CC BY
175
3
ВОПРОСЫ ЧАСТНОГО ПРАВА РОССИИ И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
А.Ф. Бакулин*
О НЕГАТОРНОЙ ПРИРОДЕ ТРЕБОВАНИЯ О СНОСЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
В условиях реформирования земельного и градостроительного законодательства обострились вопросы применения норм гражданского права, позволяющих квалифицировать допущенные в ходе строительства правонарушения в качестве самовольной постройки. Самовольное строительство основывается на уклонении застройщика от получения надлежащих разрешений и создает существенную опасность для стабильного коммерческого оборота. В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом возникают имущественные конфликты между публичными собственниками земельных участков и лицами, намеренными осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Способом защиты против незаконного строительства закон признает требование о сносе самовольной постройки. Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Большинство исследователей и судебная практика в гражданско-правовой природе такого требования усматривают нарушение права собственности на земельный участок в результате возведения на нем устранимого препятствия в виде строения. Поэтому снос самовольной постройки часто относят к предъявлению негаторного иска, типичного вещного требования о защите права собственности. Подобная позиция заслуживает критического анализа и правоприменительной проверки.
Доцент кафедры частного права России и зарубежных стран Марийского государственного университета.
В соответствии с п. 1 ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Требование собственника, направленное на защиту его правомочий по пользованию имуществом, не связанное с лишением владения, именуется в классической цивилистической науке негаторным иском (от actio negatoria - отрицающий иск). Правовая конструкция негаторного иска разработана еще римским правом и воспринята практически всеми правовыми системами континентальной традиции1. Российским гражданским правом воспринята итальянская характеристика этого требования как «защиты спокойного осуществления субъективного имущественного права, имея в виду, что нарушения не связаны с лишением владения, само право не оспаривается, нарушитель вторгся в сферу свободного пользования и распоряжения собственником своим имущество2.
Негаторный иск имеет вещно-правовую природу и может быть заявлен только в защиту пользования или распоряжения индивидуально-определенной вещью, которая реально, фактически и юридически существует. В этом смысле объектом освобождения от созданного препятствия вполне может быть назван земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. При отсутствии данных об индивидуализации земельного участка и о государственной регистрации права собственности на него такой иск отклоняется арбитражным судом.
Негаторное требование избирается собственником, если невозможно эффективно и по своему усмотрению использовать имущество. Известны нарушения нормального пользования объектами недвижимости, земельными участками, зданиями, жилыми помещениями, а также движимыми вещами, если нарушитель создает преграды к свободному доступу к имуществу. Применительно к сносу строения, расположенного на земельном участке, вытекающее из ст. 304 ГК РФ требование может иметь общее универсальное содержание, поскольку оно относится к абсолютным искам, позволяющим устранять нарушения права собственности от действия всех без исключения сторонних лиц. Поэтому преимущество надлежащей защиты должно быть отдано специальному иску, предусмотренному п. 2 ст. 222 ГК РФ.
Негаторный иск предъявляется, когда собственник и третье лицо не состоят между собой в обязательственных договорных отношениях по поводу спорной вещи и когда совершенное правонарушение не привело к прекращению субъективного права собственности. Тем самым ведение собственником земельного участка и застройщиком судебных споров о заключении договора аренды или продажи земельного участка, о понуждении к передаче земельного участка или строения в собственность само по себе исключает удовлетворение иска о сносе постройки на основании ст. 304 ГК РФ.
1 Новицкий И.Б. Римское право. М.: Ассоциация «Гуманитарное знание», 1994. С. 10.
2 Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Статут, 1999. С. 265-268.
В соответствии с изложенными характеристиками негаторный иск следует определить как внедоговорное требование собственника об устранении препятствий по пользованию и распоряжению своим имуществом, если нарушения не связаны с лишением владения. Иск о сносе строения имеет родственную правовую природу, но не тождественен ему.
1. Предметом негаторного иска является конкретный способ устранения нарушений, не соединенных с лишением владения, третьими лицами, противоправные действия или бездействие которых повлекли препятствия собственнику или титульному владельцу в осуществлении правомочия пользования. Предъявляя негаторный иск, собственник добивается прекращения подобных действий и устранения нарушителем своими силами и средствами созданных им помех. Сходное правовое понимание касается квалификации самовольного строительства как длящегося правонарушения, способом прекращения которого является иск собственника земельного участка о немедленном сносе строения, мешающего надлежащему использованию земельного участка. Между тем закон позволяет установить на самовольно возведенное строение право собственности, чем объект вводится в гражданский оборот. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Следовательно, самовольное строительство является иным и особым правонарушением, чем непосредственное воспрепятствование пользованию земельным участком применительно к предмету негаторной защиты по ст. 304 ГК РФ. Собственник земельного участка на основании специальных норм либо добивается уничтожения недвижимости как незаконной вещи, либо по решению суда становится и ее собственником. Неслучайно нормы о праве собственности на самовольную постройку помещены законодателем в гл. 14 ГК РФ о приобретении права собственности. Снос допускается в исключительных ситуациях, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Приведенное понимание учитывает историческое развитие института самовольной постройки, основанного на классическом правиле цивилистики, рассматривавшем всякое строение как неотделимую принадлежность земельного участка. По объяснению Скловского К.И., наиболее последовательно этот подход проявлен в римском праве в форме суперфиция как отчуждаемом праве пользования строением, возведенном на чужой земле. Суперфиций мог быть срочным и бессрочным, все постройки принадлежали собственнику земли, который получал за пользование строением рентные платежи1.
1 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 1999. С. 398.
Наиболее последовательно и логично вопрос о приобретении права собственности на самовольное строение по дореволюционному гражданскому законодательству России рассмотрен Г.Ф. Шершеневичем. «При принадлежности земли и строительного материала различным лицам застроение создает право собственности в лице собственника земли как главной вещи. При этом сравнительная ценность участка и здания не имеет никакого значения. Необходимо только, чтобы связь строения и земли под ним была прочной и неразрывной без нарушения сущности. В силу того же отношения принадлежности к главной вещи право собственности на здание приобретается собственником земли. Если владение было недобросовестным, то право на здание приобретается собственником земли вопреки основному принципу, без обязанности вознаграждения. В противном случае собственник материала приобретает право на вознаграждение со стороны собственника земли в том объеме, насколько увеличилась ценность застроенной земли»1.
Таким образом, по классическому и дореволюционному российскому праву при возведении постройки на чужом земельном участке вещь признавалась принадлежащей собственнику земли, какие-либо права застройщика исключались, постройкой распоряжался только собственник земли, по усмотрению которого мог производиться снос строения. Новая редакция ст. 222 ГК РФ лишила застройщика самой возможности претендовать на приобретение самовольной постройки в свою собственность, чем восстановлено историческое отношение к последствиям незаконного строительства на чужом земельном участке и подтверждено отличие от негаторного правонарушения.
2. По смыслу п. 2 ст. 222 ГК РФ требование о сносе самовольной постройки может быть предъявлено в арбитражный суд только лицом, которому земельный участок принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, либо государственным органом, разрешение которого на строительство не было получено. При рассмотрении иска энергоснабжающей организации о сносе гаражей, препятствовавших ремонту электрического кабеля, арбитражный суд пришел к выводу о том, что третьи лица, не являющиеся собственником земельного участка, не могут требовать сноса чужого строения независимо от характера их правоотношений с собственником земельного участка или указаний государственного органа2. Заслуживает внимания и позиция, согласно которой правом на предъявление требования о признании объекта самовольной постройкой и о его сносе обладает не только собственник или иной законный владелец земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, но и любое иное лицо, доказавшее, что сохранение самовольной постройки нарушает его права и охраняемые законом интересы.
3. Особой спецификой обладает и объект иска о сносе строения в сравнении с требованиями негаторного содержания в отношении любых вещей. Постройкой признается имущество, созданное в ходе капитального строительст-
1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Статут, 2005. Т. 1. С. 332-333.
2 Архив Арбитражного суда Республики Марий Эл за 2006 год. Дело № А38-345-06.
ва, его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Правила ст. 222 ГК РФ не применяются к самовольной установке на чужом земельном участке движимых вещей, перемещаемых с одного места на другое полностью путем разборки на разъемные конструкции, а также иных временных сооружений, не имеющих фундамента.
Исходя из буквального смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ, объектом самовольного строительства могут быть здание, жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Однако недвижимость - это понятие юридическое, а не фактическое. В этой связи нормы ГК РФ о самовольной постройке, хотя и оперируют термином «недвижимость», используют этот термин не в его правовом значении, поскольку не рассматривают такую постройку в качестве объекта какого-либо права. В противном случае постройка подлежит сносу и уже в силу физических причин как таковая объектом какого-либо гражданского права стать не сможет1.
По нашему мнению, на объект строительства, созданный в качестве при-строя к основному зданию, также должно распространяться понятие постройки. Пристрой к жилому дому, иному зданию создается в результате капитального строительства, его возведение требует получения специального разрешения и согласия собственника земельного участка. По этой причине на основании ст. 222 ГК РФ могут быть признаны самовольной постройкой пристрой верхнего этажа здания, пристрой дополнительных помещений к зданию и т.п.
Также сносу подлежит и объект незавершенного строительства, если он соответствует признакам самовольной постройки. Представляется, что фундамент начатого строительством дома, часть возведенного здания, строения, иное незавершенное строительство полностью охватывается режимом самовольной постройки, если доказаны правонарушения, предусмотренные п. 1 ст. 222 ГК РФ. Собственник или законный владелец земельного участка вправе требовать защиты своего права против незаконного строительства недвижимости, не ожидая его окончания. Сносу подлежат не только полностью созданные строения, но и его фундамент и незавершенные части.
Нормы о самовольной постройке распространяются и на самовольно реконструированные объекты. Здание может быть признано самовольной постройкой и в том случае, когда разрешение на его строительство было признано недействительным по решению арбитражного суда после окончания строительства.
Подобные требования явно выходят за пределы классического негаторного иска.
4. Самовольное строительство порождает различные правовые последствия, свойственные только этому правонарушению. Решение вопроса о правовой природе иска о сносе самовольных построек имеет не только теоретиче-
1 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сб. памяти С.А. Хохлова / отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 276, 279.
ское, но и важное правоприменительное значение. Текущая судебно-арбитражная практика лишь формирует подходы к проблемам применения по такому способу защиты правил об исковой давности, о возникновении права собственности на самовольную постройку на основании приобретательной давности, о круге лиц, которые могут быть обязаны к сносу постройки.
По требованию о сносе самовольной постройки могут быть применены правила об общем трехлетнем сроке исковой давности, поскольку оно не является разновидностью негаторного иска. Так, арбитражный суд не применил по заявлению ответчика исковую давность при разрешении иска о взыскании расходов, понесенных собственником земельного участка, при сносе самовольной постройки за счет осуществившего ее лица. При этом имущественное требование истца было квалифицировано в качестве способа возмещения убытков, обеспечивших восстановление нарушенного права (ст. 15 ГК РФ). Начало течения трехлетнего срока исковой давности было определено с момента завершения работ по сносу здания, а не с момента возведения постройки, как предлагал ответчик. При таком исчислении срок исковой давности не был пропущен.
Напротив, для негаторного иска не имеет значения, когда началось нарушение права собственности или законного владения, важно доказать, что препятствия в его осуществлении сохраняются на момент рассмотрения спора арбитражным судом. Согласно ст. 208 ГК РФ на негаторные иски не распространяются сроки исковой давности. Это обусловлено длящимся характером противоправного поведения ответчика и необходимостью предоставления истцу возможности его оперативного устранения1. При этом нарушение правомочий пользования или распоряжения никоим образом не деформирует само право собственности; собственник не перестает оставаться его носителем. Соответственно и правила о сроках исковой давности не могут прерывать право обратиться в суд с требованием об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения2. Поэтому при отказе в сносе самовольной постройки в связи с истечением исковой давности права собственника земельного участка могут быть защищены в порядке, предусмотренном ст. 304 ГК РФ.
Фактический владелец самовольной постройки не может требовать признания за ним права собственности на строение на основании ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности, так объект незаконного строительства следует считать недопустимым к гражданскому обороту.
Более того, зарегистрированное в установленном порядке право собственности на объект недвижимости может быть признано недействительным арбитражным судом в интересах собственника земельного участка в случае, когда такой объект является самовольной постройкой, например, в случае
1 Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб., 2002. С. 163.
2 Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М., 1998. С. 186.
строительства здания в водооохранной зоне без получения на это необходимых разрешений1.
5. Не могут быть использованы в полной мере правила определения ответчика по негаторному иску при разрешении споров о сносе строения, возведенного без разрешения и согласия собственника земельного участка.
Самовольная постройка подлежит сносу не только непосредственно осуществившим ее лицом, но и фактическим владельцем объекта недвижимости. Если организация, осуществившая самовольную постройку, признана банкротом, ее правоспособность прекращена, а фактическое владение зданием, его содержание и ремонт в течение нескольких лет производило другое лицо, то именно оно обязано снести самовольную постройку, незаконно возведенную в природоохранной зоне. Арбитражный суд исходил из того, что надлежащим ответчиком по иску о принудительном сносе строения может быть лицо, считающее себя собственником недвижимого имущества, но не учрежденное им юридическое лицо2.
При этом суд вправе возложить на организацию обязанность произвести снос строения независимо от того, что у нее не имеется технической возможности осуществить такой снос за свой счет. Ответчик не может указывать собственнику на другой способ сноса недвижимости, состоящий в первоначальном обременении потерпевшего лица несением собственных расходов по сносу строения. При отсутствии у ответчика технической и финансовой возможности произвести снос здания за свой счет, своими силами и средствами принудительное исполнение может быть произведено по правилам законодательства об исполнительном производстве службой судебных приставов-исполнителей.
Строительные материалы, оставшиеся после сноса самовольной постройки, принадлежат на праве собственности лицу, ее осуществившему. В случае, когда снос строения произведен собственником земельного участка своими силами и средствами, строительные материалы подлежат передаче собственнику. При предъявлении иска о взыскании с лица, осуществившего самовольную постройку, расходов по сносу недвижимости, ответчик вправе по встречному иску требовать зачета стоимости не возвращенных ему строительных материалов.
6. Следует признать, что собственник земельного участка наделен большим объемом средств защиты против незаконного строительства, чем предъявление негаторного иска. Собственник земельного участка вправе без обращения в арбитражный суд произвести снос самовольно возведенного строения своими силами и средствами либо поручить снос объекта недвижимости третьему лицу. Понесенные при этом расходы могут быть взысканы в судебном порядке с лица, осуществившего незаконное строительство.
Договор купли-продажи по возмездному отчуждению недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, может быть признан недейст-
1 Архив Арбитражного суда Республики Марий Эл за 2007 год. Дело № А38-1345-07.
2 Архив Арбитражного суда Республики Марий Эл за 2006 год. Дело № А38-156-06.
вительной сделкой на основании ст.ст. 168 и 129 ГК РФ, поскольку незаконно возведенное строение относится к имуществу, изъятому из законного гражданского оборота. По смыслу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не может участвовать в гражданском обороте, не подлежит государственной регистрации, в том числе как объект незавершенного строительства. По этой причине строение не может быть возвращено стороне сделки по правилам реституции, а подлежит сносу, если собственник земельного участка не заявил о признании за ним права собственности на постройку, исходя из п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Таким образом, институт самовольной постройки нуждается в дальнейшем законодательном регулировании с учетом решения проблем текущей правоприменительной практики.
И.Г. Гаранина *
К ВОПРОСУ РЕГУЛИРОВАНИЯ ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ В ОБЛАСТИ РЕПРОДУКТИВНЫХ ПРАВ ЧЕЛОВЕКА В РОССИИ
Репродуктивные права - это неотчуждаемые права и свободы человека, которые поддерживаются международными и национальными правовыми актами. Права на репродуктивный выбор были признаны решениями ООН еще в 1968 году. Современное определение репродуктивных прав закреплено в документах Каирской конференции ООН по проблемам народонаселения и развития (1994 г.)1 и Всемирной конференции по положению женщины (Пекин, 1995)2 и включают ряд неразрывно связанных прав и свобод человека, в том числе ключевые:
- основное право всех супружеских пар и отдельных лиц свободно принимать ответственное решение относительно количества своих детей и интервалов между их рождением и располагать для этого необходимой информацией, образовательной подготовкой и средствами;
- право на достижение максимально высокого уровня сексуального и репродуктивного здоровья;
- право принимать решения в отношении воспроизводства потомства без какой бы то ни было дискриминации, принуждения и насилия3.
РФ не только ратифицировала международные правовые документы, но и обеспечила ряд репродуктивных прав собственными законодательными и другими правовыми актами. Так, в Федеральном законе «Основы законодательст-
Канд. юрид. наук, доцент кафедры частного права России и зарубежных стран Марийского государственного университета, PhD, ст. ассистент Европейского института по правам человека (Финляндия).
1 URL: http://www.un.org.
2 Там же.
3 URL: http://www.a-z.ru/women/texts/$mmmven-1.htm.
