CC BY
98
3. У деяких випадках використання моделi може засновуватися на доход^ пов'язаному з об'ектом оцшки, не тiльки в грошовому, а й у натуральному виразь
4. Розглянута модель може використовуватися для оцшки зносу як фшсованих активiв у матерiальнiй формi, так i для нематерiальних активiв i об'екпв штелектуально! власностi.
5. Безумовно, як будь-яка модель, ця також мае сво! умови використання та деяю обмеження. Зокрема, вочевидь, для велико! кшькосп активiв вартiсний вираз зносу не може досягати вартост замщення об'екта як нового, якщо вартють тквщацп такого об'екта обгрунтовано вище за 0.
ВИКОРИСТАНА Л1ТЕРАТУРА
1. Нацюнальний стандарт № 2 «Оцшка нерухомого майна», затверджений Постановою КМ Украши № 1442 вiд 28.10.2004 р.
2. Руководство по оценке 6: Оценка методом определения стоимости замещения с учетом износа для целей подготовки финансовой отчетности. Профессиональные Стандарты оценки RICS. Март 2012 г. / Пер. с англ. RICS Россия и СНГ.
3. Дратковський О., 1ванова I. Визначення ринково! вартост фiзичних складових рухомого майна. - Плануеться до публшаци у «Державному iнформацiйному бюлетенi про приватизащю», № 6 (250), червень 2013 р.
4. Ковалев В. В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Финансы и статистика, 1997. - 512 с.
5. Маркус Я. И. Оценка физического износа // Практика оценки. - К. Экономика. - 2007. - № 12(15). - 75 с.
Звертаемо увагу читачгв! У Вгснику Приднтровсъког державног академИ будгвництва та
арх1тектури, № 12, груденъ 2012року
Стор1нка Надруковано Сл1д читати
Стор. 3 Ч!ркт О. М. Чиркт А. М.
Стор. 58 О. М. Ч1ркт, пров1дний оц1нювач УТО А. М. Чиркт, заслужений оц1нювач УТО
УДК 657.922
ДЕЯК1 ОСОБЛИВОСТ1 ОЦ1НКИ 1НЖЕНЕРНИХ СПОРУД
Ю. Д. Сул1менко, С. Ю. Сул1менко, М1жнародна консалтингова компашя, м. Кигв
Ключовi слова: ощнка, нерухоме майно, тженерна споруда, техмчний стан тженерног споруди, економ1чний знос тженерног споруди
Випадки оцшки шженерних споруд. При оцшщ шдприемств iз застосуванням майнового тдходу, що визначено Нацюнальним стандартом № 3, використовуеться метод акумуляци активiв, а значну частину основних фоцщв тдприемства складають шженерш споруди. Переважну кшьюсть облшових об'екпв нерухомосп при переоцшщ для цшей бухгалтерського облшу або формування статутного фонду тдприемства теж являють собою iнженернi споруди. Насправдi iснуе тiльки два випадки оцшки iнженерних споруд, що мають мало спiльного iз зазначеною у звт метою оцiнки, але саме цей розподш повинен, у першу чергу, щкавити як оцiнювача, так i рецензента. В першому випадку остаточне значения вартосп кожно! iз споруд не справляе впливу на остаточне значення вартостi пiдприемства як об'екта оцшки. Така ситуащя виникае за умов переоцшки пiдприемства для цшей бухгалтерського облшу та шших завдань, при яких оцiнка проводиться за тими ж процедурами.
Зрозумшо, що при застосуванш процедури аналiзу зменшення корисностi та визначеннi суми очшуваного вiдшкодування, результат пооб'ектного розрахунку вартост^ в тому числi i споруд, е тiльки базою для коректного розподшу вартостi пiдприемства мiж об'ектами. З урахуванням, як правило, значно! кiлькостi споруд, що в таких ситуащях пiдлягае оцiнцi, висок вимоги до коректностi результатiв визначення вартосп кожного з об'ектiв повинш пред'являтися до надлишкових та шших об'екпв, що не пiдлягають уцшщ пропорцiйно до вартостi пiдприемства. В цьому випадку для переважно! кшькосп споруд оцшювачу потрiбно
тшьки дотpимyвaтись лопки: бiльше й новiше - доpожче, менше й стapiше - дешевше, та слiдкyвaти за тим, щоб вapтiсть метaлоeмниx споpyд (гaзгольдеpи, eмностi, нaдземнi тpyбопpоводи великиx дiaметpiв тощо), пiсля виpaxyвaння всix видiв зносу, не була меншою за нaдxодження вiд ïx yтилiзaцiï. В шшому випадку замовника цiкaвить коpектне визначення саме остаточного значення вapтостi кожно1' зi споpyд. Така ситуащя виникae за умов пооб'eктного вщчуження iнженеpниx споpyд або rpyn iнженеpниx споpyд. У цьому випадку потpiбно дуже pетельно ставитись до обrpyнтyвaння та пpоведення всього комплексу необxiдниx оцiночниx пpоцедyp. У пеpшy чеpгy визначення коpисностi та нaйбiльш економiчне викоpистaння кожно1' iз споpyд, пpинaймнi тому, що тpи eмностi i п'ять тpyбопpоводiв потенцiйно можуть являти собою нафтобазу, а можуть, за будь-якж умов, купу бpyxтy.
Ус iншi пpоцедypи також повиннi виконуватись на iншомy piвнi pетельностi й обруш^ванос^, тому що на кожному еташ виконання pобiт iз визначення вapтостi споpyд чеpез ïx, як давило, великi pозмipи, будь-яка неточшсть або помилка може викликати до значне ви^ивлення вapтостi. Застосування в дpyгомy випадку спpощень, що цшком логiчнi в пеpшомy випадку, можуть зумовити до невipнi остaточнi значення вapтостi iнженеpниx споpyд.
Визначення шженерних споруд. Вiдповiдно до клaсифiкaцiï НС № 1, iнженеpнi споpyди можна вщнести до спецiaлiзовaного майна. Вщповщно до клaсифiкaцiï НС № 2, споpyди -земельнi полiпшення, що не належать до бyдiвель та ^имщень, пpизнaченi для виконання спецiaльниx теxнiчниx фyнкцiй (дамби, тyнелi, естакади, мости тощо). Вщповщно до визначення Деpжaвного клaсифiкaтоpa бyдiвель та споpyд, iнженеpнi споpyди - це об'смт, площиннi або лiнiйнi нaземнi, надземш або пiдземнi бyдiвельнi системи, що складаються з несyчиx та в окpемиx випaдкax огоpоджyвaльниx констpyкцiй i ^готчет для виконання виpобничиx ^оце^в piзниx видiв, pозмiщення устаткування, мaтеpiaлiв та виpобiв, для тимчасового пеpебyвaння i пеpесyвaння людей, тpaнспоpтниx зaсобiв, вантаж1в, пеpемiщення piдкиx та гaзоподiбниx пpодyктiв тощо. Iнженеpнi споpyди класифшуються в основному за iнженеpним задумом, що визнaчaeться цiльовим пpизнaченням об^кта. До iнженеpниx споpyд належать: тpaнспоpтнi споpyди (зaлiзницi, шосейнi доpоги, злiтно-посaдковi смуги, мости, естакади тощо), тpyбопpоводи та комyнiкaцiï, дамби, комплекснi пpомисловi споpyди, споpтивнi та pозвaжaльнi споpyди тощо. Хоча Деpжaвний клaсифiкaтоp бyдiвель та споpyд мiстить бiльш ш^оке та теxнiчно достовipне визначення, за сутгевими ознаками обидва визначення можна pозглядaти як тотожнi. Тобто заздалепдь пеpедбaчити весь спектp об'eктiв, що можуть стати об^ктами оцiнки, ^актинно неможливо, нaйбiльш сyттeвим кpитеpieм тpебa pозглядaти пiд час визначено вapтостi iнженеpноï споpyди саме iнженеpний задум, який спонукав до ствоpення iнженеpноï споpyди i який спонукатиме iнвестоpa до пpидбaння тако1' споpyди.
Особливостi iдентифiкацiï шженерних споруд. Достовipне визначення сyттeвиx xapaктеpистик iнженеpниx споpyд неможливе без сшв^ащ з пpедстaвникaми власника об^кпв. У пеpшy чеpгy, необидно звеpтaтись до теxнiчниx спецiaлiстiв ^д^^мотв, якi викоpистовyють iнженеpнi споpyди i вщповщають за ïx безпечну експлуатащю. Кpiм, власне, бyдiвельниx xapaктеpистик iнженеpниx споpyд, тaкиx як площа, об^м, довжина, дiaметp або пеpеpiз, спошб пpоклaдaння, вмiст чоpного або кольоpовиx метaлiв тощо, сyттeвими e i xaparcrep^ram, якi, на пеpший погляд, не мають безпосеpеднього вiдношення до оцiнювaноï споpyди. Нaйсyттeвiший з такж xapaктеpистик e aдмiнiстpaтивне пiдпоpядкyвaння споpyди з точки зоpy нагляду за ïï безпечною експлyaтaцieю. Пpaвилa теxнiчноï експлyaтaцiï piчковиx поpтовиx гiдpотеxнiчниx споpyд та Пpaвилa теxнiчноï експлyaтaцiï поpтовиx гiдpотеxнiчниx споpyд e фоpмaльно piзними документами, тобто pежим експлyaтaцiï теxнiчно та фyнкцiонaльно aнaлогiчниx об'eктiв може сутгево вiдpiзнятись залежно вiд ïx aдмiнiстpaтивного пiдпоpядкyвaння.
Важливим y контекст визначення коpисностi та нaйбiльш економiчне викоpистaння споpyди e aнaлiз умов землекоpистyвaння. Зpозyмiло, що пpидбaння споpyд iз метою пpидбaння пpaв на земельну дiлянкy, в межax я^' вони pозмiщенi, e pеaльною aльтеpнaтивою, а в деякиx випaдкax eдиною можливiстю пpидбaння пpaв на земельш дiлянки y специфiчниx yмовax pозтaшyвaння. В цьому контекстi важливим e обрушиваний пpогноз площi земельноï дшянки, та умов, на якиx земельна дшянка може бути надана iнвестоpy пiсля пpидбaння iнженеpноï споpyди. ^осто необxiдним пpи визнaченнi сyттeвиx xapaктеpистик iнженеpниx споpyд e aнaлiз данж пеpiодичниx оглядiв споpyд. На вщм^ вiд бyдiвель, пеpевaжнa бiльшiсть споpyд мae бiльш жоpсткi вимоги до теxнiчноï експлyaтaцiï i пеpiодичнi огляди
споpyд здiйснюються i актуються iз ноpмaтивно зазначеною pегyляpнiстю. Зpозyмiло, що теxнiчний стан та знос споpyди, визначений оцiнювaчем, не повинен суттево вiдpiзнятись вiд теxнiчного стану споpyди, визначеного комiсieю пpи пеpiодичномy оглядi. Нaйвaжливiшим дослiдженням, яке послужить базою для вж подaльшиx пpогнозiв та pозpaxyнкiв, e дослiдження пpоектноï фyнкцiï споpyди. Тобто тpебa визначити iнженеpний задум, який спонукав до ствоpення споpyди, i пpоaнaлiзyвaти, наскшьки paцiонaльно та ефективно, станом на дату ощнки, iнженеpнa споpyдa втiлюe цей iнженеpний задум.
Особливостi вибору бази ощнки при визначенш eapmocmi шженерних споруд. Пункт 14.1.219 дiючоï pедaкцiï податкового кодексу Укpaïни тpaктye pинковy цiнy як цiнy, за якою товapи (pоботи, послуги) пеpедaються iншомy власнику за умови, що ^одавець бaжae пеpедaти тaкi товapи (pоботи, послуги), а покупець бaжae ïx отpимaти на добpовiльнiй основ^ обидвi стоpони e взaeмно незалежними юpидично та фактично, володiють достатньою iнфоpмaцieю пpо тaкi товapи фоботи, послуги), а також цiни, яю склалися на pинкy iдентичниx (а за ïx вщсутносп — одноpiдниx) товapiв (pобiт, послуг) y поpiвняниx економiчниx (комеpцiйниx) yмовax.
Тобто суттевими в контекстi оцiнки вимогами, яю повиннi бути зaбезпеченi пpи вщчуженш об'eктa за pинковою вapтiстю, e:
• фiзичнa та юpидичнa можливють вiдчyження об'eктa оцiнки;
• юнування pинкy подiбного майна;
• доступшсть для yчaсникiв pинкy достовipноï iнфоpмaцiï пpо сyттeвi xapaктеpистики i пеpспективи викоpистaння майна i його аналопв, необxiдноï для пpоведення вiдповiдного мapкетингy;
• вiдсyтнiсть будь-якого пpимyсy щодо обоx стоpiн, якi мають нaмip укласти договip вiдчyження.
Зpозyмiло, що ситуащя, котpa, вiдповiдно до вимог НС №1, вибip бази ощнки пеpедye укладанню договоpy на ^оведення незaлежноï оцiнки, e бiльш ^ийнятною, пpинaймнi для оцiнювaчa, нiж випадок, коли в договоpi зазначена «финкова вapтiсть», а об'eкт оцiнки фоpмaльно не може бути вiдчyжений.
Визначення pинковоï цiни, на вiдмiнy вщ pинковоï вapтостi, пpи пpaктично однаковому обсязi pобiт, може стати якщо не виxодом y ситyaцiï вщсутност pинкy та вiдсyтностi пpинaймнi юpидичноï можливостi вiдчyження (нaпpиклaд, майно, що не пiдлягae пpивaтизaцiï, повнiстю або частково пеpедaeться в оpендy або концесда), то мiстком мiж вимогами ноpмaтивниx докyментiв i pеaлiями, що постають пеpед оцiнювaчем пpи визначенш вapтостi споpyд.
Особливостi визначення корисностi та HEB шженерних споруд. ^и визначенш rap^^eri об'eктa необидно з'ясувати тi xapaктеpистики оцiнювaниx об^кпв, якi потенцiйний iнвестоp зaцiкaвлений ^^дбата - добpовiльно обмiняти на кошти або ïx еквiвaленти, тобто для iнженеpниx споpyд, джеpелом коpисностi e саме той втшений iнженеpний задум, який спонукав до ствоpення iнженеpноï споpyди i який спонукатиме iнвестоpa до пpидбaння тaкоï споpyди.
Наслщком визначення коpисностi оцiнювaниx об'eктiв e вибip можливиx вapiaнтiв викоpистaння майна, яке буде pозглядaтись пpи обrpyнтyвaннi нaйбiльш ефективного викоpистaння майна.
Коpиснiсть iнженеpниx споpyд, y пеpшy чеpгy, повинна pозглядaтись як коpиснiсть об^кта неpyxомостi, тобто земельноï дiлянки з pозмiщеними в ïï межax бyдiвельними об'eктaми.
Фоpмaльно для визначення ^p^radi об'eктa неpyxомостi необxiдно pозглянyти:
• rap^mo^ об'eктiв y поточному викоpистaннi, тобто ситyaцiю, пpи якiй швест^ зaцiкaвлений y пpодовженнi поточного викоpистaння об'eктa з пpоведенням, за необxiдностi, вiдповiдного комплексу pемонтниx pобiт;
• ^p^ma^ об'eктiв в aльтеpнaтивномy викоpистaннi, тобто ситyaцiю, пpи якiй швест^ зaцiкaвлений y пpоведеннi pеконстpyкцiï об^кта для aльтеpнaтивного теxнiчного або доидного викоpистaння;
• коpиснiсть об'eктa ощнки як об^кта, що може бути ^идбаний з метою пpидбaння ^ав на земельну дiлянкy, в межax якоï вiн pозмiщений, або ^идбання пpaв на яку можливе paзом з пpидбaнням об'eктa;
• коpиснiсть об'eктa як джеpелa пpидaтниx для повтоpного викоpистaння бyдiвельниx елементiв та констpyкцiй та/або бpyxтy чоpного або кольоpовиx метaлiв.
При аналiзi корисносп споруди оцшювача обов'язково повинна защкавити i можливiсть И часткового альтернативного використання, тобто вiдсутнiсть або наявнють у власника або шших осiб прав користування спорудою або И частиною як додаткового майнового права. Вищий спецiалiзований суд Укра!ни з розгляду цивiльних i кримшадьних справ трактуе право користування власнютю як юридично забезпечену можливiсть власника добувати з надежного йому майна корисш властивость Характерним прикладом такого права користування може бути право користування частиною тако! берегоукршлювадьно! пдротехшчно! споруди як набережна, для розмщення закладiв торгiвлi або громадського харчування.
Особливостi вибору пiдходiв та методiв оцшки шженерних споруд. При оцшщ шженерних споруд, на вiдмiну вщ оцiнки будiвель, витратний пiдхiд е переважно основним, що суттево тдвищуе вимоги до зберiгання вихiдних даних, обгрунтування та проведення всього комплексу необхщних оцiночних процедур. Застосування шших пiдходiв при визначеннi вартостi споруд можливе, а в деяких випадках, наприклад, за умови можливост дохщного використання споруди або реконструкцп споруди в об'ект доходно! власносп, просто необхщне.
Особливостi визначення валовое вартостi вiдтворення або замщення шженерних споруд. При визначенш ринково! вартостi об'екта за допомогою витратного тдходу перед оцшювачем постае необхiднiсть достовiрного визначення необхщних витрат на вщтворення або замщення оцшюваного об'екта. Метод прямого вщтворення, як правило, застосовуеться для проведення оцiнки об'екта, замiщения якого неможливе, а також у разi вщповщносп iснуючого використання об'екта оцшки його найбшьш ефективному використанню. Метод замщення, як правило, застосовуеться для визначення вартост замщення об'екта, що побудований за типовим проектом, або за умови економiчно! недоцшьност вщновлення об'екта оцшки у його первюному виглядь Обидва методи вимагають вщ оцiнювача проведення розрахунку вартостi нового будiвництва або повнiстю анадогiчного об'екта при розрахунку за методом вщтворення, або найбшьш рацюнального з точки зору витрат на будiвництво об'екта, яким можливо замшити (замiстити) оцшюваний об'ект. Саме для споруд, яю, як правило, е специфiчними або ушкальними як за iнженерним задумом, так i за способом його втшення, саме метод прямого вщтворення може забезпечити найбiльш достовiрний результат.
Пiдбiр рацiонального функцiонадьного аналога для специфiчно! або унiкадьно! споруди (шдшрно! стiни, пiдхiдного каналу до морського порту, пщ^вально! або доменно! печ^ потребуватиме вiд оцiнювача обгрунтування характеристик «аналопчностЬ», тобто анадiзу умов будiвництва, наприклад: геологiчних для пiдпiрно! стши, гляцiологiчних для пiдхiдного канаду, технолопчних для печi, обгрунтування способу нового будiвництва: проектнi рiшения, технологiя, оргашзащя тощо, а в результатi все одно буде отриманш показник витрат на будiвництво суттево iншого об'екта.
Разом з тим, для значного перелшу споруд е актуальним i звичний спосiб розрахунку за вартютю одиничних показникiв. Нацiональнi стандарти не дають визначення одиничного показника земельних полшшень, тобто необхiднiсть вибору й обгрунтування як об'екта — аналога, так i способу розрахунку витрат на будiвництво цшковито покладаеться на оцшювача. На перший погляд, найбшьш простим у застосуванш ^ як наслщок, поширеним в оцiночнiй практищ е спосiб розрахунку за вартютю одиничного показника, розрахованого для ушверсальних функцюнальних аналогiв, наведених у збiрниках УПВС, iз подадьшою iндексацiею iз застосуванням коефiцiентiв, якi перiодично публшуються Мiнрегiонбудом. Попри простоту в застосуванш, отримаш результати розрахунку не можна вважати достовiрними тому, що перелш показникiв для пiдбору аналогiв в збiрниках УПВС занадто обмежений, орiентований, в першу чергу, на територiадьнi пояси колишнього СРСР, вiдповiдно до яких формувадась вартiсть будiвництва, а не на суттевi умови бущвництва i подальшо! проектно! експлуатацi! споруди. Вартють одиничного показника, розрахована в кошторисних нормах i цiнах 1969 року, не вщображае об'ективно необхщних витрат на створення об'екта в сучасних умовах. За понад 45 роюв суттево змшились пропорцi! мiж базовими складовими кошторисно! вартостi (вартють пращ, вартють матерiалiв i механiзмiв, фактор часу).
Звичний спосiб шдексаци з достатнiм рiвнем достовiрностi дозволяв визначити вартють нового бущвництва в перюд функцiонування дворiвнево! системи цшоутворення в будiвництвi, яка базувадась на вимогах СН и П ГУ-(1-16)-84 та Правил складання кошторисно! документаци i визначення базисно! та розрахунково! кошторисно! вартостi будiвництва ДБН ГУ-16-98. Наведенi нормативнi документи, що являли базу для розробки кошторисних цш 1984 року i
подальшо! iндексащ! цiн 1984 року як базових цiн у бущвнищта, втратили чиннiсть 1 шчня 2001 року на пiдставi наказу Держбуду Укра!ни вiд 19 жовтня 2000 року № 233. Документи, що являли базу для розробки кошторисних цiн 1969 року втратили чиншсть з уведенням СНиП IV-(1-16)-84. Тобто, з формально! точки зору, шдексащя iз застосуванням коефщенпв Мiнрегiонбуду можлива лише для витрат на нове бущвництво, розрахованих вщповщно до вимог ДБН Д. 1.1-1-2000, тобто для об'екпв, початок будiвництва яких припадае на 2001 i подальшi роки.
1ншим способом моделювання витрат на нове будiвництво, який не важко застосовувати для значного перелшу типових споруд, що складають переважну кiлькiсть об'ектiв при переощнщ основних фондiв пiдприемств (дороги, площадки, трубопроводи тощо), е визначення вартост одиничного показника на пiдставi кошторисного розрахунку вартостi необхiдного комплексу бущвельних робiт на пiдставi кошторисних розрахунюв на будiвництво об'ектiв або виконання певних видiв будiвельних робiт.
Вщповщно до вимог частини 3 п. 2.6.1 ДБН Д.1.1-1-2000, за вщсутносп укрупнених кошторисних нормативiв для складання кошторисних розрахункiв застосовуються вартiснi показники об'екпв-аналопв, а за !х вщсутност або велико! трудомiсткостi в застосуванш кошторисiв об'ектiв-аналогiв припускаеться складання кошторисних розрахунюв iз використанням укрупнених показниюв вартостi окремих конструктивних елементiв та видiв будiвельно-монтажних робiт, обчислених за даними кошторишв до робочих креслень об'екпв, що мають у своему складi аналогiчнi проектнi рiшення. Вибiр одиницi вимiру при складаннi кошторисних розрахунюв за даними кошторисiв до робочих креслень аналопчних об'ектiв провадиться залежно вiд типу будiвлi (споруди) або виду конструктивного елемента (виду робгг):
• для будiвель - 1 м3 об'ему або 1 м2 виробничо! (загально!, робочо!) площц
• для пiдземних споруд або тдземно! частини будiвель — 1 м2 площi забудови;
• для лшшних споруд — 1 км довжини;
• для конструкцш перекриття або покриття — 1 м2 площi конструкцiй тощо.
Одиниця вимiру, на яку наводиться вартiсть по об'екта-аналога, повинна найвiрогiднiше
вiдбивати конструктивы й об'емно-планувальнi особливостi об'екта. Розрахунок вартост нового будiвництва 100 м2 площадки, 100 м трубопроводiв, залежно вщ типу прокладання i дiаметр або перерiзу, 100 м кабельно! траси, провести не складно ^ як наслiдок, не дорого i набагато простiше раз на рш проводити або замовляти подiбнi розрахунки, шж свiдомо порушувати вимоги ддачих нормативних документiв у сферi будiвництва.
Бiльш складною при оцiнцi iнженерних споруд, е iнша дилема:
• чи застосувати метод вщтворення, перерахувавши фактичш витрати на будiвництво специфiчного або унiкального об'екта, наведенi в облшу пiдприемства до проведения шдексащй та нарахування амортизацi!, в щни, що дiють на дату ощнки iз застосуванням звично! системи iндексацi!;
• чи, все ж таки, спробувати пiдiбрати будiвельний аналог i провести перерахунок цiн, не порушуючи вимог дiючих нормативних документiв у сферi будiвництва.
Здаеться, що для об'екпв, якi обгрунтовано можуть бути вщнесеш до специфiчних або ушкальних, перший спосiб розрахунку забезпечить значно точшший орiентир поточно! вартостi витрат на нове бущвництво, нiж будь-яка шша розрахункова модель.
Особливостi визначення техтчного стану та зносу шженерних споруд. Зпдно з нормами НС № 1, знос (знещнення) - «втрата вартост майна порiвняно з вартютю нового майна». Фiзичний знос - «знос, зумовлений частковою або повною втратою первiсних технiчних та технолопчних якостей об'екта ощнки». На жаль, такими категорiями рiдко оперують спецiалiсти пiдприемств, якi вiдповiдають за безпечну та надiйну експлуатацiю споруд. У вшх варiантах правил техшчно! експлуатацi!, якi регламентують порядок використання, обстеження, проведення рiзних категорiй ремонтних робгг на iнженерних спорудах рiзного призначення, як основну характеристику експлуатацшно! придатностi наведено технiчний стан споруди. Вщповщно до Наказу Державного комтету будiвництва, архiтектури та житлово! пол^ики Укра!ни та Держнаглядохоронпрацi Укра!ни 27.11.97 № 32/288, зареестрованого в Мшютерсга юстицн Укра!ни 6 липня 1998 р. за № 423/2863 «Правила обстежень, ощнки техшчного стану та паспортизащ! виробничих будiвель i споруд»:
техшчний стан будiвлi (споруди) - сукупнють якюних та кiлькiсних показникiв, що характеризують експлуатацiйну придатнiсть будiвлi та !! частин.
Шляхом загального анадiзу дефектов та пошкоджень, а також результат перевiрочних розрахункiв визначаеться технiчний стан окремих конструкцiй. За несучою здатнютю та експлуатацiйними властивостями конструкцi! рекомендуеться вiдносити до одного з таких сташв:
- стан конструкцiй Г — нормальний. Фактичнi зусилля в елементах та перерiзах не перевищують допустимих за розрахунком. Вiдсутнi дефекти та пошкодження, яю перешкоджають нормадьнш експлуатацi! або знижують несучу здатнють або довговiчнiсть;
- стан конструкци ГГ — задовiльний. За несучою здатшстю та умовами експлуатаци вщповщають стану Г. Мають мiсце дефекти та пошкодження, яю можуть знизити довговiчнiсть конструкцi!. Потрiбнi заходи щодо захисту конструкци;
- стан конструкци ГГГ — не придатний для експлуатаци. Конструкщя перевантажена або мають мюце дефекти та пошкодження, яю свiдчать про зниження !! несучо! здатностi. Але на основi перевiрочних розрахункiв та анадiзу пошкоджень можливо забезпечити !! цiлiснiсть на час шдсилення;
- стан конструкцi! IV — аваршний. Те саме, що i за станом конструкцi! ГГГ. Але на основi перевiрочних розрахунюв та анадiзу дефектiв i пошкоджень неможливо гарантувати цшюнють конструкцiй на перюд пiдсилення, особливо якщо можливий «крихкий» характер руйнування. Необхiдно вивести людей iз зони можливого обвалення, виконати негайне розвантаження, вжити шших заходiв безпеки.
Твердження оцiнювача про знос iнженерних споруд повиннi базуватись, в першу чергу, на судженнях техшчних спецiалiстiв, якi безпосередньо вщповщають за безпечну та надiйну експлуатащю об'ектiв. При обробцi великих обсяпв iнвентарних одиниць, переважна бiльшiсть яких е спорудами, потреба в якш виникае пiд час переоцiнки основних засобiв пiдприемств, майже сама собою напрошуеться певна анадогiя з бшьш розповсюдженими в оцiночнiй спiльнотi правилами визначення фiзичного зносу житлових будинюв. Таблиця 5.1 СОУ ЖКГ 75.11 - 35077234. 0015:2009 наводить таку приблизну шкалу оцшки стану зносу елемеипв будинку (для зручносп порiвняння введемо римську нумерацiю ознак):
I-0-20 Добрий — пошкоджень i деформацш немае, е окремi несправностi, що не впливають на експлуатащю елемента i усуваються тд час ремонту;
II-21-40 Задовыьний - елементи будiвлi в цшому придатнi для експлуатаци, аде потребують ремонту, найдоцшьшшого на цш стадi!;
III-41-60 Незадовыьний — експлуатащя елементiв будинку можлива лише за умови проведення !х ремонту;
IV- 61-80 Ветхий — стан несучих конструктивних елеменпв аварiйний, а ненесучих - дуже ветхий, виконання елементами будинку сво!х функцш обмежене;
V-81-100 Непридатний — елементи будинку перебувають у зруйнованому сташ. Пщ час зносу 100 % залишки елемента повнiстю лшвщоваш.
Практично, ознаки IV та V Правил визначення фiзичного зносу житлових будинкiв е деяким розширенням ознаки IV Правил обстежень, оцшки техшчного стану та паспортизаци виробничих будiвель i споруд, iншi ознаки за суттевими характеристиками практично тотожш.
Тобто у випадках переощнки основних засобiв пiдприемств, де результати розрахунюв за майновим тдходом служать лише базою для коректного розподшу вартостi майнового комплексу мiж його складовими, застосування тако! аналоги видаеться цшком коректним, а вплив можливих неточностей на остаточне значення вартосп практично вщсутнш. Для шших завдань, що постають перед ощнювачем при визначенш вартостi iнженерних споруд, такий шдхщ до визначення зносу споруд е надто спрощеним i може суттево вплинути на вартють оцiнюваного об'екта. Розрахунок фiзичного зносу i впливу фiзичного зносу на вартють об'екта при визначенш вартосп споруди з будь-якою шшою метою необхщно проводити на пiдставi прогнозу, в тому чи^ i планового, витрат на усунення ознак зносу, виявлених при натурному оглядi об'екта.
Особливостi визначення зносу об,eктiв iз використанням методологи строку економiчного життя
Процедура визначення строку економiчного життя об'екпв наведена в 1нструктивному лисп ФДМУ вщ 9 березня 2005 року за № 10-36-2562. «Роз'яснення щодо застосування Нащонального стандарту № 2», п. 14.1 роз'яснень зазначае, що строк економiчного життя
об'ектiв визначаеться з урахуванням строкiв технiчно! експлуатацi!, або, в разi вiдсутностi вiдомчих норм щодо експлуатацi! елементiв або об'ектiв, за допомогою Сдиних норм амортизацiйних вщрахувань.
Тут необхiдно звернути увагу на той факт, що норми амортизацшних вiдрахувань застосовуються саме в разi вiдсутностi вiдомчих норм, а не замють них, принаймнi тому, що вщповщно до вимог пп. 14.1.3 Податкового кодексу амортизащя - систематичний розподiл вартостi основних засобiв, шших необоротних та нематерiальних активiв, що амортизуються, протягом строку !х корисного використання (експлуатаци), тобто сучасне трактування амортизацi! немае безпосереднього вiдношення ш до технiчного стану об'ектiв, ш до !х вибуття та необхщност замiни в майбутньому. Цiкаво, що Положення про техшчне дiагностування енергетичного обладнання пiдприемств Мiнпромполiтики Укра!ни нормуе термш експлуатацi! трубопроводiв пари в годинах i циклах навантаження, а стаття 145 Податкового кодексу - в роках.
Визначення строку економiчного життя для споруди е доволi складним завданням для оцiнювача, в першу чергу, через невдале визначення, наведене в НС № 2, зрозумшо, що часто на практищ, особливо в умовах ддачого шдприемства, окупаються витрати на утримання i об'екта, який максимально ефективно втшюе iнженерний задум, i об'екта, необхщшсть замiни якого бiльш ефективним давно назрша, i об'екта, який мае максимальну кориснiсть при вивiльненнi земельно! дшянки, незважаючи на будь-якi витрати на демонтаж. Бшьш близьким до ращонально! вiдповiдi на питання про те, як довго працюватиме ощнювана споруда, е строк !! корисного використання, який трактуеться в Укра!нських нормативних актах таким чином.
Строк корисного використання (експлуатаци) - очшуваний перюд часу, протягом якого необоротш активи будуть використовуватися пiдприемством або з !х використанням буде виготовлено (виконано) очшуваний пiдприемством обсяг продукци (робiт, послуг) (Наказ МФУ Про затвердження Положення (стандарту) бухгалтерського обл1ку 7 «Основн засоби» (п. 4) № 92 в1д 27.04.2000, м. Кшв).
Строк корисного використання (експлуатаци) — очшуваний перюд часу, протягом якого основш засоби будуть використовуватися установою або з !х використанням будуть виконуватися основш функци та завдання бюджетних установ (Наказ ДКУ Про затвердження 1нструкцИ' з обл1ку основних засоб1в та тших необоротних актив1в бюджетних установ (1нструкц1я, п. 2.1) № 64 в1д 17.07.2000, м. Кшв (В редакцп Наказу Державного казначейства № 30 в1д 21.02.2005 г).
Строк корисного використання (експлуатаци) — очшуваний перюд часу, протягом якого основш засоби чи нематерiальнi активи використовуватимуться банком або з !х використанням буде виготовлено (виконано) очшуваний банком обсяг продукци (робщ послуг) (Постанова ПНБУ «Про затвердження 1нструкцп з бухгалтерського обл1ку основних засоб1в 7 нематер1альних актив1в банку Украгни» (1нструкц1я, п.1.4) 20.12.2005 № 480).
Строк корисного використання (експлуатаци) - очшуваний перюд у чаш, протягом якого активи будуть використовуватися суб'ектом бухгалтерського облшу в державному секторi або з !х використанням буде виготовлено (виконано) очшуваний суб'ектом бухгалтерського облшу в державному секторi обсяг продукци (робщ послуг) (Наказ МФУ Про затвердження нацюнальних положень (стандарт1в) бухгалтерського обл1ку в державному сектор7 121 «Основш засоби», п. 4) 12.10.2010 № 1202).
Строки корисного використання споруд повинш визначатися з урахуванням вимог нормативних та галузевих шструктивних докуменпв, що визначають строки техшчно! експлуатаци об'екпв, з урахуванням того, що строк техшчно! експлуатаци, встановлений у нормативних документах, е строком використання земельних полшшень за звичайних умов !х експлуатаци.
Строки корисного використання споруд, на практищ можуть в^^знятись, iнодi доволi суттево, вщ строюв техшчно! експлуатаци. Тобто, як i для визначення техшчних характеристик споруд, для прогнозування строку економiчного життя таких об'екпв ощнювач не може обштись без допомоги техшчних спещалютв шдприемств, яю безпосередньо вщповщають за безпечну та надшну експлуатащю споруд. Саме !х професшне судження повинно покладатись ощнювачем в основу прогнозування залишку ресурсу (залишкового термiну використання) для кожно! з ощнюваних споруд. На практищ для об'екпв, що вичерпали строк технiчно! експлуатацi!, продовження ресурсу вiдповiдальних споруд вiдбуваеться на пiдставi комiсiйного рiшения на строк до проведення наступного огляду.
Для обгрунтування строюв економiчного життя споруд, менших за строки техшчно! експлуатацi!, ощнювачу необхiдно проанадiзувати або плани шдприемства щодо реконструкцi! або технiчного переозброення, причому важливим завданням ощнювача е сумщення проекту реконструкцi! з облшовими даними на предмет виявлення об'екпв, що будуть реконструйованi, знесенi, тощо при реатзаци проекту реконструкцi!, або обгрунтування третьо! або й четверто! категорi! технiчного стану споруди, яка передбачае неможливють подальшо! безпечно! експлуатацп об'екта. Як дата початку експлуатаци, як правило, розглядаеться дата введення об'екта в експлуатащю. Достовiрна шформащя про дату введення об'екта в експлуатащю найчастiше може бути отримана з облшових даних пiдприемства власника, але можуть складатись i ситуаци, коли як дата введення об'екта в експлуатащю в облшових даних наводиться дата останньо! майново! трансформаци (реструктуризацi!, придбання тощо). Характерним прикладом тако! ситуацi! е однакова дата введення в експлуатащю для очевидно рiзних об'екпв.
Пiд час застосування методу строку життя сукупний знос визначаеться за формулою:
З = ФВ/(ФВ+ЗСЕЖ).
Наведений в роз'ясненнях спошб розрахунку коефщента зносу об'екпв описуе ситуащю за яко! по заюнченш строку економiчного життя, з урахуванням можливостi продовження ресурсу, об'ект буде повшстю зношеним. Зрозумiло, що за умови, коли ЗСЕЖ = 0, формула набере вигляду: З = ФВ/ФВ = 1, тобто сукупний знос складатиме 100 %, а залишкова вартють об'екта дорiвнюватиме нулю. Такий спошб розрахунку зносу змушуе ощнювача ^норувати кориснють об'екта як шдстави для отримання прав на земельну дшянку, або як джерела придатних для повторного використання будiвельних елементiв та конструкцiй або брухту чорного або кольорових метатв.
Для отримання достовiрних результатiв визначення зносу за методологiею строку економiчного життя в загальному випадку, ^м задишково! вартостi замiщения або вщтворення, необхiдно визначити поточну вартiсть тих складових об'екта, що не зазнають впливу зносу. До таких складових належать вартють прав володшня (користування) земельною дшянкою, за вирахуванням витрат на демонтаж споруди, та прогнозш надходження вiд реалiзацi! придатних для повторного використання будiвельних елементiв та конструкцш або брухту чорного або кольорових металiв за вирахуванням витрат на демонтаж споруди (в переважнш бшьшост випадкiв вказанi надходження не забезпечують позитивного результату, винятком е матерiадоемнi споруди з великим вмютом чорного або кольорових металiв).
При введенш в експлуатацiю об'ектiв можливють повторного використання елементiв i конструкцш повинна бути тдтверджена сертифiкатами, яю видаються спецiадiзованими органiзацiями, а багато операторiв ринку метадобрухту публiкують пропозици про придбання брухту «в конструкщях», всi, на перший погляд, трудомютю розрахунки обертаються в один, максимум два стовпчики в розрахунковiй таблищ.
Тобто для отримання достовiрних орiентирiв щодо залишково! вартостi об'екта орiентир вартостi, отриманий iз дотриманням вимог Роз'яснень, повинен бути збшьшений на прогнозш надходження вщ реадiзацi! придатних для повторного використання будiвельних елеменпв та конструкцiй або брухту чорного або кольорових металiв за вирахуванням витрат на демонтаж споруди та поточну вартють прав володшня або користування земельною дшянкою, за вирахуванням витрат на демонтаж споруди.
Особливостi визначення економiчного зносу шженерних споруд. Мабуть, найсуттевшою вадою юнуючого варiанта методологи визначення зносу за методом строку життя е твердження про те, що при застосуванш тако! методологи вш види зносу вважаються врахованими повшстю. Це твердження прийшло в укра!нсью стандарти з росшських та американських шдручниюв з оцшки бущвель, в першу чергу, садибних житлових, ринок яких у США е доволi динамiчним.
При визначенш вартостi споруд, особливо у випадках, коли об'ектом оцшки е одна або декшька споруд, це твердження не витримуе критики.
Очевидно, що об'ект, ресурс якого складае 10 роюв i який працюе на 45 % вщ проектно! потужносп, не буде замiнений до того, як вичерпае ресурс ^ з точки зору швестора, коштуе дешевше за аналопчний об'ект, ресурс якого складае 10 роюв i який працюе на 95 % вщ проектно! потужносп. Тут можливi два виходи:
• перший не порушуе формальних вимог Роз'яснення i полягае в тому, що оцшювана споруда розрахунково замщуеться спорудою, будiвництво яко! необхiдне для функцiонувания об'екта iз забезпеченням 45 % вiд проектно! потужностi;
• другий вимушено порушуе вимоги Роз'яснення i полягае в тому, що величина економiчного зносу для визначення вартост тако! споруди розраховуеться окремо.
У частинi четвертш п. 11 Нацiонального стандарту № 2 зазначено, що «величина економiчного зносу розраховуеться на основi порiвняння прогнозованого доходу вiд найбiльш ефективного використання подiбного нерухомого майна на дату оцшки з прогнозованим доходом вщ найбiльш ефективного використання об'екта оцшки з урахуванням частки земельних полшшень, прогнозовано! завантаженостi об'екта оцшки за умови найбшьш ефективного використання з його проектною потужнiстю; цш продажу (цiн пропозицi!) подiбного нерухомого майна, що мютить ознаки економiчного зносу, з цiнами продажу (цшами пропозицi!) подiбного нерухомого майна, яке не мютить ознак такого зносу, але е подiбним за шшими суттевими ознаками». З усiх критерпв, що висуваються Нацiональним стандартом № 2, до визначення економiчного зносу об'екпв нерухомостi, для цiлей оцшки споруд може бути застосований лише критерш прогнозовано! завантаженосп об'екта. Зрозумшо, що такi критерi! як порiвняння цiн продажу або доходу застосоваш бути не можуть.
Обидва виходи мають сво! переваги та недолши. Недолiком першого е величезна трудомюткють пошуку й обгрунтування достовiрностi шформаци щодо об'екта, який може замютити оцiнювану споруду, а для деяких поширених об'ектiв, наприклад, внутршньо-цехових дорш та площадок, таке замщення неможливе. Зрозумiло, що дорогу, яка обслуговуе цех, економiчною межею для якого е 45 % вщ проектно! потужносл, не можна побудувати ш вужчою, не тоншою, ш коротшою.
Недолiком другого, попри очевиднють обгрунтування, е порушення формальних вимог Роз'яснення. Застосування окремого розрахунку економiчного зносу, особливо у випадках, коли об'ектом оцшки е одна або декшька споруд, забезпечують бшьш достовiрнi результати, а при достатньому обгрунтуванш необхiдностi такого пiдходу вiн, як правило, не викликае рацюнальних зауважень.
А тепер знову можна повернутись до початку. Заздалепдь передбачити весь спектр об'екпв, що можуть стати об'ектами оцшки, практично неможливо, а найсуттевшим критерiем, який потрiбно розглядати при визначенш вартостi iнженерно! споруди, е саме iнженерний задум, який спонукав до створення iнженерно! споруди i який спонукатиме iнвестора до придбання тако! споруди.
Визначення вартост споруд, як правило, е бшьш об'емним та вщповщальним завданням, шж визначення вартостi будiвель, що потребуе вщ оцiнювача вищого рiвия квалiфiкацi! та розумiния як оцiночних процедур, так i наслiдкiв !х практичного застосування як для клiента, так i власне для оцiнювача. При оцшщ iнженерних споруд, на вiдмiну вiд оцiнки будiвель, витратний шдхщ е переважно основним, що суттево пiдвищуе вимоги до збирання вихщних даних, обгрунтування та проведення всього комплексу необхщних оцiночних процедур. Саме для споруд, яю, як правило, е специфiчними або унiкальними як за шженерним задумом, так i за способом його втiлення, метод прямого вщтворення може забезпечити найдостовiрнiший результат.
СНиП IV-(1-16)-84 та Правила складання кошторисно! документацi! i визначення базисно! та розрахунково! кошторисно! вартостi будiвництва ДБН IV-16-98, що являли базу для розробки кошторисних цш 1984 року i подальшо! iндексацi! цш 1984 року як базових цш у будiвництвi, втратили чиннiсть 1 шчня 2001 року на пiдставi наказу Держбуду Укра!ни вiд 19 жовтня 2000 р. № 233. Документи, що являли базу для розробки кошторисних цш 1969 року, втратили чиннють ще з уведенням СНиП ГУ-(1-16)-84.
Норми амортизацiйних вщрахувань при визначеннi строку економiчного життя iнженерних споруд застосовуються саме в разi вiдсутностi державних або вщомчих норм, а не замiсть них. Для отримання достовiрних орiентирiв щодо залишково! вартостi об'екта орiентир вартост^ отриманий iз дотриманням вимог Роз'яснень щодо застосування методу строку економiчного життя, повинен бути збшьшений на прогнозш надходження вiд реалiзацi! придатних для повторного використання будiвельних елеменпв та конструкцiй та / або брухту чорного або кольорових металiв за вирахуванням витрат на демонтаж споруди та поточну вартють прав володшня або користування земельною дшянкою, за вирахуванням витрат на демонтаж споруди.
Обгрунтований ретельний тдхвд до збирання вихiдних даних, обгрунтований ретельний пiдхiд до виконання процедур оцшки i формування висновку про вартють об'екта забезпечуе достовiрнi результати вартостi i, як правило, не викликае зауважень.
УДК 657.922
ОЦЕНКА НАРУЖНЫХ ПОВЕРХНОСТЕЙ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
ДЛЯ ЦЕЛЕЙ АРЕНДЫ
Ю. А. Киричек, д. т. н., проф., Е. А. Ландо, к. т. н., доц.
Ключевые слова: антенно-фидерное оборудование, наружная поверхность стен, участок на крыше, дымовая труба, площадь поверхности трубы, рыночная арендная плата
В соответствии с действующей нормативно-правовой базой оценки для целей аренды возникает потребность определения рыночной стоимости участков, расположенных на крышах зданий и на внешних поверхностях стен зданий и сооружений (в основном дымовые трубы) коммунальной и государственной собственности. Арендаторами таких объектов являются операторы сотовой сети связи, радиокомпании, рекламные агентства и прочие.
Рис. 1. Расположение объектов сотовой сети связи, радиокомпаний
в г. Днепропетровск
Для оценки места на крыше под размещение антенно-фидерного оборудования применяют в соответствии с принципом замещения в качестве функционального аналога антенные мачты соответствующей высоты. Такие расчеты проводят на основании остаточной стоимости замещения мачт с учетом права пользования земельным участком под ними. Использование такой методики оценки на практике вызывает несколько проблем.
Во-первых, в результате такого расчета получают стоимость замещения одного места на мачте для установки антенны, а не участка на крыше заданной площади, как это по обыкновению предусматривает договор аренды. Кроме того, стоимость аренды по такому расчету не зависит от главного ценообразующего фактора - площади участка аренды на крыше или на внешней поверхности стены.
Во-вторых, в таком расчете надо определять право пользования земельным участком под условной мачтой и под всеми якорными устройствами, а это довольно большая площадь, бывает значительно больше, чем под зданием, на котором расположен объект оценки. Это
