CC BY
42
Некоторые экономико-правовые аспекты управления государственной собственностью
(на примере аренды московской недвижимости)
М.С. Саркисян
заместитель руководителя Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы А.К. Сопиков
начальник отдела подготовки торгов объектов аренды Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы
Управление государственным имуществом находится в тесной, естественной взаимосвязи с теорией имущественных отношений, причем эта взаимосвязь прослеживается на каждом управленческом уровне. При более детальном рассмотрении вопросов управления становится очевидным, что наиболее перспективным является применение управленческих форм и методов, адекватных целям и среде, в которой предполагается их реализация.
Существенное место в общей проблематике управления государственным имуществом города Москвы занимают вопросы управления арендой принадлежащих городу объектов нежилого фонда. В собственности города находится около 48 миллионов нежилых помещений, из которых более 7 миллионов передано в аренду, что свидетельствует о значительных потенциальных возможностях вовлечения в арендный процесс новых объектов и расширения поля аренды, а наряду с возрастающей конкуренцией со стороны частных владельцев, предлагающих в аренду коммерческую недвижимость, - о необходимости совершенствования управления арендой нежилого фонда Москвы. В столице постоянно ведется работа по совершенствованию системы управления арендным фондом, созданию более эффективных методик и механизмов, при этом сложность процес-
сов управления определяется не только получением чисто экономического эффекта. Точнее говоря, коммерческая выгода не является единственной целью правительства Москвы. Вместе с тем пополнение бюджета за счет арендной платы, получаемой от передачи в аренду городских объектов нежилого фонда, безусловно, относится к числу важнейших задач, стоящих перед городскими структурами. Очевидно, наибольший коммерческий эффект может быть достигнут при максимальном приближении применяемых методик к действующим в экономике рыночным механизмам.
В 2004 году департаментом имущества города Москвы совместно со Специализированным государственным унитарным предприятием (СГУП) по продаже имущества города Москвы введена в практику передача городских объектов нежилого фонда в аренду путем проведения аукционов с целью определения величины арендной платы. Первые результаты проведенных торгов показали безусловно положительный результат, и в течение 2005 года этот механизм получил дальнейшее развитие. 23 августа 2005 года правительством Москвы было принято постановление № 648-ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона», которым утверждено
«Положение о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы». Таким образом, на нормативном правовом уровне закреплены достигнутые результаты и создана легитимная основа для дальнейшего совершенствования и развития процесса приведения применяемых городскими структурами методик управления государственной собственностью к рыночным механизмам.
Торги проводятся на основании распоряжений департамента имущества города Москвы, а их организация поручена СГУП по продаже имущества города Москвы на Единой городской торговой площадке (ул. Большая Полянка, д. 41). Одним из ключевых вопросов организации торгов несомненно является вопрос ценообразования, в данном случае - определения стартовой ставки арендной платы, исчисляемой в рублях за один квадратный метр в год.
Первоначально, в 2004 году, стартовая ставка определялась расчетным путем по методике, утвержденной постановлением правительства Москвы от 14.10.2003 № 861-ПП «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы». При этом средневзвешенная стартовая ставка 54 реализованных на торгах объектов (площадью 7 576 квадратных метров) составила 2121,5 рубля за один квадратный метр в год, а средневзвешенная итоговая - 6 443,0 рубля, превысив стартовую ставку в
3,04 раза1.
Видимо, это было воспринято как недостаток методики определения стартовых ставок, нуждающихся в корректировке с целью максимально возможного их приближения к рыночным. Однако при этом не были приняты во внимание реальное распределение превышений и ряд других факторов, наиболее значимые из которых будут рассмотрены далее.
Постановлением правительства Москвы от 30.11.2004 № 838-ПП «О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы в 2005 году» было установлено, что стартовая ставка определяется на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы и на уровне этой оценки, в результате чего она возросла более чем в 2 раза.
Итоги проведенных в 2005 году аукционов по определению величины ставки арендной платы представлены в таблице 1.
Конечно, для статистических исследований имеющихся данных недостаточно, однако прикладные задачи оперативного обеспечения процесса управления арендой городскими объектами нежилого фонда и его неразрывности диктуют необходимость их ускоренного, укрупненного анализа.
Важно отметить, что процент реализованных объектов - 65,4 процента, считая по количеству, и 56 процентов, считая по площадям (без учета объекта площадью 5 133 квадратных метра), заметно снизился по сравнению с 2004 годом (80,6 % и 79,5 % соответственно). Темп реализации, то есть отношение числа состоявшихся торгов к общему числу объявлявшихся торгов, в 2005 году составил 41,8 процента против 66,7 в
2004 году. Главной причиной такого снижения, на наш взгляд, является увеличение стартовых ставок торгов без учета того факта, что в 2004 году итоговая ставка аренды половины реализованных помещений (48 %) превышала начальную не более чем в 2 раза2.
Результаты исследования влияния фактора увеличения начальных ставок представлены в таблицах 2 и 3. Видно, что рост стартовых ставок начался во втором квартале, в первом квартале было выставлено только 35 объектов, из которых 13, не реализованных в 2004 году, выставлялись повторно без пересмотра условий.
1 Саркисян М.С., Сопиков А.К. В аренду с аукциона // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 6. С. 72.
2 Там же.
Таблица 1
Итоги аукционов по определению величины ставки арендной платы (2005 год)
Показатели Расположение помещений По всем объектам
Надземное Цоколь и смешанное* Подвал
Выставлено Количество ед. 212 27 93 332
Площадь кв. м 29 275 7 297 21 817 58 389
Реализовано Количество ед. 147 21 49 217
% 69,3 77,8 52,7 65,4
Площадь кв. м 20 260 4 579 7 895 32 703
% 69,2 62,8 36,2 56,0
Средневзвешенная ставка, р./ кв. м в год Начальная 4 186,1 3 791,1 2 890,1 4 966,5
Итоговая 9 568,7 4 562,8 4 927,9 8 140,4
Коэффициент превышения 2,29 1,2 1,7 1,64
* Имеется в виду, что помещения расположены на нескольких уровнях - подземных и надземных.
Примечание: для обеспечения сравнимости данных средневзвешенные начальные ставки подсчитаны только по реализованным объектам; из таблицы исключен один реализованный объект площадью 5 133 квадратных метра, так как он уникален по характеристикам и существенно искажает средневзвешенные показатели.
Таблица 2
Превышения итоговых ставок по отношению к начальным объектам нежилого фонда города Москвы, реализованных на аукционах по определению величины ставки арендной платы в 2004 году
Превышение итоговых ставок к начальным В абсолютном выражении, кв. м Соответственно в процентах
От 1,0 до 2,0 раз 26 случаев - 4 381 48,1-57,8
От 2,0 до 2,1 раз 1 случай - 67 1,8-0,9
От 2,1 до 2,2 раз 3 случая - 363 5,5-4,8
От 2,2 до 2,3 раз 0 случаев 0,0
От 2,3 до 2,4 раз 4 случая - 472 7,5-6,2
От 2,4 до 2,5 раз 3 случая - 199 5,5-4,8
От 2,5 17 случаев - 2 094 31,6-25,5
Итого 54 случая - 7 576 100-100
Таблица 3
Поквартальная динамика реализации объектов нежилого фонда в аренду на аукционах в 2005 году
Показатели 2004 год 2005 год
I кв. II кв. III кв. IV кв. 2005 год (в целом)
Количество выставленных объектов 67 35 96 95 191 332
Количество реализованных объектов 54 15 34 62 106 217
Процент реализации по объектам 80,5 42,9 35,4 65,3 55,5 65,4
Выставленная площадь, кв. м 9 532 6 162 19 394 17 558 36 737 58 389
Реализованная площадь, кв. м 7 576 1 529 5 511 8 301 17 362 32 703
Процент реализации по площади 79,5 24,8 28,4 47,3 47,3 70,5
Средневзвешенная начальная ставка, р./кв. м в год 2 121,5 2 229,4 4 990,2 4 784,3 5 287,1 4 966,5
Средневзвешенная итоговая ставка, р./кв. м в год 6 443,0 5 408,3 8 319,6 7 538,0 8 612,2 8 140,4
Превышение средневзвешенной итоговой ставки над средневзвешенной начальной ставкой 3,04 2,43 1,67 1,58 1,63 1,64
Превышение средневзвешенной начальной ставки 2005 года к средневзвешенной начальной ставке 2004 года - 1,05 2,35 2,26 2,49 2,34
Превышение средневзвешенной итоговой ставки 2005 года к средневзвешенной итоговой ставке 2004 года - 0,84 1,29 1,17 1,34 1,26
Превышение средневзвешенной итоговой ставки 2005 года к средневзвешенной начальной ставке 2004 года - 2,55 3,92 3,55 4,06 3,84
Примечание: количество выставленных объектов и их площадей поквартально в сумме превышают общий годовой итог, поскольку существенная часть реализованных объектов выставлялись по два и более раз; из таблицы исключен один реализованный объект площадью 5 133 квадратных метра, так как он уникален по характеристикам и существенно искажает средневзвешенные показатели.
Реакция рынка очевидна:
1) во II квартале рост начальной ставки к уровню 2004 года - 2,35, реализация - 28,4 процента. Наблюдается резкое падение интереса, причем вполне прогнозируемое. В
2004 году фактические превышения итоговой ставки над начальной до 2,35 раза наблюдались в 69,7 процента состоявшихся торгов. Поскольку реализация составляла
79,5 процента, то этот рост, в сущности сво-
ей чисто волевой, должен был снизить ликвидность до: 79,5 % х (1 - 0,697) = 24,1 процента;
2) в III квартале начальная ставка - 2,26 к уровню 2004 года, реализация - 47,3 процента. Начинается адаптация рынка, обусловленная, на наш взгляд, проведенной городом индексацией арендной платы по всем действующим договорам аренды городских объектов нежилого фонда в 1,5 ра-
за (укрупненно)1, а также некоторым снижением уровня начальных ставок. В 2004 году фактические превышения итоговой ставки над начальной до 2,25 раза наблюдались в
63.5 процента состоявшихся торгов. Поскольку реализация составляла 79,5 процента, то ожидаемая расчетная ликвидность могла быть: 79,5 % х (1 - 0,635) х 1,5 = 43,5 процента;
3) В IV квартале начальная ставка - 2,49 к уровню 2004 года, реализация на том же уровне - 47,3 процента. Соответственно, ожидаемая расчетная ликвидность, опять таки с учетом индексации арендной платы по всем действующим договорам аренды городских объектов нежилого фонда в 1,5 раза (укрупненно) и фактическим превышением итоговой ставки над начальной в
2004 году до 2,5 раза в 74,5 процента состоявшихся торгов, также могла быть:
79.5 % х (1 - 0,745) х 1,5 = 30,4 процента. Эта цифра уже существенно отличается от фактической, что, по мнению авторов, обусловлено появлением еще одного фактора, влияющего на процесс адаптации рынка к новым условиям, - фактора завершающегося года и, соответственно, возникающей у успешных предпринимательских структур необходимостью инвестирования заработанных средств в сочетании с инфляционными ожиданиями, что характерно перед началом следующего года и т. п.
На основании расчета в целом по 2005 году получаем: 79,5 х (1 - 0,697) х 1,5 = 36,1 процента. Однако, как уже упоминалось, в
2005 году фактическая реализация составила 56,0 процента. Таким образом, факт
2005 года превысил гипотетический расчетный уровень в 1,55 раза, то есть рынок в определенной мере подстроился под административное воздействие, что, как полагают авторы, обусловлено определенным превышением спроса над предложением, а также значительной долей городского нежилого фонда в общем объеме рынка. Тем не менее по мере роста объемов находящихся в частной собственности нежилых площадей
и, соответственно, уменьшения городской
доли, возможность подобного административного давления на рынок снижается. Видно, что уже сейчас директивное повышение начальных ставок привело к заметному снижению фактической реализации объектов аренды. Характерно также, что если сравнить превышение средневзвешенной итоговой ставки арендной платы 2005 года к средневзвешенной начальной ставке 2004 года - 3,84, с одной стороны, и соответственно, превышение итоговой ставки 2004 года к начальной ставке 2004 года -3,04, с другой стороны, то рост оказывается всего 1,26, то есть на уровне, соизмеримом с инфляцией и в пределах проведенной городом индексации арендной платы по действующим договорам аренды.
Очевидно, что приближение стартовых ставок к рыночным совершенно излишне. Получение рыночной цены аренды обеспечивается аукционным механизмом реализации, каковой, собственно, и является единственным для этой цели, полностью соответствующим определению рыночной цены, данному в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:
«...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в от-
3 Постановление правительства Москвы от 30.11.2004 № 838-ПП «О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы в 2005 году».
ношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Более того, в 2005 году всего реализовано 37 836 квадратных метров нежилой площади (включая особо крупный объект площадью 5 133 квадратных метра), что в расчете на целый год дает объем арендной платы в размере 273 388 700 рублей. Однако если реализация, как в 2004 году, составила бы 79,5 процента от выставленных площадей, то есть 63 522 х 0,795 = = 50 500 квадратных метров, и по итоговой ставке также не выше уровня 2004 года -6 443 рубля, то полный годовой объем составил бы 50 500 х 6 443 = 325 371 500 рублей. А это на 19 процентов выше, чем фактически удалось получить после повышения стартовых ставок!
С учетом изложенного по инициативе департамента имущества города Москвы и СГУП по продаже имущества города Москвы постановлением правительства Москвы от 23.08.2005 № 648-ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона» в порядок определения стартовой ставки были внесены соответствующие коррективы, восстановившие методику определения стартовой ставки, применявшуюся в 2004 году.
Особого внимания заслуживают результаты аукционов в отношении подвальных помещений (табл. 1). Реализовать удалось только 36,2 процента площадей, причем не востребованы оказались подвалы площадью более 400 квадратных метров, из 15 выставленных объектов (площадью от 400 до 900 квадратных метров) реализован только один. По-видимому, в городе спрос на такие подвалы ниже предложения, и это - серьезная проблема, усугубляющаяся тем, что многие подобные помещения находятся в непригодном к эксплуатации состо-
янии. Чисто экономический ущерб, упущенная выгода и т. д. имеют важное значение, но несравнимо существеннее ущерб социальный. В городе имеется определенное количество заброшенных подвалов и, хотя они в массе своей закрыты, несанкционированный доступ возможен и может быть не сразу обнаружен.
Новое положение о проведении аукционов по определению ставки арендной платы, утвержденное упомянутым постановлением правительства Москвы от 23.08.2005 № 648-ПП, вводит новый вид торгов - аукцион со снижением ставки арендной платы, применение которого предусмотрено в тех случаях, когда обычный аукцион (то есть с повышением ставки) не состоялся дважды4. При этом установлено, что итоговая ставка не может быть ниже 50 процентов от стартовой. По достижении такого уровня аукцион признается несостоявшимся.
Введение в практику этой разновидности торгов, по мнению авторов, может обеспечить реализацию части низколиквидных, простаивающих и, соответственно, убыточных объектов, а также позволить более адекватно оценивать пределы колебания реальных рыночных арендных ставок находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда и их средний уровень. Добросовестный арендатор обладает преимущественным правом на возобновление арендного договора по истечении срока его действия5 и, видимо, большая часть арендаторов будет использовать свое право. Таким образом, фактически освобождаться и выставляться на аукцион по определению ставки арендной платы будет лишь небольшая часть объектов от общего числа тех, у которых истекли сроки действия договора аренды. Отсюда закономерно возникает задача приближения ставок по возобновляемым договорам к рыночным ставкам путем их пересчета. База реальных котировок именно этого сегмента
4 Раздел 5 «Положения о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы», утвержденного постановлением правительства Москвы от 23.08.2005 № 648-ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона».
5 Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. II, ст. 621.
арендного рынка, занимаемого городскими объектами нежилого фонда, с учетом его специфики послужит инструментом обратной связи и одной из основ для такого пересчета.
Тем не менее торги со снижением ставки полностью не решат вопрос неликвидных помещений. При этом с большой долей вероятности бесперспективной будет и продажа (приватизация) объектов, не реализованных даже со снижением ставки. Следует иметь в виду, что неликвидные объекты могут располагаться не только в подвалах, но и на надземных уровнях зданий, хотя, конечно, большая их часть находится в подвалах. Также следует учитывать, что при приближении арендной ставки передаваемых городом в аренду объектов нежилого фонда к рыночной ставке спрос соответственно перераспределится, произойдет его относительное снижение, в результате чего можно ожидать появление некоторых излишков.
Постановлением правительства Москвы от 06.04.2004 № 196-ПП «О реновации объектов нежилого фонда города Москвы на 2004-2006 годы» утверждена программа восстановления городского нежилого фонда на три года путем строительства, комплексной реконструкции и капитального ремонта. Установлено, что основной целью проводимых работ является увеличение размеров арендной базы, повышение ее качества и обеспечение на этой основе увеличения доходов городского бюджета. Утверждены регламент взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций при планировании и расходовании в условиях казначейского метода исполнения бюджета города Москвы бюджетных средств на реновацию, лимиты бюджетных ассигнований на реновацию объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, на 2004-2006 годы и адресные перечни по годам. Общий объем ассигнований на три года предусмотрен в сумме 4 353 000 000 рублей, количество площадей и объектов -298 095 квадратных метров и 128 единиц соответственно. Необходимость подобной программы очевидна, и ее принятие являет-
ся несомненным шагом в развитии системы управления государственной собственностью города Москвы. Однако, несмотря на весьма внушительные объемы работ, суммы, выделенные на их финансирование, по мнению авторов, недостаточны. Восстановление и ремонт только тех 7 миллионов квадратных метров нежилой площади, которые передаются городом в аренду, потребовали бы 70 лет, а ожидать вложений средств в капитальный ремонт со стороны арендаторов возможно только при сроках аренды более 10 лет. Кроме того, из 128 объектов, включенных в адресные перечни, помещений площадью до 500 квадратных метров только 42 единицы.
Для такого крупнейшего экономического субъекта, каким является город Москва, разработка и реализация адресной программы восстановления непригодных в текущем состоянии к эксплуатации встроенных незначительных по площади помещений представляется необходимой, но в тоже время несоразмерно малой задачей. Помимо этого, существует задача адаптации подобных помещений к потребностям рынка, например разделение подвалов на лоты площадью не более 200 квадратных метров (поскольку большие по размеру подвалы спросом не пользуются) с оборудованием отдельных входов или хотя бы обустройством такой планировки, которая обеспечивала бы свободный доступ к каждому из них.
Упомянутая несоразмерность задачи уровню экономического субъекта является отражением концептуальной проблемы оптимальной меры и допустимых форм участия государства, а точнее государственных механизмов, в конкретной воспроизводственной, то есть, по сути, предпринимательской деятельности. Управление имуществом с целью получения финансового результата, а именно выгоды, или, иными словами, использование имущества как средства производства, очевидно, и есть предпринимательство. Недопустимо рассматривать государство как чисто экономический механизм, уподобляя и низводя его до уровня коммерческого предприятия или объединения предприятий. Его функции и задачи, не говоря уже о целях, несоизмери-
мо объемнее и выше. Эффективность государства определяется не столько объемом контролируемой им собственности, сколько действенностью политических, правовых и административных механизмов соблюдения общественных интересов в стране6.
Одними их возможных способов решения задачи реновации и реабилитации непригодных к эксплуатации и невостребованных на рынке недвижимости малых помещений могут быть доверительное управление7 и концессионное соглашение8. В этом случае город Москва как субъект Российской Федерации займет позицию, адекватную уровню его значимости, масштабу властных полномочий, а главное, их сущностному содержанию, управляя процессом путем формирования необходимых правовых, экономических и административных механизмов и контроля за их функционированием.
Исследователи отмечают9, что непосредственное управление арендой конкретных объектов государственной собственности относится к оперативно-тактическим решениям, тогда как концессии - к стратегическим. При этом, оставаясь в своей основе временной, возмездной передачей бизнесу государственного имущества, этот экономический инструмент на первый план выдвигает интересы развития публичной собственности, не ограничиваясь узкой задачей пополнения бюджета. Концессионер располагает высокой степенью самостоятельности в принятии и осуществлении инвестиционных, управленческих и иных хозяйственных решений, чего нельзя сказать об обычном арендаторе.
В настоящее время главной задачей управления государственной собственностью представляется повышение социальной и экономической эффективности функциони-
рования городского хозяйства. Причем в первую очередь - социальной и социальноэкономической в смысле создания и поддержания условий, благоприятных для воспроизводственной деятельности всех слоев населения, достижения баланса интересов всех участвующих в этой деятельности субъектов, включая равенство возможностей.
Быстрый переход к рыночной аренде нежилых объектов городской собственности действительно мог бы резко повысить финансовую нагрузку на арендаторов и существенно снизить рентабельность организаций малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей. Этот аспект управления арендой рельефно показывает всю сложность и противоречивость общей проблематики управления государственным имуществом, частью которой она является. Однако настолько быстрый переход вряд ли реализуем на практике.
Протекционистские меры на арендном рынке не могут осуществляться бесконечно, тем более что, как уже упоминалось, Москва сдает в аренду только 7 миллионов квадратных метров из 48 миллионов квадратных метров нежилых помещений, принадлежащих ей на праве собственности. По некоторым оценкам10, общий объем коммерческого нежилого фонда достигает 147 миллионов квадратных метров, ежегодно прирастая на 1,5 миллиона квадратных метров. Имея целью поддержать хозяйственную, предпринимательскую деятельность, вместе с тем они (протекционистские меры) могут давать противоположный результат, в определенной мере стимулируя иждивенчество.
Опыт стран - членов Всемирной торговой организации по защите своих интересов на
6 Послание Президента Российской Федерации Федеральному собранию Российской Федерации «Не будет ни революций, ни контрреволюций» (одно из программных посланий Президента) // Российская газета. 04.04.2001. № 66.
7 Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. II, гл. 53, статьи 1012-1026.
8 Федеральный закон от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».
9 Авеков В.В. Проблемы управления собственностью: вопросы теории и практики: Монография. М.: Современная экономика и право, 2004. С.198-199.
10 Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY». Январь 2006 года. № 130. С. 89.
внутреннем и внешнем рынках показывает, что проблемы национальной экономики невозможно решить протекционистскими мерами. По сравнению с иностранными конкурентами более серьезную угрозу для отечественного производителя представляют такие внутренние проблемы, как регулирование цен на продукцию естественных монополий, слабый рынок капитала, низкая мобильность рабочей силы и утечка квалифицированных кадров за рубеж, обусловленные низким уровнем заработной платы и невыполнением условий ее выплаты11.
Ликвидация сверхмонополии государства, а точнее государственных механиз-
мов и государственных управленцев, на средства производства путем их приватизации есть лишь начальные шаги в направлении создания многоукладной экономики. Дальнейшая работа по созданию эффективного собственника и предпринимателя выдвигает новые требования. Конечной целью является бизнес, причем эффективный не в смысле производства прибавочной стоимости ради нее самой, а общественно эффективный. Отсюда со всей очевидностью следует необходимость перехода к иным методам и инструментам, одним из которых является стимулирование экономики через поддержку потребителя.
Некоммерческое партнерство
«МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЦЕНТР ОБРАЗОВАНИЯ И ТУРИЗМА»
Приглашает принять участие в семинаре Зарубежный и российский опыт регулирования оборота и использования земельных участков, занятых объектами недвижимости. Практические вопросы и
рекомендации
4-8 сентября 2006 года, Москва
• правовое регулирование оборота и использования земельных участков, занятых объектами недвижимости;
• перевод земельных участков из одной категории земель в другую;
• земельно-кадастровые работы за рубежом; опыт применения технологии земельного кадастра и межевания в России;
• виды прав на земельные участки и обременения; порядок оформления и переоформления прав на них;
• виды и порядок совершения сделок с земельными участками и объектами недвижимости, расположенными на них; требования к документам; государственная регистрация сделок с объектами недвижимости;
• порядок и условия изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
• государственная экологическая экспертиза;
• новое в законодательстве и технологии формирования кадастра объектов недвижимости;
• постановка земельного участка на государственный кадастровый учет;
• методики расчета убытков и потерь сельского хозяйства и лесного фонда;
• рыночная оценка земельных участков и объектов недвижимости;
• арбитражно-судебная практика разрешения споров в сфере оборота и использования земельных участков, занятых объектами недвижимости.
Заявки направлять по адресу: 103767, Россия, г. Москва, ул. Петровка, д. 30/7 тел.: (495) 410-4055, 136-6455, 8-903-784-37-86 тел./факс: (495)203-6141, 181-4297, 187-0702 (для Смирновой) e-mail: [email protected]. aanazaroval ©vandex.ru. [email protected]
11 Коллектив авторов. Правовые и организационно-экономические аспекты регулирования имущественных отношений в России: Монография. М.: Компания «Спутник», 2006. С. 20.
