CC BY
117
УДК 332.628
НОВШЕСТВА В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ
Ирина Николаевна Кустышева
Тюменский индустриальный университет, 625000, Россия, г. Тюмень, ул. Республики, 47, старший преподаватель кафедры землеустройства и кадастра, тел. (3452)68-57-66, е-mail: [email protected]
Дарья Владимировна Щелкунова
Тюменский индустриальный университет, 625000, Россия, г. Тюмень, ул. Республики, 47, студент, тел. (3452)68-57-66, е-mail: [email protected]
Алексей Викторович Дубровский
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, зав. научно-производственным центром «Дигитайзер», тел. (383)361-01-09, e-mail: [email protected]
Олеся Игоревна Малыгина
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)361-01-09, e-mail: [email protected]
В статье рассматриваются вопросы изменения законодательства в области государственной кадастровой оценки с вступление в силу нового федерального закона «О государственной кадастровой оценке», а также проводится анализ таких изменений с ранее действующим законодательством.
Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, земельный участок, кадастровая стоимость.
STATE CADASTRAL VALUATION: NOVELTIES IN LEGISLATION
Irina N. Kustysheva
Tyumen State University, 625000, Russia, Tyumen, 47 Respubliki St., senior lecturer, Department of Land Management and Cadastre, tel. (3452)68-57-66, е-mail: [email protected]
Dariya V. Shchelkunova
Tyumen State University, 625000, Russia, Tyumen, 47 Respubliki St., senior lecturer, Department of Land Management and Cadastre, tel. (3452)68-57-66, е-mail: [email protected]
Alexey V. Dubrovsky
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., head of Scientific and Production Centre «Digitizer», tel. (383)361-01-09, e-mail: [email protected].
Olesya I. Malygina
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Assoc. Prof., Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)361-01-09, e-mail: [email protected]
Changes in state cadastral valuation legislation due to the new federal law "On state cadastral valuation" are considered. The changes are analyzed as compared with the old law.
Key words: state cadastral valuation, land plot, cadastral value.
Интерес к Государственной кадастровой оценке не теряет своей актуальности уже многие годы. Государственная кадастровая оценка с момента ее осуществления уже претерпела большие изменения, и в настоящее время, в данной системе для целей определения кадастровой стоимости проходит реформа, поэтому вопросы проведения кадастровой оценки как никогда актуальны [1].
Согласно второй части Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ земельный налог исчисляется от кадастровой стоимости, поэтому для справедливого налогообложения необходимы актуальные сведения о кадастровой стоимости [2].
До 1 января 2017 года вопросы проведения государственной кадастровой оценки регулировались Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 № 135-Ф3 [3]. Порядок определения кадастровой стоимости в соответствии с этим законом приведен на рис. 1.
принятие решения о проведении государственной кадастровой
оценке
формирование перечня о&ьектов недвижимости, подлежащих
кадастровой оценке
отбор исполнителя на конкурсной основ и заключение с ним договора на проведение оценки
определение кадастровой стоимости и составление отчета
экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости
утверждение результатов определения кадастровой стоимости
внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости
Рис. 1. Порядок определения кадастровой стоимости
В соответствии с этим законом решение о проведении кадастровой оценке принимал орган региональной власти, по его запросу Росреестр формировал перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке. Далее на конкурсной основе производился отбор исполнителя, оценщика, и заключение с ним договора.
Оценщик осуществлял сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, изучал количественные и качественные характеристики объекта оценки. Оценщик вправе самостоятельно выбирать методы определения стоимости в каждом из подходов, но этот выбор должен быть обоснован (к сожалению, как показала практика, достоверных обоснований таких методов и подходов не было). Результатом определения кадастровой стоимости являлось составление отчета, который проверялся экспертом, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков. После положительного экспертного заключения заказчик работ принимал акт об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, затем Росреестр вносил результаты кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Большим недостатком такой системы оценки являлось то, что не существовало единой методологии, утвержденной Министерством экономического развития России, которая должна была однозначно регламентировать определение кадастровой стоимости. Также многие факторы, влияющие на кадастровую стоимость, не учитывались. Например, негативные природные процессы, такие как затопление, подтопление территорий, на севере страны - пучение почв и многие другие. Это обусловлено тем, что оценщиками, определяющими кадастровую стоимость, были специалисты, не знакомые с местными особенностями и проблемами территории, так как они привлекались на конкурсной основе и могли быть жителями другого города или региона.
Также на актуальность кадастровой стоимости влияет то, что государственный кадастр недвижимости является фрагментированным, содержит не полный перечень индивидуальных характеристик объектов недвижимости.
Еще одним минусом такого подхода является то, что кадастровая оценка может проводится как на подъеме рынка, так и на его спаде.
На результат кадастровой оценки также могут повлиять сроки определения кадастровой стоимости, устанавливаемые заказчиком, которые, порой, очень короткие (5-6 дней), и качество такой оценки оставляет желать лучшего.
Существенным недостатком кадастровой оценки является отсутствие контроля качества оценки (надзор), а также безусловное утверждение результатов оценки заказчиком.
Качество результатов такой оценки мы можем увидеть по количеству заявлений, поданных в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, а также по количеству исков об оспаривании, поданных в суд.
В 2016 году число заявлений в комиссию составляло 57849, причем 12% из них подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости. По результатам ра-
боты комиссии суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений составляла 4,269 трлн. руб., после - 3,897 трлн. руб., что свидетельствует о ее снижении на 8,7 %.
В судах за 2016 год инициировано 11099 споров о величине кадастровой стоимости. В результате вынесенных в судебном порядке решений по данным искам наблюдалось падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, приблизительно на 45,63 %. Суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1,17 трлн. руб., после оспаривания - около 634,25 млрд. руб. [4, 5].
Таким образом, мы можем сделать вывод, что такая система определения кадастровой стоимости не отличается эффективностью.
С вступлением в действие Федерального закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке» процедура проведения государственной кадастровой оценки изменилась [6].
Увидеть порядок реализации конкретных этапов, а также оценить эффективность применения его на практике, мы сможем несколько позже. Следует отметить, что новый закон вступивший в силу уже нуждается в необходимости разработки ряд подзаконных нормативно-правовых актов, поэтому мы можем рассмотреть только предполагаемую концепцию проведения оценки.
Принципами, необходимыми для успешной реализации концепции проведения кадастровой оценки, являются: единая методология оценки, публичность и открытость процедур, соблюдение баланса интересов правообладателей и органов власти, использование достоверной рыночной информации.
Новый порядок проведения оценки, который предусмотрен данным законом представлен на рис. 2.
Рис. 2. Порядок проведения кадастровой оценки
Кадастровую оценку объектов недвижимости (включая земельные участки) будетпроводитьбюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации. Полномочия таких бюджетных учреждений представлены на рис. 3.
Обязанности бюджетных учреждений, а также требования к работникам также установлены федеральным законом.
Рис. 3. Полномочия бюджетных учреждений
Новшеством в порядке определения кадастровой оценки является проведение бюджетным учреждением подготовительных работ в виде сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости: рыноч-наяинформация,информацияо факторах стоимости и их значениях, о территории, информацияоб объектах, расположенных на данной территории. Также законом установлено, что правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости. Правда роль такой декларации в оценке пока неизвестна, поскольку порядок рассмотрения декларации должен утверждаться Минэкономразвития России, если же декларация призвана улучшить сведения кадастра, то соответствующие изменения должны быть внесены в закон о регистрации.
Помимо декларации закон содержит норму, которая позволяет бюджетному учреждению направлять сведения в Росреестр для целей повышения качества сведений кадастра, что является одним из очень положительных моментов. В связи с тем, что у нас принцип учета и регистрации заявительный, он не позволяет даже в тех случаях, когда явно видно, что сведения противоречивы, как-то их корректировать, поскольку сведения должны быть подкреплены всегда документами. Например, если существует какая-то проблема в документах, то кроме заявителя никто эту проблему решить не может, то есть заявитель должен собрать пакет документов, чтобы откорректированные сведения попали в кадастр (ЕГРН). Но в законе взаимодействие бюджетного учреждения и органа регистрации прав предполагается без заявителя. Порядок такого взаимодействия тоже должен быть четко описан в законодательстве об учете и регистрации, возможно, также потребуется разработка регламентов.
К обязанностям бюджетного учреждения относится хранение отчетов об определении кадастровой стоимости и иных материалов, а также предоставление в Росреестр рыночной информации, которую собрало бюджетное учрежде-
ние для целей определения индекса рынка недвижимости. Этот индекс тоже является новшеством, он будет рассчитываться с определенной периодичностью. Начиная с 2020 года, в случае, если индекс рынка недвижимости изменился на 30% и более со дня проведения последней государственной кадастровой оценки, то будет приниматься решение о проведении внеочередной оценки.
Деятельность бюджетного учреждения будет подвергаться контролю со стороны органа региональной власти, а также надзору за выполнением работ по кадастровой оценке путем проведения плановых и внеплановых оценок со стороны Росреестра. Контроль качества определения кадастровой стоимости будет производиться путем проверки проектов отчета органом регистрации прав. А утверждение результатов оценки будет возможно только после устранения всех нарушений, определенных в результате проверки.
Что касается методики определения кадастровой стоимости, 1 ноября 2016 года вступил в силу Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке". Методические указания являются одним из 17 документов, которые необходимо разработать для запуска новой системы кадастровой оценки, в соответствии с законопроектом № 1060652-6 «О государственной кадастровой оценке».
На заседании Государственной Думы Российской Федерации 7 июня 2016 заместителю министра экономического развития была обозначена необходимость подготовки и представления в Государственную Думу проектов всех необходимых актов, в том числе Методических указаний о государственной кадастровой оценке, ко второму чтению. Документы в Госдуму предоставлены не были, однако приказ был подписан в тот же день, 7 июня. Следует отметить, что методические указания вступили в силу раньше закона о государственной кадастровой оценки, что вызывает вопрос о том, для кого они разработаны, для независимых оценщиков или государственных бюджетных учреждений [7, 8].
Более того, данные Методические указания должны были пройти в ряде регионов апробацию, результаты которой должны быть проанализированы и учтены при утверждении нормативно-правовых актов, однако апробация так и не произошла, что вызывает сомнение об эффективности ее работы.
Из анализа видно, что для запуска новой системы государственной кадастровой оценки и качественной ее работы еще предстоит разработать ряд нормативно-правовых актов, которые будут раскрывать порядок действия отдельных этапов, прописанных в законе, а результаты такой работы уже можно будет оценить несколько позже, по количеству жалоб и оспариванию кадастровой стоимости.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016).
2. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 №146-ФЗ.
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-Ф3.
4. Информация о судебных спорах в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости за 2016 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleшya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnosheшi-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-2016/.
5. Информация о деятельности комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости за 2016 год [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreшyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-2016/.
6. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-Ф3.
7. Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
8.Опубликованы Методические указания о государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://srosovet.ru/press/news/300616-2/.
9. Дубровский А. В., Малыгина О. И., Подрядчикова Е. Д. Геоинформационные системы: пространственный анализ и геомоделирование : учеб.-метод. пособие. - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. - 69 с.
10. Малыгина О. И. К вопросу создания геоинформационного обеспечения для системы агроэкологического адаптивно-ландшафтного землепользования [Электронный ресурс] / Малыгина О. И., Дубровский А. В., Добротворская Н. И. - Режим доступа: http://usc.ssga.ru/ index.php?page=projects&mode=view&id=24.
© И. Н. Кустышева, Д. В. Щелкунова, А. В. Дубровский, О. И. Малыгина, 2017
