Нормы отвода земель как инструмент реализации земельной политики Текст научной статьи по специальности «Социальная и экономическая география»

УДК 332 А.О. Киселева СГГ А, Новосибирск

Н.В. Клюшниченко ВГСХА, Великие Луки

НОРМЫ ОТВОДА ЗЕМЕЛЬ КАК ИНСТРУМЕНТ РЕАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ

В 1987 году Генеральной Ассамблеей ООН устойчивое развитие («sustainable development») было провозглашено основным принципом взаимоотношения природы и общества. После публикации соответствующего доклада этот термин (альтернативные варианты перевода - поддерживаемое, подкрепляемое, защищаемое развитие) стал широко применяться на практике при разработке нормативных актов.

Толкование данного понятия неоднозначно, что вызвано его комплексностью. Одно звучит следующим образом: «Устойчивое развитие города - это такой подход к решению городских проблем, к улучшению условий жизни горожан, который ведёт к сбалансированному социальноэкономическому и экологическому развитию, осуществляемому на основе рационального использования всего городского ресурсного потенциала, включая геолого-географические особенности городской территории, потенциальные возможности населения, экономики, промышленности, инфраструктуры, не превышающие предельно допустимые нагрузки на окружающую среду (экосистемы)» [1].

Отсюда следует, что концепция устойчивого развития, должна учитываться при планировании территории больших и малых городов и основывается на совместном решении экономических и социальных задач, а также задач, связанных с развитием городской среды, - не только в интересах ныне живущих, но и будущих поколений [2].

Отличительной особенностью современного этапа регулирования земельных отношений: является прямая связь правовых отношений в сфере землепользования с реализацией приоритетных национальных проектов социально-экономического развития России на ближайшую перспективу. Земельная политика должна быть направлена на соблюдение интересов, связанных с осуществлением различных видов деятельности, и интересов различного территориального уровня (физических и юридических лиц, муниципалитетов, субъектов РФ и РФ), в связи с этим необходимая охрана земель от природной и антропогенной деградации, постоянное управление, целостный и системный подход к проблеме национального землепользования, не ограниченный рамками сиюминутных устремлений.

На сегодняшний день отсутствует внятная земельная политика и необходимая государственная поддержка организации рационального использования и охраны земель - главного национального богатства страны, поэтому необходимо охрана земель, оптимизация их рационального использования, восстановление продуктивных земельных ресурсов.

В декабре 2002 года решением Городского Совета № 204 была принята целевая программа «Генеральный план города Новосибирска» [3], разработанная на основе «Стратегического плана устойчивого развития города» [4], который начал создаваться ещё в 1999 году.

В части строительства стратегический план указывает, что одной из основных задач при формировании жилой среды города должна стать «комплексная реконструкция и модернизация жилого фонда, в первую очередь, центральной части города, путем перераспределения, изменения функционального использования отдельных территорий, выноса за их пределы зон и комплексов, необязательных для функционирования центрального ядра, преобразования жилых кварталов и микрорайонов, сноса ветхих строений, обоснованного уплотнения застройки, строительства комфортабельного жилья, ремонта и обновления старого жилищного фонда, повышения уровня благоустройства и озеленения дворовых территорий».

В этом же документе отмечается необходимость перехода от точечной («штучной») застройки к комплексному формированию кварталов. Очевидно, что эти и другие перемены, заложенные в нормативной базе, приведут к увеличению малоэтажного строительства: индивидуальных жилых домов на застроенных территориях на месте сносимых ветхих домов, коттеджей - в пригородной зоне.

Отсюда следует, что объективным требованием времени является оптимизация землепользования, в том числе и с помощью определения норм отвода земельных участков. Для этого следует поэтапно осваивать площадки, являющиеся особо ценными в градостроительном отношении, но на данный момент занятые ветхим жилым фондом.

П.Ф. Лойко, член-корреспондент РАСХН, занимающийся вопросами оптимизации землепользований, выделил среди стратегических направлений следующие [5]:

- Рациональное размещение и оптимальное обеспечение земельными ресурсами производительных сил;

- Разработка системы критериев и показателей с точки зрения сбалансированного решения проблем социально-экономического развития регионов и россии в целом, сохранения благополучной окружающей среды и природно-ресурсного потенциала, удовлетворения потребностей настоящего и будущего поколений.

В соответствии с действующим законодательством разработка системы критериев и показателей (нормы отвода земельных участков, предельные нормы застройки) отдано местному самоуправлению. Земельный кодекс содержит только отсылочные статьи. Так, согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ «предельные размеры площади части земельного участка, не только занятой зданием, строением, сооружением, но и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил

землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации» [6].

Что касается норм, которые определены на местном уровне, то, например, в Новосибирске документом «О внесении изменений в Положение о застройке города Новосибирска» [7], установлены следующие нормы отвода земель:

- Для строительства индивидуального жилого дома - 0,045 га (минимальный размер) и 0,1 га (максимальный размер);

- Для блокированного жилого дома (здания, состоящие из двух квартир и более, каждая из которых имеет самостоятельный выход) - 0,025 га (минимальный размер) и 0,045 га (максимальный размер) на каждую квартиру.

Возникает вопрос, на основании чего получились данные цифры, что должно непременно учитываться при определении нормативной площади для того или иного объекта, тем более, если он не относится к жилому фонду, а речь идет о торговом или социальном объекте.

При составлении модели необходимо использовать данные земельного, градостроительного кадастра, а также картографическую, семантическую информацию и статистические данные.

В условиях современного развития земельных отношений и землеустройства большое значение приобретают вопросы, связанные с оптимальным планированием территории, экономией земельных ресурсов, рациональным размещением объектов недвижимости и отвода под них земельных участков оптимального размера. При этом необходимо учитывать, что земельные участки относятся к разным категориям.

Для категории земель поселений модель определения норм площадей отводов может выглядеть следующим образом: уг — /(х1 + х2 + х3 +........хп) —;► тах 5

где ^ - площадь землепользования для категории земель поселений, определяемая в м2;

х; - некоторые критерии;

х! - категория земель и, соответственно, особый правовой режим, присущий только этой категории земель;

х2 - вид использования земельных участков с учетом их

градостроительных регламентов; характеризуется фактическим и разрешенным использованием;

х3 - нормативные документы, влияющие на размер (ограничения, устанавливающие минимальный и максимальный размер). Сюда относится законодательство РФ, субъектов РФ, муниципального самоуправления, планы зонирования территорий.

х - ограничения, связанные с существующей застройкой (плотность застройки, наличие объектов специального назначения, расположенные вблизи отводимого земельного участка);

х5 - наличие наземных или подземных коммуникаций, необходимых для дальнейшего к ним подключения (теплосети, электросети, водопровод, канализация);

х6 - экологический критерий (воздействие нового объекта на окружающую природную среду);

х7 - социальный критерий; определяет, влияет ли размер на уровень жизни населения, благоустройство территории.

х8 - экономический критерий (экономическая выгода, прибыль; наличие на предоставляемой территории водных объектов, зеленных насаждений (земель занятых лесом));

х9 - транспортный критерий.

При определении нормы отвода необходимо учитывать, прежде всего:

- Критерий категории земель. Данный критерий влияет на размер, поскольку именно категория, а затем правовой режим влияет на разрешенное использование земельных участков, которое, в конечном счете, и должно определять, возможно, ли предоставление земельного участка и какова будет его площадь.

- Нормативно-правовой критерий, т.е. Ограничение возможности выделения земельных участков в соответствии с существующими нормативами, существующими схемами зонирования и генеральным планом города;

- Критерий ограничений обременений - ограничен ли земельный участок тем, что находится рядом с охранными, санитарно-защитными зонами, проходят через участок подземные коммуникации или ЛЭП.

При оптимальном размере земельного участка экономико-социальная эффективность должна стремиться к максимуму.

Оптимальность может быть выражена в экономической форме -например в виде минимума затрат при формировании объекта недвижимости, при подключении к сетям и максимуме дохода который будет приносить участок в будущем. Однако здесь необходимо учитывать, что доход с участка, который используется, будет отличаться от дохода с земельного участка который не используется. Учитывать, что в некоторых случаях необходим расчет упущенной выгоды, или возмещения убытков. Все это, в конечном счете, влияет на размер и местоположение земельного участка.

Таким образом, продуманная система критериев и норм в городском хозяйстве может послужить гарантом защиты городских территорий от их не рационального использования, что, в свою очередь, будет способствовать устойчивому развитию городов.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Официальный сайт г. Королёв [Электронный ресурс] / - Режим доступа: http://www.korolev.ru/cp/ecology5.html

2. Мойсов, В.В. Жизненное пространство крупного города как базовая категория для разработки концепции его устойчивого развития [Электронный ресурс] / В.В. Мойсов, О.В. Конина. - Режим доступа:

http://www.socioresearch.ru/cnt/publications/fldrSciencePublications/cnt_03_MVV_OVK

3. Целевая программа «Генеральный план города Новосибирска». Принята решением городского Совета от 30.12.2002 N 204 [Текст] // Вечерний Новосибирск. - 2003. - 15 февр.

4. Стратегический план устойчивого развития города Новосибирска [Электронный ресурс] / проект.- Режим доступа: http://strateg.novo-sibirsk.ru/2004/content.htm

5. Лойко, П.Ф. Земельные преобразования в России в 1991-2006 годах: ошибки и просчеты; пути выхода из кризисного состояния современного землепользования страны [Текст] / П.Ф. Лойко // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2006. -№ 7. - С. 4-13.

6. Земельный кодекс Российской Федерации. - М.: ООО «Изд-во АСТ», 2002. - 64

с.

7. О внесении изменений в Положение о застройке города Новосибирска. [От 09.04.2003 №241 (в ред. решений городского Совета от 26.05.2004 №396, от 27.10.2004 № 483, от 01.02.206 № 183)] [Электронный ресурс] / Решение городского Совета № 302 от 30.06.2006. - Режим доступа: http://www.egarant.ru/publication.jsp?um=1482762240

© А.О. Киселева, Н.В. Клюшниченко, 2007