CC BY
22
О НЕОБХОДИМОСТИ ИЗМЕНЕНИЙ В ТОЛКОВАНИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ВЖИЛИЩНОЙСФЕРЕ
Л. Р. МУСТАФИНА, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства
в строительстве Тел.:(843)51046 82
И. Ф. ГАРЕЕВ, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail:[email protected]
М. Ю. ВИРЦЕВ,
кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: [email protected]
Р. И. САРВАРОВ,
соискатель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mailsarvarov2001@mail. ru Казанский государственный архитектурно-строительный университет
В Татарстане участники региональной программы улучшения жилищных условий не могут досрочно воспользоваться средствами материнского капитала при приобретении жилого помещения. Отказ территориальных отделений пенсионного фонда мотивируется несоответствием заключаемых сучастниками программ договоров правилам направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. В целом сложившаяся ситуация отражает недостаточность подзаконных актов и узкую формулировку правил.
Ключевые слова:жилье, программа, недвижимость, строительство, молодая семья, материнский капитал.
В Республике Татарстан молодые семьи в соответствии с законом Республики Татарстан от 21.10.1999 № 2443 «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий»,
воспользоваться средствами материнского капитала при приобретении жилого помещения могут только по достижении ребенком трех лет. Это связано с отсутствием строгого соответствия механизма данной программы правилам направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Позиция авторов связана с необходимостью квалификации положений региональной программы, соответствующей указанным правилам.
В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства материнского капитала могут направляться на приобретение жилого помещения [1]. Согласно Правилам направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденным постановлением Прави-
тельства Российской Федерации от 12.12. 2007 № 862, лица, получившие государственный сертификат на материнский капитал, вправе использовать средства материнского капитала на приобретение жилого помещения путем безналичного перечисления указанных средств юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю), осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели, либо физическому лицу (индивидуальному предпринимателю), предоставившему по договору займа денежные средства на приобретение жилья [2].
В случае предоставления лицу, получившему сертификат на материнский капитал кредита, в том числе ипотечного, на приобретение жилья, средства материнского капитала могут быть направлены на уплату первоначального взноса при получении кредита или займа и на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным. Средства материнского капитала могут быть направлены в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.
В Республике Татарстан реализуется закон Республики Татарстан от 21.10.1999 № 2443 «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий». Сумма этой поддержки не может превышать 300 тыс. руб. Договора заключаются на условиях рассрочки оплаты запри-обретаемое жилое помещение, продолжительность которой не может превышать 15 лет, и обязательности внесения первоначального взноса. Проценты за предоставление молодой семье рассрочки не взимаются [3].
Жилые помещения, приобретаемые молодыми семьями в рамках закона, оформляются в общую собственность родителей, детей и с определением размера долей по соглашению. В договорах, заключаемых с молодыми семьями, содержится обязательство возвратить задолженность, и период времени, в течение которого оно должно быть исполнено. Организацией, уполномоченной на реализацию Закона, является общественная организация «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан».
Федеральным законом от25.12.2008 № 288-ФЗ были внесены изменения, в соответствии с которыми заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала может
быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленные гражданам по кредитному договору (договору займа) [1]. Другими словами, были приняты изменения, позволяющие досрочно воспользоваться средствами материнского капитала в случае приобретении жилья с привлечением кредитных средств.
В течение 2009 г. (до декабря) молодые семьи, обращаясь в районные отделения ПФР по Республике Татарстан с целью получения средств материнского капитала, получали отказ в предоставлении указанных средств. Специалисты отделений ПФР по Республике Татарстан мотивировали свой отказ тем, что согласно п. 13 Правил направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий в качестве документа, подтверждающего получение гражданином кредита или займа, принимается кредитный договор или договор займа.
Вместе с тем реализация жилого помещения молодой семье, в отношении которой принято решение об оказании государственной поддержки, осуществляется в соответствии с договором купли-продажи, долевого инвестирования строительства жилья (уступки права требования) или мены жилого помещения. В частности, «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан» приобретает у застройщика жилое помещение путем участия в долевом строительстве, что оформляется договором участия в долевом строительстве. Далее по договору уступки права требования передает права по исполнению обязательств по приобретению квартир молодой семье.
Таким образом, специалисты усматривали, что жилое помещение приобретается с рассрочкой платежа путем участия в долевом строительстве. И направить средства материнского капитала на уплату участия в долевом строительстве не представлялось возможным, поскольку они идут только на погашение кредитного договора или договора займа, заключенного с организацией.
В соответствии с п. 9 Правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 № 862, средства материнского капитала можно направить на уплату договора участия в долевом
строительстве. Однако специалисты ПФР по Республике Татарстан отмечают, что не предусмотрено использования средств материнского капитала при оформлении отношений через договор уступки права требования. В частности, ссылаются на то, что п. 9 содержит исчерпывающий перечень документов и не предусматривает предоставления договора уступки права требования.
Вместе с тем представителями ПФР для разъяснения ситуации с использованием договоров уступки права требования, прошедших государственную регистрацию, был направлен соответствующий запрос в ПФР.
В результате, рассмотрев запрос о распоряжении средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий в рамках закона Республики Татарстан от 21.10.1999 № 2443 «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий» посредством заключения договоров уступки права требования, департамент социальных выплат ПФР представил заключение, позволяющее считать договора уступки права как требования, соответствующие правилам.
В частности, заключение было основано на том, что в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участникам долевого строительства допускается уступка прав требований по договору с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. А так как в рассматриваемом случае договор уступки прав требования прошел государственную регистрацию, то у территориального органа ПФР отсутствуют основания для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала. Позднее для законодательного закрепления данного варианта постановлением Правительства РФ от 04.12.2009 № 994 «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» в правила были внесены изменения, предусматривающие также договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа и договора участия в долевом строительстве.
Тем не менее молодым семьям в настоящее время остается невозможным досрочное использование средств материнского капитала на погашение задолженности в рамках предоставленной государственной поддержки.
Дело в том, что представители ПФР по Республики Татарстан свой отказ мотивируют отсутствием кредитного договора или договора займа. На момент написания данной статьи с представителями ПФР по Республики Татарстан проводятся консультации по разрешению данной ситуации.
Как отмечалось, государственная поддержка предоставляется в виде оплаты части стоимости жилья в рассрочку. Вместе с тем при оплате товара в рассрочку он также признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (п.5ст.488 ГК РФ).
В этом случае, по общему правилу, с момента передачи квартиры покупателю она до оплаты признается находящейся в залоге у продавца, т. е в данном случае возникает ипотека в силу закона (п. Зет. 489, п. 5ст. 488 ГК РФ, пп. 1, 2ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
В договоре купли-продажи указывается, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ квартира признается находящейся в залоге до обеспечения исполнения участником его обязательств по оплате задолженности в размере и в сроки.
В Федеральном законе от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании законодательства (Гражданским кодексом РФ) при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. В упомянутых договорах между «Объединением» и «Участником» созданы все условия, которые необходимы при наступлении залога недвижимости (ипотеки), такие как обязательство, обеспечиваемое ипотекой, имущество, которое может быть предметом ипотеки, предмет ипотеки с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры.
Возникновение ипотеки как обременения законодательство связывает с государственной регистрацией договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, и является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество и записи о возникновении ипотеки в силу закона. В силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество. Исходя из этого, можно сделать вывод, что договора, заключаемые «Объединением» и «Участником» в рамках закона Республики Татарстан «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий», подпадают под действие ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Факт того, что договора, заключаемые «Объединением», влекут возникновение ипотеки в силу закона, а не на основании отдельного договора, указан также в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на недвижимость, где в строке «Существующие ограничения (обременения) права собственности» сделана запись: «Ипотека в силу закона».
Таким образом, договор купли-продажи квартиры как договор коммерческого кредита содержит обязательство, обеспеченное ипотекой, а в таком случае необходимость предоставления договора об ипотеке отсутствует.
В подтверждение данной позиции можно сказать, что при заключении договоров купли-продажи «Объединение» действует во исполнение закона Республики Татарстан от 21.10.1999 «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий». Данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с оказанием молодым семьям государственной поддержки в улучшениижилищныхусловий. Асам федеральный закон о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, прямо указывает, что средства материнского капитала направляются на улучшение жилищных условий.
Применяемые договора являются договорами коммерческого кредита, поскольку содержат обязательство о рассрочке оплаты. Так, в силу ст. 823 ГК РФ коммерческим кредитом признаются договора, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или вещей, определяемых родовыми признаками, с условием предоставления рассрочки оплаты.
При этом закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» не содержит запрета на использование средств материнского капитала в погашение долга по коммерческому кредиту как одному из видов кредита.
Для разъяснения текущего вопроса был направлен запрос в Государственный Совет Республики Татарстан. В разъяснении правового управления
аппарата Государственного Совета Республики Татарстан отмечается, что реализация жилого помещения молодой семье осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. В частности, применяются договора купли-продажи жилого помещения и долевого инвестирования строительства жилья, заключаемые на условиях рассрочки оплаты за приобретаемое жилое помещение.
Таким образом, исходя из данной формулировки закона, к указанным правоотношениям применяются правила, регулирующие условия купли-продажи с оплатой товара в рассрочку (гл. 30 ГК РФ, ст. 489). В этой связи правовое управление аппарата Государственного Совета Республики Татарстан считает необходимым обратиться в отделение ПФР по Республики Татарстан с разъяснением выводов об отказе направления материнского капитала на улучшение жилищных условий участников мероприятий Закона Республики Татарстан «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий».
Таким образом, для разрешения сложившейся ситуации необходимо добиться от отделения ПФР по Республике Татарстан признания рассрочки, тождественной кредиту. В то же время специалисты ПФР по Республике Татарстан в качестве решения проблемы предлагают имеющийся опыт. В частности, они отмечают, что аналогичная ситуация складывалась с участниками жилищных программ Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан. В настоящее время проблема решена путем дооформления Государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан документов, отвечающих требованиям Правил.
Также одним из возможных вариантов разрешения проблемы является возможность внесения поправок в закон Республики Татарстан от 21.10.1999 № 2443 «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий» в части возможности заключения договоров займа между уполномоченной организацией и молодыми семьями. Однако в этом случае возможность использования средств материнского капитала будет только у тех молодых семей, которые улучшили свои жилищные условия с момента вступления в силу предлагаемых поправок.
Эти нововведения необходимы для реализации семьями права на досрочное использование средств материнского капитала, т. е. без ожидания достижения ребенком трехлетнего возраста. При этом ПФР допускается возможность использования средств
материнского капитала в общеустановленные сроки. Более того, описанные здесь инновации будут неактуальны к концу текущего года, когда дети семей будут достигать трехлетнего возраста и вопросов с получением средств материнского капитала не будет.
В заключение надо отметить, что сложившаяся ситуация отражает недостаточность подзаконных актов и узкую формулировку Правил направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Кроме того, в связи с недостаточной самостоятельностью в принятии решений территориальными органами ПФР, с нашей точки зрения, необходимо внесение соответствующих изменений в федеральное законодательство.
Список литературы
1. О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Справ.-право-вая система «Консультант Плюс».
2. О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий: Закон Республики Татарстан от 21.10.1999 № 2443. Справ,-правовая система «Консультант Плюс».
3. Правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий: постановление Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 № 862. Справ.-правовая система «Консультант Плюс».
