CC BY
654
Вестник СГГА, вып. 4 (28), 2014
УДК 349.417(430)
О ВЕДЕНИИ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ
Наталья Олеговна Митрофанова
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, ассистент кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
Ксения Александровна Омельченко
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, студент, тел. (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
Рассмотрена модель ведения кадастра недвижимости в Германии, порядок внесения сведений в кадастр недвижимости и регистрации прав. Раскрыта роль нотариусов и кадастровых инженеров при ведении кадастра в части уровня их ответственности и требований к квалификации. Приведены нормативно-правовые акты, регулирующие сферу кадастра недвижимости и регистрации прав.
Ключевые слова: кадастр недвижимости, земельный участок, поземельная книга, регистрация прав, сделка.
ON CADASTRE REAL ESTATE IN GERMANY
Natalia O. Mitrofanova
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., postgraduate, tel. (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
Ksenia A. Omelchenko
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., student, tel. (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
A model of the cadastre of real estate in Germany, the procedure for entering data in the real estate cadastre and registration of rights. The role of notaries and cadastral engineers in conducting an inventory of the level of their responsibilities and requirements and skill requirements. Given legal acts regulating the sphere of the real estate cadastre and registration of rights.
Key words: real estate cadastre, land, Land Records, registration rights, trade.
Существующая кадастровая система в Германии, развившись из налогового кадастра, оформилась как часть юридической системы и содержит данные о владельцах и владениях, развернутые сведения о функциях землепользования и данные топографических съемок. Реорганизация всей информационной службы землеустройства, происходившая с 1935 г., а затем - после 1945 г. в связи с послевоенной реконструкцией страны, привела к пересмотру прежде существовавшей кадастровой системы. В Германии производство кадастровых карт было объединено с обработкой данных, касающихся землепользования и землеустройства. С 1970-х гг. в землях, округах и крупных городах создают автоматизированные банки данных о недвижимости, включающие информацию по-
72
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
земельных книг, кадастра недвижимости, налогового кадастра и картографический материал. В результате устанавливаемых связей между различными информационными службами в настоящее время в Германии формируется многоцелевой автоматизированный банк данных о земле и недвижимости. В совокупности с другими автоматизированными банками данных этот банк формирует общенациональную информационную систему, позволяющую решать широкий круг проблем, связанных с землепользованием, территориальным планированием и экономикой недвижимости [1].
Основное назначение кадастра недвижимости в Германии, как и в других странах, - быть точной и достоверной системой учета недвижимого имущества с целью обеспечения функционирования рынка недвижимости и системы налогообложения [2].
Вся поверхность федеральной территории Германии измерена и учтена в официальном реестре - Земельном кадастре. В Германии современная система ведения кадастра состоит из двух частей: поземельной книги и кадастра недвижимости, которые тесно взаимосвязаны. Понятие «земельный участок» согласно немецкому праву объединяет два признака: «ограниченная часть земной поверхности» и «регистрационная запись в поземельной книге». Кадастр недвижимости - это официальный список земельных участков, упорядоченный в земельной книге, который, как и в других европейских странах, содержит полную информацию о недвижимости на всей территории Германии [3].
Под недвижимым имуществом понимают земельный участок или сооружение. Если рассматривать земельный участок с находящимися на нем постройками, то такое недвижимое имущество будет также называться недвижимостью.
Земельный участок и все сооружения, возведенные на нем, образуют, по германскому праву, единое целое. Они не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов (предметов) права.
Право собственности на земельный участок распространяется, следовательно, и на все строения, находящиеся на нем. Невозможно приобрести право собственности на отдельные части здания, поскольку, согласно Германскому гражданскому кодексу, существует только общая долевая собственность на земельный участок - застроенный или незастроенный. Наряду с правом собственности на земельный участок следует иметь в виду также право собственности на жилье и наследственное право застройки [4].
Законодательной основой для ведения кадастра в Германии являются законы, действующие на всей территории страны: Германский гражданский кодекс BGB (ГГК), существующий с 1897 г.; Положение о ведении кадастровых (поземельных) книг (GBO) (ППК) от 26 мая 1994 г.; Положение о проведении кадастрового учета (GBV); Закон об упорядочении земельного кадастра (GBBerG). Ведение земельного кадастра регулируется федеральным законом. Есть также множество других подзаконных актов, регулирующих специальные вопросы. Регистратор самостоятелен и независим в принимаемом решении, решение ре-
73
Вестник СГГА, вып. 4 (28), 2014
гистратора может быть обжаловано только в суде, причем в том суде и у того судьи, помощником которого является регистратор.
В ряде федеральных земель Германии вопросы управления земельными ресурсами и ведения земельного кадастра решают Министерство финансов, Министерство экономического развития либо Министерство внутренних дел [5].
Организация и ведение земельного кадастра осуществляются в различных федеральных землях Германии по-разному. Регистрация и внесение исправлений в кадастровую документацию должны передаваться в земельную книгу.
Земельная книга - это реестр всех земельных участков, который свидетельствует об имущественных правовых отношениях. Для каждого участка существует земельная книга, которая ведется в немецком суде первой инстанции - Amtsgericht (ведомство земельной книги - Grundbuchamt). На каждый участок предусмотрен отдельный лист. Лист состоит из трех частей: заголовка, инвентаризационной описи и трех разделов. Земельные книги дают надежные сведения о правах на участок. Помимо листа, в земельной книге имеется для каждого участка поземельное дело. В нем содержатся свидетельства и судебные протоколы, которые являлись основанием для внесения изменений в земельную книгу, так же, как и специальный раздел (Handblatt), который представляет собой точную, периодически пополняемую копию соответствующего листа земельной книги. Они дают покупателю информацию о том, кто является владельцем участка, сведения об ограничениях на пользование и право распоряжения им, а также о том, зарегистрированы ли обременения, связанные с финансированием недвижимого имущества [6].
В поземельной книге регистрируются все права на земельный участок. Для каждого из этих прав заводится отдельный лист в поземельной книге, которая заполняется исключительно в электронном виде, и после внесения записи в поземельную книгу и проставления электронной подписи регистратора запись отправляется в Дрезден, где находится массив электронной поземельной книги. Из Дрездена через определенное время (как правило, от 10 минут до 1 часа) приходит подтверждение о внесении записи в поземельную книгу.
В соответствии с немецкими законами внесение записи в поземельную книгу является необходимым условием любого приобретения прав на земельный участок или других конституционных прав, приравненных к ним. Если в исключительном случае произошел переход собственности без осуществления записи, то в поземельную книгу должна быть внесена дополнительная корректирующая запись. В поземельную книгу, в отличие от кадастра недвижимости, заносятся не все земельные участки. Например, государственные земельные участки, если они не находятся в обороте, включать в нее необязательно. Регистрируются только необходимые к занесению права и то лишь на основе заявления, а не по инициативе самого Управления. Изменение права обретает силу с момента его занесения в поземельную книгу [7].
74
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
Для того, чтобы внести изменения в государственный реестр земель и земельных участков (Grundbuch), необходимо, чтобы они были нотариально подтверждены.
Должность нотариуса является независимой публичной должностью. Он обязан соблюдать независимость и беспристрастность при исполнении своих служебных обязанностей, и не может являться представителем одной из сторон. Кроме того, он не вправе предавать огласке не подлежащие оглашению сведения. Какая из сторон несет расходы на нотариальные услуги, определяется, как правило, договором.
Земельный кадастр ведется при судах первой инстанции. Район суда первой инстанции разделяется на несколько участков земельного кадастра (как правило, общины). Для регистрации в ведомство земельного кадастра должна быть подана письменная заявка. В земельном кадастре регистрируются приобретение, изменение или прекращение права собственности и прочих прав на земельные участки. Все записи сохраняются. Если запись должна быть аннулирована, это соответствующим образом помечается в земельном кадастре. Старая запись зачеркивается красным цветом, что означает, что она аннулирована. Земельный кадастр воспроизводит только вещные правоотношения. Из земельного кадастра нельзя получить сведения о том, был ли сдан в аренду земельный участок, или о том, имеется ли право преимущественной покупки [8].
В первый раздел земельного кадастра вносятся сведения о собственнике. Если имеется несколько коллективных собственников, заносятся сведения о долях правообладателей или правоотношениях, определяющих их общность.
Во второй раздел земельного кадастра вносятся сведения об обременениях земельного участка, предварительные записи, ограничения и отметки земельного кадастра.
В третий раздел земельного кадастра вносятся сведения по ипотекам, обязательствам, обеспеченным залогом недвижимого имущества, и рентным обязательствам.
Все договоры в отношении объектов недвижимости, за исключением договоров ипотеки (здесь нотариус удостоверяет только подписи сторон), подлежат обязательному нотариальному удостоверению, при этом на нотариуса возложена обязанность довести до сведения приобретателя недвижимости всю информацию, имеющуюся в поземельной книге. Это одно из основных отличий законодательства Германии от российского законодательства. Как известно, в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательному нотариальному удостоверению подлежит договор ипотеки, а остальные договоры в отношении объектов недвижимости могут быть составлены просто в письменной форме. На каждого нотариуса в Германии в год приходится от 600 до 5 000 дел.
Приобретение права собственности на земельный участок в Германии завершается регистрацией в земельном кадастре. Регистрация определяет уровень права в соответствии со статьей 879 ГГК и является основанием для так
75
Вестник СГГА, вып. 4 (28), 2014
называемой «презумпции верности» земельного кадастра в соответствии со статьей 891 ГГК [9].
Государственная регистрация в Германии, так же, как и в России, носит открытый характер, но есть некоторые особенности предоставления информации. Так, например, муниципалитеты, нотариусы и банки получают информацию из поземельной книги на договорной основе через интернет, при этом, помимо государственной пошлины по договору, оплачиваемой ежемесячно, каждый просмотр поземельной книги (один запрос) стоит 5 евро [10]. Исключение составляет Министерство юстиции, которое вправе запрашивать информацию бесплатно, как ее хранитель. Есть еще одна особенность: если представитель муниципалитета придет получать информацию непосредственно в Ведомство поземельной книги, информация также будет предоставлена бесплатно. Что касается иных лиц, обращающихся за получением информации, то распечатка листа поземельной книги, не заверенная канцелярией, обойдется заявителю в 10 евро, а заверенная оттиском печати канцелярии Ведомства поземельной книги - в 16,2 евро, но собственник может ознакомиться с листом поземельной книги без его распечатки бесплатно. Еще одной особенностью государственной регистрации в Германии является отсутствие сроков государственной регистрации: если в начале 1990-х гг. срок регистрации доходил до одного года, то сейчас срок регистрации составляет от 2 до 6 недель. При этом один регистратор рассматривает примерно 200 дел в месяц (для нашего учреждения на одного регистратора в день приходится от 100 до 200 дел) [11].
Также немцы стремятся сделать все возможное, чтобы повысить ответственность персонала, обеспечивающего работу кадастровой системы. К нотариусам и инженерам-геодезистам выдвигают очень высокие требования. Инженеры-геодезисты имеют статус, который приравнивается к статусу публичных людей. К их числу, в частности, относятся адвокаты, врачи, учителя. Именно этим специалистам немцы доверяют больше всего. Значит, инженеры-геодезисты не могут ошибаться, а иначе потеряют доверие клиентов, а с ним -работу [12].
Для оказания услуг инженеры-геодезисты должны иметь соответствующий сертификат. На него могут претендовать исключительно специалисты, которые имеют не просто высшее образование, а еще и стаж работы по соответствующему профилю, сдали государственный экзамен и еще в течение года получали практические навыки под руководством сертифицированных геодезистов. И даже это еще не является гарантией получения желанного документа [13].
Есть и определенные возрастные ограничения. Например, сертификат не выдается тем геодезистам, которые уже вышли на заслуженный отдых. После таких испытаний ни один инженер-геодезист не захочет пренебрегать законами или выполнять работу на скорую руку. Важно, что численность персонала ин-женера-геодезиста ограничена 2-3 лицами. Сделано так специально, чтобы он мог лично проконтролировать работу своих подчиненных, так как за нее отвечает персонально [14].
76
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
Однако в разных немецких землях действуют разные правила. Так, в Баварии вообще отсутствует институт сертифицированных инженеров-геодезистов. Есть земли, где количество этих специалистов жестко регламентируется. Оно определяется реальными потребностями. А есть земли, где нет таких ограничений: сертификаты может получить любое количество инженеров-геодезистов, главное, чтобы потом они смогли найти себе работу [15].
Если инженер-геодезист допустил грубую ошибку, на него можно подать в суд. Но немцы этим не злоупотребляют. Однако, учитывая, что ошибка может стоить сертифицированному геодезисту уголовного преследования, в результате которого он может до конца своих дней возмещать потерпевшему убытки, ответственность этих специалистов подлежит обязательному страхованию [16].
Земли в Германии делятся на разные категории. Среди них есть такие, которые принадлежат частным лицам, государству, территориальным общинам и пр. И все они в одинаковой мере охраняются на законодательном уровне. Если и изымаются ради общественных потребностей, то исключительно на законных основаниях. Сравнение земель России и Германии по категориям землепользования показывает, что, несмотря на огромные расхождения в общей площади земель, сопоставимый удельный вес (88,2 % в России и 82,8 % в Германии) занимает совокупный размер земель сельскохозяйственного и лесного назначения [17].
Таким образом, ведение кадастра в Германии находится на достаточно высоком уровне, что обусловлено стабильностью законодательства, регулирующего данную сферу, уровнем подготовки специалистов, а также уровнем их ответственности за выполненные действия.
Исходя из рассмотренной системы ведения кадастра и регистрации прав, можно сделать вывод о том, что в Германии активно реализуются механизмы государственно-частного партнерства. Следовательно, полномочия государственных органов сводятся к внесению сведений в кадастр и поземельные книги, контролю за деятельностью специалистов, которые готовят соответствующие документы, а также хранению документов и информации. В свою очередь, ответственность за правомерность совершенных сделок, выполненные измерения целиком и полностью лежит на нотариусах и инженерах-геодезистах. При этом данные специалисты несут достаточно серьезную ответственность за совершенные ими действия, что обеспечивает наполнение кадастра недвижимости качественными и достоверными сведениями, обеспечивает правомерность и безопасность сделок с недвижимостью, что, в свою очередь, гарантирует права и законные интересы граждан, а также эффективное функционирование системы налогообложения [18, 19].
Для повышения качества ведения кадастра в России [20-30] можно воспользоваться немецким опытом в части обеспечения качества подготовки кадастровых инженеров и повышения уровня их ответственности, а также в части реализации механизмов государственно-частного партнерства.
77
Вестник СГГА, вып. 4 (28), 2014
Применение данных механизмов позволит снизить расходы государства на содержание государственных органов, регулирующих земельно-имущественные отношения в Российской Федерации, и повысить качество предоставляемых кадастровых услуг.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Характеристика земельно-кадастровых систем зарубежных систем [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://ggf.bsu.edu.ru/ResourceKZK.
2. Карпик А. П. Разработка критериев оценки качества кадастровых данных // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2013. - № 4/С. - С. 133-136.
3. Katastervermessung [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://de.rn.wikipedia.org/wiki/.
4. Обзор и анализ системы кадастра недвижимости [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.myshared.ru/.
5. О государственной регистрации прав на недвижимость в Германии [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ved.gov.ru/rus_export/partners_search/.
6. Liegenschaftskatasters [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.lgl-bw.de/lgl-internet/opencms/de/05_Geoinformation/Liegenschaftskataster/.
7. Инвестиции в Германии [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.bblaw.com/index.php/de/component/attachments/.
8. Ведение кадастра за рубежом [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://liveukr.ru/dlya-shkolnika/.
9. Fuhrung des Liegenschaftskatasters [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.hagen.de/web/de/.
10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Государственная регистрация прав на недвижимость в Германии [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://gorod.spb.ru/.
12. Земельный кадастр Германии и Украины [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.chernigov-grad.info/.
13. Сравнительный анализ земельного фонда и земельного оборота в России и Германии [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://cyberleninka.ru/.
14. Земельная книга (Кадастр) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://papa-gen.livejournal.com/.
15. Fortfuhrung des Liegenschaftskatasters [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.berlin.de/ba-treptow-koepenick/politik-und-verwaltung/.
16. Liegenschaftskatasters [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.landesvermessung.sachsen.de/.
17. Grundbuch-lexikon [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.grundbuch.de/.
18. Kataster und vermessungen [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://bonn.de/umwelt_gesundheit_planen_bauen_wohnen/.
19. Государственно-частное партнерство: теория и практика [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://institutiones.com/general/1079-gosudarstvenno-chastnoe-partnerstvo.html.
20. Карпик А. П., Хорошилов В. С. Сущность геоинформационного пространства территорий как единой основы развития государственного кадастра недвижимости // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2012. - № 2/1. - С. 134-136.
78
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
21. Карпик А. П. Разработка методики качественной и количественной оценки кадастровой информации // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2013. - № 4/С. - С. 137-142.
22. Карпик А. П. Применение сведений государственного кадастра недвижимости для решения задач территориального планирования // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. -2013. - № 6. - С. 112-117.
23. Митрофанова Н. О., Сухарникова Я. В. Повышение качества и доступности государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 2 (22). - С. 44-52.
24. Гиниятов И. А. О классификации документов государственного кадастра недвижимости // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 1 (17). - С. 85-87.
25. Бочарова А. А. Постановка на государственный кадастровый учет земель лесного фонда: проблемы и решения // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 1 (17). - С. 88-93.
26. Голякова Ю. Е. Становление и развитие системы кадастрового учета и охраны объектов историко-культурного наследия в России // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 4 (20). -С. 69-79.
27. Киселева А. О., Клюшниченко В. Н. Разработка информационных форм ведения баз данных о недвижимом имуществе для целей кадастра // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 4 (20). -С. 87-92.
28. Ивчатова Н. С. Правовые основы создания единой учетно-регистрационной системы в Российской Федерации // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Между-нар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 2. - С. 18-27.
29. Аврунев Е. И., Труханов А. Э. О выборе систем координат для ведения кадастра недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 2. - С. 47-50.
30. Клюшнченко В. Н., Киселева А. О. Система характеристик объектов государственного кадастра недвижимости // // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 2. -С. 79-84.
Получено 07.10.2014
© Н. О. Митрофанова, К. А. Омельченко, 2014
79
