НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК: ПОНЯТИЕ, ЗНАЧЕНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.9

Е.С. Чурина

НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК: ПОНЯТИЕ, ЗНАЧЕНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ

В статье рассматривается понятие и виды сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, значение нотариального удостоверения сделок, анализируется возможность соблюдения обязательной нотариальной формы для других видов сделок, предлагаются перспективные направления совершенствования законодательства о нотариальном удостоверении сделок.

Ключевые слова: нотариальное удостоверение, сделка, нотариус, реестр

Нотариальное удостоверение сделок стоит рассматривать как средство по защите граждан и организаций, гарантию реализации такого общеотраслевого правового принципа, как законность, фактор повышения эффективности гражданского оборота.

Анализ ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] (далее-ГК РФ) приводит к выводу, что под нотариальным удостоверением сделок закон понимает процедуру проверки сделки на предмет ее соответствия такому требованию, как законность, включая правомочие ее участников на заключение таковой, которая проводится нотариусами или должностными лицами в силу закона обладающими такими правами.

Как отмечается в юридической литературе [14, С. 125], основная цель, которой служит нотариальное удостоверение сделки, есть легальное, то есть на официальном уровне, от имени государства, подтверждение соблюдение надлежащих законодательных условий их заключения.

Будет неверным сказать, что заверение сделки органами нотариата во всех случаях обезопасит ту или иную сторону договорного обязательства от различных злоупотреблений и махинаций, но вместе с тем, оно сводит к их минимуму при оспаривании подлинности подписи, дееспособности, в определенной степени гарантирует отсутствие принуждения при ее заключении, а также касательно понимания существа заключаемой сделки, ее квалификации и т.д.

Так в обязанности нотариуса включается дача разъяснений относительно сути и значения совершаемого договора или сделки одностороннего характера, проверка соответствия его условий, зафиксированных в письменном документе действительному намерению его участников, а также соответствие установленным законодательно требованиям.

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона [15.С. 65].

При отсутствии оснований, когда нотариус обязан отложить нотариальное действие или отказать в его совершении(ст. ст. 41, 48 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 [5] - далее - Основы ) нотариусом совершается на специальном бланке удостоверительная надпись, а данные об удостоверенной сделке фиксируются в соответствующем реестре.

Таким образом, под нотариальной формой — следует понимать осуществление специальным субъектом особую фиксацию фактического совершения сделки, а также ее условий, добровольности ее совершения и соответствие воли волеизъявлению участников, которая осуществляется уполномоченным законом лицом в результате нотариального удостоверения сделки и является необходимым для действительности волеизъявления.

Удостоверение сделок нотариусом или субъектом. Выполняющим его функции является одним из видов нотариальных действий и представляет собой вид правоприменительной деятельности нотариуса, направленной на установление фактов, их юридическую квалификацию и принятие решения удостоверении сделки или отказе в таком удостоверении.

Процессуально деятельность нотариуса по удостоверению сделок можно разделить на следующие этапы: подписание нотариального акта, скрепление его печатью нотариуса, оплату нотариального тарифа (кроме ситуаций, когда обратившийся освобожден от его уплаты в силу закона); совершение записи о заверении сделки в реестр, в котором отображаются все совершенные нотариусом нотариальные действия, совершение регистрации удостоверения сделки и фиксация необходимых данных в Единой нотариальной

© Чурина Е.С., 2017.

системе.

Нотариусы удостоверяют сделки, для которых законодательством РФ и республик в составе РФ установлена обязательная нотариальная форма.

По желанию сторон нотариус может удостоверить и другие сделки.

В силу прямого указания закона подлежат обязательному нотариальному удостоверению следующие односторонние и двусторонние сделки:

- завещание (ст. 1124 ГК РФ[3])

- доверенности, когда речь идет о сделках, которые требуют в обязательном порядке нотариального удостоверения (п. 2 ст. 185 ГК РФ[1]);

- доверенности, выдаваемые в рамках такой процедуры, как передоверие (ст. 187 ГК РФ), кроме ситуации, указанной в п. 4 ст. 185 ГК РФ[1];

- доверенности, выдаваемые для того, чтобы получить повторное свидетельство в органе ЗАГС (п. 2 ст. 9 Федерального закона от 15.11.1997 № 143-Ф3 «Об актах гражданского состояния»[6]);

- доверенности на представление интересов налогоплательщика - физического лица;

- доверенность на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[7]);

- ипотечные договоры, а также договоры залога движимых вещей или правомочий на них в обеспечительных договорах, подлежащих нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 339 ГК РФ[1]);

- договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ[2]);

- цессия, основанная нотариальной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

- перевод долгового обязательства, основанный на нотариальной сделке (ст. 391 ГК РФ, п. 1 ст. 389 ГК РФ[1]);

- удостоверение брачного договора, его изменение и расторжение (ст. ст. 41, 43 Семейного кодекса Российской Федерации [4] - далее СК РФ);

- соглашение, касающееся алиментных обязательств (ст. 100 СК РФ);

- согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ);

- соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака (ч. 2 ст. 38 СК РФ);

- соглашение об уплате алиментов (ч. 1 ст. 100 СК РФ);

- договор инвестиционного товарищества (ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»[8]);

- согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое и недвижимое имущество (п. 4 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Федерального закона т 16.07.1998 № 10 2-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [9];

- сделки по отчуждению долей и частей долей в обществах с ограниченной ответственностью (ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ (ред. 29.07.2017) «Об обществах с ограниченной ответственностью» [10]).

Подчеркнем, что последствием несоблюдения нотариальной формы сделки в случаях, когда законодательством установлена обязательная нотариальная форма, является недействительность сделки. Причем такие сделки считаются ничтожными, к ним применяются правила двусторонней реституции.

Из нормативных положений ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [11] следует, что сделка, предметом которой является отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость, включая отчуждение своей доли всеми долевыми собственниками в рамках одной сделки, по общему правилу должны быть, удостоверены нотариусом.

Ученые обосновывают расширение круга обязательно нотариально удостоверенных сделок. Например, о необходимости обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью пишет М. З. Шварц [17, С. 106], обоснованно указывающий, что таким образом будет реализовываться такая важнейшая функция нотариата, как обеспечение доказательств квалифицированного уровня.

Отдельные ученые ратуют за нотариальную процедуру удостоверения сделки в случаях установления фактического состава сделки, проведение ее правовой оценки, разъяснение участникам сделки содержания обязательства, установление волеизъявления лица на совершение сделки. Следует согласиться с мнением Б. А. Борзенко [13, С. 80], который считает, что, несмотря на то, что это приведет к некоторому обременению проекта федерального закона «О нотариальной деятельности», но, тем не менее, будет способствовать повышению доказательственной силы нотариального акта.

Следует согласиться с позициями вышеназванных ученых еще и потому, что регистратор, осуществляющий государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество как не обязан,

так и не правомочен заниматься проверкой законности сделки, не может визуально лицезреть ее участников, а в рамках его правовой экспертизы лишь проводится формальная проверка представленной документации, но не проверяется так называемая «юридическая чистота» сделки.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью важно тем, что проект Федерального закона «О нотариальной деятельности» предусматривает ответственность нотариусов в случае допущения ошибки при удостоверении сделки [15, С. 29].

Как справедливо отмечает Т.В. Ярошенко, в качестве положительного момента обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью можно назвать и то, что данная процедура избавит граждан от обращения в различные инстанции по поводу сбора различных документов [17, С. 81]. Предполагается, что это будет делать нотариус с помощью электронного документооборота.

Анализируя ст. 15 Основ и ст. 13 Федерального закона от 21.11.2011 №323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» [12] приводит к выводу, что, несмотря на то, что нотариус наделен правом делать запросы в организации и частным лицам, ответы запросы в психоневрологический и наркологический диспансер он не получит. Дело в том, что данные сведения составляют врачебную тайну, и нотариус не отнесен к субъектам, которым она может быть раскрыта без согласия пациента.

На наш взгляд данные нормы нуждаются корректировке для минимизации обжалования злоупотреблением признания недействительной сделки с недвижимостью по ст. 177 ГК РФ (лицо не могло в момент совершения сделки отвечать за свои поступки или ими руководить), после ее исполнения, в целях завладения крупными суммами денег после признания такой сделки недействительной, когда в результате двусторонней реституции, когда покупатель вынужден вернуть приобретенную им недвижимость (что на практике проблем не вызывает, даже если он против, выселяют судебные приставы), а возврат денежных средств затягивается не неопределенный срок (покупатель вообще может никогда не увидеть денег ввиду отсутствия имущества у продавца).

В этой связи ч. 4ст. 13 Федерального закона от 21.11.2011 N 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» следует дополнить нормой следующего содержания: «нотариусу в целях проверки дееспособности лица в момент совершения сделки».

Библиографический список

1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301.

3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301.

4.Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 14.11.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. N 1 ст. 16.

5.Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.07.2016) // Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 11 марта 1993 г. № 10. ст. 357.

6.Федеральный закон от 15.11.1997 N 143-ФЗ (ред. от 18.06.2017) «Об актах гражданского состояния» // Собрание законодательства Российской Федерации от 24 ноября 1997 г. № 47, ст. 5340.

7.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.

8.Федеральный закон от 28.11.2011 N 335-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об инвестиционном товариществе» // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 2011 г. N 49 (часть I) ст. 7013.

9.Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400.

10. Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об обществах с ограниченной ответственностью» // Собрание законодательства Российской Федерации от 16 февраля 1998 г. N 7 ст. 785.

11.Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 2015 г. N 29 (часть I) ст. 4344.

12. Федеральный закон от 21.11.2011 N 323-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 ноября 2011 г. N 48 ст. 6724.

13.Борзенко Б.А. Перспективы развития законодательства о нотариате в сфере удостоверения сделок с недвижимостью // Сборник материалов и статей к 10-летию Центра нотариальных исследований. М., 2012.

14.Иншакова А.О., Тымчук Ю.А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью как гарант стабильности ее гражданского оборота // Вестник Волгогр. гос. университета. Серия 5. Юриспруд. 2016 № 2 (31).

15.Нотариат : учебник / В.В. Ралько, Н.В. Репин, А.В. Дударев, В.А. Фо- мин. — М. : Юстиция, 2016.

16.Правовые основы нотариальной деятельности в Российской Федерации: Учебник / Под ред. Е.А. Борисовой. - М.: Юстицинформ, 2016.

17.Шварц М. З. Размышления о содержании и пределах доказательственного значения нотариального акта (на примере нотариально удостоверенных сделок) // Сборник материалов и статей к 10-летию Центра нотариальных исследований. М., 2012.

18.Ярошенко Т.В. Нотариат в Российской Федерации: актуальные проблемы // Вестник Балтийского федерального университета имени И. Канта. 2013. № 8.

ЧУРИНА ЕКАТЕРИНА СЕРГЕЕВНА - магистрант, Вятский государственный университет, Россия.