CC BY
115
УДК 528.4
О СОСТОЯНИИ И ПЕРСПЕКТИВАХ РАЗВИТИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Лев Евгеньевич Солопов
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кадастровый инженер, соискатель кафедры кадастра и территориального планирования, e-mail: [email protected]
Обсуждается проблема технической инвентаризации и кадастрового учета объектов капитального строительства, обусловленная требованиями надежности их функционирования и его отображения показателями в системе кадастрового учета.
Ключевые слова: объекты капитального строительства, техническая инвентаризация, правовое обеспечение, показатели надежности, совершенствование кадастрового учета.
STATE CADASTRAL REGISTRATION OF CAPITAL CONSTRUCTION PROJECTS: STATE AND PROSPECTS FOR DEVELOPMENT
Lev E. Solopov
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., cadastral engineer, applicant for Ph. D., Department of Cadastre and Territorial Planning, e-mail: [email protected]
The problem of technical inventory and cadastral registration for capital construction projects is considered. It is related to the requirements for the projects reliable performance and its indices presented in cadastral registration system.
Key words: capital construction projects, technical inventory, legislative environment, reliability index, cadastral registration improvement.
Введение
Всё более совершенствуется правовое обеспечение государственных учёт-но-регистрационных процедур: принят новый закон о регистрации недвижимости № 218-ФЗ, обновлён закон о геодезии и картографии, приняты весомые поправки в Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, уточнены требования к институту кадастровых инженеров, установлен порядок размещения кадастровой информации в ГИС жилищно-коммунального хозяйства. Анализ указанных элементов позволяет сделать вывод о дальнейшем развитии регистрационно-кадастровой отрасли, повышении значимости государственных кадастрового учёта и регистрации, результаты которых требуют всё более высокой надёжности и оперативности [1-7]. В этой связи актуальны научные исследования в данной области, обоснование используемых исходных положений, методов и технологий. Одной из важных задач, по нашему мнению, является техническая инвентаризация и кадастровый учёт объектов капиталь-
ного строительства, теория и практика которых в системе современного кадастра достаточно проблематична[8-9].
Особенно это касается технически сложных объектов капитального строительства (ОКС), результаты технической инвентаризации, а тем более кадастрового учёта которых должны отображаться специальной системой критериев, включая показатели износа и живучести таких объектов. Последний аспект важен и для более простых, например, жилых объектов. Примером здесь являются здания «старой» постройки привлекательные внешне, но из-за отсутствия показателей надёжности всё более теряющие свою рыночную стоимость.
В этой связи тема совершенствования технической инвентаризации и государственного кадастрового учёта ОКС актуальна.
Понятие и основное содержание технической инвентаризации ОКС
Государственная техническая инвентаризация и технический учет ОКС [8-12] до недавних пор составляли основную предметную область БТИ, но с момента их передачи в систему Росреестра акцент сместился в пользу государственного кадастрового учёта, тем не менее наработанная практика и методики стали основанием формирования современного кадастра недвижимости. Однако в процессе развития правового обеспечения подобного кадастра основные позиции технической инвентаризации и учёта трансформировались в процессы фиксации не самых главных параметров ОКС. Понятия износа и других характеристик надёжности объектов кадастровым учётом востребованы не были. На наш взгляд данное упущение не позволяет полноценно обеспечивать как процессы управления недвижимостью, так и её рыночный оборот.
Работа по регистрации строений в соответствии с признаками правовой принадлежности, позволяющая упорядочить правовые взаимоотношения владельцев строений с соответствующими учреждениями, регулирующими застройку городов, - существенная часть работ по технической инвентаризации. Важность технической инвентаризации также связана с тем, что на ее основе могут определяться амортизационные отчисления, производиться страхование строений, исчисляться налоги и пр. Учетно-техническая документация может использоваться в работах, связанных с планированием и реконструкцией населенных пунктов, с отводами земель под новое строительство и т. п.
В этой связи выделим основные задачи государственной технической инвентаризации и технического учёта ОКС [9-11] в традиционной постановке деятельности БТИ:
- обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;
- формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства;
- обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;
- информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учёта.
Каждый объект недвижимости должен иметь свой паспорт. Для недвижимости это технический паспорт, изготавливаемый БТИ по результатам технической инвентаризации объекта.
Объектами технической инвентаризации являются: жилые и нежилые здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Техническая инвентаризация разделяется на первичную техническую инвентаризацию и инвентаризацию изменений характеристик объекта:
- Первичная инвентаризация проводится по объектам, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась.
- Техническая инвентаризация изменений характеристик проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение и т.п.)
Правовое обеспечение технической инвентаризации
Министерство экономического развития Российской Федерации на основании федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации разрабатывает основы федеральной политики и правовое регулирование государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Государственный технический учёт и техническая инвентаризация объектов капитального строительства регламентировались Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 года № 921 «О государственном техническом учёте и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», которое в настоящий момент признано утратившим силу. В настоящее время законодательство в сфере учёта и технической инвентаризации ОКС находится в стадии модернизации, полномочия которой переданы на уровень муниципальных органов власти [13].
Поэтому проблема совершенствования государственного учёта и регистрации ОКС, регламентируемых федеральным законодательством, требует серьёзной проработки и обоснованных решений.
Современное состояние государственного кадастрового учёта.
С 1 января 2017 года произошло слияние баз данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН) в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) [7]. Новые нормативные акты призваны исключить возможность искажения данных. Наряду с этим Минэкономразвития зафиксировало в Законе «О государственном кадастре недвижимости» ответственность
кадастровых инженеров за свои ошибки вплоть до аннулирования квалификационного аттестата. Таким образом порог риска как для бизнеса, так и для физических лиц будет снижен. Собственники нередко сталкиваются с проблемой некорректного соотношения рыночной и кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это связано с рядом причин, из которых можно выделить основные: использование разных методик оценки, изменение актуального состояния рынка, изменения в законодательстве. Сейчас ведётся большая работа по унификации методик оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Тенденции развития государственного кадастрового учёта ОКС
При проектировании ОКС учитывается масса характеристик, определяющих функциональное назначение, градостроительную ценность, потребительные свойства и надёжность таких объектов [8-11]. Наряду с физическими размерами и используемыми материалами не менее важными факторами является наличие/отсутствие дорожно-транспортной инфраструктуры, доступность социальных объектов (школы, детские сады, магазины), возможность увеличения мощности производства, а также воздействие на окружающую среду. При нынешней системе учёта, эти характеристики находят лишь частичное отражение в рыночной/кадастровой стоимости объекта. Это касается и износа объекта, других характеристик надёжности. Наряду с этим существует проблема учёта объектов как имущественных комплексов. При этом экологическая безопасность наряду с иными интегральными критериями указанных комплексов может быть оценена только в случае системного решения поставленной задачи: инвентаризации, учёта, оценки, и т.д. Поэтому развитие ГКУ должно идти в этом направлении.
Выводы
На сегодняшний день техническая инвентаризация и технический учёт, занимающие до недавнего времени ключевое место в системе управленческого учёта материального благосостояния государства важнейшее место трансформировались в государственный кадастровый учёт объектов недвижимости. Поэтому методы её проведения и сама система учёта нуждаются в усовершенствовании применительно к развивающемуся государственному кадастру недвижимости и формируемой системы государственной регистрации. Особое место в таком усовершенствовании занимает система учитываемых показателей и методы её обеспечения. Первоочередной задачей здесь, на наш взгляд, является учёт показателей надёжности ОКС, особенно технически сложных. Решение данной задачи возможно с использованием известных геодезических методов производства исполнительных съёмок на основе пространственных размерных цепей обеспечивающих контроль эксплуатации объектов в соответствии с их проектными параметрами.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Федеральный закон «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2015 года №431-ФЗ [электронный ресурс]/СПС «Консультант Плюс»
2. Федеральный закон «О внесении изменений в статью 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статью 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2015 года №402-ФЗ [электронный ресурс]/СПС «Консультант Плюс»
3. Земельный кодекс РФ: по состоянию на 2016 год [электронный ресурс]/СПС «Консультант Плюс»
4. Градостроительный кодекс РФ: по состоянию на 2016 год [электронный ре-сурс]/СПС «Консультант Плюс»
5. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и статью 76 Федерального закона «Об образовании» в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров» [электронный ресурс]/СПС «Консультант Плюс»
6. Приказ Минкомсвязи России №311, Минстроя России №612/пр от 24.08.2015 года «Об утверждении состава, порядка, способов, сроков и периодичности размещения в государственной информационной системе ЖКХ информации из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [электронный ресурс]/СПС «Консультант Плюс»
7. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года №218-ФЗ [электронный ресурс]/СПС «Консультант Плюс»
8. Варламов А.А., Гальченко С.А. Государственный кадастр недвижимости: учебник. -М.: КолосС, 2012. - 679 с.
9. Варламов А.А., Гальченко С.А., Аврунёв Е.И. Кадастровая деятельность: учебник -М.: Форум: Инфра-М, 2015.-256 с.
10. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учёт и государственная регистрация прав: практическое пособие. -4-е издание переработанное и дополненное - М.: Издательство Юрайт: Юрайт-Издат, 2012.-806 с.
11. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: учеб. пособие / Под общ. ред. И И. Мазура - М.: Экономика, 2004. - 521с.
12. Государственная учётные системы по управлению и развитию территории Российской Федерации (Кадастры, реестры, регистры): уч. пособие / под ред. А.П. Сизова. -М.: КНОРУС, 2016. - 208 с.
13. Постановление Мэрии г. Новосибирска от 10.05.2011 года №3727 «Об утверждении Положения об организации ведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Новосибирска (с изменениями на 18.02.2014 года)»
14. Мазин И.Д. Инженерно-геодезические работы при реконструкции промышленных объектов. - М.: Недра, 1991. - 214 с.
15. Мазалов В.П. Геоинформационные технологии в кадастре и управлении территориальными образованиями: Монография. - М.: ГУЗ, 2013. - 200 с.
© Л. Е. Солопов, 2017
