
а) разработка стандартов ипотечного кредитования;
б) определение оптимальных типов кредитов;
в) рефинансирование определенных типов ипотечных кредитов с целью поддержания ликвидности ипотечных банков;
г) привлечение новых инвестиций в жилищное строительство путем выпуска собственных ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами;
д) повышение уровня квалификации специалистов, занимающихся ипотечным кредитованием.
Зависимость суммы ипотечного кредита от стоимости залога предопределяет участие оценщиков в системе ипотечного кредитования, поскольку от правильности экспертной оценки недвижимости зависит сумма кредита, сумма вырученных средств от принудительной продажи недвижимости (что при завышенной оценке может не покрыть обязательство), предоставление дополнительных кредитов и перезалогов.
В отличие от обычного кредитования при выдаче ссуд на условиях ипотеки больше внимания уделяется организации обеспечения возврата ссуд, поэтому наряду с главными субъектами кредитного процесса — кредитором и заемщиком — немаловажное значение здесь приобретают страховые организации, судебные и нотариальные органы.
Для успешного функционирования ипотечной системы необходимо решить вопрос о судебных органах, способных оперативно рассматривать иски кредитных институтов по отчуждению принятой в залог недвижимости от неплательщика в пользу ссудодателя, поскольку длительные сроки рассмотрения дел сводят к минимуму все преимущества ипотеки.
Ипотечное кредитование немыслимо без страхования сделок и объектов. Среди рисков, относящихся непосредственно к недвижимости и подлежащих страхованию, выделяются следующие: нарушения прав собственности на залог; нереализация залога в случае невозврата кредита; риски, связанные с обычным имущественным страхованием.
Имущественное страхование в ипотечных операциях проявляется в том, что кредитор требует, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора. Страхование осуществляет владелец недвижимости на полную стоимость. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится заемщику или банку-кредитору.
Страхование от риска нереализации залога в случае невозврата кредита производится путем страхования ответственности заемщика за неисполнение обязательств.
Сумма требования по непогашенной ссуде включает невыплаченный остаток долга, процентные платежи, расходы по лишению права собственности, расходы по содержанию недвижимости, по оплате налогов и страховых платежей, которые кредитор относит на страховую компанию. В создавшейся ситуации страховые компании могут либо оплатить всю сумму требования и получить право собственности на недвижимость, либо выплатить расчетный процент от суммы возмещения и сохранить право собственности кредитору.
Для того чтобы всестороннее застраховать сделку по ипотечному кредитованию, страховая компания должна обладать значительными финансовыми возможностями и иметь лицензию на осуществление как минимум трех видов страховой деятельности (имущественное страхование, личное страхование, страхование финансовых рисков). Развитие ипотечного кредитования приведет к появлению новых видов услуг, оказываемых страховыми компа-
ниями, к увеличению притока клиентов и страховых платежей, что положительно скажется на наличии свободных средств, имеющих долгосрочный характер.
Кроме того, страховые компании могут принимать участие в укреплении кредита в процессе секьюритизации1 посредством выдачи финансовых гарантий инвесторам относительно своевременности получения платежей основного капитала и процентов. В этом процессе страховые компании должны осуществить следующие шаги:
— оценка юридического риска, поскольку должна существовать уверенность, что получению денежных средств инвестором не помешает банкротство банка-инициатора;
— оценка банка-инициатора относительного его способности обслуживать платежи;
— оценка портфеля ипотечных кредитов;
— разработка модели неблагоприятного развития.
Предоставление финансовых гарантий страховых компаний
обеспечивает надежность ипотечным ценным бумагам, но и не исключает большую ответственность. Это под силу высококлассным страховым компаниям, имеющим высокую рейтинговую оценку, достаточные финансовые ресурсы, квалифицированных специалистов, хорошую репутацию.
Функционирование ипотечного кредитования связано с определением круга потенциальных заемщиков, в качестве которых могут выступать сельскохозяйственные предприятия, промышленные предприятия, строительные организации, физические лица, способные нести бремя расходов по обслуживанию долгосрочного кредита. Наибольшее значение приобретает ипотечное кредитование для решения жилищной проблемы граждан. Однако экономическая и социальная значимость жилищного сектора требует государственного регулирования и участия в аккумуляции финансовых средств, например, в процессе страхования ипотечных кредитов или предоставления налоговых льгот в части вычета из налогооблагаемой базы сумм, приходящихся на обслуживание долга по ипотечному кредиту. В странах с развитой системой ипотечного кредитования именно государство, особенно на первых порах, берет на себя финансовую поддержку долгосрочного ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование отличается наличием множества участников, взаимодействие которых обеспечивает нормальное
1 В экономической литературе под секыоритизацией банковских займов и других активов понимается их трансформация в рыночные ценные бумаги для продажи инвесторам.
функционирование ипотечного кредитования. На рынке ипотечных кредитов присутствуют не только специализированные ипотечные институты, но и универсальные банки, страховые компании. Ипотечное кредитование предполагает также тесную взаимосвязь государственных и частных структур, регистрирующих недвижимость органов, оценочных фирм, судебных органов,
пенсионных и инвестиционных фондов.
* * *
Во всем мире недвижимость является весьма привлекательным объектом инвестирования. С точки зрения развития экономики любой страны инвестиции в здания и сооружения являются фактором экономического роста. Для сравнения: почти 18% общенационального продукта в США формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости практически в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически в основу развития всей экономической системы в любой стране.
Кроме того, развитие рынка недвижимости обеспечивает трудоустройство населения благодаря участию населения в строительстве личных домов, участию фабричных рабочих в производстве различного рода товаров, услуг, материалов для строительства жилья. Опираясь опять же на статистические данные США, только персонал, связанный с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн человек, или 5,3% всего трудящегося населения в этой стране.
Таким образом, рынок недвижимости является центральным элементом в экономике любой страны. В свою очередь рынок ипотечных кредитов представляет собой базис для развития инвестиционной деятельности в сфере недвижимости. Дело в том, что система ипотечного кредитования эффективно влияет на активизацию спроса на объекты недвижимости, что в свою очередь может послужить катализатором развития отрасли жилищного строительства, которая в конечном итоге станет важным компонентом в структуре валового национального продукта страны. Основная роль ипотечного кредитования в системе рыночных отношений заключается в разрешении противоречия, с одной стороны которого находятся ожидания, задаваемые стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, а с другой стороны — их текущие доходы и сбережения. Именно дисбаланс между текущи-
ми доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости такого товара, как жилье, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте.
Ипотечное кредитование способно значительно расширить потребление домашних хозяйств и увеличить тем самым совокупный спрос в экономике. В свою очередь спрос на ипотечные кредиты обладает определенной эластичностью и зависит от стоимости заемных средств и условий их предоставления. Зависимость проявляется следующим образом: при снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитования доля расходов на обслуживание ипотечной ссуды (выплаты по процентам) в семейном бюджете сокращается, что приводит к расширению спроса на кредиты. При повышении процентных ставок наблюдается обратный процесс. Также на величину спроса влияет уровень реальных доходов населения, отношение совокупного семейного дохода к стоимости квартиры2, их динамика, а также степень пропорциональности распределения групп населения по шкале доходов при условии наличия большой категории семей, относящихся к среднему классу.
Таким образом, увеличение масштабов ипотечного кредитования ведет к увеличению спроса на товары и услуги (сдвиг кривой совокупного спроса вправо), но следствием данного процесса может быть вытеснение инвестиций (сдвиг кривой совокупного спроса влево). Величина прироста совокупного спроса вследствие активизации ипотечного кредитования будет определяться соотношением значений эффектов мультипликатора и вытеснения.
2 Часто используемый в мировой практике «коэффициент доступности жилья», измеряемый как отношение среднерыночной стоимости стандартного жилья к среднегодовому доходу семьи.
